ce este un hotel apartament, de ce funcționează, și de ce este o provocare?
ce este un hotel apartament, de ce funcționează și de ce este o provocare?
de Irvin W. Sandman
24 Mai 2007
Hoteluri de apartamente, segmentul nou fierbinte al industriei, a primit o facturare proeminentă la aproape fiecare conferință hotelieră din ultimii trei ani. Scrisul pe această temă, totuși, poate părea dens și confuz pentru cei neinițiați. Acest articol oferă o introducere la conceptele de hotel condo și este destinat să ofere un punct de intrare accesibil în domeniu. De asemenea, încearcă să ofere celor familiarizați cu hotelurile de apartamente un rezumat concis, fiert, care cristalizează unele dintre conceptele de imagine mai mare.
Ce Este Un Hotel De Apartamente?
într-un hotel de apartamente, camerele sunt deținute separat ca unități de condominiu. Acest prim punct este oarecum evident: pentru a avea un “apartament hotel”, sunt necesare unități de condominiu.
în al doilea rând, într-un hotel de apartamente, unitățile de apartamente sunt închiriate de hotel printr-un program de închiriere. Fiecare hotel are Inventar de camere. Într-un hotel de apartamente, unitățile de condominiu deținute separat sunt destinate să facă parte din inventarul hotelului printr-un program de închiriere. În unele hoteluri de apartamente, toate camerele hotelului sunt vândute ca unități de condominiu. În altele, doar unele dintre camere sunt vândute, iar dezvoltatorul păstrează o porțiune sau majoritatea camerelor ca “inventar fix.”
“hotelurile rezidențiale cu utilizare mixtă” sunt uneori confundate cu hotelurile de apartamente. Hotelurile rezidențiale cu utilizare mixtă se găsesc de obicei pe piețele urbane. În acest concept, un hotel urban, frecvent patru sau cinci diamante, este construit cu condominii rezidențiale high-end la etajele superioare. Aceste unități de condominiu sunt destinate reședințelor. Acestea nu sunt destinate să facă parte din inventarul camerelor hotelului. Astfel, hotelurile de apartamente și hotelurile cu utilizare mixtă sunt animale diferite.
care sunt avantajele apartamentelor?
conceptul hotelului condo este condus de avantajele sale atât pentru consumator, cât și pentru Dezvoltator.
avantaje pentru consumator. De obicei, conceptul de Hotel condo este angajat în locuri în care proprietatea condominiu este de dorit pentru utilizarea part-time, cum ar fi o locație stațiune. Pentru a înțelege avantajele unui hotel de apartamente pentru consumator, se poate privi alternativa consumatorului în contextul stațiunii. Înainte de apariția apartamentelor, un consumator care dorea proprietatea deplină a unei unități de condominiu a stațiunii avea o singură alternativă reală: să cumpere o unitate într-o dezvoltare tradițională a condominiului stațiunii.
luați în considerare această comparație din două perspective: atunci când consumatorul nu stă la condominiu; și când consumatorul rămâne acolo.
într-o dezvoltare tradițională a condominiului stațiunii, ce face consumatorul atunci când nu stă la condominiu? El poate lăsa unitatea să fie vacantă, renunțând astfel la orice potențial de venit. Alternativ, cumpărătorul poate încerca să închirieze singur unitatea. Această alternativă, desigur, consumă mult timp și probleme. O a treia alternativă este să angajezi o agenție externă care să închirieze unitatea până săptămâna. Cu toate acestea, în orice scenariu de închiriere, comercializarea unității este problematică. Documentele de bază ale dezvoltării nu necesită, de obicei, proprietarii să-și mențină unitățile cu orice consistență. Drept urmare, orice oaspete interesat să închirieze unitatea va avea foarte puțină încredere în calitatea unității–nu există o “propunere de valoare” consistentă pentru clădire, dezvoltare sau unitățile din ea.
conceptul hotelului condo răspunde acestor preocupări. Închirierea unității este gestionată profesional. Unitățile sunt de obicei necesare pentru a fi menținute într-un mod consecvent. Comercializarea unității este mai eficientă, iar proprietarul unității nu trebuie să-și piardă timpul și efortul. Cu alte cuvinte, hotelul condo are o propunere de valoare îmbunătățită pentru consumator, oferind un răspuns mai bun la întrebarea “ce fac atunci când nu folosesc unitatea?”
conceptul hotelului condo are, de asemenea, o propunere de valoare îmbunătățită atunci când consumatorul stă la unitate. Într-un condominiu tradițional al stațiunii, experiența proprietarului seamănă foarte mult cu un apartament. În schimb, un hotel de apartamente oferă proprietarului unității facilitățile extinse ale unui hotel: room service, Recepție check-in, menaj, și alte facilități. Este ușor de văzut de ce mulți cumpărători ar găsi aceste beneficii o îmbunătățire față de o unitate de condominiu stațiune tradițională.
avantaje pentru Dezvoltator. Conceptul hotelului condo oferă, de asemenea, avantaje semnificative dezvoltatorului. Dezvoltatorul hotelului tradițional are un drum lung între momentul în care își imaginează un proiect și momentul în care este capabil să realizeze o rentabilitate a capitalului propriu. Dezvoltatorul trebuie să obțină drepturi pentru proiect, să-l construiască, să-l deschidă și apoi, în mod tipic trei ani, să stabilizeze operațiunea. Numai atunci dezvoltatorul se poate aștepta să vadă o rentabilitate a investiției sau să realizeze un profit printr-o vânzare sau alt eveniment de lichiditate. Acest proces poate dura cinci ani sau mai mult. În schimb, un dezvoltator de apartamente poate realiza o rentabilitate substanțială a investiției mult mai devreme, deoarece vânzările unităților se închid de obicei în momentul în care hotelul se deschide pentru afaceri. În plus, dezvoltatorul hotelului condo are acces la o sursă suplimentară de finanțare securizată: grupul de creditori care oferă finanțare pentru dezvoltarea tradițională a condominiului. Această sursă adăugată de capital poate reduce costurile de creditare.
De Ce Sunt Provocatoare Dezvoltările Apartamentelor Hoteliere?
hotelurile de apartamente sunt provocatoare, deoarece ridică atât complexitatea juridică, cât și cea practică, care nu există în evoluțiile hoteliere tradiționale.
Complexitatea Juridică. Condo Hotel evoluții prezintă mai multe provocări juridice suplimentare. În primul rând, există riscuri de drept al valorilor mobiliare care nu există în dezvoltarea hotelieră tradițională. Când un dezvoltator vinde o cameră de hotel ca unitate de condominiu, apare o întrebare: dezvoltatorul vinde imobiliare sau o investiție? Problema este cristalizată atunci când se reduce și se evaluează pitch-ul dezvoltatorului către potențialul cumpărător de unități. Pasul ar putea fi: “vă voi vinde o unitate de condominiu. Mi-o dai înapoi pentru o mare parte din timp, o voi închiria ca parte a afacerii hotelului și îți voi face o mulțime de bani.”Alternativ, terenul ar putea fi:” Îți voi vinde o unitate de condominiu. Iată – l-distrează-te cu el.”În teren fostul, dezvoltatorul este în mod clar de vânzare o garanție, și legile privind valorile mobiliare s-ar aplica. În acest din urmă pitch, dezvoltatorul vinde numai bunuri imobiliare, iar legile privind valorile mobiliare nu s-ar aplica. Pentru a evita riscurile legii valorilor mobiliare, s-a dezvoltat o listă detaliată a acțiunilor și interdicțiilor, care rezultă în primul rând din scrisoarea fără acțiune Intrawest.
în al doilea rând, spre deosebire de hotelurile tradiționale, un dezvoltator de apartamente trebuie să respecte, de asemenea, legile condominiului de stat și locale. Aceste legi sunt în primul rând legi de divulgare concepute pentru a proteja potențialii cumpărători de unități, oferindu-le informații pe care parlamentarii statului le-au considerat valoroase. Legile prevăd, de asemenea, modalitățile specifice prin care poate fi creat regimul condominiului.
în al treilea rând, complexitatea juridică poate apărea din aplicarea legilor zonare la Hotel condo. Este hotelul condo un condominiu? Sau este un hotel? Legile de zonare adesea nu sunt clare. Aceasta înseamnă că dezvoltatorul trebuie să evalueze aceste legi și să lucreze cu autoritățile locale pentru a rezolva problemele și întrebările de clasificare a zonării, cum ar fi dacă un proprietar de unitate trebuie să plătească o taxă de ocupare tranzitorie atunci când ocupă unitatea.
Complexitatea Afacerilor. În plus față de întrebările juridice adăugate care apar în dezvoltarea hotelului de apartamente, există și complexități practice care nu există în dezvoltarea tradițională a hotelului.
în primul rând, dezvoltatorul hotelului are trei tipuri de creditori de luat în considerare, mai degrabă decât unul singur. Poate exista o construcție tradițională a hotelului / creditor permanent, așa cum se întâmplă de obicei în dezvoltarea hotelului. Dar poate exista, de asemenea, un creditor condominiu, care este cu experiență în caracteristicile speciale de credite de dezvoltare condominiu, cum ar fi procesul de vânzări și de presă fapta. Iar dezvoltatorul trebuie să ia în considerare nevoile creditorilor cu amănuntul care vor împrumuta bani cumpărătorilor unităților de condominiu–modul în care dezvoltatorul configurează camerele poate afecta grupul de creditori cu amănuntul disponibili cumpărătorilor de unități.
în al doilea rând, succesul proiectului poate depinde de piața pentru condominii rezidențiale, mai degrabă decât doar pe piață pentru hoteluri și cererea și oferta de camere de oaspeți. Dependența de piața rezidențială condominiu ar putea fi bine atunci când această piață este fierbinte. Cu toate acestea, atunci când nu este, pot fi necesare strategii de rezervă.
în al treilea rând, există incertitudine asupra inventarului camerelor. Pentru a evita aplicarea legilor de înregistrare a valorilor mobiliare, dezvoltatorul hotelului condo nu poate forța cumpărătorii unității să intre în programul de închiriere al hotelului. Drept urmare, dezvoltatorul hotelului condo nu poate fi sigur câte camere vor fi în inventarul hotelului, iar această incertitudine face ca previziunile privind veniturile să fie mai dificile.
în al patrulea rând, există în mod normal-reglementări simple, care să ia pe complexitatea în contextul condo hotel. De exemplu, dezvoltatorii sunt familiarizați cu conformitatea ADA și știu cum să se asigure că sunt construite un număr suficient de camere conforme cu ADA. Dar cum se face acest lucru atunci când toate camerele sunt destinate a fi vândute ca unități de condominiu? Un alt exemplu este aplicarea legilor de licențiere a băuturilor alcoolice. Licența de băuturi alcoolice a hotelului permite, în mod normal, livrarea de băuturi alcoolice în camerele hotelului. Licența permite livrarea către unități care sunt deținute separat?
în cele din urmă, dezvoltatorul poate fi obligat să continue ca proprietar al “unității hoteliere.”Companiile hoteliere de marcă nu doresc să încheie acorduri de management cu o asociație de condominiu. Dacă este implicată o companie de administrare a mărcii, aceasta va solicita de obicei dezvoltatorului să creeze o “unitate hotelieră”, compusă din zonele comerciale și comune ale hotelului și va solicita dezvoltatorului să continue să dețină și să conducă această unitate hotelieră după ce camerele hotelului sunt vândute. Această structură poate crea conflicte de interese între dezvoltator și proprietarii de unități pe termen lung și poate crea, de asemenea, riscuri de litigiu.
provocările dezvoltării apartamentelor hoteliere sunt multe. Dar industria și consilierii săi au făcut bine să-i întâlnească în ultimii ani. Fundația intelectuală a apartamentelor hoteliere a fost stabilită pe un teren solid.
sunt hoteluri de apartamente aici pentru a rămâne?
hotelurile de apartamente au două avantaje semnificative care vor rezista. Ele sunt o soluție excelentă pentru persoanele care doresc să dețină o unitate de apartament stațiune și nu doresc să părăsească unitatea vacant sau hassle cu închirierea-l. Hotelurile de apartamente oferă, de asemenea, dezvoltatorului posibilitatea de a obține o rentabilitate a capitalului propriu mai devreme decât ar fi disponibil într-o dezvoltare hotelieră tradițională. Aceste beneficii vor continua să fie foarte atractive până când se va găsi o soluție mai bună. Ne putem aștepta ca unitățile hoteliere de apartamente să fie o caracteristică în majoritatea dezvoltărilor stațiunii în următorii ani.
