Die Kunst der Bestimmung
Mit dem Sommer hinter uns und dem Ansturm zum Jahresende vor uns ist es wichtig, eine Pause einzulegen, um einen der am wenigsten verstandenen Teile des Anmeldeprozesses zu betrachten: den Feststellungsantrag. Bestimmungen, auch bekannt als Recons (Reconsideration) und Precons (Pre-Consideration) in der Beschleunigungsindustrie, sind Formulare, die Klarstellungen und Interpretationen oder in einigen Code-Fällen gerade Abweichungen der Codes und Zonenauflösungen verlangen, die unsere faire Stadt regieren.
Angenommen, ein Planprüfer macht es einem Architekten schwer, festzustellen, ob elektrische Schränke als Bodenfläche in Zonen gelten oder nicht. In fast jedem einzelnen Fall sind elektrische Schränke nicht von der zonierten Bodenfläche abzuziehen! Bei elektrischen Steigrohrstapeln, bei denen große Leitungsbündel elektrische Leitungen im Gebäude auf und ab führen, können diese jedoch von der zonierten Grundfläche abgezogen werden, da sie in jeder Hinsicht mechanische Wellen sind und daher gemäß ZR 12-10 von der zonierten Grundfläche befreit sind. Elektrische Räume mit wichtigen Geräten (Verteiler, Backup-Systeme, Zähler, Transformatoren usw.) können ebenfalls als mechanischer Raum betrachtet und daher abgezogen werden. Trotz alledem kauft Ihr Prüfer das Argument nicht und möchte, dass Ihr elektrischer Raum als Zonedfloor-Bereich gezählt wird, also wohin gehen Sie von dort aus?
Sie reichen ein Feststellungsformular ein, in dem Sie Ihren Fall und Ihre Petition an eine höhere Macht richten. Dies ist das Äquivalent von “Eskalation” beim Umgang mit Kundendienstproblemen. CCD1-Formulare und ZRD1-Formulare werden jeweils für Code- und Zonenbestimmungen verwendet. Bitte beachten Sie jedoch, dass jede Abweichung von den Zonenbeschlüssen ein One-Way-Ticket für das Board of Standards and Appeals (BSA) ist! Niemand bei DOB wird jemals eine Varianz zu Fragen der Zoneneinteilung gewähren und das ZRD1-Formular erlaubt nicht einmal die Option. Im Falle unserer elektrischen Räume reicht in der Regel eine einfache ZRD1 aus, die eine Klarstellung der Definitionen der Bodenfläche anfordert, vorausgesetzt, es liegen anständige Skizzen vor, um den dem ZRD1-Formular beigefügten Anspruch zu untermauern. Es ist jedoch eine Varianz und viel Glück bei BSA, einen ganzen Kleiderschrank mit einer einsamen Leitung zu bekommen, die von der zonierten Bodenfläche abgezogen wird.
Abgesehen von Zonenbestimmungen gibt es Codebestimmungen. Ein CCD1-Formular wird für Klarstellungen und sogar Abweichungen in Bezug auf die Codes (alt und neu), das Mehrfamilienhausgesetz, das Verwaltungsgesetzbuch der Stadt New York und die Regeln der Stadt New York (RCNY) verwendet. Meistens verwenden wir CCD1s, um Abschnitte des Kodex zu klären, um sicherzustellen, dass unsere Bewerber den neuesten Überlegungen der Abteilung zu einem Kodexproblem entsprechen. Selten fragen wir nach einer Abweichung, da man in jedem Fall einen sehr, sehr, sehr guten Grund in Form einer “praktischen Schwierigkeit” braucht, um die Abteilung dazu zu bringen, eine Abweichung zu gewähren. Beachten Sie, dass eine Varianz CCD1 in der Regel zu technischen Angelegenheiten (TA) eskaliert wird, und einmal bei TA können einige CCD1s bis zu einem Jahr oder länger dauern, um zu lösen!
Wichtig zu beachten,, ist ein CCD1 oder ZRD1 ist nur so stark wie die Dokumentation beigefügt. Starke Sprache ist großartig, aber ohne klare Pläne und Diagramme, die die Sprache erklären und darauf aufbauen, ist das CCD1-Formular selbst nutzlos. Manchmal kann das Zusammenstellen dieser Dokumentation viel länger dauern und viel mehr Kapital als das CCD1-Formular und die Sprache selbst. Ich habe gesehen, dass Kunden ein kleines Vermögen ausgegeben haben, um alle Ergänzungen bereitzustellen, die die Stadt möglicherweise benötigt, um die CCD1-Genehmigung zu erteilen, abhängig von der CCD1-Anforderung. Einmal genehmigt, Es gibt normalerweise “Bedingungen”, die eingehalten werden müssen – erwarten Sie niemals, dass ein CCD1 genehmigt wird, ohne dass die Stadt so viele Bedingungen wie möglich an diese Genehmigung stellt, vor allem Varianz CCD1s.
Sie haben Ihre Sprache also auf einem CCD1 / ZRD1-Formular zusammengestellt und die unterstützende Dokumentation ist in Ordnung, also was kommt als nächstes? Das gesamte CCD1 / ZRD1-Paket, das Formular sowie die Anhänge, müssen zur Überprüfung und einer Kontrollnummer, mit der jede Bestimmung verfolgt werden kann, an DOB gesendet werden. Die Formulare sind bereits im PDF-Format von der DOB-Website erhältlich und können einfach am Computer bearbeitet werden. Ihre addenda jedoch darf nicht größer als 11 × 17 Format, und dann “gebucht in” hinter dem CCD1 Formular in Adobe Acrobat oder ein gleichwertiges Programm. Dadurch wird ein praktisches CCD1-Formular + Addenda für die Verteilung erstellt, und das gesamte PDF darf 10 MB nicht überschreiten. Warum 10 MB? Denn das ist das typische E-Mail-Attachment-Limit für die E-Mail-Server von DOB. Sobald alles auf dem Computer vorhanden und korrekt ist, verfassen Sie eine E-Mail an die folgenden Adressen, je nachdem, in welcher DOB-Gerichtsbarkeit Sie die Bestimmung einreichen:
NYC Development Hub: [email protected]
Nabe Voller Service: [email protected]
Bausicherheit: [email protected]
Bronx: [email protected]
Brooklyn: [email protected]
Manhattan: [email protected]
Königinnen: [email protected]
Staten Island: [email protected]
Hinweis: E-Mail-Adressen, die gemäß dem Service Update Memo vom September 2015 aktuell sind
Im Betreff-Feld der E-Mail ist es wichtig, eine Standard-Betreffzeile zu verwenden. Wenn ein Job eingereicht wurde und ein CCD1 oder ZRD1 genehmigt werden muss, um aus einem Planüberprüfungseinwand herauszukommen, sollten die Betreffzeile und der CCD1- oder ZRD1-Dateiname selbst lauten:
< DOB-Antragsnummer>_<Einspruchsnummer>_Adresse.pdf
Vorbestimmungen eingereicht, um zu sehen, ob die Stadt mit einer vorgeschlagenen Interpretation oder Codevarianz “cool” ist (denken Sie daran, keine Zonenvarianzen!) vor der eigentlichen Einreichung sollte der Job den Betreff und den Dateinamen haben:
Pred_Address .PDF.
Als letzter Punkt ist die Qualität und Klarheit der Sprache auf dem Formular und den Anhängen, die es unterstützen, für die Genehmigung von größter Bedeutung. Verstehen Sie, dass CCD1s und ZRD1s in der Regel den Prozess bei DOB beginnen, indem sie von den Junior-technischen Mitarbeitern des DOB überprüft werden, ähnlich wie Sie die Fälle überprüfen, die vom Obersten Gerichtshof der USA verhandelt werden sollen, und von leitenden technischen Mitarbeitern des DOB, die normalerweise PEs und RAs sind, unterzeichnet werden. Eine klare, einfache und prägnante Sprache kann sehr nützlich sein, wenn man eine endgültige Genehmigung anstrebt. Die Versuchung besteht immer darin, Ihren Fall zu übertreiben und / oder ihn mit Fachbegriffen zu verkomplizieren, aber einige der erfolgreichsten CCD1s und ZRD1s, die ich genehmigt habe, waren grundlegende Anfragen mit zwei Absätzen. Auf keinen Fall sollten Sie jemals die beiden Seiten der Formulare selbst durchgehen müssen.
Die Genehmigung einer Bestimmung kann viel harte Arbeit und Zeit in Anspruch nehmen, seien Sie also geduldig und machen Sie die Argumente so streng, respektvoll und klar wie möglich. Viel Glück an alle!
