Categoría: Calefacción, Servicios Públicos y Otros Servicios Esenciales
Inquilinos Sin Acceso a la Caja de Fusibles
En edificios de más de cuatro unidades, el código eléctrico de Chicago requiere que un inquilino tenga acceso a su caja de fusibles. Si el inquilino no puede llegar a su caja de fusibles, el inquilino tiene derecho a llamar a un cerrajero y hacer que se abra la puerta y se haga una llave. Antes de llamar al cerrajero, los inquilinos deben dar al propietario una notificación por escrito como se requiere en la sección de reparaciones de la Ordenanza de Chicago (14 días de aviso para no emergencias y menos para una emergencia).
Desafortunadamente, la mayoría de los cerrajeros no harán una llave sin el permiso del propietario. Una segunda solución posible es solicitar una inspección eléctrica llamando al 311, solicitando que salga un inspector eléctrico y obtenga un número de referencia para su llamada. El inspector de la ciudad citará al propietario por la violación. Pasar por el departamento de construcción lleva un tiempo (21 días solo para la inspección). Una inspección no garantiza el acceso a la caja de fusibles.
Por último, los inquilinos pueden usar las disposiciones de retención de alquiler de la Ordenanza de Chicago para reducir el alquiler. Antes de retener el alquiler, llame a la línea directa de la Organización Metropolitana de Inquilinos al 773-292-4988.
Desvío de los servicios públicos de los inquilinos
El desvío de los servicios públicos de un inquilino es un problema común y la mayoría de los inquilinos ni siquiera se dan cuenta de que está sucediendo. Algunos ejemplos de una desviación de servicios públicos son cuando el apartamento de un vecino está conectado al medidor del inquilino, o el inquilino está pagando por la iluminación del área común o el agua caliente de todo el edificio se calienta en la factura de gas del inquilino. De acuerdo con la ley estatal de Illinois 765 ILCS 735/1.1, el propietario debe informar al inquilino de todas las cargas en el sistema. En el mundo real, los propietarios nunca informan a sus inquilinos. Muchos inquilinos han dicho que pensaban que su factura era alta, pero no sabían por qué. Descubrieron la situación por casualidad. El fusible explotó y el ventilador del vecino también se apagó. Esta desviación de poder se llama robo. Es una ofensa criminal. El propietario es responsable de corregir el cableado y compensar al inquilino.
Las empresas de servicios públicos son responsables
Obtener una compensación y corregir la medición errónea es más fácil decirlo que hacerlo. El inquilino se topará con muchos obstáculos en el camino. El primer obstáculo será la empresa de servicios públicos. Una vez que el inquilino se entere de que su energía está siendo desviada, debe llamar a la compañía de servicios públicos y exigir una inspección. La Ley de Servicios Públicos requiere que la empresa inspeccione y, si es posible, determine quién está aprovechando el poder del inquilino. Las compañías de servicios públicos se esfuerzan por evitar su responsabilidad. La Comisión de Comercio de Illinois (ICC) hace cumplir la ley. Si la empresa de servicios públicos se niega a inspeccionar, el inquilino debe llamar al ICC al 1.800.524.0795.
Cuando un inquilino llama por primera vez, el representante de servicios públicos puede informarle al inquilino que no tiene nada que ver con el problema: “es un problema de propietario – inquilino.”El inquilino debe insistir en que la compañía de servicios públicos salga a inspeccionar. Si es necesario, el inquilino debe pedir hablar con un supervisor. Es importante que el inquilino solicite que esté presente en el momento de la inspección. De lo contrario, el inspector puede salir y revisar el medidor para ver si funciona y nunca verificar si hay carga adicional en la línea. La compañía de servicios públicos debe emitir un informe confirmando el robo y dárselo al inquilino. Si la empresa de servicios públicos se niega a inspeccionar, se debe presentar una queja ante la CPI.
En teoría, las compañías de servicios públicos deben ajustar la factura del inquilino de los últimos dos años para reflejar el sobrepago debido a un grifo en la línea eléctrica. En la práctica, será difícil obtener un reembolso. Será más fácil obtener un reembolso del propietario.
Responsabilidad del propietario
Los inquilinos deben informar al propietario por escrito que la empresa de servicios públicos ha determinado que están pagando cargas adicionales y que cuando aceptaron pagar los costos de los servicios públicos, solo acordaron pagar por el servicio que usan. Deben declarar que quieren que se corrija el cableado defectuoso y que se pague una compensación por el exceso de pago. Si el propietario está dispuesto a resolver algo, el inquilino puede seguir adelante con las negociaciones. Los Recursos para la Resolución de Disputas de Apartamentos (RADR, por sus siglas en inglés) pueden ayudar a mediar en este proceso. Si el propietario quiere volver a cablear la casa, el inquilino podría sugerir que todos los servicios públicos se incluyan en el alquiler. Si el propietario se niega a negociar, bajo la Ley de Servicios Públicos de Propiedad de Alquiler, los tribunales pueden responsabilizar al propietario por el triple de los daños. Con suerte, el propietario y el inquilino pueden resolver algo.
Nuestra experiencia es que la mayoría de los propietarios se negarán a remediar la situación. ¿Y entonces qué?
Algunas sugerencias posibles son:
1. Dele al propietario un aviso de 14 días para corregir la medición defectuosa. Si el propietario no corrige la situación, el inquilino puede tomar el costo de la facturación excesiva de su alquiler. ¿Cuánto dinero debe el inquilino reducir su alquiler? Llame a la línea directa MTO si elige esta opción.
2. Bajo la ley estatal, el inquilino puede llevar al propietario a la corte para recuperar el sobrepago. El inquilino puede demandar al propietario pidiendo el triple de daños. El inquilino puede demandar por el costo total de la electricidad o el gas. El inquilino sigue siendo responsable de la utilidad que usó, pero es la carga del propietario probar el uso del inquilino. Si el monto total de la demanda es superior a 3 3000, el propietario puede ser responsable de los honorarios del abogado.
3. El inquilino debe enviar una carta a la compañía de servicios públicos indicando que no será responsable del servicio utilizado por otros sin permiso. Registre una queja ante la Comisión de Comercio de Illinois con respecto a la facturación excesiva. Se puede contactar a la CPI al 1.800.524.0795.
4. Por último, para los residentes de bajos ingresos, la Fundación de Asistencia Legal (LAF, por sus siglas en inglés) ha tenido cierto éxito al presentar quejas ante la ICC y obligar a la compañía de electricidad a reembolsar al inquilino el sobrepago. Los inquilinos de bajos ingresos pueden comunicarse con LAF al 312.341.1070.
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