Condo-Hoteluri în mișcare în Florida

de Lisa Simundson
întâlniri de Sud, aprilie 2005

a existat un moment în care, în cazul în care un hotel sau stațiune “a mers condo,” zilele sale de a fi un hotel au fost practic terminat. Astăzi, cu toate acestea, distincția greu între “hotel” și “condo” a fost estompată de apariția unui concept relativ nou în industria ospitalitatii-“condo-hotel.”

ideea de a trăi la un hotel nu este nimic nou; cei bogați și faimoși o fac de zeci de ani, stabilindu-și reședința în săpături de lux cu Ritz-Carlton și Four Seasons În the address. Cu toate acestea, spre deosebire de reședințele hoteliere-care sunt adevărate prima sau a doua casă-unitățile de apartamente-hoteluri care sunt achiziționate de proprietari individuali, fie ca reședință de investiții, fie ca reședință de vacanță, sunt plasate într-un program de închiriere în perioada în care proprietarii nu le folosesc.

dar nu începe să te gândești la “time share” încă; cumpărătorii de camere dintr-un Apartament-hotel dețin de fapt bucata lor de proprietate, câștigând un procent din venitul din chirii și nu sunt blocați în anumite săptămâni ale anului pentru utilizare.

cu toate acestea, există anumite restricții de utilizare pentru cei care achiziționează unități într-un Apartament-hotel, impuse de faptul că proprietatea este, în primul rând, încă un hotel și generează încă venituri fiscale pentru orașele în care se află.

“este într-adevăr un hotel viu, care respiră. Pentru 99.9 la sută din unitățile pe care le deținem, nimeni nu locuiește vreodată în ele”, spune Chris Falor, vicepreședinte de arhitectură și inginerie pentru Falor Cos., o firmă de ospitalitate din Miami și Chicago, care a convertit deja sau transformă în prezent o mulțime de proprietăți din Florida de Sud în apartamente, inclusiv Cheeca Lodge în Islamorada și patru proprietăți de profil din South Beach: Tides; Royal Palm Resort, care va deveni o proprietate Sol Melia; și Breakwater și Edison, care vor fi îmbinate într-o proprietate de 113 suite.

un acord anunțat anterior pentru achiziționarea și transformarea colonadei Omni din Coral Gables a căzut recent, deși Falor Cos continuă cu achiziționarea și conversia Oceanului Hilton Palm Beach.

“au dreptul să le folosească 30 până la 45 de zile pe an, în funcție de ceea ce au înființat atunci când au cumpărat unitatea”, spune Falor. “un proprietar nu poate să apară și să spună:” Vreau ca acea persoană să iasă din camera mea.”

de fapt, există momente în care proprietarii trebuie să renunțe la un preaviz de până la trei luni înainte de a-și folosi camera, ceea ce menține hotelul accesibil vizitatorilor trecători care adesea habar nu au că stau într-o unitate deținută de un cumpărător individual.

“funcționează ca un hotel în întregime. Diferența este în partea de proprietate și în partea de finanțare”, spune David Falor, președintele Falor Cos. “Ceea ce facem este să vindem bunuri imobiliare, nu Venituri, persoanelor fizice. Și dacă aleg, și nu trebuie, pot pune unitatea într-un program de gestionare a închirierii.”

cu toate acestea, marea majoritate profită de program, spune David Falor, lăsând cea mai mare parte a camerelor dintr-un Apartament-hotel disponibil pentru rezervări, inclusiv pentru afaceri de grup.

“faceți blocuri de grup sau convenții la fel ca orice hotel normal”, spune Falor. “Deci, dacă un proprietar sună și este deja rezervat pentru un grup sau o convenție, este rezervat. Nu este disponibil.”

dacă planificatorii ar dori o asigurare suplimentară că vor fi disponibile suficiente camere într-un Apartament-hotel, totuși, ar putea lua în considerare întotdeauna proprietăți cu utilizare mixtă, cum ar fi Four Seasons din Centrul orașului Miami, care include 221 de camere și apartamente obișnuite, 89 de unități de apartamente-dintre care 50% sunt în prezent incluse în inventarul hotelului-și reședințe de la etajul superior care nu fac parte din piscina hotelului.

pentru cele patru anotimpuri, inventarul suplimentar a fost un avantaj major în curtarea afacerilor grupului, spune Eveliny Bastos-Klein, purtător de cuvânt al hotelului.

“am luat mai mult de un grup care era mult mai mare decât am fi putut găzdui altfel”, spune ea. “Pentru noi, este minunat. Un planificator de întâlniri care nu ne-ar lua în considerare înainte-acum pot.”

spre deosebire de camerele de la unele dintre proprietățile Falor-care sunt camere de hotel drepte fără bucătării-toate unitățile de apartamente de la Four Seasons au bucătării și sunt puțin mai mari decât camerele standard. Cu toate acestea, la alte proprietăți, cum ar fi Pink Shell Beach Resort & Spa Din Fort Myers, există un amestec de studiouri fără bucătării și unități în stil residence cu unul și două dormitoare.

“este un concept foarte nou care variază foarte mult”, spune Bastos-Klein.

deși majoritatea condo-Hoteluri din Florida sunt grupate în Florida de Sud, ideea este prinderea pe tot statul ca dezvoltatorii realiza avantajele financiare de Operare un hotel fără datorii, care este mult mai probabil să reziste la orice recesiune în piață și mai puțin probabil să se schimbe mâinile și branduri.

“conceptul este în creștere de furtunos,” spune condo-Hotel broker Joel Greene, presedinte al Miami pe bază de Condo Hotel Center, care comercializează condo-Hoteluri în întreaga Florida-inclusiv proprietăți în Orlando, Sandestin și St.Augustine-precum și în Chicago, Las Vegas și o mână de zone de resort, cum ar fi Avon, Colo., și Myrtle Beach, S. C.

“am trecut de la un site web care a produs 143 de cumpărători pentru noi în 2003 la o bază de date care este aproape 3.900 în acest moment”, spune Greene. “În decembrie 2003, am avut patru persoane care ne-au contactat întreaga lună, iar până în decembrie 2004, acest număr era de peste 850.”

cu toate acestea profitabile boom-ul condo-hotel poate fi pentru cumpărători și vânzători implicate, are unele în Florida de Sud nefericit. La ora presei, Miami Herald a raportat că una dintre proprietățile grande dame ale orașului-Sheraton Bal Harbour-a fost achiziționată de Miami-grup înrudit din Florida și a fost programat pentru demolare pentru a face loc atât pentru condominii, cât și pentru o cameră de 250 St.Regis condo-hotel.

proprietatea veche de aproape 50 de ani a fost proiectată de renumitul arhitect Morris Lapidus-care a creat și reperul Fontainebleau și Eden Roc hoteluri-și a fost una dintre cele mai bune realizări ale sale, potrivit istoricului local Dr.Paul George.

“este o mare rușine”, a spus George pentru The Herald.

în afară de semnificația sa culturală, Sheraton Bal Harbour a fost, de asemenea, o parte importantă a inventarului hotelului Greater Miami ‘ s convention. Proprietatea va rămâne deschisă până în mai 2006.

pe măsură ce venerabilul hotel se îndreaptă spre istorie, rămâne de văzut cum conversia condo-hotel afectează petrecerea timpului liber și afacerile de grup pe termen lung, pe măsură ce tot mai mulți cumpărători concurează cu călătorii pentru camerele de condo-hotel.

Movers& Shakers

următoarele este o prelevare de probe de condo-hoteluri din Florida.

• Cheeca Lodge& Spa, Islamorada
• Setai, South Beach
• Fontainebleau II& III, Miami Beach
• Acqualina, o stațiune din lemn de trandafir, Sunny Isles
• Trump International Sonesta Beach Resort,Sunny Isles
• Conrad Miami
• Atlanticul, Fort Lauderdale
• W Hotel& reședințe, Fort Lauderdale
• Hilton Fort Lauderdale
• Pink Shell Beach Resort & Spa, Ft. Myers
• Plaza Resort & Spa, Daytona Beach (deschidere sfârșitul verii 2005)
• Reunion Resort & Club de Orlando
• vile la ChampionsGate, Kissimmee (deschidere 2006)
• Laterra,Sf. Augustin