Cum să deșurubați zonarea cartierului în doi pași simpli

după trei ani sub un nou cod de zonare, există câteva ciudățenii care merită călcate. Aici, colaboratorul comunității Matt Ruben, președintele Asociației vecinilor pentru libertăți nordice, identifică două soluții care ar putea ajuta la realizarea mai multor clădiri cu utilizare mixtă la scară de cartier, consolidând coridoarele comerciale cu densitate locală de vânzare cu amănuntul și rezidențială.

cartierele nu pot prospera fără activitate comercială. Întreprinderile mici și locale sunt sângele vieții oricărei comunități urbane. Iar afacerile locale nu pot exista fără ca oamenii să locuiască deasupra lor: dezvoltatorii au nevoie de apartamente pentru a finanța și a câștiga bani din proiectele lor, iar întreprinderile au nevoie de cât mai mulți clienți din apropiere.

acest tip de dezvoltare – afaceri la nivel de stradă cu apartamente deasupra – se numește dezvoltare cu utilizare mixtă și creează cartiere sigure, interesante, vitale din punct de vedere economic. Philly este un oraș de canotaj, da. Dar coridoarele sale comerciale sunt țepii care țin casele de vâsle împreună ca comunități și arterele care hrănesc viața publică a cartierului.

gândiți-vă la asta: atât de multe dintre cele mai vechi zone vechi ale orașului nostru și cele mai populare Cele mai noi se concentrează pe coridoarele comerciale. East Passyunk Avenue în sudul Philly; Frankford Ave. în Fishtown; Baltimore Ave. în West Philly; 9th St în piața italiană; 4th St/Fabric Row în Queen Village; n 2nd St.în libertățile nordice; “Two Street” în Pennsylvania; Germantown Ave. în Mt. Airy și Chestnut Hill – lista continuă și continuă.

când orașul nostru și-a actualizat codul de zonare învechit în 2012, a recunoscut importanța coridoarelor cu utilizare mixtă și a creat mai multe categorii de zonare CMX (“utilizare mixtă comercială”) pentru a permite acest tip de dezvoltare fără a fi nevoie de variații greoaie de zonare de la caz la caz.

dar ceva a mers foarte prost în amendă de imprimare, și cele două categorii CMX cele mai importante au fost făcute inutile – sau chiar dăunătoare – pentru cartierele noastre. Iată ce este în neregulă cu ei și remedierile simple care îi vor face să funcționeze.

PASUL UNU: CMX – 3-Kill the McMansions

CMX-3 este o categorie de zonare destinată clădirilor de apartamente mici și mijlocii. Problema este că, deși CMX-3 permite clădiri de apartamente cu afaceri și holuri la primele etaje, nu necesită o componentă comercială. Deci, dezvoltatorii pot construi în schimb case unifamiliale pe proprietatea CMX-3.

această lacună permite dezvoltatorilor să pună reședințe la nivelul străzii, diluând coridoarele comerciale. Și pentru că înălțimea CMX-3, spațiul deschis și regulile de parcare sunt destinate clădirilor de apartamente, le permite dezvoltatorilor să construiască case supraaglomerate cu curți insuficiente, a căror dimensiune mare este disproporționată față de cartier și atrage cumpărătorii sau chiriașii cu mai multe mașini. Creează un stimulent pervers pentru dezvoltatorii de case unifamiliale să caute proprietăți CMX-3 în loc de proprietăți zonate efectiv pentru dezvoltarea rezidențială unifamilială.

deci CMX-3 este o pierdere-pierdere: Dacă sunteți un urbanist care dorește utilizări mixte, densitate mai mare și mai puține mașini, obțineți în schimb o singură utilizare, densitate mai mică și mai multe mașini. Dacă sunteți un rezident de lungă durată care dorește să mențină țesătura arhitecturală a cartierului, să aibă acces la afaceri convenabile și să controleze cererea în creștere pentru locuri limitate de parcare stradală, veți obține în schimb țesături perturbate, fără afaceri noi și mai multe mașini.

din fericire, lacuna CMX-3, deși catastrofală, este ușor de remediat: Consiliul Municipal și primarul Kenney trebuie să adopte o lege care să interzică casele unifamiliale în zonele CMX-3. Cu această simplă lovitură a stiloului, ele pot ajuta la păstrarea unei părți cheie a ceea ce a făcut cartierele Philly mari în trecut și să se asigure că rămân mari mult timp în viitor.

pasul doi: CMX-2 – Opriți Torturarea dezvoltatorilor

CMX-2 este destinat dezvoltării comerciale la scară mai mică: o vitrină pe stradă cu câteva apartamente deasupra. Este decorul urban clasic: măcelăria Marshall St. cu familia proprietarului care locuiește deasupra ei în 1926; magazinul de antichități Pine St.cu studenți la medicină care locuiesc deasupra ei în 1996; Frankford Ave. cafenea cu dezvoltatori web care trăiesc deasupra ei în 2016.

în teorie CMX – 2 este grozav. Necesită primele etaje comerciale (nu sunt permise case unifamiliale) și are o limită de înălțime clară și simplă, care menține dezvoltarea modestă la scară. Dar, așa cum este implementat în prezent, problema CMX-2 este opusul CMX-3: în timp ce CMX-3 oferă dezvoltatorilor prea multă libertate, CMX-2 este prea restrictiv. Aproape nimeni nu poate construi de fapt un proiect CMX-2 în Philly, din două motive.

în primul rând, limita de înălțime este prea mică. Este de 38 de picioare, la fel ca limita pentru casele unifamiliale. Acest lucru pare să aibă sens, deoarece înseamnă că clădirile CMX-2 se vor amesteca frumos cu cele rezidențiale din apropiere.

dar în secolul 21, spațiile comerciale trebuie să fie mai înalte și mai aerisite decât cele rezidențiale. Sigur, puteți vinde discuri de epocă dintr – un mic magazin vechi rowhouse-dar nu puteți obține finanțare sau autorizații de construcție pentru a construi un nou spațiu comercial de genul acesta. Deci, este foarte greu pentru a se potrivi un etaj comercial propriu-zis, plus trei niveluri de apartamente, în 38 de metri de înălțime. Și este foarte greu să vă asigurați finanțarea dacă aveți doar două niveluri de apartamente deasupra primului etaj.

a doua problemă cu CMX-2 ar face Kafka fard de obraz. Din cauza modului în care sunt scrise reglementările, în majoritatea cazurilor numărul de apartamente pe care un dezvoltator le poate pune într-o clădire nu se potrivește cu cât de mare poate face clădirea. De exemplu, regulile CMX-2 ar putea permite unui dezvoltator să construiască o clădire suficient de mare pentru a găzdui șase apartamente. Dar alte reguli CMX – 2 nu i-ar permite să împartă clădirea în șase apartamente. În schimb, regulile ar putea să o limiteze la, să zicem, patru.

acest lucru ar forța-o fie să construiască apartamente absurd de mari, fie să construiască o clădire artificială mică. În ambele cazuri, restricția privează spațiul comercial al proiectului de potențialii clienți prin reducerea numărului de chiriași de mai sus – și, mai fundamental, restricția este probabil să omoare proiectul cu totul, făcând imposibilă finanțarea.

ca și în cazul CMX-3, problemele cu CMX-2 sunt majore, dar și ușor de rezolvat. Primarul Kenny și Consiliul Municipal trebuie să adopte doar o lege care ridică limita de înălțime CMX-2 la 41 sau 42 de picioare și ajustează densitatea admisibilă a apartamentului pentru a se potrivi cu dimensiunea admisibilă a clădirii. Cu aceste două schimbări simple, ele pot stimula tipul de dezvoltare pe care locuitorii de lungă durată, urbaniștii milenari și dezvoltatorii ar dori să o vadă.

Matt Ruben face parte din Consiliul Consultativ al PlanPhilly.