Condo Review … pas cu pas

pentru aceia dintre noi care au lucrat în industria ipotecare suficient de mult pentru a deveni confortabil și familiarizat cu toate jargonul și acronime, poate fi greu să ne amintim ce a fost ca să se simtă copleșit și nesigur despre procesul de credit ipotecar. Suntem alchimiști moderni care pot transforma un 1003 și niște cioturi de plată într-o nouă casă pentru o familie. Cunoștințele și procesele pe care le folosim pentru a face acest lucru pot părea la fel de arcane și oculte pentru debitorii noștri, așa cum ritualurile alchimiștilor antici trebuie să fi părut unui simplu fermier. Cu toate acestea, în cadrul acestei societăți de cunoștințe secrete, există un domeniu de expertiză care confundă și intimidează chiar și cei mai experimentați profesioniști ipotecare. Subscriitorii seniori izbucnesc în transpirații nervoase. Procesoarele experimentate dezvoltă dureri de cap și trebuie să obțină o altă ceașcă de cafea. Acest labirint de îndoială și confuzie este revizuirea proiectului, în special tipurile de proprietate condominiu și cooperative. Sperăm că putem oferi o perspectivă asupra modului de revizuire a unui proiect de condominiu.

suntem alchimiști moderni care pot transforma un 1003 și niște cioturi de plată într-o nouă casă pentru o familie.

unul dintre cele mai confuze aspecte ale revizuirii unui condominiu este încercarea de a determina ce tip de recenzie este necesar pentru împrumutul dvs. subiect. Ghidul de Vânzare Fannie Mae listează mai multe tipuri diferite de revizuire pentru apartamente, dar cele mai frecvente sunt revizuirea limitată și revizuirea completă. Ce face un împrumut eligibil pentru un tip de revizuire limitat? Dacă se poate efectua o revizuire limitată depinde de parametrii împrumutului individual, nu de proiectul în sine. Logica din spatele unei revizuiri limitate este că împrumutul în sine este un risc suficient de scăzut încât revizuirea proiectului nu trebuie să fie la fel de riguroasă.

cei trei parametri care determină dacă un împrumut este eligibil pentru revizuire limitată sunt:

• locație
• LTV/CLTV
• ocupare

pentru proprietăți în toate statele, cu excepția Florida, LTV maximă / CLTV pentru fiecare tip de ocupare este:

• proprietar ocupat-90% LTV / CLTV
• a 2 – a Casă-75% LTV / CLTV
• investiție-75% LTV / CLTV

pentru proprietățile situate în Florida, LTV/CLTV maxim pentru fiecare tip de ocupare este:

• proprietar ocupat-75% LTV / 90% CLTV
• a 2-a Casă-70% LTV/75% CLTV
• investiție – 70% LTV/75% CLTV

nou sau stabilit?

rețineți că, dacă un proiect este “Construcție nouă”, acesta nu este eligibil pentru o revizuire limitată. Aceasta va necesita o revizuire completă, indiferent de parametrii specifici de împrumut. Deci, de unde știi dacă apartamentul tău este considerat “nou” sau “stabilit”? Actualizările recente ale ghidului au făcut acest lucru mai complicat, dar vă oferă și mai mult spațiu pentru a vă face proiectul să funcționeze.

pentru a fi considerat “stabilit” , următoarele trebuie să fie adevărate:

• proiectul trebuie să fie 100% complet, inclusiv toate unitățile și elementele comune
• proiectul nu poate fi supus unei etape suplimentare sau anexării
• controlul HOA trebuie să fi fost predat proprietarilor de unități
• cel puțin 90% din totalul unităților din proiect au fost transmise (vândute sau sub contract) cumpărătorilor de unități…

dar aici este în cazul în care camera wiggle vine în…

• un proiect poate fi, de asemenea, considerat “stabilit” cu mai puțin de 90% din unitățile vândute cumpărătorilor de unități, atâta timp cât unitățile nevândute sunt păstrate de dezvoltator ca unități de închiriere.

cu toate acestea, dacă aveți de gând să utilizați această definiție a “stabilit”, apoi, împreună cu primele trei elemente de mai sus (100% complet, nici o fază suplimentară, controlul HOA predat), următoarele trebuie să fie, de asemenea, adevărat:

• unitățile de închiriere ale dezvoltatorului trebuie să fie egale cu mai puțin de 20% din totalul unităților din proiect
• toate taxele HOA trebuie plătite curent în unitățile deținute de dezvoltatori
• este posibil să nu existe evaluări speciale active sau în așteptare în proiect

acum, că știm ce tip de revizuire avem nevoie (limitată sau completă), putem trece pasul următor.

Alăturați-vă listei noastre de lansare și vă vom ține la curent.

Pasul doi: examinați chestionarul

chestionarul condo este documentul dvs. principal de revizuire. Poate fi completat de un reprezentant al Asociației proprietarului, al companiei de administrare a proprietății sau de o altă parte care este suficient de familiarizată cu proiectul pentru a răspunde cu exactitate la întrebări. Singura persoană care nu poate completa Chestionarul este împrumutatul.

în general, creditorii vor avea propriul formular standard de chestionar pe care îl trimit pentru a fi completat și returnat. Fannie Mae are propriile versiuni care pot fi utilizate dacă nu aveți acces la propriul formular.

forma lungă FNMA poate fi găsită aici: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1076.pdf

formularul scurt FNMA poate fi găsit aici: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1077.pdf

chestionarul ne oferă informații despre proiect, cum ar fi numărul de unități și plățile lunare de taxe, dar funcția sa principală este de a determina dacă proiectul are caracteristici care l-ar face neeligibil pentru creditare conform Fannie Mae.

ce face un proiect neeligibil?

Fannie Mae are o listă foarte lungă de lucruri care pot descalifica un proiect de apartament de la eligibilitate. Ceva de reținut este că, spre deosebire de o singură reședință de familie, o proprietate situată într-un proiect de condominiu poate fi refuzată din motive care nu au nimic de-a face cu unitatea de subiect finanțată. Iată câteva dintre cele mai frecvente exemple de caracteristici neeligibile:

• proiecte cu taxe de membru obligatorii în avans sau periodice pentru utilizarea facilităților recreative, cum ar fi facilitățile cluburilor de țară și terenurile de golf, deținute de o parte externă (inclusiv dezvoltatorul sau constructorul)
• proiecte care sunt gestionate și operate ca hotel sau motel, chiar dacă unitățile sunt deținute individual
• proiecte cu operațiuni de afaceri non-accidentale deținute sau operate de HOA, inclusiv, dar fără a se limita la, un restaurant, spa sau club de sănătate
• proiecte în care Hoa este numită ca parte la litigii în curs sau pentru care sponsorul sau dezvoltatorul proiectului este numit ca parte la litigii pendinte care se referă la siguranța, soliditatea structurală, habitabilitatea sau utilizarea funcțională a proiectului
• proiecte în care o singură entitate (aceeași persoană, grup de investitori, parteneriat sau corporație) deține mai mult decât următorul număr total de unități din proiect:
• proiecte cu 5-20 unități – 2 unități
• proiecte cu 21 sau mai multe unități – 20% din totalul unităților
• spațiul total utilizat în scopuri nerezidențiale sau comerciale nu poate depăși 35%

Pasul 3: Revizuirea documentului de proiect

am ajuns în sfârșit la ultimul pas, cunoaștem tipul de revizuire și dacă subiectul este nou sau stabilit. De aici avem nevoie pentru a termina uita la aceste componente cheie ale procesului.

bugetul

în ciuda lista lungă de caracteristici potențial neeligibile care pot veni atunci când revizuirea unui chestionar, una dintre cele mai comune motive un apartament trebuie să fie refuzat este un buget inacceptabil. Problema cu bugetele de condominiu este că ceea ce ajungeți să obțineți de la HOA este atât de imprevizibil. Este posibil să primiți un buget profesional, clar etichetat de la o companie de administrare a proprietății, care arată toate veniturile și cheltuielile, inclusiv transferurile de rezervă necesare. Acestea sunt cele mai bune! Sau puteți primi cea mai bună presupunere a pensionarului-HOA-președinte despre ceea ce ar putea cheltui pentru anul următor scris manual în cursiv ilizibil, fără a ține cont de veniturile prezise sau de transferurile către un cont de rezervă. Uneori se simte ca și cum persoana care creează “bugetul” nici măcar nu știe ce este de fapt un buget

chiar dacă bugetul este bine făcut și ușor de citit, cerința de rezervă poate fi scurtă. Fannie Mae necesită toate revizuirile complete pentru a include un buget cu cel puțin 10% din venitul anual de întreținere pus deoparte în contul de rezervă. Există unele de lucru-arounds care pot fi folosite pentru a obține procentul un pic mai mare în cazul în care acestea sunt un pic scurt, dar în cazul în care împrumutul are nevoie de o revizuire completă, bugetul poate fi o oprire greu. Unii HOA au un sold atât de mare în contul lor de rezervă deja că nu cred că trebuie să contribuie cu 10%. Fannie Mae nu-i pasă. Un sold de cont de rezervă de 1 miliard de dolari nu ar răsturna cerința bugetară de 10%. Singura excepție de la regula de 10% este dacă HOA are un studiu de rezervă curent (finalizat în ultimii 3 ani), efectuat de o companie externă, care arată că contribuția actuală a rezervelor este suficientă.

asigurare

toate comentarii apartament, limitate și complete, includ un fel de cerință de asigurare. Piesa de asigurare este, de departe, cea mai mare sursă de proiecte declinate (și dureri de cap!). Înțelegerea și interpretarea jargonului industriei de asigurări este suficientă pentru a vă face capul să se rotească fără a încerca să verificați dacă politicile respectă liniile directoare Fannie Mae. Mai jos este o prezentare generală a fiecărui tip de politică necesar și câteva informații despre ceea ce o face acceptabilă.

Master Property Policy

fiecare politică de proprietate, indiferent de tipul de revizuire, trebuie să includă următoarele:

• 100% acoperirea costurilor de înlocuire
• acoperirea daunelor cauzate de vânt
  • prezent în formă specială sau largă acoperire
• Ordonanța de construcție & aprobarea Legii
  • necesară pentru toate polițele în care este disponibilă de la compania de asigurări
• avizarea defecțiunilor echipamentelor
  • necesară pentru proiecte cu cazane centrale mari, scumpe sau sisteme HVAC

unele steaguri roșii să urmăriți pentru o politică de proprietate master sunt:

• coasigurarea
  • costă HOA o taxă de penalizare dacă sunt subasigurați în timpul unui eveniment de pierdere
• polițe reunite
  • suma uriașă de acoperire a polițelor împărțită între mai multe Hoa neafiliate

Politica de răspundere generală

acoperirea răspunderii este necesară numai pentru revizuiri complete și trebuie să aibă o sumă de acoperire de cel puțin 1 milion USD pe apariție. Singurul lucru complicat despre politica de răspundere este că Fannie Mae vă cere să confirmați că Politica include “separarea asiguraților”. Aceasta este formularea standard în majoritatea formularelor de politică de răspundere generală, astfel încât să puteți întâlni pe cineva de la o agenție de asigurări care nu știe ce cereți și se confundă în căutarea unei aprobări separate a politicii. Am găsit cel mai simplu mod de a confirma prezența sa în politica este de a cere: “are forma de răspundere generală include separarea limbii asiguraților?”

Politica de fidelitate

această politică poate avea mai multe nume: fidelitate, crimă, necinstea angajaților, dar toate înseamnă același lucru. Acoperirea fidelității este o altă politică care este necesară doar pentru recenzii complete și chiar și atunci, numai pentru proiecte cu mai mult de 20 de unități. Suma de acoperire necesară depinde de faptul dacă HOA/Societatea de administrare are sau nu anumite controale financiare specifice în vigoare:

• se păstrează conturi bancare Separate pentru contul de lucru și contul de rezervă, iar banca în care sunt depuse fonduri trimite copii ale extraselor bancare lunare direct către HOA
• societatea de administrare păstrează evidențe și conturi bancare separate pentru fiecare HOA care utilizează serviciile sale
• societatea de administrare nu are Autoritatea de a efectua verificări sau de a transfera fonduri din contul de rezervă al HOA
• doi membri ai consiliului de administrație trebuie să semneze orice cec scris pe contul de rezervă

atâta timp cât la cel puțin unul dintre aceste controale sunt în vigoare, suma minimă de acoperire fidelitate necesară este egală cu trei luni de evaluări totale pentru proiect. În caz contrar, politica de fidelitate trebuie să acopere totalul tuturor numerarului disponibil pentru HOA (conturi de operare și de rezervă). Dacă HOA este administrat de o societate de administrare a proprietății, acea companie trebuie să fie acoperită de poliță, fie printr-un agent de conducere, fie ca asigurat suplimentar numit.

Politica de inundații

asigurarea de inundații este necesară numai dacă apartamentul este situat într-o zonă de inundații și atunci trebuie doar să vedem acoperirea clădirii în care se află unitatea noastră de subiect. Cantitatea de acoperire a inundațiilor necesară este mai mică de:

• 80% din costul de înlocuire afișat pe RCBAP
• asigurarea maximă disponibilă de la NFIP (care este de 250.000 USD pe unitate în clădire)

documente juridice de proiect

deci, ce se întâmplă dacă apartamentul dvs. este o construcție nouă? Ce altceva trebuie să revizuiți în acest caz? Fannie Mae solicită o revizuire a documentelor legale sau a legămintelor proiectului, condiții & restricții (CC&Rs). Acest document poate fi un pic confuz dacă nu sunteți obișnuiți să citiți legalese, dar există o listă de elemente specifice pe care trebuie să le găsiți pentru a satisface Fannie Mae.

• dreptul de prim refuz – nu orice proiect va avea un drept de prim refuz, deci acesta este primul lucru de verificat în documente. Dacă nu este menționat, minunat! Treceți la pasul următor. În cazul în care proiectul păstrează dreptul de prim refuz,va trebui să verifice că acesta nu va avea un impact negativ asupra drepturilor unui creditor ipotecar sau cesionarul său la:
  • Foreclose sau de a lua titlul de la o unitate de apartament în conformitate cu căile de atac în Ipoteca
  • accepta un act sau cesiune în loc de blocare a pieței în caz de neîndeplinire a obligațiilor de către creditor ipotecar
  • vinde cesionar
• drepturile creditorilor ipotecari la o notificare scrisă-creditorul ipotecar trebuie să aibă dreptul la o notificare scrisă în timp util a:
  • orice condamnare sau pierdere de accident care afectează fie o parte materială a proiectului, fie unitatea care își asigură Ipoteca
  • orice delincvență de 60 de zile în plata evaluărilor sau a taxelor datorate de proprietarul oricărei unități pe care deține ipoteca
  • o expirare, anulare sau modificare materială a oricărei polițe de asigurare menținute de asociația proprietarilor de case
  • orice acțiune propusă care necesită consimțământul unei anumite procentajul creditorilor ipotecari
• drepturile creditorului ipotecar a confirmat – documentele legale nu pot da nici o parte prioritate față de drepturile primului creditor ipotecar al unității în cazul plății încasărilor din asigurare sau a premiilor de condamnare pentru pierderi la unitate
• modificări ale documentelor – documentele proiectului trebuie să includă dispoziții pentru următoarele:
  • amendamente cu caracter negativ material pentru creditorii ipotecari să fie convenite de către creditorii ipotecari care reprezintă cel puțin 51% din voturile moșiilor unitare care fac obiectul ipotecilor
  • orice acțiune de încetare a statutului juridic al proiectului după distrugerea sau condamnarea substanțială sau din alte motive care urmează să fie convenite de creditorii ipotecari care reprezintă cel puțin 51% din voturile moșiilor unitare care fac obiectul ipotecilor
  • aprobarea implicită poate fi asumată atunci când creditorul ipotecar nu trimite un răspuns la orice propunere scrisă de modificare în termen de 60 de zile de la aceasta primește o notificare corespunzătoare a propunerii, cu condiția ca notificarea să fie livrată prin poștă certificată sau recomandată, cu o chitanță de returnare solicitată.

concluzie

revizuirea unui condominiu este, desigur, un proces complicat. Există o mulțime de piese în mișcare și o mulțime care pot merge prost, dar pot fi stăpânite. Sperăm că ne-am ajutat să oferim o perspectivă și o direcție pas cu pas asupra a ceea ce intră într-o revizuire a apartamentului și a făcut procesul un pic mai puțin înfricoșător.

ce urmează?

de ce este uberwriter vorbesc despre comentarii apartament? Voi nu faceți analiza veniturilor? Da, dar transformăm recenzii de apartamente și proiecte la fel cum am făcut analiza veniturilor. Dacă doriți să aflați mai multe și să intrați pe lista noastră de acces timpuriu, aruncați e-mailul în formularul de mai jos. Nu vă vom trimite spam, dar vă vom ține la curent cu evoluțiile noastre pentru acest nou produs.

în acest blog v-am prezentat doi dintre cei mai noi membri ai echipei noastre: Lisa Geloso și Crystal Pickering. Cu o experiență combinată de peste 30 de ani în afaceri ipotecare, și un accent pe comentarii de proiect, ei au cunoștințele și abilitățile necesare pentru a vă învăța sistemul perfect de condo și Coop recenzii de proiect. Dacă nu te pot duce în țara “proiectelor eligibile”, atunci nimeni nu poate!

înainte.