Condo-Hoteles en movimiento en Florida

por Lisa Simundson
Meetings South, April 2005

Hubo un tiempo en el que, si un hotel o resort “se convertía en condominio”, sus días de hotel básicamente habían terminado. Hoy, sin embargo, la dura distinción entre “hotel” y “condominio” se ha desdibujado por la aparición de un concepto relativamente nuevo en la industria de la hospitalidad: el “condominio-hotel”.”

La idea de vivir en un hotel no es nada nuevo; los ricos y famosos lo han estado haciendo durante décadas, estableciéndose en lujosas excavaciones con Ritz-Carlton y Four Seasons en la dirección. Sin embargo, a diferencia de las residencias de hotel, que son verdaderas primeras o segundas residencias, las unidades de condominio-hotel que compran los propietarios individuales, ya sea como inversión o residencia de vacaciones, se colocan en un programa de alquiler durante el tiempo en que los propietarios no las usan.

Pero no empieces a pensar “tiempo compartido” todavía; los compradores de habitaciones en un condominio-hotel en realidad poseen su parte de la propiedad, ganando un porcentaje de los ingresos por alquiler, y no están bloqueados en ciertas semanas del año para el uso.

Sin embargo, hay ciertas restricciones de uso para aquellos que compran unidades en un condominio-hotel, necesarias por el hecho de que la propiedad sigue siendo, ante todo, un hotel y sigue generando ingresos por impuestos sobre la cama para las ciudades en las que se encuentran.

” Es realmente un hotel que respira y vive. Por 99.el 9 por ciento de las unidades que poseemos, nadie vive en ellas”, dice Chris Falor, vicepresidente de arquitectura e ingeniería de Falor Cos., una firma de hospitalidad con sede en Miami y Chicago que ya ha convertido o está convirtiendo una gran cantidad de propiedades del sur de Florida en condominios, incluido Cheeca Lodge en Islamorada y cuatro propiedades de alto perfil en South Beach: the Tides; The Royal Palm Resort, que se convertirá en una propiedad de Sol Melia; y the Breakwater y Edison, que se fusionarán en una propiedad de 113 suites.

Un acuerdo previamente anunciado para comprar y convertir el Omni Colonnade en Coral Gables recientemente fracasó, aunque el Falor Cos está procediendo con la compra y conversión del Hilton Palm Beach Oceanfront.

“tienen derecho a usarlos de 30 a 45 días al año, dependiendo de lo que instalaron cuando compraron la unidad”, dice Falor. “un propietario no puede aparecer y decir:’ Quiero que esa persona salga de mi habitación.'”

De hecho, hay ocasiones en que los propietarios deben notificar con hasta tres meses de anticipación antes de usar su habitación, lo que mantiene el hotel accesible a los visitantes pasajeros que a menudo no tienen idea de que se alojan en una unidad propiedad de un comprador individual.

“funciona como un hotel en su totalidad. La diferencia está en el lado de la propiedad y en el lado de la financiación”, dice David Falor, presidente de Falor Cos. “Lo que hacemos es vender bienes raíces, no ingresos, a individuos. Y si lo deciden, y no tienen que hacerlo, pueden poner la unidad en un programa de gestión de alquileres.”

Sin embargo, la gran mayoría aprovecha el programa, dice David Falor, dejando la mayor parte de las habitaciones en un condominio-hotel disponibles para reservas, incluidas las empresas de grupo.

“haz bloques de grupo o convenciones como cualquier hotel normal”, dice Falor. “Por lo tanto, si un propietario llama y ya está reservado para un grupo o una convención, está reservado. No está disponible.”

Si los planificadores desearan una garantía adicional de que habría suficientes habitaciones disponibles en un condominio-hotel, siempre podrían considerar propiedades de uso mixto, como el Four Seasons del centro de Miami, que incluye 221 habitaciones y suites de hotel regulares, 89 unidades de condominio-hotel, el 50 por ciento de las cuales actualmente están incluidas en el inventario del hotel-y residencias de la planta superior que no forman parte de la piscina del hotel.

Para las Cuatro estaciones, tener el inventario adicional ha sido una gran ventaja en el cortejo de negocios del grupo, dice Eveliny Bastos-Klein, portavoz del hotel.

“Hemos tomado más de un grupo que era mucho más grande de lo que hubiéramos podido acomodar de otra manera”, dice. “Para nosotros, es genial. Un planificador de reuniones que antes no nos consideraría, ahora puede.”

A diferencia de las habitaciones de algunas de las propiedades Falor, que son habitaciones de hotel rectas sin cocina, todas las unidades de condominio en el Four Seasons tienen cocinas y son un poco más grandes que las habitaciones estándar. Sin embargo, en otras propiedades como el spa Pink Shell Beach Resort & en Fort Myers, hay una mezcla de estudios sin cocina y unidades de estilo residencia de uno y dos dormitorios.

” Es un concepto muy nuevo que varía mucho”, dice Bastos-Klein.

Aunque la mayoría de los condo-hoteles en Florida están agrupados en el sur de la Florida, la idea se está haciendo popular en todo el estado a medida que los desarrolladores se dan cuenta de las ventajas financieras de operar un hotel libre de deudas que es más probable que resista cualquier recesión en el mercado y menos probable que cambie de manos y marcas.

” El concepto está creciendo a pasos agigantados”, dice el corredor de condominios Joel Greene, presidente de Condo Hotel Center, con sede en Miami, que comercializa condominios en toda Florida, incluidas propiedades en Orlando, Sandestin y St.Augustine, así como en Chicago, Las Vegas y un puñado de áreas turísticas como Avon, Colo., y Myrtle Beach, S. C.

“Pasamos de tener un sitio web que produjo 143 compradores para nosotros en 2003 a una base de datos que es de casi 3,900 en este momento”, dice Greene. “En diciembre de 2003, cuatro personas se pusieron en contacto con nosotros durante todo el mes, y en diciembre de 2004, ese número era de más de 850.”

Por muy rentable que sea el auge de los condominios hoteleros para los compradores y vendedores involucrados, algunos en el sur de la Florida están descontentos. Al cierre de esta edición, el Miami Herald informó que una de las propiedades de grande dame de la ciudad, el Sheraton Bal Harbour, había sido comprada por Related Group of Florida, con sede en Miami, y estaba programada su demolición para dar paso a condominios y a un condominio-hotel de 250 habitaciones en St.Regis.

La propiedad de casi 50 años de antigüedad fue diseñada por el famoso arquitecto Morris Lapidus, quien también creó los emblemáticos hoteles Fontainebleau y Eden Roc, y fue uno de sus mejores logros, según el historiador local Dr. Paul George.

” Es una verdadera vergüenza”, dijo George al Herald.

Además de su importancia cultural, el Sheraton Bal Harbour también fue una parte importante del inventario de hoteles de convenciones del Gran Miami. El establecimiento permanecerá abierto hasta mayo de 2006.

A medida que el venerable hotel se dirige a la historia, queda por ver cómo la conversión de condominios en hoteles afecta el ocio y los negocios grupales a largo plazo, a medida que más y más compradores compiten con los viajeros por habitaciones de condominios en hoteles.

Motores & Agitadores

La siguiente es una muestra de hoteles condo en Florida.

• Cheeca Lodge & Spa, Islamorada
• The Setai, South Beach
• Fontainebleau II & III, Miami Beach
• Acqualina, A Rosewood Resort, Sunny Isles
• Trump International Sonesta Beach Resort,Sunny Isles
• Conrad Miami
• The Atlantic, Fort Lauderdale
• W Hotel & Residences, Fort Lauderdale
• Hilton Fort Lauderdale
• Pink Shell Beach Resort & Spa, Ft. Myers
• Plaza Resort & Spa, Daytona Beach (apertura a finales del verano de 2005)
• Reunion Resort & Club of Orlando
• Villas at ChampionsGate, Kissimmee (apertura de 2006)
• Laterra, St. Augustine