Contrato de bienes raíces

Por escribidoeditar

Es un requisito legal en todas las jurisdicciones que los contratos de venta de terrenos sean por escrito para ser ejecutables. Los diversos Estatutos de fraudes requieren que los contratos para la venta de terrenos se hagan por escrito. En Sudáfrica, la Ley de enajenación de tierras especifica que todo acuerdo de venta de bienes inmuebles debe hacerse por escrito. En Italia, cada transferencia de bienes raíces debe registrarse por escrito ante un notario público.

La práctica habitual es que se produzca un “intercambio de contratos”. Esto implica la firma de dos copias del contrato de venta, una copia de la cual es retenida por cada parte. Cuando las partes están juntas, ambas suelen firmar ambas copias, una de las cuales es retenida por cada una de las partes, a veces con una entrega formal de una copia de una de las partes a la otra. Sin embargo, por lo general es suficiente que solo la copia conservada por cada parte esté firmada únicamente por la otra parte. Esta regla permite que los contratos se “intercambien”por correo. Ambas copias del contrato de venta solo serán vinculantes después de que cada parte esté en posesión de una copia del contrato firmada por la otra parte, es decir., se dice que el intercambio está “completo”. Un intercambio por medios electrónicos es generalmente insuficiente para un intercambio, a menos que las leyes de la jurisdicción validen expresamente dichas firmas.

Un contrato para la venta de terrenos debe:

• Identificar a las partes: El nombre completo de las partes debe figurar en el contrato. En un contrato de compraventa, las partes son el(los) vendedor(es) y el (los) comprador (es) de los bienes raíces, que a menudo se llaman los principales para distinguirlos de los agentes de bienes raíces, que son efectivamente sus intermediarios y representantes en la negociación del precio. Si hay agentes de bienes raíces que negocian la venta, por lo general también se enumeran como los corredores/agentes de bienes raíces que ganarían la comisión de la venta.
• Identificar el inmueble (propiedad): Al menos la dirección, pero preferiblemente la descripción legal debe estar en el contrato.
• Identifique el precio de compra: El importe del precio de venta o una cifra razonablemente comprobable (una evaluación que se completará en una fecha futura) debe figurar en el contrato.
• Incluye firmas: Un contrato inmobiliario debe ser firmado voluntariamente (no por la fuerza), y debe ser firmado por las partes.
• Tienen un propósito legal: El contrato es nulo si requiere una acción ilegal.
• Involucrar a partes competentes: Personas con discapacidad mental, drogadas, etc. no se puede celebrar un contrato. Los contratos en los que al menos una de las partes es menor de edad son anulables por el menor.
• Refleja una coincidencia de opiniones: Cada parte debe ser clara y estar de acuerdo en cuanto a los detalles, derechos y obligaciones esenciales del contrato.
• Incluye consideración: La consideración es algo de valor negociado a cambio de los bienes raíces. El dinero es la forma más común de contraprestación, pero otra contraprestación de valor, como otra propiedad a cambio, o una promesa de cumplir (es decir, una promesa de pagar) también es satisfactoria.

La notarización por un notario público normalmente no es necesaria para un contrato de bienes raíces, pero muchas oficinas de registro requieren que la firma de un vendedor o transportador en una escritura sea notariada para registrar la escritura. El contrato de bienes raíces generalmente no se registra con el gobierno, aunque las declaraciones o declaraciones del precio pagado generalmente deben presentarse a la oficina del registrador.

A veces, los contratos inmobiliarios prevén un período de revisión de abogados de varios días después de la firma por las partes para verificar las disposiciones del contrato y contraproponer las que no sean adecuadas.

Si hay corredores/agentes de bienes raíces que negocian la venta, el agente del comprador a menudo rellenará los espacios en blanco en un formulario de contrato estándar para que lo firmen el comprador y el vendedor. El corredor comúnmente obtiene dichos formularios de contrato de una asociación de bienes raíces a la que pertenece. Cuando el comprador y el vendedor han acordado el contrato firmándolo, el corredor proporciona copias del contrato firmado al comprador y al vendedor.

Oferta y aceptacióneditar

Como puede ser el caso con otros contratos, los contratos de bienes raíces pueden formarse por una parte que hace una oferta y otra que acepta la oferta. Para ser ejecutables, las ofertas y aceptaciones deben ser por escrito (Estatuto de Fraudes, Common Law)y firmadas por las partes que acuerdan el contrato. A menudo, la parte que hace la oferta prepara un contrato de bienes raíces por escrito, lo firma y lo transmite a la otra parte que aceptaría la oferta firmando el contrato. Al igual que con todos los demás tipos de ofertas legales, la otra parte puede aceptar la oferta, rechazarla (en cuyo caso la oferta se cancela), hacer una contraoferta (en cuyo caso la oferta original se cancela) o no responder a la oferta (en cuyo caso la oferta termina en la fecha de vencimiento en ella). Antes de que se acepte la oferta (o contraoferta), la parte que ofrece (o contraoferta) puede retirarla. Una contraoferta puede ser contrarrestada con otra oferta, y un proceso de contraoferta puede continuar indefinidamente entre las partes.

Para ser ejecutable, un contrato inmobiliario debe poseer las firmas originales de las partes y cualquier modificación del contrato debe ser rubricada por todas las partes involucradas. Si la oferta original está marcada y firmada por la parte que la recibe, no se trata de una oferta y aceptación, sino de una contraoferta.

Escritura especificadaeditar

Un contrato de bienes raíces normalmente no transmite o transfiere la propiedad de bienes raíces por sí mismo. Un documento diferente llamado escritura se utiliza para transmitir bienes raíces. En un contrato de bienes raíces, se puede especificar el tipo de escritura que se utilizará para transmitir los bienes raíces, como una escritura de garantía o una escritura de renuncia. Si no se menciona específicamente un tipo de escritura, se puede especificar “título negociable”, lo que implica que se debe proporcionar una escritura de garantía. Los prestamistas insistirán en una escritura de garantía. Cualquier gravamen u otros gravámenes en el título de propiedad de los bienes raíces debe mencionarse por adelantado en el contrato de bienes raíces, por lo que la presencia de estas deficiencias no sería una razón para anular el contrato en o antes del cierre. Si los gravámenes no se han liquidado antes en el momento del cierre, entonces la escritura debe tener específicamente una(s) excepción(s) listada (s) para el (los) gravamen (s) no liquidado (s).

El comprador(es) que firma el contrato de bienes raíces es responsable (legalmente responsable) de proporcionar la contraprestación prometida por los bienes raíces, que generalmente es dinero por el monto del precio de compra. Sin embargo, es posible que los detalles sobre el tipo de propiedad no se especifiquen en el contrato. A veces, los compradores firmantes pueden indicar a un abogado que prepara la escritura por separado qué tipo de propiedad enumerar en la escritura y pueden decidir agregar un propietario conjunto, como un cónyuge, a la escritura. Por ejemplo, los tipos de propiedad conjunta (título) pueden incluir el arrendamiento en común, el arrendamiento conjunto con derecho de supervivencia o el arrendamiento conjunto por las entidades. Otra posibilidad es la propiedad en fideicomiso en lugar de la propiedad directa.

Contingenciaseditar

Las contingencias son condiciones que deben cumplirse si se ha de ejecutar un contrato.

Las contingencias que suspendan el contrato hasta que ocurran ciertos eventos se conocen como”condiciones suspensivas”. Las contingencias que cancelan el contrato si se produce un determinado evento se conocen como”condiciones resolutivas”.

La mayoría de los contratos de venta contienen contingencias de algún tipo u otro, porque pocas personas pueden permitirse el lujo de realizar una compra de bienes raíces sin ellos. Pero es posible que un contrato de bienes raíces no tenga contingencias.

Algunos tipos de contingencias que pueden aparecer en un contrato inmobiliario incluyen:

• Contingencia hipotecaria: El cumplimiento del contrato (compra de los bienes raíces) depende o está sujeto a que el comprador obtenga un préstamo hipotecario para la compra. Por lo general, tal contingencia requiere que un comprador solicite un préstamo dentro de un cierto período de tiempo después de la firma del contrato. Dado que la mayoría de las personas que compran una casa requieren financiamiento para completar su compra, las contingencias hipotecarias son uno de los tipos de contingencias más comunes en los contratos de bienes raíces. Si la financiación no está garantizada, el comprador puede cancelar unilateralmente el contrato declarando que su condición no se ha cumplido o no se cumplirá, o permitir que el contrato expire negándose a renunciar a la condición dentro del período de tiempo especificado.
• Contingencia de inspección: Condición de otro comprador. La compra de los bienes inmuebles depende de una inspección satisfactoria de los bienes inmuebles que no revele defectos significativos. También se podrían hacer imprevistos en la reparación satisfactoria de un determinado elemento asociado con los bienes inmuebles.
• otra contingencia de venta: La compra o venta del bien inmueble depende de una venta o compra exitosa de otro bien inmueble. La venta exitosa de otra casa puede ser necesaria para financiar la compra de una nueva.
• contingencia de tasación-La compra de los bienes inmuebles depende de que el precio del contrato sea igual o inferior a un valor justo de mercado determinado por una tasación. Los prestamistas a menudo no prestan más de un cierto porcentaje (fracción) del valor tasado, por lo que tal contingencia puede ser útil para un comprador.
• Contingencia de salida de 72 horas-contingencia del vendedor, en la que el vendedor acepta un contrato de un comprador con una contingencia (generalmente una contingencia de venta de vivienda o alquiler donde el comprador condiciona la venta en su capacidad de encontrar un comprador o arrendatario para su propiedad actual antes del acuerdo). El vendedor se reserva el derecho de vender la propiedad a otra parte si así lo decide después de notificar al comprador con 72 horas de antelación para eliminar su contingencia. El comprador eliminará su contingencia y proporcionará pruebas de que puede consumar la venta o liberará al vendedor de su contrato y le permitirá seguir adelante con el nuevo contrato.

Fecha de cierre y posesiónedItar

Un contrato típico de bienes raíces especifica una fecha en la que debe producirse el cierre. El cierre es el evento en el que se paga el dinero (u otra contraprestación) por los bienes raíces y el título (propiedad) de los bienes raíces se transmite del vendedor(es) al comprador(es). El traspaso es realizado por el vendedor(es) firmando una escritura para el comprador(es) o sus abogados u otros agentes para registrar la transferencia de propiedad. A menudo es necesario otro papeleo en el cierre.

La fecha de cierre es normalmente la fecha de posesión de los bienes se transfiere del vendedor al comprador(s). Sin embargo, el contrato de bienes raíces puede especificar una fecha diferente cuando la posesión cambia de manos. La transferencia de posesión de una casa, condominio o edificio generalmente se realiza entregando la(s) llave (s) de la misma. El contrato puede tener disposiciones en caso de que el vendedor o los vendedores retengan la posesión más allá de la fecha acordada.

El contrato también puede especificar qué parte paga por qué costo(s) de cierre. Si el contrato no especifica, entonces hay ciertos incumplimientos consuetudinarios dependiendo de la ley, el derecho consuetudinario (precedentes judiciales), la ubicación y otras órdenes o acuerdos, con respecto a quién paga por qué costos de cierre.

Condición de la propiedadeditar

Un contrato de bienes raíces puede especificar en qué condición de la propiedad debe estar al transmitir el título o transferir la posesión. Por ejemplo, el contrato puede decir que la propiedad se vende tal cual, especialmente si se pretende demolerla. Alternativamente, puede haber una representación o una garantía (garantía) con respecto al estado de la casa, el edificio o alguna parte de él, como electrodomésticos fijados, sistema de climatización, etc. A veces también se utiliza un formulario de divulgación separado especificado por una entidad gubernamental. El contrato también podría especificar cualquier artículo de propiedad personal (propiedad no real) que se incluya en el acuerdo, como lavadora y secadora, que normalmente se pueden separar de la casa. Los medidores de servicios públicos, los sistemas de cableado eléctrico, las cajas de fusibles o interruptores automáticos, las tuberías, los hornos, los calentadores de agua, los lavabos, los inodoros, las bañeras y la mayoría de los sistemas centrales de aire acondicionado normalmente se consideran conectados a una casa o edificio y normalmente se incluirían con los bienes inmuebles por defecto.

RidersEdit

Los Riders (o adiciones) son archivos adjuntos especiales (hojas separadas) que se convierten en parte del contrato en ciertas situaciones.

Depósito de arras Edit

Aunque el dinero es la consideración más común, no es un elemento requerido para tener un contrato de bienes raíces válido. Un depósito de arras del comprador(es) suele acompañar una oferta de compra de bienes raíces y el depósito está en manos de un tercero, como una compañía de títulos de propiedad, un abogado o, a veces, el vendedor. La cantidad, una pequeña fracción del precio total, se indica en el contrato, y el resto del costo se pagará al cierre. En algunos casos excepcionales, se pueden utilizar a título oneroso otros instrumentos de valor, como billetes y/o acciones u otros instrumentos negociables. También se pueden usar otros activos duros, como oro, plata y cualquier cosa de valor o, en otros casos, amor (donde se puede demostrar que existió entre las partes). Sin embargo, el depósito de arras representa un crédito hacia el precio de venta final, que generalmente es la consideración principal o única.