14 Begriffe für Gewerbeimmobilien, die Sie kennen müssen

Beim Kauf oder Leasing von Anlageimmobilien kann das Vokabular für Gewerbeimmobilien einschüchternd und ziemlich schwierig zu navigieren sein. Vielleicht haben Sie von gewerblichen Immobilienbegriffen wie “Mieterverbesserung” oder “nutzbare Quadratmeterzahl” gehört, aber Sie wissen nicht, was darunter liegt. Sie kennen vielleicht einige der gängigsten Begriffe für gewerbliche Immobilien, wie Leasingklausel und Nettobetriebsergebnis, aber wenn es darum geht, mit Verkäufern und Maklern zu sprechen und Mietverträge zu überprüfen, fühlen Sie sich möglicherweise immer noch unterinformiert.

Wenn Sie bereit sind, in den Immobilieninvestmentmarkt einzutauchen, haben wir 14 wichtige Begriffe für gewerbliche Immobilien beschrieben, die Sie kennen müssen. Die Kenntnis dieser Begriffe für Gewerbeimmobilien kommt Ihrem Unternehmen zugute, hilft Ihnen, fundierte Entscheidungen zu treffen und Missverständnisse über die Terminologie zu klären.

Erweiterungsrecht (reine Option)

Der Mietvertrag Ihres Mieters kann eine Erweiterungsklausel oder eine sogenannte reine Option für die zukünftige Verwendung enthalten. In einem solchen Fall sind Sie – der Vermieter – dafür verantwortlich, dem Mieter für die gesamte Mietdauer zusätzlichen verfügbaren Raum zur Verfügung zu stellen, bevor der Mieter den Raum tatsächlich benötigt. Der Mieter kann die Option zur Nutzung des verfügbaren Raums jederzeit während des Mietverhältnisses ausüben oder nicht.

Der Vorteil für Sie ist, dass Sie als Vermieter die Miete basierend auf dem zusätzlichen Platz erhöhen können, aber Sie müssen dies im Auge behalten, da es später zu Problemen führen kann, wenn mehr Mieter im selben Gebäude Expansionsanfragen haben.

Kaufoption

Wenn Sie eine gebührenpflichtige Ein-Mieter-Immobilie an einen Mieter vermieten, der viele Ausbauten vornehmen oder die Immobilie einfach am Ende der Mietdauer kaufen möchte, kann der Vertrag eine “Kaufoption” enthalten. Wenn eine Option-to-Buy-Leasing-Klausel existiert, sollten Sie die Bedingungen angeben, unter denen der Mieter die Immobilie kaufen kann, sowie den Preis, den Sie erwarten, wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden sollten. Mieter führen die Kaufoption in der Regel bei Abschluss des Mietvertrags durch.

Common Area Maintenance (CAM) Gebühren

Die CAM-Gebühren beinhalten alle Kosten für den Betrieb der Gewerbeimmobilie. Diese Gebühren beinhalten die Wartung von Gemeinschaftsbereichen: Flure, Aufzüge, Treppen, Lobbys, öffentliche Toiletten, Parkplätze, Bürgersteige usw. Als Vermieter müssen Sie wissen, wie die CAM-Gebühr pro Mieter berechnet wird.

Da verschiedene Mieter unterschiedliche Bedürfnisse haben, müssen Sie auch klar kommunizieren können, wie sich die CAM-Gebühren auf jeden einzelnen Mietvertrag auswirken. Sie könnten Ihren Mietern raten, darüber nachzudenken, was sie in den öffentlichen Bereichen nutzen würden. Mieter könnten ihre Erwartungen in einem Request for Proposal-Dokument darlegen.

Auf diese Weise demonstrieren Sie einen sehr offenen und partnerschaftlichen Ansatz, der jedem Mieter hilft, mit Ihnen über alle Details seiner individuellen Mietverträge auf der gleichen Seite zu sein.

Nutzbare Quadratmeterzahl

Nutzbare Quadratmeterzahl ist die Menge an Raum, die gemietet wird. Es ist der Fußabdruck, den Ihr Mieter in einem Gebäude einnehmen wird. Nutzbare Quadratmeterzahl bestimmt Wand-zu-Wand-Raum unter den Mietbedingungen und umfasst die Quadratmeterzahl des Ortes, der für Ihren Mieter reserviert ist. Wenn Sie diese Informationen kennen, können Sie feststellen, ob für jeden potenziellen Mieter genügend Platz vorhanden ist.

Vermietbare Quadratmeterzahl

Vermietbare Quadratmeterzahl umfasst die nutzbare Quadratmeterzahl sowie einen Teil der Quadratmeterzahl, die unter den Mietern geteilt wird. Dies kann Badezimmer in Fluren, Lobbys, Toiletten, Aufzügen oder Cafeterias umfassen. Es kann sogar Räume wie Wartungs- und Hausmeisterbereiche abdecken. Daher wird der Mietbetrag durch die vermietbare Quadratmeterzahl bestimmt.

Parkquote

Denken Sie daran, dass ein Mietvertrag alle verfügbaren Parkplätze umfasst, die für Mieter reserviert sind. Um das Parkverhältnis zu bestimmen, nehmen Sie die gesamte vermietbare Quadratmeterzahl eines Raums und dividieren Sie sie durch die Anzahl der Parkplätze. Der Mietvertrag sollte vorschlagen, wie viele Parkplätze für jeden Mieter zur Verfügung stehen.

Sie können Ihren potenziellen Mietern auch raten, sich mit ihren Mitarbeitern zu beraten, um zu erfahren, wie viele von ihnen zur Arbeit fahren und wie viele öffentliche Verkehrsmittel nehmen würden. Kleine Dinge wie diese zeigen Ihren Mietern, dass Sie ein guter Vermieter sind, der sich um ihre Bedürfnisse kümmert.

Mietervertreter

Der Mietervertreter ist oft der Immobilienmakler, der den Mieter vertritt. Er oder sie hilft dem Mieter, mit Ihnen, dem Vermieter, zu verhandeln. Ein Mietervertreter arbeitet im Auftrag, teilt ihn mit dem Leasingagenten des Vermieters auf und fungiert als Vermittler zwischen Mietern und Vermietern. Darüber hinaus wird der Vertreter versuchen, einige Probleme zwischen dem Mieter und dem Vermieter zu lösen.

Als Vermieter können Sie die Möglichkeit erwähnen, dass der Mieter einen eigenen Vertreter hat, damit es während der Mietdauer keine unangenehmen Situationen gibt. Die Leute neigen dazu, Details zu vergessen, und einen Mietervertreter zu haben, wird Ihnen das Leben erleichtern, da Sie einen zusätzlichen Grad an Trennung (und Haftung) zwischen Ihnen und dem Mieter setzen.

Vermieter Vertreter (Leasing Agent)

Der Vermieter Vertreter arbeitet als Leasing Agent. Dieser Agent vertritt den Vermieter und kümmert sich um die Interessen des Vermieters. Wenn Sie Eigentümer einer oder mehrerer Gewerbeimmobilien werden, ist Ihr Leasing-Agent einer Ihrer besten Freunde.

Die erste Aufgabe des Vermietervertreters besteht darin, Ihnen den höchsten Mietbetrag mit dem geringsten Aufwand zu beschaffen. Der heilige Gral Deal ist ein Triple-Net (NNN) Leasing, natürlich! Ihr Leasing-Agent verhandelt auch mit dem Vertreter des Mieters in Ihrem Namen, um einen Vertrag zu entwerfen, der (idealerweise) Mietkosten, Kaution, Mieterverbesserungszulagen usw. optimiert.

Die Wahl eines guten Leasingagenten hilft Ihnen, mit jedem Mieter das bestmögliche Angebot zu erzielen. Aber seien Sie vorsichtig – Sie wollen keinen übermäßig aggressiven Deal, bei dem der Mieter so stark in die Enge getrieben wird, dass der Mietvertrag zu einer gesetzlichen Haftung für Sie wird.

Co-Broker

Einige Vermieter unterzeichnen eine exklusive Listing-Vereinbarung mit einem gewerblichen Immobilienmakler. Da diese Makler da sind, um den Mietprozess zu beschleunigen, können sie andere Makler einladen, sich die Immobilie anzusehen und sie zu mieten. Diese anderen Broker sind aus Ihrer Sicht Co-Broker.

Wenn Ihr Broker und sein Co-Broker einen Mieter finden, der sich bereit erklärt, die Immobilie zu leasen, teilen die beiden Broker die Provision auf. Da der Co-Broker nicht direkt mit Ihnen verbunden ist, haften Sie nicht für die Zahlung einer zusätzlichen Provision für die Beteiligung des Co-Brokers.

Daher sollten Sie vollkommen in Ordnung sein, wenn Ihr Broker andere Broker um Hilfe bittet. Es ist ein Vorteil für Sie, da zwei Broker zusammenarbeiten und Sie nur für einen Broker bezahlen.

Vermittlungsgebühr

Eine Vermittlungsgebühr ist eine Gebühr, die von einem Broker an einen anderen gezahlt wird, wenn er einen Kunden verweist. Normalerweise ist es der Prozentsatz der Provision. So arbeitet Ihr Broker mit einem Co-Broker zusammen. Die beiden stimmen normalerweise zu, die Gebühr 50/50 aufzuteilen. Du bekommst die doppelte Hilfe, sie teilen das Geld, alle sind glücklich.

Gebäudeklassifikationen

Es gibt drei Gebäudeklassen (A, B und C), und Sie müssen verstehen, was diese Begriffe für gewerbliche Immobilien bedeuten.

• Gebäude der Klasse A sind fast neu, an einem sehr attraktiven Standort und für gute Wartung bekannt.
• Klasse B sind durchschnittliche Gebäude mit weniger Annehmlichkeiten.
• Gebäude der Klasse C sind älter als 20 Jahre und müssen dringend verbessert und repariert werden.

Gebäude der Klasse A sind für Mieter am attraktivsten, aber in der Regel am teuersten zu kaufen und zu vermieten. Gebäude der Klasse B sind in der Regel billiger zu kaufen, haben eine niedrigere Miete und sind weniger wünschenswert. Klasse C sind in der Regel die billigsten Gebäude zu kaufen, aber Sie können eine Menge Renovierungskosten, die sogar Zonierung und Umweltprobleme und Genehmigungserneuerungen umfassen können.

Es hilft, diese kommerziellen Immobilienbegriffe zu verstehen, um sicherzustellen, dass Sie nicht mehr bezahlen, als Sie für ein Gebäude sollten, das nicht Ihrem wahrgenommenen Wert oder Ihren Erwartungen entspricht.

Mietkonzessionen

Mietkonzessionen sind Vergünstigungen, die eine vergünstigte oder kostenlose Miete für einen bestimmten Zeitraum ermöglichen. In der Regel sind Mietkonzessionen an Renovierungen oder Anpassungen des neuen Mieters gebunden. Es kann auch bedeuten, die erste Mietzahlung voranzutreiben, so dass der Mieter keine zusätzlichen Kosten für den Umzug in Ihr Gebäude hat.

Sie müssen hier sehr weise sein, da Sie nicht zu weit in Zugeständnisse geraten möchten, die Ihrem Endergebnis schaden würden. Sie müssen auch auf den Cashflow achten, da Sie möglicherweise Steuerverbindlichkeiten haben, insbesondere wenn Sie die erste Zahlung verschieben.

Sie möchten, dass Ihr Makler in der Nähe dies sorgfältig durchdenkt und Ihre Immobilie für solide Mieter attraktiv macht, ohne die Rentabilität zu beeinträchtigen.

Mieterverbesserungen

“Mieterverbesserungen” ist eine Leasing-Teilmenge von Mietkonzessionen, die Sie mit dem Mieter besprechen würden. Diese Verbesserungen sind Änderungen, die der Mieter an der Immobilie vornimmt. Ihr Mieter kann beschließen, die Immobilie zu ändern und einige Änderungen vorzunehmen, die den Anforderungen des Unternehmens besser entsprechen. Solche Verbesserungen können Bodenbeläge, Decken, Gemälde usw. umfassen., und sollte verhandelt werden, bevor man den Mietvertrag unterzeichnet.

Sie möchten Gegenangebote für alle Verbesserungen haben, damit Sie wissen, dass die Mietkonzessionen für Sie nicht übermäßig teuer sind. In einigen Fällen sind Sie möglicherweise besser dran, Mieterverbesserungen selbst vorzunehmen und die Miete auf eine höhere Zahl umzulegen, als eine Mietminderung aufgrund von vom Mieter durchgeführten Verbesserungen zu akzeptieren.

Absichtserklärung (LOI)

Dies ist ein schriftliches Dokument, das die Verpflichtung des Mieters zur Vermietung der Immobilie bekräftigt. Die Absichtserklärung (LOI) enthält die Bedingungen des Mietvertrags wie Verhandlungen, Konzessionen und Zeitrahmen und wird vor dem Mietvertrag unterzeichnet.

Wenn Ihnen ein LOI vorgelegt wird, stellen Sie sicher, dass Ihr Broker schnell bewertet, wie ernst das LOI wirklich ist. In einigen Fällen beschleunigen Co-Broker die Absichtserklärung, ohne zu prüfen, ob der Mieter wirklich eine solide Wahl ist. Es liegt an Ihnen und Ihrem Makler, nichts unversucht zu lassen und sicherzustellen, dass Sie einen Deal mit dem richtigen Mieter abschließen.

Manchmal haben Sie mehr als eine Absichtserklärung. Dies wird tatsächlich bevorzugt, damit Sie auswählen können, welcher Mieter Ihnen am besten gefällt. Unterm Strich ist es Ihr Platz, den Sie mieten, und Sie sollten die Möglichkeit haben, zu wählen.

Wenn Sie eine NNN-Leasing-Immobilie kaufen, werden Sie derjenige sein, der die Absichtserklärung vorlegt. In diesem Fall ist eine Absichtserklärung ein unverbindliches, gutgläubiges Angebot von Ihnen, dem Käufer, an den Verkäufer. Dieses Dokument legt die Ziele für ein offizielles Kaufangebot fest. Es ist eine Zeitersparnis, die die potenziellen Transaktionsdetails kristallisiert, Missverständnisse minimiert und den Fortschritt in Richtung eines offiziellen Angebots dokumentiert. Es wird oft als Werkzeug für den Immobilienidentifikationsprozess in einer 1031-Börse und für NNN-Investitionen verwendet.

Um es zusammenzufassen – Die Kenntnis der wichtigsten Immobilienbegriffe kommt Ihrem ROI zugute

Der Einstieg in Gewerbeimmobilien als Vermieter kann ziemlich beängstigend sein, wenn Sie nicht mit den Grundlagen vertraut sind, zu denen die wichtigsten Immobilienbegriffe und ihre Bedeutung gehören. Als neuer Investor können absolute NNN-Leasing-Immobilieninvestitionen der einfachste und oft lukrativste Weg sein, da NNN–Leasingverträge in der Regel unkompliziert sind und der Mieter für alles zahlt – Steuern, Versicherungen und Steuern. Sie sammeln einfach die Miete.

Unabhängig davon, ob Sie eine kostenpflichtige Ein-Mieter-Immobilie, ein Mietobjekt oder eine Mehr-Mieter-Immobilieninvestition erwerben, ist es sehr wichtig, dass Sie sich über die Grundlagen des Prozesses und die Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern und Mietern informieren. Arbeiten als Team, um sicherzustellen, dass es keine blinden Flecken in jeder Verhandlung und jeder Mietvertrag, den Sie unterschreiben, ist zwingend erforderlich.

Bei Westwood Net Lease Advisors bieten wir eine Bewertung und Risikotoleranzbewertung, erkunden Immobilien, die Ihren Investitionskriterien entsprechen, basierend auf tatsächlichen Zahlen und nicht auf Vermutungen, und bewerten Mieterfinanzdaten und Kreditratings, um die Immobilie und den Mietertyp zu finden das ist das Richtige für Sie. Wir arbeiten auch mit Ihnen zusammen, um die Absichtserklärung (LOI) zu erstellen und Leasingdetails zu analysieren / zu verhandeln, Rechts– und Finanzdienstleistungen zu beziehen und vieles mehr – alles kostenlos für Sie. Unsere Käuferberater sind bei jedem Schritt für Sie da – von der ersten Anfrage bis zum Abschluss. Fühlen Sie sich frei, für eine unverbindliche, kostenlose Beratung zu erreichen, um loszulegen. 314-997-5227.