Condo Review… Schritt für Schritt

Für diejenigen von uns, die lange genug in der Hypothekenbranche gearbeitet haben, um sich mit all dem Jargon und den Akronymen vertraut zu machen, kann es schwierig sein, sich daran zu erinnern, wie es war, sich überfordert und unsicher über den Hypothekenprozess zu fühlen. Wir sind moderne Alchemisten, die einen 1003 und einige Gehaltsabrechnungen in ein neues Zuhause für eine Familie verwandeln können. Das Wissen und die Prozesse, die wir dazu nutzen, können unseren Kreditnehmern genauso geheimnisvoll und okkult erscheinen, wie die Rituale der alten Alchemisten einem einfachen Bauern erschienen sein müssen. Doch innerhalb dieser Gesellschaft des geheimen Wissens gibt es ein Fachgebiet, das selbst die erfahrensten Hypothekenfachleute verwirrt und einschüchtert. Senior Underwriter brechen in nervöse Schweißausbrüche aus. Erfahrene Prozessoren entwickeln Kopfschmerzen und müssen eine weitere Tasse Kaffee trinken. Dieses Labyrinth von Zweifeln und Verwirrung ist die Projektprüfung, insbesondere Eigentumswohnungen und genossenschaftliche Immobilientypen. Wir hoffen, dass wir Ihnen einen Einblick geben können, wie Sie ein Eigentumswohnungsprojekt überprüfen können.

Wir sind moderne Alchemisten, die eine 1003 und einige Gehaltsabrechnungen in ein neues Zuhause für eine Familie verwandeln können.

Einer der verwirrendsten Aspekte bei der Überprüfung einer Eigentumswohnung besteht darin, festzustellen, welcher Überprüfungstyp für Ihr Darlehen erforderlich ist. Der Fannie Mae Selling Guide listet verschiedene Bewertungstypen für Eigentumswohnungen auf, aber die häufigsten sind begrenzte Überprüfung und vollständige Überprüfung. Was macht ein Darlehen für einen begrenzten Überprüfungstyp geeignet? Ob eine begrenzte Überprüfung durchgeführt werden kann, hängt von den Parametern des einzelnen Darlehens ab, nicht vom Projekt selbst. Die Logik hinter einer begrenzten Überprüfung besteht darin, dass das Darlehen selbst ein Risiko darstellt, das so gering ist, dass die Überprüfung des Projekts nicht so streng sein muss.

Die drei Parameter, die bestimmen, ob ein Darlehen für eine begrenzte Überprüfung in Frage kommt, sind:

• Standort
• LTV / CLTV
• Belegung

Für Immobilien in allen Bundesstaaten außer Florida beträgt der maximale LTV / CLTV für jede Belegungsart:

• Eigentümer besetzt – 90% LTV / CLTV
• 2nd Home – 75% LTV / CLTV
• Investition – 75% LTV / CLTV

Für Immobilien in Florida beträgt der maximale LTV / CLTV für jede Belegungsart:

• Eigentümer besetzt – 75% LTV /90% CLTV
• 2nd Home – 70% LTV /75% CLTV
• Investition – 70% LTV / 75% CLTV

Neu oder etabliert?

Beachten Sie, dass ein Projekt, bei dem es sich um “Neubau” handelt, nicht für eine begrenzte Überprüfung in Frage kommt. Unabhängig von den spezifischen Kreditparametern ist eine vollständige Überprüfung erforderlich. Woher wissen Sie also, ob Ihre Wohnung als “neu” oder “etabliert” gilt? Jüngste Richtlinienaktualisierungen haben dies komplizierter gemacht, geben Ihnen aber auch mehr Spielraum, damit Ihr Projekt funktioniert.

Um als “Etabliert” zu gelten, muss Folgendes zutreffen:

• Das Projekt muss zu 100% abgeschlossen sein, einschließlich aller Einheiten und gemeinsamer Elemente
• Das Projekt darf keiner zusätzlichen Phase oder Annexion unterliegen
• Die Kontrolle über die HOA muss an die Eigentümer der Einheiten übergeben worden sein
• Mindestens 90% der gesamten Einheiten im Projekt wurden an Käufer von Einheiten…

Aber hier kommt der Wackelraum ins Spiel…

• Ein Projekt kann auch als “etabliert” betrachtet werden, wenn weniger als 90% der Einheiten an Einheitskäufer verkauft werden, solange die unverkauften Einheiten vom Entwickler als Mieteinheiten beibehalten.

Wenn Sie jedoch diese Definition von “Etabliert”verwenden, muss zusammen mit den ersten drei oben genannten Elementen (100% vollständig, keine zusätzliche Phase, Kontrolle der HOA umgedreht) Folgendes zutreffen:

• Die Mieteinheiten des Entwicklers müssen weniger als 20% der Gesamteinheiten im Projekt betragen
• Alle HOA-Gebühren müssen aktuell in von Entwicklern gehaltenen Einheiten gezahlt werden
• Möglicherweise gibt es keine aktiven oder ausstehenden Sonderbewertungen im Projekt

Nun, da wir wissen, welche ART von Überprüfung wir benötigen (begrenzt oder vollständig), können wir mit dem nächster Schritt.

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Zweiter Schritt: Überprüfen Sie den Fragebogen

Der Condo-Fragebogen ist Ihr primäres Überprüfungsdokument. Es kann von einem Vertreter des Hausbesitzerverbandes, der Hausverwaltungsgesellschaft oder einer anderen Partei ausgefüllt werden, die mit dem Projekt vertraut genug ist, um die Fragen genau zu beantworten. Die einzige Person, die den Fragebogen möglicherweise nicht ausfüllt, ist der Kreditnehmer.

Im Allgemeinen haben Kreditgeber ein eigenes Standardfragebogenformular, das sie zum Ausfüllen und Zurücksenden senden. Fannie Mae hat ihre eigenen Versionen, die verwendet werden können, wenn Sie keinen Zugriff auf Ihr eigenes Formular haben.

Die FNMA-Langform finden Sie hier: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1076.pdf

Das FNMA-Kurzformular finden Sie hier: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1077.pdf

Der Fragebogen gibt uns Informationen über das Projekt, wie z. B. die Anzahl der Einheiten und die monatlichen Gebühren, aber seine Hauptaufgabe besteht darin, festzustellen, ob das Projekt irgendwelche Merkmale aufweist, die es laut Fannie Mae nicht für die Kreditvergabe geeignet machen würden.

Was macht ein Projekt nicht förderfähig?

Fannie Mae hat eine sehr lange Liste von Dingen, die ein Eigentumswohnungsprojekt von der Berechtigung ausschließen können. Zu beachten ist, dass im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus eine Immobilie in einem Eigentumswohnungsprojekt aus Gründen abgelehnt werden kann, die nichts mit der zu finanzierenden Subjekteinheit zu tun haben. Hier sind einige der häufigsten Beispiele für nicht förderfähige Merkmale:

• Projekte mit obligatorischen Vorabbeiträgen oder regelmäßigen Mitgliedsbeiträgen für die Nutzung von Freizeiteinrichtungen wie Country Club-Einrichtungen und Golfplätzen, die sich im Besitz einer externen Partei (einschließlich des Entwicklers oder Erbauers) befinden
• Projekte, die als Hotel oder Motel verwaltet und betrieben werden, obwohl sich die Einheiten im Einzelbesitz befinden
• Projekte mit nicht zufälligen Geschäftsbetrieben, die der HOA gehören oder von ihr betrieben werden, einschließlich, aber nicht beschränkt auf ein Restaurant, ein Spa oder health club
• Projekte, bei denen die HOA als Partei eines anhängigen Rechtsstreits genannt wird oder für die der Projektsponsor oder –entwickler wird als Partei eines anhängigen Rechtsstreits benannt, der sich auf die Sicherheit, strukturelle Solidität, Bewohnbarkeit oder funktionale Nutzung des Projekts bezieht
• Projekte, bei denen eine einzelne Einheit (dieselbe Einzelperson, Investorengruppe, Partnerschaft oder Körperschaft) mehr als die folgende Gesamtzahl von Einheiten im Projekt besitzt:
• Projekte mit 5-20 Einheiten – 2 Einheiten
• Projekte mit 21 oder mehr Einheiten – 20% der Gesamteinheiten
• Die Gesamtfläche, die für nicht wohnhafte oder gewerbliche Zwecke genutzt wird, darf nicht mehr als 35%

Schritt 3: Projektdokumentenprüfung

Wir haben endlich den letzten Schritt erreicht, wir kennen den Überprüfungstyp und ob das Thema neu oder etabliert ist. Von hier aus müssen wir uns diese Schlüsselkomponenten des Prozesses ansehen.

Das Budget

Trotz der langen Liste potenziell nicht förderfähiger Funktionen, die bei der Überprüfung eines Fragebogens auftreten können, ist einer der häufigsten Gründe, warum eine Wohnung abgelehnt werden muss, ein inakzeptables Budget. Das Problem mit Eigentumswohnungsbudgets ist, was Sie am Ende von der HOA bekommen, ist so wild unvorhersehbar. Möglicherweise erhalten Sie von einer Hausverwaltungsgesellschaft ein professionelles, klar gekennzeichnetes Budget, das alle Einnahmen und Ausgaben einschließlich der erforderlichen Reservetransfers anzeigt. Das sind die besten! Oder Sie erhalten die beste Schätzung des Pensionärs-HOA-Präsidenten darüber, was er für das nächste Jahr ausgeben könnte, handschriftlich in unleserlicher Kursivschrift, ohne die vorhergesagten Einnahmen oder Überweisungen auf ein Reservekonto zu berücksichtigen. Manchmal fühlt es sich an, als ob die Person, die das “Budget” erstellt, nicht einmal weiß, was ein Budget tatsächlich ist

Selbst wenn das Budget gut gemacht und leicht zu lesen ist, kann die Reserveanforderung zu kurz kommen. Fannie Mae verlangt, dass alle vollständigen Überprüfungen ein Budget mit mindestens 10% des jährlichen Unterhaltseinkommens auf dem Reservekonto enthalten. Es gibt einige Workarounds, die verwendet werden können, um den Prozentsatz ein wenig höher zu bekommen, wenn sie ein bisschen kurz sind, aber wenn das Darlehen eine vollständige Überprüfung benötigt, kann das Budget ein harter Stopp sein. Einige HOAs haben bereits ein so großes Guthaben auf ihrem Reservekonto, dass sie nicht glauben, dass sie volle 10% beitragen müssen. Fannie Mae ist das egal. Ein Reservekontostand von 1 Milliarde US-Dollar würde die Budgetanforderung von 10% nicht aufheben. Die einzige Ausnahme von der 10% -Regel ist, wenn die HOA eine aktuelle (innerhalb der letzten 3 Jahre abgeschlossene) Reservestudie hat, die von einem externen Unternehmen durchgeführt wurde und zeigt, dass ihr aktueller Reservebeitrag ausreichend ist.

Die Versicherung

Alle Eigentumswohnung Bewertungen, begrenzt und voll, beinhalten eine Art von Versicherungsanforderung. Das Versicherungsstück ist bei weitem die größte Quelle für abgelehnte Projekte (und Kopfschmerzen!). Das Verstehen und Interpretieren des Jargons der Versicherungsbranche reicht aus, um den Kopf zu drehen, ohne zu überprüfen, ob die Policen den Richtlinien von Fannie Mae entsprechen. Nachfolgend finden Sie eine Übersicht über die einzelnen erforderlichen Richtlinientypen und einige Informationen darüber, was sie akzeptabel macht.

Master Property Policy

Jede Property Policy muss unabhängig vom Überprüfungstyp Folgendes enthalten:

• 100% Wiederbeschaffungskostenabdeckung
• Abdeckung für Windschäden
  • In spezieller oder breiter Form vorhanden Deckung
• Bauverordnung & Law endorsement
  • Erforderlich für alle Policen, sofern diese bei der Versicherungsgesellschaft erhältlich sind
• Equipment Breakdown Endorsement
  • Erforderlich für Projekte mit großen, teuren Zentralkesseln oder HLK-Systemen

Einige rote Fahnen, auf die Sie bei einer Master-Property-Richtlinie achten sollten, sind:

• Mitversicherung
  • Kostet die HOA eine Strafgebühr, wenn sie während eines Schadensereignisses unterversichert ist
• Gepoolte Policen
  • Riesige Versicherungsdeckung, aufgeteilt auf mehrere nicht verbundene HOAs

Allgemeine Haftpflichtversicherung

Die Haftpflichtversicherung ist nur für vollständige Überprüfungen erforderlich und muss einen Deckungsbetrag von mindestens 1 Million US-Dollar pro Ereignis haben. Das einzig Knifflige an der Haftpflichtversicherung ist, dass Fannie Mae von Ihnen verlangt, dass Sie bestätigen, dass die Police die “Trennung der Versicherten” beinhaltet. Dies ist die Standardformulierung in den meisten allgemeinen Haftpflichtversicherungsformularen, so dass Sie bei einer Versicherungsagentur auf jemanden stoßen können, der nicht weiß, wonach Sie fragen, und verwirrt ist, wenn er nach einer separaten Bestätigung der Police sucht. Ich habe festgestellt, dass der einfachste Weg, seine Anwesenheit in der Police zu bestätigen, darin besteht, zu fragen: “Beinhaltet das allgemeine Haftungsformular die Trennung der versicherten Sprache?”

Fidelity Policy

Diese Richtlinie kann mehrere Namen haben: Treue, Verbrechen, Unehrlichkeit der Mitarbeiter, aber sie alle bedeuten dasselbe. Fidelity Coverage ist eine weitere Richtlinie, die nur für vollständige Überprüfungen erforderlich ist, und selbst dann nur für Projekte mit mehr als 20 Einheiten. Der erforderliche Deckungsbetrag hängt davon ab, ob die HOA / Verwaltungsgesellschaft über bestimmte Finanzkontrollen verfügt oder nicht:

• Für das Arbeitskonto und das Reservekonto werden separate Bankkonten geführt, und die Bank, bei der Gelder eingezahlt werden, sendet Kopien der monatlichen Kontoauszüge direkt an die HOA
• Die Verwaltungsgesellschaft führt separate Aufzeichnungen und Bankkonten für jede HOA, die ihre Dienste in Anspruch nimmt
• Die Verwaltungsgesellschaft ist nicht befugt, Schecks auf das Reservekonto der HOA zu ziehen oder Geld von diesem zu überweisen
• Zwei Mitglieder des Verwaltungsrats müssen alle Schecks auf dem Reservekonto unterschreiben

Solange mindestens eine dieser Kontrollen ist vorhanden, der erforderliche Mindestbetrag für die Fidelity-Abdeckung entspricht drei Monaten Gesamtbewertung für das Projekt. Andernfalls muss die Treuepolice die Summe aller für die HOA vorhandenen Mittel (Betriebs- und Reservekonten) abdecken. Wenn die HOA von einer Hausverwaltungsgesellschaft verwaltet wird, muss diese Gesellschaft durch die Police gedeckt sein, entweder durch einen Verwaltungsagenten oder als zusätzlicher namentlich versicherter.

Flood Policy

Eine Hochwasserversicherung ist nur erforderlich, wenn sich die Wohnung in einer Überschwemmungszone befindet. Die Höhe der erforderlichen Flutabdeckung ist die geringere von:

• 80% von den auf dem RCBAP angegebenen Wiederbeschaffungskosten
• Die maximale Versicherung der NFIP (250.000 USD pro Einheit im Gebäude)

Projekt Rechtliche Dokumente

Also, was ist, wenn Ihre Wohnung Neubau ist? Was müssen Sie in diesem Fall noch überprüfen? Fannie Mae verlangt eine Überprüfung der rechtlichen Dokumente oder Covenants des Projekts, Bedingungen & Einschränkungen (CC&Rs). Dieses Dokument kann etwas verwirrend sein, wenn Sie nicht daran gewöhnt sind, Rechtssprache zu lesen, aber es gibt eine Liste spezifischer Elemente, die Sie finden müssen, um Fannie Mae zufrieden zu stellen.

• Vorkaufsrecht – Nicht jedes Projekt hat ein Vorkaufsrecht, daher ist dies das erste, was Sie in den Dokumenten einchecken müssen. Wenn es nicht erwähnt wird, großartig! Fahren Sie mit dem nächsten Schritt fort. Wenn das Projekt das Vorkaufsrecht behält, müssen Sie sicherstellen, dass es die Rechte eines Hypothekengläubigers oder seines Abtretungsempfängers nicht beeinträchtigt:
  • Zwangsvollstreckung oder Übernahme des Eigentums an einer Eigentumswohnungseinheit gemäß den Abhilfemaßnahmen in der Hypothek
  • Annahme einer Urkunde oder Abtretung anstelle einer Zwangsvollstreckung im Falle eines Verzugs durch den Hypothekengläubiger
  • Verkauf oder Leasing einer vom Hypothekengläubiger oder seinem Abtretungsempfänger erworbenen Einheit
• Rechte der Hypothekengläubiger auf schriftliche Mitteilung – Der Hypothekengläubiger muss das Recht auf rechtzeitige schriftliche Mitteilung über:
  • Jede Verurteilung oder jeder Unfallverlust, der entweder einen wesentlichen Teil des Projekts oder die Einheit betrifft, die seine Hypothek sichert
  • Jede 60-tägige Verspätung bei der Zahlung von Einschätzungen oder Gebühren, die der Eigentümer einer Einheit schuldet, auf der er die Hypothek hält
  • Ein Verfall, eine Stornierung oder eine wesentliche Änderung einer Versicherungspolice, die von der Hausbesitzervereinigung unterhalten wird
  • Jede vorgeschlagene Maßnahme, die die Zustimmung eines bestimmten prozentsatz der Hypotheken
• Rechte des Hypothekarschuldners bestätigt – Die rechtlichen Dokumente dürfen keine Partei geben vorrang vor den Rechten des ersten Hypothekengläubigers der Einheit bei Zahlung von Versicherungserlösen oder Verurteilungspreisen für Verluste an die Einheit
• Änderungen an Dokumenten – Die Projektdokumente müssen Bestimmungen für Folgendes enthalten:
  • Änderungen wesentlicher nachteiliger Natur für Hypothekarschuldner, denen Hypothekarschuldner zustimmen, die mindestens 51% der Stimmen der Hypothekarschuldner repräsentieren
  • Jede Maßnahme zur Beendigung des rechtlichen Status des Projekts nach erheblicher Zerstörung oder Verurteilung oder aus anderen Gründen, die von Hypothekarschuldnern vereinbart werden müssen, die mindestens 51% der Stimmen der Hypothekarschuldner repräsentieren
  • Die stillschweigende Genehmigung kann davon ausgegangen werden, dass die Hypothekarschuldner wenn ein Hypothekengläubiger innerhalb von 60 Tagen nach der Änderung keine Antwort auf einen schriftlichen Änderungsvorschlag einreicht erhält eine ordnungsgemäße Mitteilung des Vorschlags, sofern die Mitteilung per beglaubigter oder eingeschriebener Post mit angeforderter Rückbestätigung zugestellt wurde.

Fazit

Die Überprüfung einer Eigentumswohnung ist zugegebenermaßen ein komplizierter Prozess. Es gibt viele bewegliche Teile und vieles, was schief gehen kann, aber es kann gemeistert werden. Hoffentlich haben wir geholfen, einen Einblick und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zu geben, was in eine Eigentumswohnung Bewertung geht und machte den Prozess ein bisschen weniger beängstigend.

Was kommt als nächstes?

Warum spricht UberWriter über Condo Reviews? Macht ihr keine Einkommensanalyse? Ja, aber wir transformieren Eigentumswohnungen und Projektbewertungen genau wie die Einkommensanalyse. Wenn Sie mehr erfahren und in unsere Early Access-Liste aufgenommen werden möchten, Senden Sie Ihre E-Mail-Adresse in das untenstehende Formular. Wir werden Sie nicht spammen, aber wir werden Sie über unsere Entwicklungen für dieses neue Produkt auf dem Laufenden halten.

In diesem Blog haben wir euch zwei unserer neuesten Teammitglieder vorgestellt: Lisa Geloso und Crystal Pickering. Mit einer kombinierten Erfahrung von über 30 Jahren im Hypothekengeschäft und einem Fokus auf Projektüberprüfungen verfügen sie über das Wissen und die Fähigkeiten, die erforderlich sind, um Ihnen das perfekte System von Condo- und Coop-Projektüberprüfungen beizubringen. Wenn sie dich nicht in das Land der “förderfähigen Projekte” bringen können, dann kann niemand!

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