Cómo desenroscar la zonificación del vecindario en dos sencillos pasos

Después de tres años bajo un nuevo código de zonificación, hay algunos problemas que vale la pena planchar. Matt Ruben, Colaborador de la Comunidad de Here, Presidente de la Asociación de Vecinos de Northern Liberties, identifica dos soluciones que podrían ayudar a crear más edificios de uso mixto a escala de vecindario, fortaleciendo los corredores comerciales con una densidad residencial y minorista local.

Los vecindarios no pueden prosperar sin actividad comercial. Los pequeños negocios locales son la sangre vital de cualquier comunidad urbana. Y los negocios locales no pueden existir sin personas que vivan encima de ellos: los desarrolladores necesitan los apartamentos para financiar y ganar dinero en sus proyectos, y las empresas necesitan tantos clientes cercanos como sea posible.

Este tipo de desarrollo, negocios en la calle con apartamentos en la parte superior, se llama desarrollo de uso mixto, y crea vecindarios urbanos seguros, interesantes y económicamente vitales. Filadelfia es una ciudad de casas de remo, sí. Pero sus corredores comerciales son las espinas que mantienen unidas a las casas de remo como comunidades, y las arterias que nutren la vida pública del vecindario.

Piénselo: Muchas de las áreas más antiguas y más populares de nuestra ciudad se centran en corredores comerciales. Avenida Passyunk Este en el sur de Filadelfia; Avenida Frankford. en Fishtown; Baltimore Ave. en West Philly; 9th St en el Mercado Italiano; 4th St/Fabric Row en Queen Village; N 2nd St. en Northern Liberties; “Two Street” en Pennsport; Germantown Ave. en Mt. Airy y Chestnut Hill-la lista sigue y sigue.

Cuando nuestra ciudad actualizó su anticuado código de zonificación en 2012, reconoció la importancia de los corredores de uso mixto y creó varias categorías de zonificación CMX (“uso mixto comercial”) para permitir este tipo de desarrollo sin la necesidad de engorrosas variaciones de zonificación caso por caso.

Pero algo salió muy mal en la letra pequeña, y las dos categorías de CMX más importantes se han vuelto inútiles – o incluso dañinas, para nuestros vecindarios. Esto es lo que está mal con ellos, y las soluciones simples que los harán funcionar.

PASO UNO: CMX – 3-Kill the McMansions

CMX-3 es una categoría de zonificación destinada a edificios de apartamentos de tamaño pequeño a mediano. El problema es que, si bien el CMX-3 permite edificios de apartamentos con negocios y vestíbulos en los primeros pisos, no requiere un componente comercial. Por lo tanto, los desarrolladores pueden construir casas unifamiliares en una propiedad CMX-3.

Esta laguna permite a los desarrolladores poner las residencias a nivel de calle, diluyendo los corredores comerciales. Y debido a que la altura CMX-3, el espacio abierto y las reglas de estacionamiento están pensadas para edificios de apartamentos, permite a los desarrolladores construir casas adosadas con mucho crecimiento y patios insuficientes, cuyo gran tamaño está fuera de proporción con el vecindario y atrae a compradores o inquilinos con más autos. Crea un incentivo perverso para que los desarrolladores de viviendas unifamiliares busquen propiedades CMX-3 en lugar de propiedades realmente zonificadas para el desarrollo residencial unifamiliar.

Por lo que CMX-3 es perder-perder: Si eres un urbanista que quiere usos mixtos, mayor densidad y menos autos, en su lugar obtienes autos de un solo uso, de menor densidad y más autos. Si usted es un residente de larga data que desea mantener el tejido arquitectónico del vecindario, obtener acceso a negocios convenientes y controlar la creciente demanda de espacios de estacionamiento limitados en la calle, en su lugar, obtiene un tejido alterado, no hay nuevos negocios y más automóviles.

Afortunadamente, la laguna legal del CMX-3, aunque catastrófica, es fácil de solucionar: El Ayuntamiento y el Alcalde Kenney deben promulgar una ley que prohíba las casas unifamiliares en las zonas CMX-3. Con este simple trazo de la pluma, pueden ayudar a preservar una parte clave de lo que ha hecho grandes a los vecindarios de Filadelfia en el pasado, y garantizar que sigan siendo grandes por mucho tiempo en el futuro.

PASO DOS: CMX-2-Deja de torturar a los desarrolladores

CMX-2 está diseñado para un desarrollo comercial a menor escala: una tienda en la calle con algunos apartamentos en la parte superior. Es el entorno urbano clásico: La carnicería de Marshall St. con la familia del propietario viviendo encima en 1926; la tienda de antigüedades de Pine St.con estudiantes de medicina viviendo encima en 1996; la avenida Frankford Ave. cafetería con desarrolladores web viviendo por encima de ella en 2016.

En teoría, CMX-2 es genial. Requiere primeros pisos comerciales (no se permiten casas unifamiliares), y tiene un límite de altura claro y simple que mantiene el desarrollo modesto en escala. Pero tal como se implementa actualmente, el problema de CMX-2 es lo opuesto al de CMX-3: Mientras que CMX-3 da a los desarrolladores demasiado margen de maniobra, CMX-2 es demasiado restrictivo. Casi nadie puede construir un proyecto de CMX-2 en Filadelfia, por dos razones.

En primer lugar, el límite de altura es demasiado bajo. Es de 38 pies, lo mismo que el límite para casas unifamiliares. Esto parece tener sentido porque significa que los edificios CMX – 2 se mezclarán muy bien con los residenciales cercanos.

Pero en el siglo XXI, los espacios comerciales deben ser más altos y aireados que los residenciales. Claro, puedes vender discos antiguos en una pequeña tienda de rowhouse, pero no puedes obtener financiamiento ni permisos de construcción para construir un nuevo espacio comercial como ese. Por lo tanto, es muy difícil encajar un primer piso comercial adecuado, más tres niveles de apartamentos, en 38 pies de altura. Y es muy difícil asegurar la financiación si solo tiene dos niveles de apartamentos en la parte superior de su primer piso.

El segundo problema con CMX-2 haría que Kafka se sonrojara. Debido a cómo están escritas las regulaciones, en la mayoría de los casos, el número de apartamentos que un desarrollador puede poner en un edificio no coincide con el tamaño que puede hacer el edificio. Por ejemplo, las reglas CMX-2 podrían permitir a un desarrollador construir un edificio lo suficientemente grande como para acomodar seis apartamentos. Pero otras reglas del CMX-2 no le permitirían dividir ese edificio en seis apartamentos. En cambio, las reglas podrían limitarla a, digamos, cuatro.

Esto la obligaría a construir apartamentos absurdamente grandes o a construir un edificio artificialmente pequeño. En cualquier caso, la restricción priva al espacio comercial del proyecto de clientes potenciales al reducir el número de inquilinos y, lo que es más importante, es probable que la restricción destruya el proyecto por completo al imposibilitar su financiación.

Al igual que con CMX-3, los problemas con CMX-2 son importantes, pero también se solucionan fácilmente. El alcalde Kenny y el Concejo Municipal solo necesitan promulgar una ley que eleve el límite de altura CMX-2 a 41 o 42 pies, y ajuste la densidad de apartamentos permitida para que coincida con el tamaño permitido del edificio. Con esos dos cambios simples, pueden estimular el tipo de desarrollo que a los residentes de larga data, a los urbanistas milenarios y a los desarrolladores les encantaría ver.

Matt Ruben forma parte del Consejo Asesor de PlanPhilly.