En Columbus, Indiana, un centro comercial muerto está recibiendo una nueva oportunidad de vida como un centro comunitario centrado en la salud
En 1990, un año en que B. Dalton y Wet Seal reinaron y el aparentemente indomable centro comercial estadounidense estaba en su apogeo, la ciudad de Columbus, Indiana, obtuvo su segundo centro comercial cerrado propiamente dicho, uno de los 19 centros comerciales que se estima que abrirán en los Estados Unidos ese año.
Ubicado en el sitio del antiguo Recinto Ferial del Condado de Bartolomé en el distrito comercial central de la ciudad, el nuevo Fair Oaks Mall se construyó a tres millas al noreste del Centro de la Ciudad, un centro comercial interior convencional de principios de la década de 1970 unido a un espacio para eventos cívicos con cubierta de vidrio conocido como the Commons. Ambos edificios fueron diseñados por César Pelli para Gruen Associates, un nombre sinónimo de centros comerciales desde Culver City, California, hasta Waukegan, Illinois, y muchos puntos intermedios. En 1956, el fundador de la firma, nacido en Viena, Victor Gruen, presentó a los consumidores estadounidenses el primer centro comercial completamente cerrado y con clima controlado del país, Southdale Center en Edina, Minnesota.
La era de dos centros comerciales de Columbus, sin embargo, fue de corta duración. Pelli’s Commons y el Centro de la Ciudad, más conocido como el Centro Comercial Commons, fueron casi completamente demolidos en 2008 para dar paso a un proyecto de reurbanización del centro centrado en un nuevo espacio comunitario interior. El Fair Oaks Mall de 413,000 pies cuadrados, un destino minorista más cotidiano con un número decente de productos básicos del centro comercial y sin pedigrí arquitectónico para hablar, siguió adelante.
Hoy en día, Fair Oaks Mall sigue abierto y alberga una modesta tienda de artículos deportivos de Dunham’s que sirve como único ancla sobreviviente, menos de lo que se podía contar con dos manos llenas de inquilinos de tiendas minoristas y restaurantes. Los caminantes del centro comercial continúan utilizando el vestíbulo y el ex J.C. Penny ha visto mucha acción últimamente. Pero a todos los efectos, el Centro Comercial Fair Oaks está muerto.
Al igual que con muchos centros comerciales moribundos y muertos en todo el país, la vida después de la muerte de Fair Oaks Mall ha sido predeterminada antes de que el enchufe proverbial se tire por completo. Pero en una refrescante desviación de la norma, el centro comercial no dará paso a un desarrollo privado de uso mixto con vivienda o se convertirá parcialmente en una mega iglesia o centro de distribución de Amazon. La organización sin fines de lucro Fair Oaks Community Development Corporation (FOCDC), una asociación entre la Ciudad de Columbus y Columbus Regional Health (CRH), ahora es propietaria de la propiedad de 36 acres y planea transformar el centro comercial en un bien público: Un campus de salud y recreación centrado en el “bienestar holístico” donde los caminantes actuales del centro comercial y los clientes de las tiendas de artículos deportivos se sentirán como en casa.
De un centro minorista en extinción a un recurso comunitario
Después de adquirir el centro comercial en diciembre de 2018, la firma de arquitectura paisajística y diseño urbano con sede en Columbus, Ohio, MKSK and Perkins&, con sede en FOCDC, creará en junio siguiente un plan maestro y una visión a largo plazo para el sitio del Centro comercial Fair Oaks. Si bien la aplicación de esa visión está actualmente en suspenso debido a la pandemia de coronavirus, el plan maestro que surgió del proceso es notable: un centro comunitario multifacético, un centro de bienestar que funciona como una especie de primo espiritual de un YMCA, pero con un patio de comidas y, sí, incluso algunas tiendas.
Como lo explicó Lindsey Peckinpaugh, una líder de práctica con sede en Chicago con Perkins&la división de Deportes, Recreación y Entretenimiento de Will, tanto CRH como la Ciudad poseen “el objetivo común de devolver el centro comercial a algún tipo de uso comunitario y externo.”Sin embargo, ambos también persiguen sus propios objetivos únicos. Para el CRH, el proyecto de reutilización adaptativa lo ayuda a centralizar algunos servicios clínicos repartidos por toda la ciudad en un centro de apoyo. La Ciudad, por su parte, ha estado necesitando durante mucho tiempo instalaciones recreativas interiores para la programación dirigida por el departamento de parques y espacio administrativo adicional.
“Creo que el alcalde , más que nada, estaba preocupado por lo que pasaría con el centro comercial si se dejaba en manos del mercado privado”, agregó Peckinpaugh. “Probablemente no se iba a desarrollar de una manera que fuera proporcional al uso de la tierra circundante y aditiva a la calidad de vida de la ciudad.”
Aunque la práctica de Peckinpaugh ha experimentado una oleada de interés, tanto de desarrolladores de bienes raíces como de administradores de la ciudad, en el potencial de convertir las antiguas tiendas big box anchor en instalaciones recreativas, lo que se planea para el centro comercial Fair Oaks va más allá de convertir un antiguo Sears en un Equinoccio muy grande. Cada pulgada cuadrada de las instalaciones planificadas de más de 526,000 pies cuadrados estará dedicada a usos relacionados con la salud y el bienestar, incluidas áreas de ejercicio grupal y estudios de fitness, canchas deportivas, una cocina de demostración, un centro cardíaco, una piscina de hidroterapia y servicios nutricionales y clínicos operados por CRH. Debido a que el programa del edificio es tan diverso, hay una especie de inclusión integral que hace que todos los usuarios, ya sea para una clase de pilates o para asesoramiento diabético, se sientan bienvenidos.
“Algo que creo que es interesante de lo que hemos hablado como objetivo aspiracional, y lo estamos viendo en otros proyectos de tipología combinada como este, es la noción del espectro del cuidado o el espectro del bienestar”, explicó Peckinpaugh. “No importa si está sano, se está recuperando de una lesión o está recibiendo tratamiento de una enfermedad, todos se mezclan como uno en una comunidad.”
Bienvenido de nuevo, caminantes de centros comerciales
Además de los servicios de salud ambulatorios dirigidos por CRH y las instalaciones de fitness, el 25 por ciento de la huella del Centro Comercial Fair Oaks se reservará para socios comunitarios sin fines de lucro a tarifas de arrendamiento competitivas, así como para minoristas “complementarios”: piense, por ejemplo, en un proveedor de equipos de yoga que ocupe el lugar donde solía estar el Limitado.
La tienda de artículos deportivos de Dunham que todavía está sujeta a un contrato de arrendamiento activo ha expresado interés a la ciudad en mantener una presencia en la propiedad después de la remodelación, lo que, como observó Peckinpaugh, tiene sentido ya que “va a ser un uso complementario para ellos.”Otros inquilinos podrían incluir servicios de spa, bancos y establecimientos de alimentos y bebidas para llenar el patio de comidas. “Piensas en todas las mamás de fútbol que podrían hacerse la manicura entre hacer otra cosa”, reflexionó Peckinpaugh. Y, como se mencionó, los caminantes leales del centro comercial se tienen en cuenta. Según el plan maestro, un sendero dedicado a lo largo de la explanada existente sería una característica central del reimaginado y reactivado Fair Oaks Mall.
“Hablamos mucho en nuestra práctica sobre la eliminación de las barreras de acceso y el hecho de que dentro de nuestras comunidades hay muy pocos lugares donde puedes ir como miembro de la comunidad y no tienes que pagar por algo, creer en algo o comprar algo”, dijo Peckinpaugh sobre el mantenimiento de un elemento que es totalmente accesible para el público, como un corredor de un centro comercial que se convierte en una pista para caminar. “Un principio importante del plan es que las personas entren al edificio, caminen libremente y compren si así lo desean. Pero habrá puntos de control de acceso en los que necesitará membresía, una cita o una razón para estar en un programa.”
David Sheldon, director asociado con sede en Los Ángeles de Perkins&, la práctica Corporativa y Comercial de Will, también señaló el papel clave que tiene el concourse para dar nueva vida a este centro comercial muerto en particular y potencialmente a otros. “Lo interesante de la explanada es el potencial de activarla con arrendamientos de bienestar más reflexivos”, dijo. “La alternativa es ir a los pretzels de Claire y la Tía Anne, pero creo que con conceptos como este y lo que se concibe para esta propiedad en particular, hay una oportunidad de hacerlo realmente holístico, está justo ahí.”
“Los desarrolladores deben pensar de manera diferente en su rendimiento y también deben pensar en sus rollos de alquiler un poco diferente”, agregó Sheldon. “Y eso puede ayudar a activar mejor esa armadura para que todos experimenten una mayor sensación de la oportunidad de bienestar.”
El plan maestro previsto por MKSK y Perkins& también se extenderá más allá de la huella existente del centro comercial. La remodelación estará anclada por una gran casa de campo de usos múltiples ubicada directamente al norte del centro comercial en el sitio de una antigua tienda por departamentos satélite (Goody’s) que ahora se alquila como espacio de oficina a Cummins engine company, con sede en Columbus; la sede corporativa diseñada por Kevin Roche de Cummins, terminada en 1983, se encuentra en el centro, no muy lejos del antiguo centro comercial Commons. Y ese contrato de arrendamiento está madurando pronto.
Como señaló Peckinpaugh, Columbus ha buscado durante mucho tiempo establecer una instalación de césped interior para atraer a la multitud que pudiera usarse durante todo el año para albergar torneos regionales para deportes como lacrosse y rugby. La idea es que un lugar de este tipo, concebido como un centro animado para el “turismo deportivo juvenil regional”, podría atraer a suficientes espectadores para apoyar los servicios minoristas y otros servicios complementarios en el centro comercial adyacente.
Un retorno del siglo XXI a la visión de Gruen
Mientras que la crisis de COVID-19 ha obligado al FOCDC a presionar el botón de pausa por el momento, la remodelación metamórfica del Fair Oaks Mall todavía está en juego. “La Ciudad de Colón nos ha dicho que no es una cuestión de si, es solo una cuestión de cuándo”, explicó Peckinpaugh. “Están esperando la recuperación. (Una gran cantidad de fondos que se habían reservado para la primera fase del proyecto se distribuyó finalmente en toda la comunidad en forma de préstamos para pequeñas empresas durante la pandemia.)
Al igual que con el extenso proceso de participación comunitaria que informó el plan maestro y dibujó lo que Peckinpaugh estima que es un promedio de 20 a 300 miembros de la comunidad por reunión, el FOCDC está comprometido con un alto nivel de transparencia con respecto al futuro de la reurbanización.
“Esta es una de las mayores diferencias entre este concepto y el concepto más típico de compromiso sobre el futuro de estas propiedades”, agregó Sheldon sobre la apertura del proyecto. “Debido al hecho de que es tan público y ya se está congraciando con la comunidad, no tienes elección, estás en ella. No se trata de otra cosa que de cómo hacer avanzar algo que tenga cierto nivel de consenso.”
Y mientras que el Fair Oaks Mall puede estar en el mismo estado de limbo (el ex editor ejecutivo Matt Shaw visitó el Fair Oaks Mall en 2008 e incluso entonces lo observó como en gran parte abandonado) como innumerables otras propiedades del centro comercial en el país, por supuesto, existe el hecho de que es un centro comercial muerto en una ciudad del Medio oeste de tamaño mediano, famosa internacionalmente por su riqueza de arquitectura modernista. “Trabajar en Columbus es a la vez un honor y una gran responsabilidad”, dijo Peckinpaugh. “Solo reurbanizar 400 o 500,000 pies cuadrados de espacio en sí mismo es una gran inversión. Creo que cuando nos metamos en el diseño habrá mucha gestión de expectativas porque este es un proyecto que está siendo presentado por la comunidad, y probablemente no sea la joya arquitectónica que quieren que sea, pero sé que con creatividad y una gestión adecuada, las instalaciones se pueden transformar significativamente en una instalación de la que Colón está orgulloso.”
Dejando de lado las expectativas de diseño, Peckinpaugh y Sheldon esperan que el reinventado Fair Oaks Mall no atraiga necesariamente la atención por su aspecto, sino por su énfasis en la programación basada en la comunidad que se remonta a la visión original de Victor Gruen para el centro comercial estadounidense.
“Hemos visto una cantidad bastante significativa de centros comerciales que buscan transformarse”, dijo Sheldon. “Y nosotros, como arquitectos, entramos y miramos lo residencial, lo de uso mixto, lo de entretenimiento. Y luego vuelve a algún tipo de venta al por menor desechable, que estará anticuado y anticuado en los próximos cinco a siete años, de todos modos. Y así, no están resolviendo el problema.”
“Nuestro interés en esto realmente ha nacido de cómo tomar millones de pies cuadrados de propiedades y transformarlas de nuevo a nuestras comunidades y hacerlo de una manera diferente”, agregó. “Y creo que de lo que estamos hablando con Columbus es un gran ejemplo de eso.”
