As Fortis Tower wirft Schatten über Cobble Hill, NYU Langone Site sitzt im Leerlauf
Ende 2017 begann der Bau des 5 River Park in der Henry Street 347, dem ersten von vier geplanten Hochhäusern des Entwicklers Fortis Property Group, die bald über dem historischen Viertel Cobble Hill stehen werden. Das von Romines Architecture entworfene Gebäude wird auf 15 Stockwerken 25 Eigentumswohnungen mit einem Durchschnittspreis von 3,15 Millionen US-Dollar pro Einheit beherbergen. Die Arbeiten am Turm werden irgendwann im nächsten Jahr abgeschlossen sein.
Der aufsteigende Rahmen aus Beton und Stahl neben den niedrigen Brownstones in den Straßen Pacific und Amity markiert den Beginn einer neuen Phase in der topografischen Geschichte des Viertels und in der langen, schmerzhaften Saga, die 2013 begann, als das SUNY Downstate Medical Center unter Gouverneur Cuomo unter Protesten und Klagen beschloss, das Long Island College Hospital (LICH) zu schließen, das es weniger als zwei Jahre zuvor erworben hatte, um das immer wertvollere Land, auf dem es sich befand, abzuladen.
Fortis, eine wenig bekannte Privatfirma, die von einem Cuomo-Spender gegründet wurde, reichte 2014 den Zuschlag für die Sanierung des Grundstücks ein.
Kompliziertes Eigentumsverhältnis
Der Verkaufsvertrag zwischen SUNY und Fortis diktierte einen mehrteiligen Abschluss, bei dem Fortis zwei Zahlungen von jeweils 120 Millionen US-Dollar im Abstand von mehreren Jahren leisten würde – eine Vereinbarung, die wohl einer zinslosen Hypothek ähnelte. Ab 2019 besitzt SUNY – oder genauer gesagt seine Downstate at LICH Holding Company – technisch immer noch einen großen Teil des ehemaligen LICH Campus: das Henry Street Building (340 Henry Street), der Polak Pavilion (363 Hicks Street) und der abgerissene Fuller Pavilion (70 Atlantic Avenue).
SUNY vermietet derzeit den Polak-Pavillon an Fortis, der ihn als Bedingung für den Verkaufsvertrag an NYU Langone, das mit der New York University verbundene akademische medizinische Zentrum, untervermietet, das eine freistehende Notaufnahme am Standort betreibt, um den Verlust der umfassenderen Gesundheitsdienstleistungen von LICH zum kleinen Teil zu mildern.
Die Vereinbarung sah vor, dass Fortis zwar den Wert des gesamten LICH-Geländes (sechs Kerngrundstücke mit einer Gesamtfläche von rund 200.000 Quadratfuß sowie verschiedene kleine Grundstücke in der Umgebung) bezahlen würde, der zweite Teil des Closings jedoch das Eigentum an dem 33.345 Quadratfuß großen Grundstück an der Ecke Hicks und Atlantic von SUNY nach NYU übertragen würde, ohne Kosten für letztere, für den Bau einer ambulanten Klinik.
As-of-Right herrscht vor
Im Jahr 2015 präsentierte Fortis Cobble Hill zwei Designoptionen für den Rest des Grundstücks: ein ULURP-Vorschlag (Uniform Land Use Review Procedure) und ein AOR-Plan (as-of-right). ULURP ist der öffentliche Prozess, in dem Entwickler über Landnutzungsänderungen verhandeln. Fortis Vorschlag forderte eine upzoning, die für fast doppelt so viel Wohndichte auf dem LICH-Gelände im Austausch für den Bau von bezahlbarem Wohnraum (20 Prozent der Einheiten), eine öffentliche Schule, Einzelhandelsflächen auf Hicks und ein Park in 347 Henry Street erlaubt hätte. Es hätte auch den höchsten Turm der Entwicklung zwischen Hicks und dem Brooklyn-Queens Expressway (BQE) positioniert – so weit wie möglich vom historischen Viertel Cobble Hill entfernt.
Nach beratender Überprüfung durch den Community Board und den Borough President benötigen ULURPs einen Daumen hoch von der Stadtplanungskommission, dem Stadtrat und dem Bürgermeister, während die breite Öffentlichkeit auf dem Weg wiegt. (Der Gemeinderat hat in der Regel die einflussreichste Stimme im Prozess.) Auf der anderen Seite berücksichtigen AOR–Projekte bestehende Zonenvorschriften und erfordern nur die gesetzliche Genehmigung der Stadt – solange der Bauherr keine Gesetze bricht, können sie tun, was sie wollen, ob es den Nachbarn oder gewählten Beamten gefällt oder nicht. Fortis’AOR bot keine Vorteile für die Gemeinschaft, da sie keine staatlichen Süßstoffe benötigten, um dies zu erreichen.
Obwohl der AOR deutlich kleiner als der ULURP ist, enthält er immer noch einen 470-Fuß-Wolkenkratzer auf der Nordseite des Pazifiks zwischen Henry und Hicks. Nur neun Gebäude in ganz Brooklyn sind größer. Dies war möglich, weil sich Vertreter von LICH, als die Landmarks Preservation Commission (LPC) 1969 das historische Viertel Cobble Hill gründete, darüber beschwerten, dass die neuen Zonenvorschriften – einschließlich einer 50-Fuß–Höhenbeschränkung – das zukünftige Wachstum des Krankenhauses hemmen würden. Die Gemeinde, die auf die historische Bezeichnung von Cobble Hill gedrängt hatte, räumte den Punkt ein und LICH wurde aus dem Bezirk ausgeschnitten.
Der andere Schlüsselfaktor der AOR, wie in einem Artikel der Municipal Art Society (MAS) im vergangenen Jahr hervorgehoben, war eine Zoning Lot Merger (ZLM), der Fortis, SUNY und NYU offiziell in einer Änderung – vom September 2015 – zu ihrem 2014-Kaufvertrag zugestimmt haben. Wenn Gebäude das FAR (Floor Area Ratio), das ihre Zoneneinteilung zulässt, nicht voll ausnutzen, geben ZLMs ihren Eigentümern die Möglichkeit, ihre ungenutzte Quadratmeterzahl an die Eigentümer benachbarter Parzellen zu verkaufen.
New York City hat keine Ermessensbefugnis über ZLMs. “Sie können als private Geschäftsabschlüsse ohne öffentliche Überprüfung durchgeführt werden, und der Himmel ist buchstäblich die Grenze”, schrieb MAS 1999, kurz nachdem ZLMs “Donald Trump erlaubt hatte, den höchsten Wohnturm der Welt in einem Midrise-Viertel von Manhattan zu errichten” (wo der Trump World Tower jetzt 861 Fuß in die Skyline ragt). Heute befürwortet MAS eine Überarbeitung des Zonengesetzes, die “Grenzen für die Menge der Entwicklungsrechte, die über ZLM übertragen werden könnten”, festlegen würde.
Das ZLM in Cobble Hill verlegte 81.028 Quadratfuß Wohnbaurechte von dem für die neue medizinische Einrichtung der NYU vorgesehenen Gelände (sowie weitere 34.989 vom Polak Pavilion und Henry Street Building) auf ein 33.108 Quadratfuß großes Grundstück im Besitz von Fortis und bereitete damit die Voraussetzungen für einen Wohnhochhaus von einer Größe von 210.000 Quadratfuß innerhalb eines R6-Zonenviertels mittlerer Dichte. Die Abgrenzung der Pacific Street zwischen Henry und Hicks im Jahr 1969, die dem LICH-Campus eine Angrenzung und den Grundstücken auf beiden Seiten eine Zonenanbindung verlieh, erleichterte den Transfer.
Diese Umstände sorgten dafür, dass Fortis mit seiner Entwicklung – dem Dub River Park – auch ohne eine Zonenänderung, die die Hebelwirkung der Stadt während der ULURP-Verhandlungen verringerte, einen ansehnlichen Gewinn erzielen konnte. Nachdem Fortis ‘übergroßer ULURP-Vorschlag Ende 2015 auf die Missbilligung der Cobble Hill Association (CHA), einer einflussreichen Bürgergruppe in der Region, und die anschließende Verurteilung durch lokale Politiker (darunter die Abgeordnete Jo Anne Simon, der Senator Daniel Squadron und die Kongressabgeordnete Nydia Velazquez) gestoßen war, beschloss Fortis 2016, sein AOR-Programm voranzutreiben. Niemand in der Nähe von LICH mochte diesen Plan, entweder.
Lander beschuldigt den Staat
Der Stadtrat von Cobble Hill, Brad Lander, glaubt, dass der Staat New York die Nachbarschaft in eine No-Win-Situation gebracht hat. “Als der Staat New York, der Gouverneur und SUNY Downstate beschlossen, das Krankenhaus zu schließen und zu verkaufen, hätten sie Vorkehrungen treffen können, damit es für die Gemeinde funktioniert”, sagte er letzten Monat. “Der Staat besaß das Eigentum. Sie hätten sich entscheiden können, es weiterhin als Krankenhaus zu betreiben, aber selbst wenn sie sich entscheiden würden, das Krankenhaus zu schließen und es zu verkaufen, wäre es anständig gewesen, Parameter festzulegen, um es bestmöglich zu nutzen.”
Lander wiederholte den Punkt: “Dies ist ein Stück Land in öffentlichem Besitz, das SUNY Downstate und Gouverneur Cuomo beschlossen haben, ohne städtebauliche Richtlinien und ohne bezahlbaren Wohnraum oder andere gemeinnützige Anforderungen zu verkaufen. Ich möchte nur klarstellen: Das hat uns in dieses Chaos gebracht.”
Während die Schuld des Staates New York den meisten Beobachtern tatsächlich klar erscheint, ist es nicht unbedingt offensichtlich, dass New York City entschlossener war, eine Überentwicklung am Standort LICH zu verhindern als Cuomo. Einige Bewohner von Cobble Hill hofften vergeblich auf eine Überlagerung des historischen Viertels durch den LPC für den LICH–Campus – ein Schritt, der, wenn spät im Spiel ausgeführt, hätte wahrscheinlich eine Klage von Fortis provoziert. Es ist nicht passiert. Aber noch vernichtender war vielleicht die Weigerung des Rathauses in den Jahren 2014 und 2015, eine Klausel in einem von LICH und der Stadt am 28.November 1994 unterzeichneten Dokument auszuüben, die die Größe des Krankenhauscampus und damit die zulässige Quadratmeterzahl unter Fortis ‘AOR-Plan reduziert hätte.
1994 stimmte LICH im Austausch für das Recht, ein Parkhaus im Upper Van Voorhees Park zu bauen, dem Bau und der Instandhaltung von drei privaten öffentlichen Räumen in der Henry Street zu: zwei Spielplätze für Kinder auf der Westseite und ein Sitzbereich auf der Ostseite. Diese Verpflichtung wird auf jeden zukünftigen Eigentümer der Immobilie übertragen.
Die Vereinbarung und die Gewährung von Dienstbarkeiten sahen jedoch auch vor, dass das Krankenhaus oder sein Nachfolger den Titel dieser Parks an die Stadt abgeben muss, “wenn dies vom Bürgermeister der Stadt, dem stellvertretenden Bürgermeister oder dem Beauftragten für Parks und Erholung schriftlich beantragt wird” zu jedem Zeitpunkt “in der Zeit vom 15. August 2009 bis zum Ende von 20 Jahren und 305 Tagen ab dem Datum dieser Vereinbarung” (dh 28. September 2015). Das Verlassen dieser Parks in privaten Händen gefährdete nicht ihre Zukunft als offener Raum für die öffentliche Nutzung, aber es bedeutete, dass ihre Quadratmeterzahl weiterhin zur Gesamtquadratfläche auf jedem der Lose beitrug, die sie enthielten, was wiederum die mögliche Quadratmeterzahl der Strukturen auf diesen Losen unter Zonierung bestimmte.
de Blasio Double-Dealing
Als Bürgermeisterkandidat im Jahr 2013 setzte sich Bill de Blasio gegen die Schließung von LICH ein und befürwortete, nachdem Cobble Hill den Kampf verloren hatte, SUNY am Verkauf des Grundstücks zu hindern, dass der Standort ein Krankenhaus bleiben sollte. Nach seiner Wahl half er jedoch, den Deal zwischen Fortis und SUNY zu vermitteln, und der Verdacht auf ein Pay-to-Play-System brachte ihm eine Bundesuntersuchung durch den US-Anwalt Preet Bharara ein.
“Ich denke, viele Leute beschuldigen de Blasio zu Recht, die Schließung von LICH für politische Zwecke ausgenutzt zu haben und dann die Bieter des LICH-Standorts um Beiträge zu seinem zu bitten und dann letztendlich die Gemeinschaft zu verraten, die er als Grundlage für seine Kampagne verwendet hat”, kommentierte Peter Bray, Geschäftsführer der Brooklyn Heights Association (BHA), der Bürgergruppe, die das Viertel an der Nordseite des LICH-Campus vertritt. “Er ist ein Pro-Entwicklungs-Typ. Er hat es nicht in seiner DNA, die Bedenken der Gemeinschaft über die Überentwicklung gegenüber den Zielen der Immobiliengemeinschaft zu unterstützen.”
Im Jahr 2015 räumte das Büro des Bürgermeisters öffentlich seine Enttäuschung darüber ein, dass Fortis die AOR gewählt hatte, anstatt weiter auf eine machbare ULURP hinzuarbeiten. Bei seinem Amtsantritt hatte de Blasio prominent versprochen, 200.000 Einheiten bezahlbaren Wohnraums zu schaffen; Die Fortis-Entwicklung hätte etwa 200 davon generieren können.
Lander erinnerte sich, dass er “überrascht” war, als Fortis die AOR-Route wählte. “Ich habe es in Crains gelesen. Ich dachte sicher, sie hätten sich zumindest wieder mit uns in Verbindung gesetzt “, klagte er. “Ich denke, um fair zu sein, als sie vorschlugen, die Dichte zu verdoppeln, sagten sie:”Das ist unser Angebot – nimm es oder lass es.’ Aber das sagen sie alle.”
Der Stadtrat glaubt jedoch, dass, als die CHA und ihre gewählten Beamten die ULURP ablehnten, sie dies in vollem Bewusstsein taten, dass Fortis die AOR wählen könnte, anstatt einen neuen Vorschlag zu erstellen, und sie nahmen das Glücksspiel nur, weil “eine starke Mehrheit” (in Landers Worten) der Bewohner von Cobble Hill die AOR für die bessere von zwei schlechten Optionen gehalten hatte. Während sowohl Lander als auch die CHA hofften, dass Fortis mit “etwas in der Mitte” an den Tisch zurückkehren würde – dh einem ULURP mit einer Zunahme der Wohndichte um 50 Prozent (oder so) gegenüber der AOR anstelle von 100 Prozent – waren sie bereit, die Konsequenzen zu akzeptieren, wenn sich der Entwickler zurückzog.
“Die Gemeinde traf diese Entscheidung mit vielen Informationen und offenen Augen. Ich habe die Leute wirklich dazu gedrängt, klar zu sein “, erzählte Lander. “Es gab Hunderte von Menschen, die an den Besprechungen, dem Feedback und der Entscheidungsfindung beteiligt waren. Wir hatten Hunderte von Umfrageantworten.”
Landers Bericht über die Fortis-Verhandlungen ist eine Geschichte darüber, was im Jahr 2015 in Cobble Hill passiert ist. Das von Roy Sloane, der die CHA zwischen 1980 und 2015 leitete, ist ein anderes.
Sloanes Amtszeit bei der CHA endete, als ihre Mitglieder drohten, ihn anzuklagen. Stattdessen trat er zurück. Sloane hatte Fortis ‘AOR-Plan als dem ULURP-Vorschlag weit unterlegen angesehen. Im Dezember, er nannte die AOR “einfach schrecklich. Es zerstört die geringe Qualität und das Licht, die Luft und die Parks unserer Nachbarschaft.”
In Sloanes Erinnerung stimmte “jeder Stadtplaner, mit dem wir sprachen, zu, dass dies eine bessere Lösung war”, auch wenn es “900 mehr Menschen” als die AOR in die Nachbarschaft gebracht hätte. Der wichtigste Faktor war für ihn nicht die Quantität, sondern die Verteilung: “900 Leute in deinem Wohnzimmer sind ein Problem, aber wenn es 900 mehr Leute drüben am Brooklyn Bridge Park und weniger Leute in deinem Wohnzimmer gibt, bist du besser dran.”
Roy Sloanes Geschichte
Sloane bestreitet Landers Geschichte des ULURP-Vorschlags, an den sich Lander als ein Angebot erinnerte, das unabhängig von Fortis erstellt und mehr oder weniger gleichzeitig von den Politikern und der CHA erhalten wurde, die dann “sprachen und konsultierten” und sich einig waren, dass der Plan “zu viel” war.” Laut Sloane hatten de Blasio, die stellvertretende Bürgermeisterin Alicia Glen und Lander tatsächlich mit Fortis zusammengearbeitet, um den ULURP-Plan zu entwerfen, den die Stadtbeamten mit Gemeinschaftsleistungen “überfrachteten” (zusätzlich zu Fortis ‘ bereits bestehender Verpflichtung, einen erheblichen Teil des Landes zu spenden) NYU), das Projekt in ein “Showboat ” zu verwandeln.”
In Sloanes Erzählung stimmte Fortis vorläufig diesen Belastungen zu – dem bezahlbaren Wohnraum (der durch de Blasios obligatorische Inklusions–Wohnungspolitik von 2016 noch nicht automatisch in den ULURP eingebaut wurde) und der Schule – nur wegen der enormen Dichte Zunahme, die die Politiker im Gegenzug versprochen hatten. Als der Plan die CHA erreichte, war Sloane klar, dass die Quadratmeterzahl nicht verhandelbar war und dass der Grund, warum er nicht reduziert werden konnte, darin bestand, dass die Politiker keine Reduzierung der Anzahl der Gemeinschaftsleistungen zulassen würden, von denen sie dachten, dass sie die Öffentlichkeit beeindrucken würden.
In dieser Version der Ereignisse distanzierte sich Lander erst vom ULURP-Plan, nachdem er sich als unpopulär erwiesen hatte. Am 7. August 2015 veröffentlichte die Star-Revue einen Bericht über “das erste in einer Reihe von “öffentlichen Planungstreffen für den Standort des Long Island College Hospital” und berichtete, dass Lander “den von FORTIS angestrebten Zoning Change Process (ULURP) drängte und nannte es das Beste aus einer schlechten Situation.” Er sprach sich drei Monate später gegen den ULURP-Vorschlag aus und drängte auf eine Revision, die die Nachbarschaft besser zufriedenstellen würde.
Letztendlich hat Lander möglicherweise Fortis ‘Engagement für den ULURP–Prozess überschätzt – was, wenn es beim ersten Versuch nicht funktioniert, zusätzliche Designgebühren und Verzögerungen für den Entwickler bedeutet – und gleichzeitig den Kryptokonservatismus von Cobble Hill unterschätzt solide demokratische Hausbesitzer: Laut Sloane kümmerten sich viele von ihnen nicht wirklich um die Vorteile der ULURP–Community – was ihnen wichtig war, war die Menge neuer Leute in der Gegend. Schließlich brauchten sie keinen bezahlbaren Wohnraum und schickten ihre Kinder auf eine Privatschule.
Sloane erinnerte sich, dass”sie Dinge sagten wie:”Oh, nun, wir wollen keine Schule haben. Sie wissen, welche Art von Kindern in diese Schulen gehen. Im Grunde lehnte meine Gemeinde bezahlbaren Wohnraum ab, eine Schule, die dringend gebraucht wurde – sie wollten keine armen Leute haben.Amy Breedlove, die jetzt Präsidentin der CHA ist, erklärte letzten Monat: “Die Gemeinde drückte in Blocktreffen in der gesamten Nachbarschaft aus, dass sie die zusätzliche Quadratmeterzahl für sogenannte Annehmlichkeiten nicht akzeptieren würde.”
Sloane, der früher in seiner Amtszeit den Parkhausvertrag mit LICH ausgehandelt hatte, war bereit gewesen, mit dem Entwickler am ULURP zusammenzuarbeiten, ohne eine Verkleinerung zu fordern: Fortis hatte ihm die Bereitschaft gezeigt, die Quadratmeterzahl zu verschieben, um den Vorlieben der Gemeinde gerecht zu werden, aber nichts davon würde jemals verschwinden. Aus Sloanes Sicht machte ihn die CHA zum Sündenbock für den übergroßen ULURP, den die Stadt vorab ausgehandelt hatte, und verachtete seine Bemühungen, unter unerwünschten Bedingungen pragmatisch zu arbeiten.
Während dieser Zeit erhielt er wütende Anrufe und einen Stein durch sein Fenster. Er behauptete, dass der Regimewechsel in CHA dem fehlgeleiteten Glauben der “Elite-Anwalt-Bankier-Typen” und “Politiker” der Gruppe geschuldet sei, dass sie “ein besseres Geschäft bekommen könnten.” Am Ende, wie er es ausdrückte, “haben sie nichts bekommen.”
Sloanes eigene Quellen erzählten ihm, dass Fortis nach nur einem Treffen mit dem neuen CHA-Vorstand die Gespräche aufgab. Als der Entwickler aufhörte, die Anrufe der CHA zurückzugeben, mussten seine Führer vermutet haben, dass der AOR-Plan jetzt unvermeidlich war, wies Sloane darauf hin.
Sloane glaubt, dass die CHA, um ihre Spuren zu verwischen, anschließend eine Kampagne startete, um den Rest der Nachbarschaft davon zu überzeugen, dass der ULURP–Vorschlag schlimmer sei als der AOR – und sogar den Bewohnern versicherte, dass der AOR, den Fortis ohne öffentlichen Input ausführen könnte, durch rechtliche Schritte (möglicherweise eine Umweltklage) weiter verbessert werden könnte. In der Hoffnung, eine “legale Silberkugel” oder “Einhornlösung” zu finden, stellte die neue Führung frische Anwälte ein und “verzehrte die gesamte Schatzkammer der CHA in etwa sechs Wochen.”
Während Sloane erkannte, dass seine Nachbarn den ULURP organisch verabscheuten, bestand er darauf, dass, wenn die Bewohner von Cobble Hill wirklich verstanden hätten, dass die Ablehnung einen 15-stöckigen Turm auf der Ostseite der Henry Street bedeuten würde, sie den anderen Weg gewählt hätten. Nach seiner Fertigstellung wird dieser Turm das Sonnenlicht in Sloanes Hinterhof in der Pacific Street blockieren.
Ein böser Plan
Auf der anderen Seite wiederholte Peter Bray – eine relativ neutrale Partei, da seine BHA sich aus den Fortis–Verhandlungen der CHA heraushielt – das Urteil von Sloanes Gegnern: “Ich würde sagen, dass die Brooklyn Heights-Gemeinschaft der Meinung war, dass der AOR-Plan das kleinere von zwei Übeln war. Das ist ganz anders, als zu sagen, dass sie mit dem Ergebnis zufrieden oder zufrieden oder glücklich waren. Es war das kleinere von zwei Übeln, aber es ist immer noch ein böser Plan.”
Mit dem “bösen Plan”, der jetzt unwiderruflich in Gang gesetzt wurde, ist die CHA beschäftigt, indem sie “das tägliche Zeug” (Breedloves Satz) auf der Baustelle überwacht, einschließlich “Dinge wie Planen und Spanngurte, die sich aufgrund des Windes gelöst haben”, geparkte Lastwagen auf dem Bürgersteig und “die Lichter im Überbau in der Henry Street 347”, die nachts “in allen Häusern leuchten”.
“Dies ist ein Entwickler, der niemandem außer sich selbst antworten möchte”, sagte Breedlove, “daher ist es eine tägliche Aufgabe, sie auf dem richtigen Weg zu halten, sie zur Rechenschaft zu ziehen und sicherzustellen, dass sie das Richtige tun” in Bezug auf “Sicherheitsprobleme und Probleme mit der Lebensqualität. Im vergangenen Oktober erließ das Department of Buildings (DOB) in der Henry Street 347 einen “Teilauftrag”, nachdem ein Auftragnehmer eine Gasleitung getroffen hatte, und im Dezember entschied das DOB, dass der Bauherr keinen “akzeptablen Beweis” vorgelegt habe “angemessene Maßnahmen zum Schutz bestehender Versorgungsunternehmen.” Zum jetzigen Zeitpunkt bleibt der Verstoß (der 2.500 US-Dollar kostete) aktiv.
Der Hinterhof bei 347 Henry hat sich ebenfalls in ein Schlachtfeld verwandelt. Im Gegensatz zum Rest des Anwesens fällt es in das historische Viertel Cobble Hill, was bedeutet, dass Fortis hier vorsichtiger vorgehen muss. Als sein Architekt eine Ziegelmauer auf der Südseite des Hofes vorschlug, entlang Amity, Community Board 6 lehnte den Entwurf ab, und die CHA bat stattdessen um einen Zaun.
Das folgende dreiteilige Zaundesign – ein kurzer Zaun vorne, gefolgt von einer Vegetationswand und dann ein größerer Zaun hinten – wurde am 15. Die von Fortis eingereichten Renderings zeigten auch verschiedene Hinterhofmerkmale, darunter einen Pool. Die CHA gab eine Erklärung ab, in der sie “alle Gegenstände wie das vorgeschlagene Gitter, die Außenküche, die Lichtmasten oder die Außendusche, die von der Straße aus sichtbar wären” und “jedes Schwimmbad, das von der Straße aus sichtbar wäre” verurteilte.”
Die Frage der Sichtbarkeit von der Straße aus, die bestimmt, ob Hinterhofmerkmale in den Zuständigkeitsbereich des LPC fallen, war speziell deshalb entstanden, weil die CHA nach einem Zaun anstelle einer Mauer gefragt hatte: Der einzige Anspruch des Zauns auf Opazität, sein dichtes Gebüsch, könnte eines Tages sterben. Der LPC verlangte jedoch formell, dass der Eigentümer des Gebäudes die vorgeschlagene Schutzbarriere dauerhaft aufrechterhält, was wiederum die Frage der historischen Angemessenheit des Pools aus seinem Anliegen entfernte.
Der Plan erhielt die Zustimmung des LPC mit zwei zusätzlichen Bestimmungen: dass die Größe eines gemauerten Lagerschuppens zur Straße hin reduziert wird und dass der vordere Zaun aus Schmiedeeisen anstelle von Stahl besteht. In Bezug auf das Problem des unerwünschten Pools vertraut die CHA nun auf die DOB, die bei einer Prüfung der von Romines Architecture für 347 Henry eingereichten genehmigten Dokumente feststellte, dass der geplante Pool entgegen den Zonenvorschriften weniger als 100 Fuß von der Grundstücksgrenze entfernt liegt.
Romines machte sich wieder an die Arbeit, und im November entschied das DOB im Wege einer Zoning Resolution Determination (ZRD1), dass es eine Ausnahme für eine alternative Außenpoolgestaltung gewähren könnte, die aufgrund ihrer Positionsbeziehung zu den unterirdischen Strukturen des Gebäudes als Merkmal “innerhalb der Grundfläche des Gebäudes” gelten würde.” Laut DOB wird dieser Pool “unterhalb des Kellerdachraums vorgeschlagen und befindet sich als solcher innerhalb des Gebäudes” – daher sind die “Abstandsbestimmungen für Pools, die sich nicht im Gebäude befinden, nicht anwendbar.” Dennoch erforderte das Problem des Pools und anderer Knicke, die während der Prüfung von 347 Henry aufgedeckt wurden, dass der Entwickler einen geänderten Plansatz für das gesamte Gebäude vorlegte, und als das DOB sie im Januar untersuchte, stellte die Abteilung fest, dass sie das neue Pooldesign nicht aufgenommen hatten in der ZRD1 skizziert und gab eine Ablehnung heraus.
Wenn die CHA den Pool bremsen will, wünscht sie sich, Fortis würde ihren Fortschritt anderswo beschleunigen. Laut Breedlove, Der Entwickler “läuft in allem weit hinter dem Zeitplan zurück.” Die Polhemus Residences und Townhouses von River Park – 17 Eigentumswohnungen im restaurierten Polhemus Building, einem Beaux-Arts–Wahrzeichen von 1897 auf der Südseite von Amity, und acht angrenzende Reihenhäuser – werden in diesem Jahr eröffnet, aber die 48 Eigentumswohnungen im 1 River Park von FXCollaborative und die 103 Eigentumswohnungen im 2 River Park von Hill West Architects existieren derzeit nur als digitale Renderings, obwohl Arbeiter das Gelände für ersteres geräumt und mit den Gründungsarbeiten für letzteres begonnen haben. Im September 2017 erwarb Fortis ein Darlehen in Höhe von 297 Millionen US-Dollar von Madison Realty Capital, um den Bau zu finanzieren.
3 River Park und 4 River Park, die den Block zwischen Hicks, Henry, Pacific und Amity besetzen werden, bleiben rätselhafter. Da die ZLM einen Teil der Wohnentwicklungsrechte des Grundstücks in den 2 River Park verlagert hatte, erwog Fortis, 2015 bei 363 Hicks ein freistehendes Studentenwohnheim (das in Bezug auf die Zoneneinteilung als “Gemeinschaftseinrichtung” für Nichtwohngebäude gelten würde) zu errichten, aber Breedlove hat seitdem gehört, dass das Gebäude zu einer Privatschule werden wird, in der die unteren Klassen auf der anderen Straßenseite bei 350 Hicks untergebracht werden. Sie erwartet, dass der 4 River Park aus einem Wohnumbau des Henry Street-Gebäudes besteht.
Zukunft der neuen medizinischen Einrichtung unklar
Die größte Verzögerung ist jedoch der NYU Langone zu verdanken, die 2015 angekündigt hatte, 120 Millionen US-Dollar für den Bau einer medizinischen Einrichtung in der 70 Atlantic Avenue mit einem erwarteten Fertigstellungstermin von 2018 auszugeben. Die Arbeiten haben noch nicht begonnen. SUNY hält immer noch das Land, auf dem die NYU bauen wollte, obwohl Gerichtsdokumente zeigen, dass die NYU “spätestens am 30. Juni 2016″ auf dem Grundstück schließen sollte.” Das Grundstück sollte zu diesem Zeitpunkt für den Neubau bereit sein.
Das war nicht der Fall. Breedlove wies auf “Probleme bei der Ausgrabung des Geländes” hin. Es gab unterirdische Fundamente vom alten Krankenhaus und Versorgungsunternehmen … die nicht durchtrennt werden konnten.” Die Brooklyn-Zeitung berichtete jedoch im März letzten Jahres, dass der Abriss des Fuller-Pavillons durch Fortis abgeschlossen sei und der LICH-Verkaufsvertrag von 2014 festlegte, dass die Eigentumsübertragung von SUNY an die NYU “an dem Datum erfolgen soll, das dreißig (30) Tage nach dem Käufer hat die Abrissaktivitäten abgeschlossen.”
Obwohl Fortis ‘Versprechen, die medizinische Versorgung auf dem LICH-Campus beizubehalten, dazu beitrug, sein Angebot in den Augen der Öffentlichkeit zu legitimieren, garantierte der nachfolgende Verkaufsvertrag keine dauerhafte medizinische Einrichtung. Lieber, Es wurde eine Reihe von Anforderungen und Verpflichtungen geschaffen, deren rechtzeitige Erfüllung das Eigentum an Hicks and Atlantic an die NYU “unter der Bedingung, dass es nicht für andere Zwecke als die Erbringung von Gesundheitsdiensten und damit verbundenen Aktivitäten verwendet werden darf, ergeben würde 20 Jahre.” Im Falle eines Versäumnisses der NYU, die Bedingungen der Vereinbarung vor dem Abschluss zu erfüllen, behält SUNY das Eigentum an “dem Recht, die neuen medizinischen Räumlichkeiten für jede als Gemeinschaftseinrichtung zugelassene Nutzung zu nutzen, die nicht auf die medizinische Nutzung beschränkt ist.”
Andernfalls versprach die NYU nach Erhalt, “eine Notaufnahme mit mindestens vier (4) und bis zu zwölf (12) Beobachtungsbetten” bereitzustellen. ein ambulantes Chirurgiezentrum; “Grund- und Vorsorge”; “umfassende Frauendienste, einschließlich Perinatalversorgung”; und “eine FQHC” (federally qualified Health Facility). Im Gegensatz zu den anderen Diensten könnte sich der FQHC außerhalb der Räumlichkeiten befinden.
Laut der Health Resources and Services Administration (HRSA) der Bundesregierung sind FQHCs “gemeindenahe Gesundheitsdienstleister, die Mittel aus dem HRSA Health Center-Programm erhalten, um Grundversorgungsdienste in unterversorgten Gebieten bereitzustellen. In der Vereinbarung von 2014 wurde festgestellt, dass die NYU beabsichtigte, “den FQHC im Stadtteil Red Hook in Brooklyn, New York, zu betreiben” und nicht in Cobble Hill. Noch ist nichts davon eingetreten – laut NYU-Sprecherin Lisa Greiner “muss der FQHC nicht betriebsbereit sein, bis Cobble Hill eröffnet wird” – aber es kann immer noch passieren.
Dies setzt jedoch voraus, dass die medizinische Klinik in Cobble Hill stattfinden wird. Dank der versäumten Fristen des Projekts ist SUNY nicht mehr gesetzlich verpflichtet, das Grundstück an die NYU zu übergeben, und die NYU ist nicht verpflichtet, es zu erhalten, aber beide Parteien können sich dennoch für die Durchführung des Geschäfts entscheiden. “Es ist mein Verständnis aus den jüngsten Gesprächen mit der NYU, dass sie immer noch planen, vorwärts zu gehen, um die versprochene medizinische Einrichtung zu bauen”, behauptete Lander.
Im Jahr 2015 beauftragte die NYU die Architekten Perkins Eastman mit dem Entwurf ihrer neuen Klinik in Cobble Hill. Ab September dieses Jahres lehnte das DOB die von Perkins Eastman eingereichten neuen Baupläne zehnmal ab. “Es ist nicht ungewöhnlich, dass Projektanträge für Neubauten mehrere Runden von Planprüfungen durchlaufen, bevor sie genehmigt werden”, erklärte DOB-Sprecherin Abigail G. Kunitz. “Der Antrag auf 70 Atlantic Avenue wurde abgelehnt, da nicht alle erforderlichen Elemente an die Abteilung eingereicht wurden.” Die letzte nicht bestandene Prüfung war jedoch im März von 2017.
Letztes Jahr, im Dezember, ersetzte ein neuer Bauzaun den alten bei 70 Atlantic, und die architektonischen Renderings, die den Zaun geschmückt hatten, wurden nicht wieder aufgestellt. “NYU, wie wir es verstehen, hat ihre Einrichtung zurück zum Zeichenbrett gebracht”, berichtete Breedlove.
Die Verzögerung bei 70 Atlantic war in Breedloves Worten “in vielerlei Hinsicht äußerst problematisch.” Dies bedeutet insbesondere, dass der spätere Bau mit dem von 1 River Park und 2 River Park zusammenfällt, anstatt ihm vorauszugehen: “Jetzt stehen wir vor drei großen Baustellen auf dem logistisch herausfordernden Block von Hicks und Atlantic Avenue, der, wie Sie wissen, zwischen einem öffentlichen Park, einer Autobahn und einer Abzweigung, einer Hauptverkehrsstraße sowie einer Fußgängerzone und einer geschlossenen Straße.”
Die CHA arbeitet mit dem DOB und dem Verkehrsministerium zusammen, um die beste Planung und Durchführung dieser Projekte zu finden. Kräne, Zementwagen, Straßensperrungen und alles, was damit einhergeht, werden diesen Block und dieses Gebiet für 2019 und bis weit in 2020 hinein stark beeinflussen.”
Alles in allem erwartet Breedlove weitere sechs bis acht Jahre Bauzeit auf dem ehemaligen LICH–Campus – eine Zeit, in der auch eine disruptive, groß angelegte Reparatur in irgendeiner Form des angrenzenden BQE stattfinden wird”, so der Beginn des Gefängnisses in der 275 Atlantic Ave.,” und möglicherweise das Gebäude des Brooklyn-Queens Connectors, Bei dessen neuestem Entwurf die Straßenbahn entlang des Atlantiks fuhr. “Es gibt einen Meteor von Großbaustellen, der auf uns zukommt!” Breedlove hat gewarnt.
