Condo-Hotels unterwegs in Florida

von Lisa Simundson
Meetings South, April 2005

Es gab eine Zeit, in der, wenn ein Hotel oder Resort “schief ging”, seine Tage als Hotel im Grunde beendet waren. Heute, jedoch, Die harte Unterscheidung zwischen “Hotel” und “Eigentumswohnung” wurde durch die Entstehung eines relativ neuen Konzepts in der Hotellerie verwischt – des “Condo-Hotels”.”

Die Idee, in einem Hotel zu leben, ist nichts Neues; die Reichen und Berühmten tun es seit Jahrzehnten und lassen sich in Luxusgräben mit Ritz-Carlton und Four Seasons nieder. Im Gegensatz zu Hotelresidenzen, bei denen es sich um echte Erst- oder Zweitwohnungen handelt, werden Eigentumswohnungen und Hoteleinheiten, die von einzelnen Eigentümern entweder als Investitions- oder Urlaubsresidenz gekauft werden, während der Zeit, in der die Eigentümer sie nicht nutzen, in ein Mietprogramm aufgenommen.

Aber fangen Sie noch nicht an, “time Share” zu denken; die Käufer von Zimmern in einem Condo-Hotel besitzen tatsächlich ihr Stück der Immobilie, verdienen einen Prozentsatz der Mieteinnahmen und sind nicht in bestimmte Wochen des Jahres für die Nutzung gesperrt.

Es gibt jedoch bestimmte Nutzungsbeschränkungen für diejenigen, die Einheiten in einem Condo-Hotel kaufen, die dadurch erforderlich sind, dass die Immobilie in erster Linie immer noch ein Hotel ist und immer noch Bettensteuereinnahmen für Städte generiert, in denen sie sich befinden.

“Es ist wirklich ein lebendiges, atmendes Hotel. Für 99.9 prozent der Einheiten, die wir besitzen, niemand lebt jemals in ihnen “, sagt Chris Falor, Vice President für Architektur und Ingenieurwesen für die Falor Cos., ein in Miami und Chicago ansässiges Hotelunternehmen, das bereits eine Reihe von Immobilien in Südflorida in Eigentumswohnungen umgewandelt hat oder derzeit umwandelt, darunter die Cheeca Lodge in Islamorada und vier hochkarätige Immobilien in South Beach: The Tides; das Royal Palm Resort, das zu einem Sol Melia-Anwesen wird; und The Breakwater und Edison, die zu einem 113-Suite-Anwesen zusammengeführt werden.

Ein zuvor angekündigter Deal zum Kauf und Umbau der Omni Colonnade in Coral Gables ist kürzlich gescheitert, obwohl die Falor Cos mit dem Kauf und Umbau des Hilton Palm Beach Oceanfront fortfährt.

” haben das Recht, sie 30 bis 45 Tage im Jahr zu benutzen, je nachdem, was sie beim Kauf des Geräts eingerichtet haben”, sagt Falor. ” ein Besitzer kann nicht einfach auftauchen und sagen:’Ich will diese Person aus meinem Zimmer.”

In der Tat gibt es Zeiten, in denen Eigentümer bis zu drei Monate im Voraus kündigen müssen, bevor sie ihr Zimmer nutzen, wodurch das Hotel für vorübergehende Besucher zugänglich bleibt, die oft keine Ahnung haben, dass sie sich in einer Einheit aufhalten, die einem einzelnen Käufer gehört.

“Es funktioniert als Hotel in seiner Gesamtheit. Der Unterschied liegt in der Besitzerseite und in der Finanzierungsseite “, sagt David Falor, Vorsitzender der Falor Cos. “Wir verkaufen Immobilien, nicht Einkommen, an Einzelpersonen. Und wenn sie sich entscheiden, und sie müssen nicht, können sie das Gerät in ein Mietverwaltungsprogramm aufnehmen.”

Die überwiegende Mehrheit nutzt jedoch das Programm, sagt David Falor und lässt den Großteil der Zimmer in einem Condo-Hotel für Buchungen verfügbar, einschließlich Gruppengeschäfte.

” Machen Sie Gruppen- oder Kongressblöcke wie jedes normale Hotel”, sagt Falor. “Wenn also ein Eigentümer anruft und es bereits für eine Gruppe oder einen Kongress gebucht ist, ist es gebucht. Es ist nicht verfügbar.”

Wenn Planer zusätzliche Sicherheit wollten, dass genügend Zimmer in einem Condo-Hotel verfügbar wären, könnten sie immer gemischt genutzte Immobilien wie Downtown Miamis Four Seasons in Betracht ziehen, die 221 reguläre Hotelzimmer und Suiten, 89 Condo-Hoteleinheiten – 50 Prozent davon sind derzeit in den Hotelbestand gerollt – und Residenzen im Obergeschoss, die nicht Teil des Hotelpools sind.

Für die Four Seasons war das zusätzliche Inventar ein großer Vorteil bei der Werbung für das Gruppengeschäft, sagt Eveliny Bastos-Klein, eine Hotelsprecherin.

“Wir haben mehr als eine Gruppe genommen, die viel größer war, als wir sonst hätten aufnehmen können”, sagt sie. “Für uns ist es großartig. Ein Besprechungsplaner, der uns vorher nicht in Betracht gezogen hätte – jetzt können sie es.”

Im Gegensatz zu den Zimmern in einigen der Falor Eigenschaften-die gerade Hotelzimmer ohne Küche sind -alle Eigentumswohnung Einheiten im Four Seasons haben Küchen und sind ein bisschen größer als die Standard-Gästezimmer. In anderen Hotels wie dem Pink Shell Beach Resort & Spa in Fort Myers gibt es jedoch eine Mischung aus Studios ohne Küche und Wohneinheiten mit einem oder zwei Schlafzimmern.

“Es ist ein sehr neues Konzept, das sehr unterschiedlich ist”, sagt Bastos-Klein.

Obwohl sich die Mehrheit der Condo-Hotels in Florida in Südflorida befindet, setzt sich die Idee im ganzen Bundesstaat durch, da die Entwickler die finanziellen Vorteile eines schuldenfreien Hotels erkennen, das eher einem Abschwung auf dem Markt standhält und weniger wahrscheinlich den Besitzer und die Marke wechselt.

“Das Konzept wächst sprunghaft”, sagt Condo-Hotel-Broker Joel Greene, Präsident des in Miami ansässigen Condo Hotel Center, das Condo-Hotels in ganz Florida vermarktet – einschließlich Immobilien in Orlando, Sandestin und St. Augustine – sowie in Chicago, Las Vegas und einer Handvoll Erholungsgebiete wie Avon, Colo., und Myrtle Beach, SC

“Wir gingen von einer Website, die 143 Käufer für uns im Jahr 2003 produzierte, zu einer Datenbank, die zu diesem Zeitpunkt fast 3.900 ist”, sagt Greene. “Im Dezember 2003 hatten wir vier Leute, die uns den ganzen Monat kontaktierten, und im Dezember 2004 waren es über 850.”

So profitabel der Condo-Hotel-Boom für die beteiligten Käufer und Verkäufer auch sein mag, er hat einige in Südflorida unglücklich gemacht. Zum Zeitpunkt der Drucklegung berichtete der Miami Herald, dass eines der Grande Dame-Immobilien der Stadt – das Sheraton Bal Harbour – von der in Miami ansässigen Related Group of Florida gekauft worden war und für den Abriss vorgesehen war, um Platz für Eigentumswohnungen und ein 250-Zimmer-St. Regis Condo-Hotel.

Das fast 50 Jahre alte Anwesen wurde vom berühmten Architekten Morris Lapidus entworfen – der auch die Wahrzeichen Fontainebleau und Eden Roc Hotels schuf – und war laut dem lokalen Historiker Dr. Paul George eine seiner besten Errungenschaften.

“Es ist eine weinende Schande”, sagte George dem Herald.

Abgesehen von seiner kulturellen Bedeutung war das Sheraton Bal Harbour auch ein wichtiger Bestandteil des Kongresshotels im Großraum Miami. Die Unterkunft bleibt bis Mai 2006 geöffnet.

Da das ehrwürdige Hotel in die Geschichte eingeht, bleibt abzuwarten, wie sich die Umwandlung von Eigentumswohnungen auf Freizeit- und Gruppengeschäfte langfristig auswirkt, da immer mehr Käufer mit Reisenden um Eigentumswohnungen konkurrieren.

Movers & Shakers

Das Folgende ist eine Auswahl von Condo-Hotels in Florida.

• Cheeca Lodge & Spa, Islamorada
• Das Setai, Südstrand
• Fontainebleau II & III, Miami Beach
• Acqualina, ein Rosewood Resort, Sonnige Inseln
• Trump International Sonesta Beach Resort, Sonnige Inseln
• Conrad Miami
• Der Atlantik, Fort Lauderdale
• W Hotel & Residenzen, Fort Lauderdale
• Hilton Fort Lauderdale
• Pink Shell Beach Resort & Spa, Ft. Myers
• Plaza Resort & Spa, Daytona Beach (Eröffnung Spätsommer 2005)
• Reunion Resort & Club von Orlando
• Villen in ChampionsGate, Kissimmee (Eröffnung 2006)
• Laterra, St. Augustine