Kautsman v. Carrington Mortg. Servs., LLC

EL HONORABLE JOHN C. COUGHENOUR

ORDEN

Este asunto se presenta ante el Tribunal en la moción de desestimación de los acusados (Dkt. Nº 63) Tercera Demanda Enmendada de los Demandantes (Dkt. Nº 60). Habiendo considerado la exposición informativa de las partes y el expediente pertinente, el Tribunal CONCEDE en parte y DENIEGA en parte la petición de los acusados (Dkt. 63) por las razones expuestas en el presente documento.

I. ANTECEDENTES

Los demandantes obtuvieron un préstamo de Countrywide Bank para financiar una compra en 2006 de bienes inmuebles residenciales en el Condado de King, Washington. (Dkt. Nº 60, de 10 a 11.) El préstamo se rige por una Nota de Tasa Ajustable, que requiere el pago periódico de intereses y capital, y está garantizado por una Escritura de Fideicomiso registrada contra la propiedad. (Dkt. Núms. 60-1, 60-2.) Se trata de dos disposiciones contenidas en la Escritura de Fideicomiso. La primera, titulada ” Preservación, Mantenimiento y Protección de los Bienes; Inspecciones, “permite al” Prestamista o su agente “”entrar e inspeccionar” el exterior de la propiedad. (Dkt. Nº 60-2 en ¶ 7. El segundo, titulado “Protección de los Intereses del Prestamista sobre los Bienes y los Derechos en virtud del Acuerdo de Garantía”, permite al “Prestamista” adoptar ciertas medidas si el prestatario abandona los bienes o viola los pactos de la Escritura de Fideicomiso. (Id. en ¶ 9.) No efectuar pagos periódicos sería una violación. (Id. en ¶ 1.) En caso de abandono o violación, el prestamista puede “hacer y pagar lo que sea razonable o apropiado para proteger el interés del Prestamista en la Propiedad”, incluyendo “ingresar a la propiedad para hacer reparaciones, cambiar cerraduras, reemplazar o abordar puertas y ventanas, drenar el agua de las tuberías . . . y tenga los servicios públicos encendidos o apagados.” (Id. en ¶ 9.)

El demandado Carrington Mortgage Services, LLC (“CMS”) comenzó a atender la Nota de los demandantes en 2013. (Dkt. Nº 60, págs. 2 y 16). El acusado Carrington Home Solutions, L. P. (“CHS”) es una afiliada de CMS que contrata con CMS para proporcionar varios servicios, incluidas inspecciones de viviendas en propiedades donde el prestatario está atrasado en sus pagos, y reingreso y acondicionamiento para el invierno de propiedades abandonadas en espera de procedimientos de ejecución hipotecaria. (Id. a las 3, 6, 7.) CMS considera que una propiedad está abandonada según los resultados de las inspecciones de CHS. (Id.)

Los demandantes afirman que después de que se atrasaron en el pago de sus pagarés, CMS instruyó a CHS a inspeccionar su propiedad, lo que hizo CHS el 18 de marzo de 2013, encontrándola vacante. (Id. a los 17.) CMS le dio instrucciones a CHS para que ingresara, volviera a teclear y preparara la propiedad para el invierno. (Id. en 17-18.) La preparación para el invierno consistía en apagar los servicios públicos, tapar los lavabos y electrodomésticos, y “otros pasos que dificultaban el uso de la propiedad.” (Id.) Los demandantes no recibieron ninguna notificación de estas actividades. (Id. a los 18.) Solo descubrieron la “intrusión” cuando intentaron mostrar la propiedad a un posible inquilino “en o alrededor de” el 27 de marzo de 2013. (Id. a los 18.) Los demandantes alegan que el posible inquilino “es más probable que no” hubiera alquilado la propiedad si los demandantes hubieran podido mostrarla, pero debido a que los demandantes no pudieron, su “credibilidad” con el posible inquilino se perdió. (Id. Los demandantes reemplazaron la cerradura, invirtieron los esfuerzos de invernación de CHS y, finalmente, se mudaron a la propiedad. (Id. en 18-19.) CHS continuó inspeccionando periódicamente la propiedad, pero no volvió a intentar volver a abrirla o prepararla para el invierno. (Id.) CMS agregó la cantidad que debía a CHS por los servicios prestados al saldo de la nota pendiente de los demandantes: 1 15 por inspección, 6 65 por re-re-lavado y 1 175 por preparación para el invierno. (Id. a las 19-20.)

Los demandantes afirman que las actividades de inspección, re-llave y preparación para el invierno de los demandados eran innecesarias y que esta es una práctica común de los demandados. (Id. en 3-7. Según los demandantes, los demandados participan en estas actividades (1) en un esfuerzo por inflar las tarifas que cobran y (2) para obligar a los prestatarios a abandonar sus hogares, reduciendo así las barreras de los prestamistas a los procedimientos de ejecución hipotecaria. (Id. Los demandantes alegan que entre 2010 y 2016, los CMS inspeccionaron y re-teclearon las casas de numerosos prestatarios de Washington antes de que comenzaran los procedimientos de ejecución hipotecaria. (Id. en 24-25.) En consecuencia, los demandantes presentan esta demanda como una acción colectiva. (Véase generalmente Dkt. Nº 60.)

Los demandantes presentaron una Demanda Colectiva y Una Primera Demanda de Acción Colectiva Enmendada en la corte estatal contra CMS, afirmando que las acciones de CMS eran ilegales y resultaron en lesiones. (Dkt. N ° 1-2.) CMS retiró el asunto a este Tribunal y solicitó un fallo parcial sobre los alegatos bajo la Regla Federal de Procedimiento Civil 12 (c). (Dkt. Nº 17.) Este Tribunal accedió a la moción, desestimando algunas de las demandas de los demandantes sin perjuicio y con autorización para enmendar. (Dkt. Nº 26.) Los demandantes presentaron una Segunda Demanda Colectiva Enmendada, alegando hechos adicionales que respaldaban sus reclamaciones, retirando una reclamación, agregando una reclamación y nombrando a CHS como demandado. (Dkt. Nº 44). El Tribunal concedió la moción posterior de CMS para desestimar la Segunda Demanda Enmendada, desestimando todas las demandas contra CMS y CHS sin prejuicio y con permiso para enmendar. (Dkt. Nº 54.)

Los demandantes presentaron una Tercera Demanda Colectiva Enmendada, afirmando las mismas reclamaciones que la Segunda Demanda Enmendada, pero agregando hechos adicionales. (Dkt. Nº 60.) Los demandantes alegaron lo siguiente: Las actividades de reconexión e invernación de los demandados representan una violación de la CPA; las actividades de inspección de CMS representan una violación de la CPA; Los demandados se enriquecieron injustamente con los honorarios que cobraron por las actividades de inspección, reconexión e invernación; CMS incumplió su contrato con los Demandantes; y CMS incumplió su deber de buena fe y trato justo con los Demandantes. (Id. en 28-44.) Los demandados solicitan el sobreseimiento, afirmando que la Tercera Queja Enmendada de los Demandantes agrega” alegaciones en su mayoría irrelevantes o concluyentes”, y los demandantes “no logran superar las deficiencias de sus quejas anteriores”.”(Dkt. No. 63 a las 2.)

II. DISCUSIÓN

A. Norma jurídica

Un demandado puede presentar una petición de sobreseimiento cuando el demandante ” no formula una reclamación sobre la que pueda concederse una reparación.” Fed. R. Civ. P. 12 b) 6). De conformidad con la Regla 12(b)(6), el Tribunal acepta todas las alegaciones de hecho de la demanda como verdaderas y las interpreta de la manera más favorable a la parte que no se mueve. Vásquez v. L. A. County, 487 F. 3d 1246, 1249 (9th Cir. 2007). Sin embargo, para sobrevivir a una moción de desestimación, el demandante debe citar hechos que respalden una causa de acción “plausible”. Bell Atlantic Corp. v. Twombly, 550 U. S. 544, 555-56 (2007). Una reclamación tiene “plausibilidad facial” cuando la parte que busca reparación ” alega contenido fáctico que permite al Tribunal extraer la inferencia razonable de que el demandado es responsable de la conducta indebida alegada.”Ashcroft v. Iqbal, 556 U. S. 662, 672 (2009) (se omiten las citas internas). Aunque el Tribunal debe aceptar como verdaderos los hechos bien alegados de una demanda, “las alegaciones concluyentes de derecho y las inferencias injustificadas no derrotarán una moción de desestimación que de otro modo sería apropiada.”Vasquez, 487 F. 3d at 1249 (se omite la cita). “La desestimación por falta de presentación de una reclamación sólo es apropiada si parece fuera de toda duda que la parte que no ha presentado la reclamación no puede probar ningún conjunto de hechos en apoyo de su reclamación que le den derecho a reparación.” Id. (se omite la cita).

B. Violaciones de la CPA

Una violación de la CPA debidamente declarada requiere hechos que demuestren los siguientes elementos: (1) un acto o práctica desleal o engañosa, (2) que ocurra en el comercio, (3) que afecte el interés público, (4) que cause daños a la empresa o la propiedad, y (5) causalidad. Establos de entrenamiento de Hangman Ridge contra el título de Safeco Ins. Co., 719 P. 2d 531, 533 (Wash. 1986). Al solicitar el sobreseimiento, los demandados afirman que los demandantes no alegaron adecuadamente el primer elemento: un acto o práctica desleal o engañosa. (Dkt. Nº 63 en el 8-11.) Un acto es en sí mismo injusto o engañoso si viola una ley que declara que la conducta en cuestión es injusta o engañosa. Hangman Ridge, 719 P. 2d a 535. De lo contrario, “un demandante debe demostrar que la conducta es ‘injusta ‘ o’ engañosa ‘ bajo un análisis específico del caso de esos términos.”Mellon v. Regl. Tr. Services Corp., 334 P. 3d 1120, 1126 (Wash. App. 2014). “un acto o práctica puede ser injusto sin ser engañoso.”Klem v. Washington Mutual Bank, 295 P. 3d 1179, 1187 (Wash. 2013). “la práctica es causa desleal o es probable que cause un daño sustancial a los consumidores que los propios consumidores no puedan evitar razonablemente y que no sea compensado por beneficios compensatorios .'” Id. (alteración en el original) (citando 15 U. S. C. § 45 (n)). Un acto es engañoso si implica ” una “representación, omisión o práctica que pueda inducir a error” a un consumidor razonable.”Panag v. Farmers Ins. Co. de lavado., 204 P. 3d 885, 895 (Wash. 2009) (citando Sw. Sunsites, Inc. v. Fed. Trade Comm’n, 785 F. 2d 1431, 1435 (9th Cir.1986)).

1. Reingresar e invernar la Propiedad

Los demandantes alegan que las acciones de reingresar e invernar de CHS fueron injustas y engañosas. (Dkt. Número 60 a los 28.) Los demandantes señalan la decisión de la Corte Suprema del Estado de Washington en Jordan v. Nationstar Mortg., LLC, 185 P. 3d 1195 (Wash. 2016). En Jordania, el tribunal sostuvo que las disposiciones que permiten pre-ejecución hipotecaria entrada en conflicto con la ley de Washington porque tales actos cantidad de pre-ejecución hipotecaria despojo. Véase 185 P. 3d 1195, 1200-02 (Wash. 2016) (citando a Wash. Rev. Code § 7.28.230 y REFORMULACIÓN (TERCERA) DE LA PROP. ACREEDORES HIPOTECARIOS § 4.1 cmt. b (abordar los conflictos entre los estatutos de la teoría de gravámenes, como los de Washington, y las disposiciones de entrada antes de la ejecución hipotecaria)). La Corte Suprema del Estado de Washington consideró el asunto como una pregunta certificada. Id. en 1198. Limitó su análisis a la legalidad de la disposición relativa a la entrada. Id. Nunca examinó la cuestión en el contexto de una reclamación de la CPA. Sin embargo, el tribunal que certificó la pregunta lo ha hecho, encontrando que la reinscripción previa a la ejecución hipotecaria del acusado es injusta y engañosa utilizando el análisis específico del caso de Klem. Véase Jordan c. Nationstar Mortg., LLC, C14-0175-TOR, slip op. at 18-21 (E. D. Wash. Nov. 21, 2017). Este Tribunal considera convincente el razonamiento de su colega, en particular a la luz de los hechos incluidos en la Tercera Demanda enmendada de los demandantes.

En primer lugar, los demandantes alegan que fueron desposeídos temporalmente, perdieron ingresos por alquiler, incurrieron en costos para cambiar la cerradura y revertir los esfuerzos de invernación de CHS, los CMS cobraron cantidades de su préstamo e incurrieron en honorarios legales para buscar orientación sobre el tema. (Id. a las 20, 28-9.) Esto es suficiente para establecer un daño sustancial. Klem, 295 P. 3d a 1187. En segundo lugar, los demandantes alegan que no estaban en condiciones de negociar de manera significativa las disposiciones de entrada de la Escritura de Fideicomiso porque esas disposiciones son requeridas por Fannie Mae, Freddie Mac y la Autoridad Federal de Vivienda para préstamos vendidos en el mercado secundario. (Dkt. Nº 60, pág. 37); (véase también id. 30) (que describe las conclusiones de la Comisión Federal de Comercio que apoyan aún más la afirmación de los demandantes). Los demandantes alegan además que la propiedad estaba vacante menos de un mes antes de la entrada de CHS, que estaba bien mantenida y que contenía algunos artículos de su propiedad personal, incluido un piano, en el momento de la entrada. (Id. a los 17, 30.) Esto es suficiente para establecer que las acciones de los demandados no fueron razonablemente evitables. Klem, 295 P. 3d a 1187. Finalmente, los demandantes alegan que cualquier beneficio que podrían haber recibido de los intentos de asegurar su propiedad, como retener el valor de la propiedad para una eventual venta por ejecución hipotecaria, es contrario a la evidencia presentada por grupos de interés de los consumidores, que han demostrado que las actividades de re-llave solo sirven para aumentar la probabilidad de ejecución hipotecaria, frustrando así las leyes estatales y federales destinadas a mantener a los propietarios en sus hogares. (Dkt. Número 60 a los 30.) Esto es suficiente para establecer que los daños de los demandantes no fueron compensados por los beneficios compensatorios. Klem, 295 P. 3d a 1187.

Las alegaciones anteriores son suficientes para sustentar una conclusión de que la reinscripción y el acondicionamiento para el invierno de los acusados fueron injustos, lo que proporciona una base fáctica para una reclamación de la CPA. El Tribunal no necesita llegar a la cuestión de si la práctica también era engañosa.

Sobre esta base, el Tribunal RECHAZA la petición de los demandados de desestimar la demanda de CPA de los demandantes en lo que se refiere a las actividades de reinterpretación de los demandados.

2. Inspeccionar la Propiedad

Los demandantes también afirman que las inspecciones de CHS en sí mismas fueron injustas y engañosas porque los demandados utilizaron las inspecciones para facilitar los esfuerzos posteriores de re-llave e invierno. (Dkt. Nº 60 en 34-35.) Los demandantes no ofrecen hechos plausibles que respalden esta afirmación. Las “afirmaciones desnudas” sin “mayor mejora de los hechos” son insuficientes para sobrevivir a una moción de desestimación. Iqbal, 556 U. S. en 678 (se omiten las citas internas y las comillas). Por lo tanto, el Tribunal CONCEDE la moción de los Demandados para desestimar la demanda de CPA de los demandantes en lo que se refiere a las actividades de inspección de los Demandados.

C. Enriquecimiento injusto

Los demandantes también alegan que los demandados se enriquecieron injustamente con los honorarios que los CMS cobraron por el préstamo de los Demandantes para inspecciones, reclave y esfuerzos de preparación para el invierno. (Dkt. Nº 60 a 39-40. El enriquecimiento injusto requiere la concesión de un beneficio ” a una parte por otra .”Dragt v. Dragt / DeTray, LLC, 161 P. 3d 473, 482 (Wash. App. 2007). Los demandantes sugieren que CMS “se paga” a través de los siguientes mecanismos: cuando un prestatario restablece un préstamo, durante el proceso de ejecución hipotecaria, cuando el administrador de préstamos vende sus derechos de servicio o cuando el propietario vende la propiedad. (Dkt. Número 60 a los 40. Los demandantes alegan que CMS fue pagado aquí cuando vendió sus derechos de servicio hipotecario a un nuevo administrador. (Id.) El Tribunal no ve esto como un beneficio “a expensas del demandante” porque los demandantes nunca, de hecho, lo pagaron. Young v. Young, 191 P. 3d 1258, 1262 (Wash. 2008). El nuevo administrador de préstamos lo hizo. Por lo tanto, las alegaciones de los demandantes son insuficientes para sobrevivir a una moción de desestimación. El Tribunal CONCEDE la moción de los Demandados para desestimar la demanda de enriquecimiento injusto de los demandantes.

D. Incumplimiento de Contrato y Deber de Buena Fe y Trato Justo

Finalmente, los demandantes alegan que cuando CHS, en nombre de CMS, ingresó y volvió a ingresar su propiedad, CMS incumplió su contrato con los Demandantes y violó su deber implícito de buena fe y trato justo. (Dkt. Nº 60 en 41-44.) Como cuestión de umbral, los demandantes deben alegar de manera plausible la intimidad entre ellos y CMS para presentar reclamaciones basadas en contratos. NW Indep. Forest Mfrs. v. Dept. de Laboratorio. and Industries, 899 P. 2d 6, 9 (Wash. App. 1995).

La teoría de los demandantes es que, en virtud del acuerdo de compensación entre CMS y el prestamista, CMS es un cesionario de la parte de la Escritura de Fideicomiso que contiene las disposiciones de inspección y entrada. (Dkt. Nos. 60, 12, 13, 41 a 43; 66, 19) El Tribunal no está de acuerdo. Incluso si CMS fuera un cesionario, lo único que se le asignó de manera plausible es la parte de la Nota que aborda los términos de pago, no la Escritura de Fideicomiso. (Id. Como este Tribunal ha descrito anteriormente, los derechos de preservación de la Escritura de Fideicomiso son independientes de la Nota. (Dkt. No. 54 en 4-5) (citando Architectural Woods, Inc. v. State, 562 P. 2d 248, 248 (Wash. 1977)). Por lo tanto, los demandantes no alegan hechos suficientes para apoyar la privacidad. El Tribunal CONCEDE la moción de los demandados para desestimar todas las demandas basadas en contratos.

III. CONCLUSIÓN

Por las razones anteriores, la petición de desestimación de los demandados (Dkt. 63) se CONCEDE en parte y SE DENIEGA en parte. Todos los reclamos de CPA de los demandantes por las actividades de reinicio e invernación de los demandados, excepto los de los demandantes, se desestiman sin perjuicio y sin permiso para enmendar.

CON FECHA de este 23 de enero de 2018.

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John C. Coughenour

JUEZ DE DISTRITO DE LOS ESTADOS UNIDOS