De ce Co-Op locuințe Senior este gata pentru Primetime

Locuințe de cooperare rămâne o nișă în viață senior, dar modelul este în creștere lentă. A devenit o opțiune competitivă pe unele piețe și poate câștiga o tracțiune suplimentară prin abordarea mai multor presiuni cu care se confruntă industria.

de exemplu, locuințe co-op poate fi efectul de levier pentru a satisface cererea tot mai mare de locuințe senior de pe piața de mijloc. În plus, există diferite tipuri de cooperative, ceea ce îl face o alegere flexibilă pentru dezvoltatorii care doresc să acceseze piața senior. Deja, unele companii consacrate din sectoarele de viață independentă și de viață asistată s-au extins în cooperative.

dar locuințe senior de cooperare, de asemenea, poate solicita dezvoltatorilor să se concentreze pe bunăstarea generală a rezidenților peste declarațiile de profit și pierdere, suport CSI & Director general de dezvoltare Nancy Evans a declarat Senior News locuințe. Warren, Michigan, CSI deține 58 de cooperative de apartamente senior în California, Maryland, Massachusetts și Michigan.

“nu suntem în această afacere pentru a face bani pentru proprietarii și acționarii noștri. Vrem să îmbunătățim viața membrilor noștri”, a spus Evans.

plin de potențial

Co-ops reprezintă o fracțiune din inventarul de locuințe senior, dar există semne că acestea sunt în creștere în popularitate.

numărul cooperativelor superioare a crescut de la 103 în 2013 la 125 în 2019, totalizând 7.700 de unități și peste 10.500 de rezidenți, a declarat pentru SHN Președintele Consiliului Fundației cooperative Senior, Dennis Wilson. Grupul Shoreview, Minnesota, pledează pentru cooperative superioare din întreaga țară.

dar furnizorii au luat notă, în special în Midwest, în cazul în care cooperativele sunt înfloritoare.

Minnesota, unde a fost deschisă prima cooperativă senior în 1978, găzduiește 82 de comunități, iar zona Twin Cities este o piață competitivă. Ebenezer, cel mai mare furnizor senior de locuințe din stat, gestionează 38 de cooperative, majoritatea sub mărcile Applewood Pointe și Realife Cooperative.

anul trecut, Ecumen a lansat un brand de cooperare senior, Zvago, cu deschiderea unei comunități de 20 de milioane de dolari, de 54 de unități, în Minnetonka, Minnesota. Ecumen a deschis, de asemenea, cooperative Zvago în St.Anthony Park și Apple Valley, construcția unei a patra cooperative în Duluth este aproape finalizată și este planificată o a cincea cooperativă în Stillwater.

un alt dezvoltator de Stat Gopher — dezvoltarea acțiunilor imobiliare din Eagan, Minnesota — se concentrează pe construirea și gestionarea cooperativelor superioare sub marca Cooperativă a satului și are o conductă de 34 de cooperative finalizat sau în construcție în Colorado, Iowa, Kansas, Minnesota, Missouri, Dakota de Sud, Wisconsin și Washington.

dezvoltarea acțiunilor imobiliare nu a răspuns cererilor de comentarii, iar Ecumen a refuzat să comenteze SHN pentru această poveste, citând mediul concurențial de pe piețele sale.

dezvoltarea de cooperare Senior a fost mult timp condus de finanțare favorabilă în stat cu aprovizionare amplu. Președintele Consiliului de cooperare pentru locuințe, Dennis Johnson, a declarat pentru SHN în 2013 că cooperativele superioare sunt “ipoteci principale” asigurate de Departamentul de locuințe și Dezvoltare Urbană din Minnesota (HUD) în conformitate cu secțiunea 213 din Legea națională privind locuințele.

după o restructurare HUD în urmă cu trei ani, Biroul Minneapolis procesează acum toate cererile de finanțare cooperativă din SUA

dar Minnesota nu este singurul focar cooperativ. Majoritatea conductei Village Cooperative se află în Iowa și Colorado, cu un total de 14 dezvoltări finalizate sau în construcție.

cele două state au populații în vârstă în creștere. Peste 514.000 de Iowani au 65 de ani și mai mult, un segment așteptat să crească la peste 677.000 până în 2050, potrivit Departamentului de îmbătrânire din Iowa. Populația de 65 de ani și mai în vârstă din Colorado este de așteptat să ajungă la 1,27 milioane până în 2030, iar statul a fost clasat cel mai bun Stat din SUA pentru îmbătrânire de către US News and World Report.

alternative la rata de piață

cumpărarea într-o cooperativă este o modalitate rentabilă de a intra în locuințe pentru seniori și poate fi o alternativă la viața independentă și la comunitățile adulte active. Locuitorii cumpără” acțiuni ” într-o corporație care deține clădirea. Aceste acțiuni dau dreptul părților interesate să închirieze o unitate specifică într-o clădire și să utilizeze zone comune. În plus, există o taxă lunară pentru evaluări, întreținere și reparații.

co-op living oferă, de asemenea, rezidenților o miză în modul în care este gestionată o comunitate, similar cu o asociație tradițională de proprietari de case. Fiecare cooperativă are un consiliu executiv ales, iar membrii au un vot în ceea ce privește modul în care clădirile sunt gestionate și operate, a declarat Evans pentru SHN.

acțiunile Cooperatiste se apreciază treptat în valoare-de obicei 1% până la 2% anual. Acest lucru menține accesibilitatea și comercializarea pentru noii rezidenți și pentru că membrii sunt responsabili pentru taxele lunare pentru unitățile goale până când sunt ocupate.

datorită structurii financiare a cooperativelor, acestea tind să fie trecute cu vederea de investitorii cu profit, dar oferă consumatorilor o opțiune de viață mai accesibilă, a declarat Lutz, partenerul Telfair &, Scott Gordon, pentru SHN. Gordon este specializată în imobiliare și mobile home park Legea pentru Sarasota, Florida-firma cu sediul.

există un motiv să credem că, dacă cererea crește pentru cooperativele superioare, investitorii pot vedea o oportunitate mai profitabilă-cel puțin, dacă exemplul co — op mobile home parks este o indicație.

de zeci de ani, pensionarii care cumpără case mobile s-au unit pentru a crea cooperative de proprietate înainte ca investitorii privați și REIT-urile să facă produsul o clasă de investiții tranzacționabilă, instituțională.

membrii care doresc să iasă dintr-o cooperativă pot vedea o mică rentabilitate a investiției lor sau pot să-și păstreze acțiunile și să-și închirieze unitatea unui alt chiriaș. Gordon a menționat că evaluările lunare pot fi substanțial mai mici decât chiria pe care un acționar o poate percepe unui LOCATAR.

“cunosc unele comunități în care taxele de întreținere au fost plate de zeci de ani”, a spus el.

răsturnări de situație pe modelul

spre deosebire de cooperativele tradiționale de locuințe în care rezidenții cumpără o cotă de capital în proprietate, dându — le dreptul la o unitate de locuit și acces la facilități comune, proprietățile CSI — care constau în cea mai mare parte din apartamente superioare accesibile-funcționează în cadrul unui sistem de management cooperativ. Membrii aplică pentru apartamente disponibile, așa cum ar face oriunde altundeva. De asemenea, plătesc o taxă de intrare de 100 USD pentru a se alătura cooperativei, care este apoi utilizată în locul unui depozit de garanție.

calitatea de membru le conferă drepturi de vot în modul în care este administrată o clădire, precum și posibilitatea de a participa la gestionarea clădirii. În locul administratorilor de proprietăți, CSI are legături responsabile pentru până la trei comunități simultan, care îi sfătuiesc și îi învață pe membrii cooperativei cum să-și auto-administreze clădirile.

fiecare cooperativă CSI are un consiliu executiv și un lider de etaj pentru a reprezenta rezidenții în deciziile care variază de la opțiunile de luat masa și îngrijirea solului la întreținerea clădirilor și programarea activităților. Toate acestea sunt funcții alese cu mandate de un an și o limită de două mandate.

limitele termenului sunt prin design, a declarat Evans pentru SHN.

“acest lucru creează o cifră de afaceri mai mare în funcții și creează oportunități pentru alți membri de a intra în roluri de conducere”, a spus ea.

cooperativele CSI sunt toate comunități accesibile, construite și finanțate prin credite fiscale pentru locuințe cu venituri mici (LIHTC) și finanțare din secțiunea 202 și 232 HUD. Acest lucru permite CSI să subvenționeze chiriile, de obicei la 30% din câștigurile unui rezident.

o altă alternativă la proprietatea cooperativă este co-locuința. Un exemplu este Garden Spot Community Village Cooperative Living House din New Holland, Pennsylvania, care a fost câștigătorul “cel mai bun design de locuințe la prețuri accesibile” al premiilor de Design SHN Architecture 2018 &. Rămâne o cooperativă în sensul că locuitorii trăiesc în comunitate, CEO-ul Garden Spot Village, Steve Lindsey, a declarat pentru SHN.

toate aceste modele cooperative oferă rezidenților oportunități de a întâlni noi prieteni, de a găsi noi modalități de voluntariat și de a fi activi și de a-și îmbogăți calitatea vieții. Până la 50% dintre rezidenții cooperativi ai CSI fac un fel de voluntariat, ceea ce i-a surprins pe mulți, a remarcat Evans.

“mulți dintre locuitorii noștri mi-au spus că au venit să-și liniștească viețile. În schimb, au găsit un nou scop”, a spus ea.