14 Términos de Bienes Raíces Comerciales Que necesita Conocer

Al comprar o arrendar propiedades de inversión, el vocabulario de bienes raíces comerciales puede ser intimidante y bastante difícil de navegar. Tal vez haya oído hablar de términos comerciales de bienes raíces como “mejora del inquilino” o “pies cuadrados utilizables”, pero no sabe lo que hay debajo. Es posible que conozca algunos de los términos comerciales de bienes raíces más comunes, como la cláusula de arrendamiento y los ingresos netos de explotación, pero cuando llega el momento de hablar con vendedores y corredores y revisar los arrendamientos, es posible que aún se sienta subinformado.

Si está listo para sumergirse en el mercado de inversión en bienes raíces, hemos descrito 14 términos comerciales clave de bienes raíces que deberá conocer. Conocer estos términos de bienes raíces comerciales beneficiará a su negocio, lo ayudará a tomar decisiones informadas y aclarará cualquier idea errónea sobre la terminología.

Derecho de Expansión (Opción Pura)

El contrato de arrendamiento de su inquilino puede incluir una cláusula de Derecho de Expansión, o lo que también se llama una Opción Pura, para uso futuro. En tal caso, usted, el propietario, es responsable de proporcionar espacio adicional disponible para el inquilino durante todo el período de arrendamiento, antes de que el inquilino realmente necesite el espacio. El inquilino puede o no ejercer la opción de usar el espacio disponible en cualquier momento durante el contrato de arrendamiento.

El beneficio para usted es que, como propietario, puede aumentar el alquiler en función del espacio adicional, pero tendrá que vigilar esto, ya que puede causar problemas más adelante si más inquilinos en el mismo edificio tienen solicitudes de expansión.

Opción de compra

Si está arrendando una propiedad de un solo inquilino con tarifa simple a un inquilino que quiere hacer muchas construcciones o simplemente quiere comprar la propiedad al final del plazo de arrendamiento, puede haber una “opción de compra” en el contrato. Si existe una cláusula de arrendamiento de opción de compra, querrá especificar los términos bajo los cuales el inquilino puede comprar la propiedad, así como el precio que espera, si decide vender. Los inquilinos generalmente realizan la opción de compra al concluir el contrato de arrendamiento.

Tarifas de Mantenimiento de Áreas comunes (CAM)

Las tarifas de CAM incluyen todos los costos de operación de la propiedad comercial. Estas tarifas incluyen el mantenimiento de áreas compartidas: pasillos, ascensores, escaleras, vestíbulos, baños públicos, estacionamientos, aceras, etc. Al ser propietario, necesitará saber cómo se calcula la tarifa de la CAM por inquilino.

Como diferentes inquilinos tendrán necesidades diferentes, también deberá poder comunicar claramente cómo las tarifas de CAM afectarán a cada contrato de arrendamiento individual. Podría aconsejar a sus inquilinos que piensen en lo que usarían de las áreas comunes. Los inquilinos podrían describir sus expectativas en un documento de solicitud de propuestas.

De esta manera, está demostrando un enfoque muy abierto y similar al de un socio para ayudar a cada inquilino a estar en la misma página con usted sobre todos los detalles que conforman sus contratos de arrendamiento individuales.

Pies cuadrados utilizables

Pies cuadrados utilizables es la cantidad de espacio que se alquila. Es la huella que su inquilino tomará en un edificio. Los pies cuadrados utilizables determinan el espacio de pared a pared bajo los términos del contrato de arrendamiento e incluyen los pies cuadrados del lugar que está reservado para su inquilino. Conocer esta información le ayudará a determinar si tiene suficiente espacio para cada uno de sus posibles inquilinos.

Pies cuadrados alquilables

Los pies cuadrados alquilables incluyen los pies cuadrados utilizables más parte de los pies cuadrados que se compartirán entre los inquilinos. Esto puede incluir baños en pasillos, vestíbulos, baños, ascensores o cafeterías. Incluso puede cubrir espacios como áreas de mantenimiento y limpieza. Por lo tanto, el monto del alquiler se determina por los pies cuadrados alquilables.

Relación de estacionamiento

Recuerde que un contrato de arrendamiento implica todas las plazas de estacionamiento disponibles reservadas para los empleados inquilinos. Para determinar la proporción de estacionamiento, tome el total de pies cuadrados alquilables de un espacio y divídalo por el número de espacios de estacionamiento. El contrato de arrendamiento debe sugerir cuántos espacios de estacionamiento estarán disponibles para cada inquilino.

También puede aconsejar a sus posibles inquilinos que consulten con sus empleados para saber cuántos de ellos conducen al trabajo y cuántos tomarían el transporte público. Pequeñas cosas como esta le mostrarán a sus inquilinos que usted es un buen propietario que se ocupa de sus necesidades.

Representante del inquilino

El representante del inquilino suele ser el agente de bienes raíces que representa al inquilino. Ayuda al inquilino a negociar con usted, el propietario. Un representante del inquilino trabaja a comisión, dividiéndolo con el agente de arrendamiento del propietario y actúa como intermediario entre los inquilinos y los propietarios. Además, el representante tratará de resolver algunos problemas entre el inquilino y el propietario.

Como propietario, puede mencionar la opción de que el inquilino tenga su propio representante para que no haya situaciones incómodas durante el período de arrendamiento. La gente tiende a olvidar los detalles, y tener un representante del inquilino le hará la vida más fácil, ya que está poniendo un grado adicional de separación (y responsabilidad) entre usted y el inquilino.

Representante del Propietario (Agente de arrendamiento)

El representante del propietario trabaja como agente de arrendamiento. Este agente representa al propietario y se ocupa de los intereses del propietario. Cuando se convierte en el propietario de una o más propiedades comerciales, su agente de arrendamiento es uno de sus mejores amigos, así que elija sabiamente.

El primer trabajo del representante del propietario es conseguirle la cantidad más alta de alquiler con la menor cantidad de gastos. El trato del santo grial es un contrato de arrendamiento de triple red (NNN), ¡por supuesto! Su agente de arrendamiento también negocia con el representante del inquilino en su nombre para redactar un acuerdo que (idealmente) optimice los costos de alquiler, el depósito de seguridad, las asignaciones de mejora del inquilino, etc.

Elegir un buen agente de arrendamiento le ayudará a obtener el mejor trato posible con cada inquilino. Pero tenga cuidado – no quiere un acuerdo demasiado agresivo en el que el inquilino esté acorralado tanto que el contrato de arrendamiento se convierta en una responsabilidad legal para usted.

Co-Corredor

Algunos propietarios firman un acuerdo de listado exclusivo con un corredor de bienes raíces comercial. Como estos corredores están allí para acelerar el proceso de alquiler, pueden invitar a otros corredores a revisar la propiedad y alquilarla. Estos otros corredores, desde su perspectiva, son co-corredores.

Si su corredor y su co-corredor encuentran un inquilino que acepta arrendar la propiedad, los dos corredores dividen la comisión. Dado que el co-corredor no está directamente conectado con usted, usted no es responsable de pagar una comisión adicional por la participación del co-corredor.

Por lo tanto, debería estar perfectamente bien con su corredor buscando ayuda de otros corredores. Es un beneficio para usted, ya que tendrá dos corredores trabajando juntos y solo pagará por un corredor.

Tarifa de referencia

Una tarifa de referencia es una tarifa pagada de un corredor a otro cuando recomiendan a un cliente. Por lo general, es el porcentaje de la comisión. Así es como su corredor trabaja con un co-corredor. Los dos generalmente acuerdan dividir la tarifa 50/50. Te dan el doble de ayuda, se reparten el dinero, todo el mundo está feliz.

Clasificaciones de edificios

Hay tres clases de edificios (A, B y C), y debe comprender lo que significan estos términos de bienes raíces comerciales.

• Los edificios de clase A son casi nuevos, en una ubicación muy atractiva y son conocidos por su buen mantenimiento.
• La clase B son edificios promedio con menos comodidades.
• Los edificios de clase C tienen más de 20 años y necesitan muchas mejoras y reparaciones.

Los edificios de clase A serán los más atractivos para los inquilinos, pero generalmente serán los más caros de comprar y alquilar. Los edificios de clase B suelen ser más baratos de comprar, tienen un alquiler más bajo y son menos deseables. Los edificios de clase C suelen ser los más baratos para comprar, pero es posible que tenga que hacer frente a muchos gastos de renovación que incluso pueden incluir problemas de zonificación y ambientales y renovaciones de permisos.

Es útil entender estos términos de bienes raíces comerciales para asegurarse de que no está pagando más de lo que debería por un edificio que no cumple con su valor percibido o con sus expectativas.

Concesiones de alquiler

Las concesiones de alquiler son asignaciones que permiten un alquiler gratuito o con descuento por un período de tiempo fijo. Por lo general, las concesiones de alquiler están vinculadas a renovaciones o adaptaciones realizadas por el nuevo inquilino. También puede significar adelantar el primer pago del alquiler, para que el inquilino no tenga que hacer frente a gastos adicionales para mudarse a su edificio.

Tendrá que ser muy sabio aquí, ya que no desea llegar demasiado lejos en concesiones que dañarían su línea de fondo. También tendrá que prestar atención al flujo de efectivo, ya que puede enfrentar obligaciones tributarias, especialmente al posponer el primer pago.

Querrá que su agente de bolsa esté cerca para pensar cuidadosamente y hacer que su propiedad sea atractiva para los inquilinos sólidos sin perjudicar la rentabilidad.

Mejoras para el inquilino

“Mejoras para el inquilino” es un subconjunto de concesiones de alquiler de arrendamiento que debe discutir con el inquilino. Estas mejoras son cambios realizados en la propiedad por el inquilino. Su inquilino puede decidir alterar la propiedad y hacer algunos cambios que se adapten mejor a las necesidades del negocio. Tales mejoras pueden incluir pisos, techos, pintura, etc., y debe negociarse antes de firmar el contrato de arrendamiento.

Querrá tener contraofertas para todas las mejoras, para que sepa que las concesiones de alquiler no serán demasiado caras para usted. En algunos casos, es mejor que haga mejoras para el inquilino usted mismo y cambie el alquiler a un número más alto, en lugar de aceptar una reducción del alquiler debido a las mejoras realizadas por el inquilino.

Carta de Intención (LOI)

Este es un documento escrito que refuerza el compromiso del inquilino de arrendar la propiedad. La Carta de Intención (LOI) incluye los términos del contrato de arrendamiento, como negociaciones, concesiones y plazos, y se firma antes del contrato de arrendamiento.

Si se le presenta un LOI, asegúrese de que su corredor evalúe rápidamente cuán serio es realmente el LOI. En algunos casos, los co-corredores acelerarán la Carta de Intención sin verificar si el inquilino es realmente una opción sólida. Dependerá de usted y de su corredor no dejar piedras sin remover y asegurarse de que está cerrando un acuerdo con el inquilino adecuado.

A veces, tendrá más de una Carta de Intención. Esto es realmente preferido para que pueda elegir qué inquilino le gusta más. En resumen, es tu lugar el que estás alquilando, y deberías tener la opción de elegir.

Si está comprando una propiedad de arrendamiento de NNN, usted será el que presente el LOI. En este caso, una Carta de intención es una propuesta no vinculante y de buena fe de usted, el comprador, al vendedor. Este documento establece los objetivos de una oferta oficial de compra. Es un ahorro de tiempo que cristaliza los detalles de las posibles transacciones, minimiza los malentendidos y documenta el progreso hacia una oferta oficial. A menudo se utiliza como herramienta para el proceso de identificación de propiedades en un intercambio 1031 y para inversiones NNN.

Para terminar, Conocer los Términos clave de Bienes Raíces Beneficia Su retorno de la inversión

Entrar en bienes raíces comerciales como propietario puede ser bastante aterrador si no está familiarizado con los conceptos básicos, que incluyen los términos clave de bienes raíces y sus significados. Como nuevo inversionista, la inversión absoluta en propiedades de arrendamiento de NNN puede ser la ruta más fácil y, a menudo, más lucrativa, ya que los arrendamientos de NNN tienden a ser sencillos y el inquilino paga todo: impuestos, seguros y CAM. Sólo tienes que cobrar el alquiler.

Sin embargo, ya sea que compre una propiedad simple de un solo inquilino, un arrendamiento de terreno o una inversión de propiedad de múltiples inquilinos, es muy importante que se eduque sobre los conceptos básicos del proceso y trabaje con corredores de bienes raíces e inquilinos. Trabajar en equipo para asegurarse de que no haya puntos ciegos en ninguna negociación y en cualquier contrato de arrendamiento que firme es imperativo.

En Westwood Net Lease Advisors, proporcionamos una evaluación y una evaluación de tolerancia al riesgo, exploramos propiedades que se ajustan a sus criterios de inversión en función de números reales en lugar de conjeturas, y evaluamos las finanzas y calificaciones crediticias de los inquilinos para encontrar la propiedad y el tipo de inquilino que es adecuado para usted. También trabajamos con usted para elaborar la Carta de Intención (LOI) y analizar/negociar los detalles del arrendamiento, los servicios legales y financieros de origen y más, todo sin costo para usted. Nuestros asesores de compradores están a su disposición en cada paso del camino, desde la consulta inicial hasta el cierre. Siéntase libre de solicitar una consulta gratuita sin compromiso para comenzar. 314-997-5227.