El Arte de la Determinación

Con el verano atrás y la prisa de fin de año por delante, es importante hacer una pausa para ver una de las partes menos comprendidas del proceso de presentación: la solicitud de determinación. Las determinaciones, también conocidas como recons (reconsideración) y precons (consideración previa) en la industria de expedición, son formularios que solicitan aclaraciones e interpretaciones, o en algunos casos de Códigos, variaciones directas, de los Códigos y resoluciones de zonificación que rigen nuestra Ciudad justa.

Digamos que un examinador de planos le está dando dificultades a un arquitecto sobre si los armarios eléctricos cuentan o no como área de piso zonificada. En casi todos los casos, los armarios eléctricos no deben deducirse del área del piso zonificada. Sin embargo, en el caso de pilas de elevadores eléctricos, donde grandes paquetes de conductos hacen correr líneas eléctricas hacia arriba y hacia abajo del edificio, estas se pueden deducir de la superficie del suelo zonificada, ya que para todos los efectos los ejes mecánicos y la superficie del suelo zonificada ergo están exentos por ZR 12-10. Las salas eléctricas con piezas importantes de equipo (paneles de distribución, sistemas de respaldo, medidores, transformadores, etc.) también pueden considerarse espacio mecánico y, por lo tanto, deducirse. A pesar de todo esto, su examinador no compra el argumento y quiere que su espacio eléctrico se cuente como área de suelo zonificado, así que, ¿a dónde va desde allí?

Usted presenta un formulario de Determinación indicando su caso y petición a una autoridad superior. Esto es el equivalente a la” escalada ” cuando se trata de problemas de servicio al cliente. Los formularios CCD1 y los formularios ZRD1 se utilizan para las Determinaciones de Código y Zonificación, respectivamente. Sin embargo, tenga en cuenta que cualquier variación en las Resoluciones de Zonificación es un boleto directo de ida a la Junta de Estándares y Apelaciones (BSA). Nadie en DOB otorgará una variación a los problemas de Zonificación y el formulario ZRD1 ni siquiera permite la opción. Por lo tanto, en el caso de nuestros espacios eléctricos, un simple ZRD1 que solicite aclaraciones sobre las definiciones de área de piso generalmente será suficiente, siempre que haya bocetos decentes para respaldar la reclamación adjunta al formulario ZRD1. Sin embargo, obtener un armario de ropa completo con un conducto solitario que pasa por él deducido del área del piso zonificado es una variación y buena suerte en BSA.

Aparte de las Determinaciones de Zonificación, hay determinaciones de Código. Se utiliza un formulario CCD1 para aclaraciones e incluso variaciones con respecto a los Códigos (antiguo y nuevo), la Ley de Vivienda Múltiple, el Código Administrativo de la Ciudad de Nueva York y las Reglas de la Ciudad de Nueva York (RCNY). En su mayoría, usamos CCD1 para aclarar secciones del Código para asegurar que nuestros solicitantes cumplan con las últimas ideas del Departamento sobre un problema de Código. Rara vez pedimos una variación, ya que en cada caso se necesita una muy, muy, muy buena razón en forma de “dificultad práctica” para que el Departamento conceda una variación. Tenga en cuenta que un CCD1 de variación generalmente se intensifica a Asuntos Técnicos (TA), y una vez en TA, algunos CCD1 pueden tardar hasta un año o más en resolverse.

Es importante tener en cuenta que un CCD1 o ZRD1 es tan fuerte como la documentación adjunta. El lenguaje fuerte es genial, pero sin planos y diagramas claros que expliquen y construyan sobre el lenguaje, la forma CCD1 en sí misma es inútil. A veces, esa documentación puede tomar mucho más tiempo en ensamblarse y mucho más capital que el formulario CCD1 y el lenguaje en sí. He visto a clientes gastar pequeñas fortunas proporcionando todas las adiciones que la Ciudad pueda requerir para otorgar la aprobación CCD1 dependiendo de la solicitud CCD1. Una vez aprobado, generalmente hay “condiciones” que se deben cumplir: nunca espere obtener la aprobación de un CCD1 sin que la Ciudad ponga tantas condiciones a esa aprobación como sea posible, especialmente CCD1 de varianza.

Por lo que ha reunido su idioma en un formulario CCD1/ZRD1 y la documentación de apoyo está en orden, así que ¿qué sigue? El paquete CCD1/ZRD1 completo, el formulario y las adiciones, deben enviarse a DOB para su revisión y un número de control que permita realizar un seguimiento de cada Determinación. Los formularios ya vienen en formato PDF desde el sitio web de DOB y se pueden editar en la computadora con bastante facilidad. Sin embargo, sus adiciones no deben tener un tamaño superior a 11×17 y, a continuación, “reservadas” detrás del formulario CCD1 en Adobe Acrobat o un programa equivalente. Esto crea un cómodo formulario CCD1 + adiciones para la distribución, y el PDF completo no puede exceder los 10 MB. ¿Por qué 10 MB? Porque ese es el límite típico de archivos adjuntos de correo electrónico para los servidores de correo electrónico de DOB. Una vez que todo esté presente y correcto en la computadora, comience a redactar un correo electrónico a las siguientes direcciones, dependiendo de la jurisdicción DOB en la que presente la Determinación:

NYC Development Hub: [email protected]

Servicio completo de Hub: [email protected]

Seguridad en la construcción: [email protected]

Bronx: [email protected]

Brooklyn: [email protected]

Manhattan: [email protected]

Reinas: [email protected]

Staten Island: [email protected]

Nota: Direcciones de correo electrónico actuales según la Nota de Actualización de servicio de septiembre de 2015

En el campo asunto de dicho correo electrónico es importante usar una línea de asunto estándar. Si se ha presentado un trabajo y se necesita aprobar un CCD1 o ZRD1 para salir de una objeción de revisión de plan, la línea de asunto y el nombre de archivo CCD1 o ZRD1 en sí deben decir:

<Número de solicitud DOB> _< Número de objeción> _dirección.pdf

Se presentaron determinaciones previas para ver si la Ciudad está “fresca” con una interpretación propuesta o una variación de Código (¡recuerde que no hay variaciones de zonificación!) antes de presentar el trabajo, debe tener el asunto y el nombre del archivo:

Pred_Address.pdf.

Como punto final, la calidad y claridad del lenguaje en el formulario y las adiciones que lo respaldan es primordial para su aprobación. Comprenda que los CCD1 y los ZRD1 normalmente inician el proceso en el DOB al ser revisados por el personal técnico junior del DOB, de manera similar a como pages examina los casos que serán escuchados por la Corte Suprema de los Estados Unidos, y son firmados por el personal técnico superior del DOB que generalmente son PSa y RAS. Un lenguaje claro, simple y sucinto puede ser muy útil cuando se busca la aprobación de una Determinación. La tentación es siempre exagerar su caso y / o complicarlo en exceso con términos técnicos, pero algunos de los CCD1 y ZRD1 más exitosos que he aprobado fueron solicitudes básicas de dos párrafos. De ninguna manera debe tener que revisar las dos páginas proporcionadas en los formularios en sí.

Obtener la aprobación de cualquier Determinación puede llevar mucho trabajo duro y mucho tiempo, así que sea paciente y haga que los argumentos sean lo más rigurosos, respetuosos y claros posible. ¡Mucha suerte a todos!