Contract imobiliar

în scrisedit

este o cerință legală în toate jurisdicțiile ca contractele de vânzare a terenurilor să fie în scris pentru a fi executorii. Statutul diferite de fraude necesită contracte pentru vânzarea de terenuri să fie în scris. În Africa de Sud, Legea privind înstrăinarea terenurilor specifică faptul că orice acord de vânzare a bunurilor imobile trebuie să fie în scris. În Italia, fiecare transfer de bunuri imobiliare trebuie înregistrat în scris în fața unui notar public.

practica obișnuită este ca un “schimb de contracte” să aibă loc. Aceasta implică semnarea a două copii ale Contractului de Vânzare, dintre care o copie este păstrată de fiecare parte. Atunci când părțile sunt împreună, ambele ar semna de obicei ambele copii, dintre care o copie ar fi păstrată de fiecare parte, uneori cu predarea formală a unei copii de la o parte la alta. Cu toate acestea, este de obicei suficient ca numai copia păstrată de fiecare parte să fie semnată numai de cealaltă parte. Această regulă permite “schimbul” contractelor prin poștă. Ambele copii ale Contractului de vânzare devin obligatorii numai după ce fiecare parte este în posesia unei copii a contractului semnat de cealaltă parte—adică., se spune că schimbul este”complet”. Un schimb prin mijloace electronice este, în general, insuficient pentru un schimb, cu excepția cazului în care legile jurisdicției validează în mod expres astfel de semnături.

un contract de vânzare a terenurilor trebuie să:

• identificați părțile: numele complet al părților trebuie să fie pe contract. Într-un contract de vânzare, părțile sunt vânzătorul(vânzătorii) și cumpărătorul(cumpărătorii) imobilului, care sunt adesea numiți directori pentru a-i distinge de agenții imobiliari, care sunt efectiv intermediarii și reprezentanții lor în negocierea prețului. Dacă există agenți imobiliari care intermediază vânzarea, aceștia sunt de obicei enumerați și ca brokeri/agenți imobiliari care ar câștiga Comisionul din vânzare.
• identificați imobilul (proprietatea): cel puțin Adresa, dar de preferință descrierea legală trebuie să fie pe contract.
• identificați prețul de achiziție: Valoarea prețului de vânzare sau o cifră care poate fi stabilită în mod rezonabil (o evaluare care trebuie finalizată la o dată viitoare) trebuie să figureze pe contract.
• includ semnăturile: un contract imobiliar trebuie încheiat în mod voluntar (nu prin forță) și trebuie semnat de părți.
• au un scop legal: contractul este nul dacă solicită acțiuni ilegale.
• implică părți competente: persoane cu Deficiențe Mintale, persoane drogate etc. nu poate încheia un contract. Contractele în care cel puțin una dintre părți este minoră sunt anulate de către minor.
• reflectă o întâlnire a minții: fiecare parte trebuie să fie clară și să fie de acord cu privire la detaliile esențiale, Drepturile și obligațiile contractului.
• includ considerare: considerare este ceva de valoare negociat în schimbul de bunuri imobiliare. Banii sunt cea mai comună formă de considerație, dar alte considerații de valoare, cum ar fi alte proprietăți în schimb, sau o promisiune de a efectua (adică o promisiune de a plăti) este, de asemenea, satisfăcătoare.

Notarizarea de către un notar public nu este în mod normal necesară pentru un contract imobiliar, dar multe birouri de înregistrare solicită ca semnătura unui vânzător sau transportor pe un act să fie legalizată pentru a înregistra fapta. Contractul imobiliar nu este de obicei înregistrat la guvern, deși declarațiile sau declarațiile privind prețul plătit sunt în mod obișnuit necesare pentru a fi depuse la biroul înregistratorului.

uneori, contractele imobiliare vor prevedea o perioadă de revizuire a avocatului de câteva zile după semnarea de către părți pentru a verifica prevederile contractului și a contracara orice care nu sunt adecvate.

dacă există brokeri/agenți imobiliari care intermediază vânzarea, agentul cumpărătorului va completa adesea spațiile libere pe un formular standard de contract pentru cumpărător(I) și vânzător(i) să semneze. Brokerul primește în mod obișnuit astfel de formulare de contract de la o asociație imobiliară din care face parte. Atunci când atât cumpărătorul, cât și vânzătorul au fost de acord cu contractul prin semnarea acestuia, brokerul furnizează copii ale contractului semnat cumpărătorului și vânzătorului.

ofertă și acceptareedit

ca și în cazul altor contracte, contractele imobiliare pot fi încheiate de o parte care face o ofertă și de o altă parte care acceptă oferta. Pentru a fi executorii, ofertele și acceptările trebuie să fie în scris (statutul fraudelor, drept comun)și semnate de părțile care sunt de acord cu contractul. Adesea, partea care face oferta pregătește un contract imobiliar scris, îl semnează și îl transmite celeilalte părți care ar accepta oferta prin semnarea contractului. Ca și în cazul tuturor celorlalte tipuri de oferte legale, cealaltă parte poate accepta oferta, o poate respinge (caz în care oferta este reziliată), poate face o contraofertă (caz în care oferta inițială este reziliată) sau nu poate răspunde ofertei (caz în care oferta se încheie până la data expirării acesteia). Înainte ca oferta (sau contraoferta) să fie acceptată, partea care oferă (sau contracara) o poate retrage. O contraofertă poate fi contracarată cu o altă ofertă, iar un proces de contraofertă poate continua la nesfârșit între părți.

pentru a fi executoriu, un contract imobiliar trebuie să dețină semnături originale ale părților și orice modificare a contractului trebuie parafată de toate părțile implicate. Dacă oferta inițială este marcată și parafată de partea care o primește, apoi semnată, aceasta nu este o ofertă și acceptare, ci o contraofertă.

fapta specificatedit

un contract imobiliar de obicei nu transmite sau transferul de proprietate de bunuri imobiliare de la sine. Un document diferit numit faptă este folosit pentru a transmite bunuri imobiliare. Într-un contract imobiliar, tipul de faptă care urmează să fie utilizat pentru a transmite imobilul poate fi specificat, cum ar fi un act de garanție sau un act quitclaim. Dacă un tip de act nu este menționat în mod specific, poate fi specificat “titlu comercializabil”, ceea ce înseamnă că trebuie furnizat un act de garanție. Creditorii vor insista pe un act de garanție. Orice drept de retenție sau alte sarcini asupra titlului asupra imobilului ar trebui menționate în față în contractul imobiliar, astfel încât prezența acestor deficiențe nu ar fi un motiv pentru anularea contractului la sau înainte de închidere. În cazul în care garanțiile nu sunt compensate înainte de momentul închiderii, atunci fapta ar trebui să aibă în mod specific o excepție(excepții) listată(e) pentru garanția (garanțiile) care nu au fost compensate.

cumpărătorul(cumpărătorii) care semnează contractul imobiliar sunt răspunzători (responsabili din punct de vedere legal) pentru furnizarea contravalorii promise pentru imobil, care este de obicei bani în valoarea prețului de achiziție. Cu toate acestea, detaliile despre tipul de proprietate nu pot fi specificate în contract. Uneori, semnarea cumpărător(s) poate direct un avocat pregătirea fapta separat ce tip de proprietate pentru a lista pe fapta și poate decide să adăugați un coproprietar(s), cum ar fi un soț, la fapta. De exemplu, tipurile de proprietate comună (Titlu) pot include închiriere în comun, închiriere comună cu drept de supraviețuire sau închiriere comună de către entități. O altă posibilitate este proprietatea în încredere în loc de proprietate directă.

ContingenciesEdit

contingențele sunt condiții care trebuie îndeplinite pentru executarea unui contract.

situațiile neprevăzute care suspendă contractul până la apariția anumitor evenimente sunt cunoscute sub numele de “condiții suspensive”. Situațiile neprevăzute care anulează contractul dacă apar anumite evenimente sunt cunoscute sub numele de “condiții rezolutive”.

cele mai multe contracte de vânzare conțin situații neprevăzute de un fel sau altul, deoarece puțini oameni își pot permite să intre într-o achiziție imobiliară fără ele. Dar este posibil ca un contract imobiliar să nu aibă situații neprevăzute.

unele tipuri de situații neprevăzute care pot apărea într-un contract imobiliar includ:

• Ipoteca de urgență-executarea contractului (achiziționarea de bunuri imobiliare) este condiționată de sau sub rezerva cumpărătorului obtinerea unui credit ipotecar pentru achiziționarea. De obicei, o astfel de urgență solicită un cumpărător să solicite un împrumut într-o anumită perioadă de timp după semnarea contractului. Deoarece cei mai mulți oameni care cumpara o casa necesită finanțare pentru a finaliza achiziționarea lor, Ipoteca neprevăzute sunt una dintre cele mai comune tip de neprevăzute în contractele imobiliare. În cazul în care finanțarea nu este garantată, cumpărătorul poate anula unilateral contractul declarând că condiția sa nu a fost sau nu va fi îndeplinită sau permite expirarea contractului prin refuzul de a renunța la condiție în termenul specificat.
• inspecție de urgență – starea unui alt cumpărător. Achiziționarea imobilului este condiționată de o inspecție satisfăcătoare a proprietății imobiliare care nu dezvăluie defecte semnificative. Neprevăzute ar putea fi, de asemenea, pe repararea satisfăcătoare a unui anumit element asociat cu imobiliare.
• o altă vânzare de urgență – cumpărarea sau vânzarea de bunuri imobiliare este condiționată de o vânzare de succes sau de cumpărare de o altă bucată de bunuri imobiliare. Vânzarea cu succes a unei alte case poate fi necesară pentru a finanța achiziționarea unei noi case.
• contingență de evaluare – achiziționarea de bunuri imobiliare este condiționată de prețul contractului fiind la sau sub o valoare justă de piață determinată de o evaluare. Creditorii nu vor împrumuta adesea mai mult de un anumit procent (fracțiune) din valoarea evaluată, astfel încât o astfel de situație poate fi utilă pentru un cumpărător.
• 72-hour kick out contingency – contingența vânzătorului, în care vânzătorul acceptă un contract de la un cumpărător cu o contingență (de obicei o vânzare de locuințe sau o chirie contingență în care cumpărătorul condiționează vânzarea de capacitatea lor de a găsi un cumpărător sau un chiriaș pentru proprietatea lor curentă înainte de decontare). Vânzătorul își păstrează dreptul de a vinde proprietatea unei alte părți dacă alege acest lucru după ce a dat cumpărătorului o notificare de 72 de ore pentru a-și elimina contingența. Cumpărătorul va elimina apoi lor de urgență și să furnizeze dovada că acestea pot consuma vânzarea sau va elibera vânzătorul din contractul lor și permite vânzătorului să avanseze cu noul contract.

data închiderii și a posesieiedit

un contract imobiliar tipic specifică o dată până la care închiderea trebuie să aibă loc. Închiderea este evenimentul în care se plătesc banii (sau alte contraprestații) pentru imobil și titlul (proprietatea) imobilului este transmis de la vânzător(I) către cumpărător(i). Transportul se face de către vânzător(e) semnarea unui act pentru cumpărător(e) sau avocații lor sau alți agenți pentru a înregistra transferul de proprietate. Adesea, alte documente sunt necesare la închidere.

data închiderii este în mod normal și data la care posesia imobilului este transferată de la vânzător(I) către cumpărător(i). Cu toate acestea, contractul imobiliar poate specifica o altă dată când posesia își schimbă mâinile. Transferul posesiei unei case, a unui condominiu sau a unei clădiri se realizează de obicei prin predarea cheii(cheilor) acesteia. Contractul poate avea prevederi în cazul în care vânzătorul(vânzătorii) deține posesia peste data convenită.

contractul poate specifica, de asemenea, care parte plătește pentru ce cost(costuri) de închidere. În cazul în care contractul nu specifică, atunci există anumite implicite obișnuite în funcție de lege, drept comun (precedente judiciare), locație și alte ordine sau acorduri, cu privire la cine plătește pentru care costurile de închidere.

condiție de proprietateedit

un contract imobiliar poate specifica în ce condiție a proprietății ar trebui să fie atunci când se transmite titlul sau se transferă posesia. De exemplu, contractul poate spune că proprietatea este vândută așa cum este, mai ales dacă se intenționează demolarea. Alternativ, poate exista o reprezentare sau o garanție (garanție) cu privire la starea casei, clădirii sau a unei părți a acesteia, cum ar fi aparatele aplicate, sistemul HVAC etc. Uneori se folosește și un formular de divulgare separat specificat de o entitate guvernamentală. Contractul ar putea specifica, de asemenea, orice bunuri personale (proprietăți non-imobiliare) care urmează să fie incluse în afacere, cum ar fi mașina de spălat și uscătorul care sunt în mod normal detașabile de casă. Contoare de utilități, sisteme de cabluri electrice, cutii de siguranțe sau disjunctoare, instalații sanitare, cuptoare, încălzitoare de apă, chiuvete, toalete, căzi și majoritatea sistemelor centrale de aer condiționat sunt considerate în mod normal atașate la o casă sau clădire și ar fi în mod normal incluse în proprietatea imobiliară în mod implicit.

RidersEdit

riderii (sau addenda) sunt atașamente speciale (foi separate) care devin parte a contractului în anumite situații.

Earnest money depositEdit

deși banii sunt considerentul cel mai comun, nu este un element necesar pentru a avea un contract imobiliar valabil. Un depozit serios de bani de la cumpărător(i) însoțește în mod obișnuit o ofertă de cumpărare imobiliară, iar depozitul este deținut de o terță parte, cum ar fi o companie de titlu, un avocat sau uneori vânzătorul. Suma, o mică parte din prețul total, este listată în contract, restul costului urmând să fie plătit la închidere. În unele cazuri rare, alte instrumente de valoare, cum ar fi note și/sau acțiuni sau alte instrumente negociabile pot fi utilizate pentru examinare. Pot fi folosite și alte active grele, cum ar fi aurul, argintul și orice altceva de valoare sau, în alte cazuri, dragostea (unde se poate dovedi că a existat între părți). Cu toate acestea, depozitul de bani serios reprezintă un credit față de prețul final de vânzare, care este de obicei principalul sau singurul considerent.