Varför Co-Op seniorboende är redo för Primetime

Kooperativa bostäder är fortfarande en nisch inom seniorboende, men modellen växer långsamt. Det har blivit ett konkurrenskraftigt alternativ på vissa marknader och kan få ytterligare dragkraft genom att ta itu med flera tryck som branschen står inför.

till exempel kan co-op bostäder utnyttjas för att möta den växande efterfrågan på mellanmarknaden seniorbostäder. Dessutom finns det olika typer av co-ops, vilket gör det till ett flexibelt val för utvecklare som vill utnyttja den ledande marknaden. Redan, vissa etablerade företag inom independent living och assisted living sektorer har förgrenat sig till co-ops.

men kooperativa seniorbostäder kan också kräva att utvecklare fokuserar på invånarnas övergripande välbefinnande över resultaträkningar, CSI Support & Development General Manager Nancy Evans berättade Senior Housing News. Warren, Michigan-baserade CSI äger 58 seniorlägenhetskooperativ i Kalifornien, Maryland, Massachusetts och Michigan.

“vi är inte i den här branschen för att tjäna pengar för våra ägare och aktieägare. Vi vill förbättra våra medlemmars liv, ” sa Evans.

fullmatat med potential

Co-ops står för en bråkdel av äldre bostäder inventering, men det finns tecken på att de växer i popularitet.

antalet senior co-ops har ökat från 103 i 2013 till 125 i 2019 totalt 7,700 enheter och över 10,500 invånare, Senior Cooperative Foundation styrelseordförande Dennis Wilson berättade SHN. Shoreview, Minnesota-baserade gruppen förespråkar för senior co-ops över hela landet.

men leverantörer har tagit notis, särskilt i Mellanvästern, där co-ops blomstrar.

Minnesota, där den första senior co-op öppnade 1978, är hem för 82 samhällen, och Twin Cities-området är en konkurrensutsatt marknad. Ebenezer, den största ledande bostads leverantör i staten, förvaltar 38 co-ops, de flesta av dem under Applewood Pointe och Realife kooperativa varumärken.

förra året lanserade Ecumen ett ledande kooperativt varumärke, Zvago, med öppnandet av ett $20 miljoner, 54-enhetssamhälle i Minnetonka, Minnesota. Ecumen öppnade också Zvago co-ops i St.Anthony Park och Apple Valley, byggandet av en fjärde co-op i Duluth är nästan klar, och en femte co-op i Stillwater planeras.

en annan Gopher State developer — Real Estate Equities Development of Eagan, Minnesota — fokuserar på att bygga och hantera senior co-ops under varumärket Village Cooperative och har en pipeline av 34 kooperativ färdigställd eller under uppbyggnad i Colorado, Iowa, Kansas, Minnesota, Missouri, South Dakota, Wisconsin och Washington.

Real Estate Equities Development svarade inte på begäran om kommentar, och Ecumen nekade att kommentera SHN för den här historien, med hänvisning till konkurrensmiljön på sina marknader.

Senior kooperativ utveckling har länge drivits av gynnsam finansiering i staten med gott utbud. Senior Housing Cooperative styrelseordförande Dennis Johnson berättade för SHN 2013 att senior co-ops är” master inteckningar ” försäkrade av Minnesota Department of Housing and Urban Development (HUD) enligt avsnitt 213 i National Housing Act.

efter en hud-omstrukturering för tre år sedan behandlar Minneapolis-kontoret nu alla co-op-finansieringsansökningar i USA

men Minnesota är inte den enda co-op-hotbed. Majoriteten av Village Cooperatives pipeline ligger i Iowa och Colorado, med totalt 14 utvecklingar färdiga eller under uppbyggnad.

de två staterna har växande äldre befolkningar. Över 514 000 Iowans är 65 år och äldre, ett segment som förväntas öka till över 677 000 år 2050, enligt Iowa Department of Aging. Colorado 65-och-äldre befolkning förväntas toppa 1.27 miljoner av 2030, och staten rankades som den bästa staten i USA för åldrande av US News and World Report.

marknadsräntealternativ

att köpa in ett kooperativ är ett kostnadseffektivt sätt att komma in i seniorboende och kan vara ett alternativ till självständigt boende och aktiva vuxna samhällen. Invånarna köper” aktier ” i ett företag som äger byggnaden. Dessa aktier berättigar intressenter att hyra en specifik enhet inom en byggnad och utnyttja gemensamma utrymmen. Dessutom tillkommer en månadsavgift för bedömningar, underhåll och reparationer.

Co-op living ger också invånarna en andel i hur ett samhälle hanteras, liknande en traditionell husägare förening. Varje kooperativ har en vald styrelse och medlemmar har en omröstning i hur byggnader hanteras och drivs, Evans berättade SHN.

Co-op — aktier uppskattar i värde stegvis-vanligtvis 1% till 2% årligen. Detta upprätthåller överkomliga priser och säljbarhet för nya invånare, och eftersom medlemmarna är ansvariga för månadsavgifterna på tomma enheter tills de är upptagna.

på grund av den finansiella strukturen i co-ops tenderar de att förbises av vinstdrivna investerare, men de erbjuder konsumenterna ett billigare boendealternativ, Lutz, Bobo & Telfair-Partner Scott Gordon berättade för SHN. Gordon är specialiserad på fastigheter och husbil park lag för Sarasota, Florida-baserade företag.

det finns någon anledning att tro att om efterfrågan ökar för senior co-ops, kan investerare se en mer lukrativ möjlighet — åtminstone om exemplet med co-op husbilar är en indikation.

i årtionden gick pensionärer som köpte husbilar samman för att skapa ägarkooperativ innan privata investerare och REITs gjorde produkten till en omsättbar investeringsklass av institutionell kvalitet.

medlemmar som vill lämna en co-op kan se en liten avkastning på sin investering, eller de kan hålla fast vid sina aktier och hyra ut sin enhet till en annan hyresgäst. Gordon noterade att de månatliga bedömningarna kan vara väsentligt lägre än hyran som en aktieägare kan debitera en leasetagare.

“jag känner till vissa samhällen där underhållsavgifterna har varit platta i årtionden,” han sa.

vrider på modellen

till skillnad från traditionella bostadskooperativ där invånarna köper en aktieandel i fastigheten, berättigar dem till en bostadsenhet och tillgång till delade bekvämligheter, fungerar CSI: s fastigheter — som mestadels består av prisvärda seniorlägenheter — under ett kooperativt ledningssystem. Medlemmar ansöker om lediga lägenheter som de skulle någon annanstans. De betalar också en inträdesavgift på $100 för att gå med i kooperativet, som sedan används i stället för en deposition.

medlemskapet ger dem rösträtt i hur en byggnad förvaltas, samt möjlighet att delta i förvaltningen av byggnaden. I stället för fastighetsförvaltare, CSI har kontaktpersoner som ansvarar för upp till tre samhällen i taget, som ger råd och lär Co-op medlemmar hur man själv hantera sina byggnader.

varje CSI co-op har en direktion och en golv ledare att företräda invånarna på beslut som sträcker sig från matställen och groundskeeping att bygga underhåll och aktiviteter programmering. Dessa är alla valda positioner med ettårsperioder och en tvåfristig gräns.

termen gränser är av design, Evans berättade SHN.

“detta skapar mer omsättning i positioner och skapar möjligheter för andra medlemmar att gå in i ledningsroller,” hon sa.

CSI: s kooperativ är alla prisvärda samhällen, byggda och finansierade genom låginkomstskattekrediter (LIHTC) och hud avsnitt 202 och 232 finansiering. Detta gör det möjligt för CSI att subventionera hyror, vanligtvis till 30% av en invånares inkomster.

ett annat alternativ till kooperativ husägare är sambostäder. Ett exempel är Garden Spot Community Village Cooperative Living House i New Holland, Pennsylvania, som var vinnaren av” Best Affordable Housing Design ” 2018 SHN Architecture & Design Awards. Det är fortfarande en co-op i den meningen att invånarna lever gemensamt, Garden Spot Village VD Steve Lindsey berättade SHN.

alla dessa co-op-modeller erbjuder möjligheter för boende att träffa nya vänner, hitta nya sätt att frivilligt och vara aktiva och berika deras livskvalitet. Upp till 50% av CSI: s kooperativa invånare gör någon form av volontärarbete, vilket har förvånat många, noterade Evans.

“jag har fått många av våra invånare att berätta för mig att de kom för att avveckla sina liv. Istället, de har hittat nytt syfte, ” hon sa.