Por qué la Vivienda Cooperativa para Personas Mayores está Lista para el horario estelar

La vivienda cooperativa sigue siendo un nicho dentro de la vida para personas mayores, pero el modelo está creciendo lentamente. Se ha convertido en una opción competitiva en algunos mercados, y puede ganar más tracción al abordar varias presiones a las que se enfrenta la industria.

Por ejemplo, las viviendas cooperativas se pueden aprovechar para satisfacer la creciente demanda de viviendas para personas mayores del mercado medio. Además, hay varios tipos de cooperativas, por lo que es una opción flexible para los desarrolladores que desean acceder al mercado de personas mayores. Algunas empresas establecidas en los sectores de la vida independiente y de la vida asistida ya se han ramificado en cooperativas.

Pero las viviendas para personas mayores cooperativas también pueden requerir que los desarrolladores se centren en el bienestar general de los residentes sobre los estados de ganancias y pérdidas, dijo Nancy Evans, Gerente General de Desarrollo de Apoyo de CSI &, a Noticias de Viviendas para Personas Mayores. CSI, con sede en Warren, Michigan, posee 58 cooperativas de apartamentos para personas mayores en California, Maryland, Massachusetts y Michigan.

“No estamos en este negocio para hacer dinero para nuestros propietarios y accionistas. Queremos mejorar la vida de nuestros miembros”, dijo Evans.

Rebosante de potencial

Las cooperativas representan una fracción del inventario de viviendas para personas mayores, pero hay signos de que están creciendo en popularidad.

El número de cooperativas senior ha crecido de 103 en 2013 a 125 en 2019, con un total de 7,700 unidades y más de 10,500 residentes, dijo a SHN el presidente de la Junta de la Fundación Cooperativa Senior, Dennis Wilson. El grupo con sede en Shoreview, Minnesota, aboga por cooperativas de alto nivel en todo el país.

Pero los proveedores han tomado nota, especialmente en el Medio Oeste, donde las cooperativas están floreciendo.

Minnesota, donde se inauguró la primera cooperativa para adultos mayores en 1978, alberga 82 comunidades, y el área de Twin Cities es un mercado competitivo. Ebenezer, el proveedor de vivienda para personas mayores más grande del estado, administra 38 cooperativas, la mayoría de ellas bajo las marcas Applewood Pointe y Realife Cooperative.

El año pasado, Ecumen lanzó una marca cooperativa de alto nivel, Zvago, con la apertura de una comunidad de 54 unidades y 20 millones de dólares en Minnetonka, Minnesota. Ecumen también abrió las cooperativas Zvago en St. Anthony Park y Apple Valley, la construcción de una cuarta cooperativa en Duluth está casi completa, y se planea una quinta cooperativa en Stillwater.

Otro desarrollador de Gopher State — Desarrollo de Acciones de Bienes Raíces de Eagan, Minnesota — se centra en la construcción y administración de cooperativas de alto nivel bajo la marca Village Cooperative, y tiene una cartera de 34 cooperativas completadas o en construcción en Colorado, Iowa, Kansas, Minnesota, Missouri, Dakota del Sur, Wisconsin y Washington.

Real Estate Equities Development no respondió a las solicitudes de comentarios, y Ecumen se negó a comentar a SHN para esta historia, citando el entorno competitivo en sus mercados.

El desarrollo de cooperativas de alto nivel ha sido impulsado durante mucho tiempo por una financiación favorable en el estado con una amplia oferta. El presidente de la Junta de Cooperativas de Vivienda para Personas Mayores, Dennis Johnson, dijo a SHN en 2013 que las cooperativas para personas mayores son “hipotecas maestras” aseguradas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de Minnesota bajo la Sección 213 de la Ley Nacional de Vivienda.

Después de una reestructuración de HUD hace tres años, la oficina de Minneapolis ahora procesa todas las solicitudes de financiamiento cooperativo en los EE. UU.

, pero Minnesota no es el único semillero cooperativo. La mayor parte del oleoducto de Village Cooperative se encuentra en Iowa y Colorado, con un total de 14 desarrollos terminados o en construcción.

Los dos estados tienen poblaciones mayores en crecimiento. Más de 514,000 residentes de Iowa tienen 65 años o más, un segmento que se espera aumente a más de 677,000 para 2050, según el Departamento de Envejecimiento de Iowa. Se espera que la población de Colorado de 65 años o más supere los 1,27 millones para 2030, y el estado fue clasificado como el mejor estado de los Estados Unidos por envejecimiento según U. S. News and World Report.

Alternativas a precio de mercado

Comprar una cooperativa es una forma rentable de ingresar a viviendas para personas mayores, y puede ser una alternativa a la vida independiente y a las comunidades de adultos activos. Los residentes compran “acciones” en una corporación que es propietaria del edificio. Estas acciones dan derecho a las partes interesadas a arrendar una unidad específica dentro de un edificio y utilizar áreas comunes. Además, hay un cargo mensual por evaluaciones, mantenimiento y reparaciones.

La vida cooperativa también les da a los residentes una participación en cómo se administra una comunidad, similar a una asociación tradicional de propietarios de viviendas. Cada cooperativa tiene una junta ejecutiva electa y los miembros tienen un voto sobre cómo se administran y operan los edificios, dijo Evans a SHN.

El valor de las acciones cooperativas se aprecia de forma incremental, generalmente de un 1% a un 2% anual. Esto mantiene la asequibilidad y la comerciabilidad para los nuevos residentes, y porque los miembros son responsables de las tarifas mensuales de las unidades vacías hasta que estén ocupadas.

Debido a la estructura financiera de las cooperativas, tienden a ser ignoradas por los inversores impulsados por el lucro, pero ofrecen a los consumidores una opción de vida más asequible, dijo Lutz, Bobo & Scott Gordon, socio de Telfair, a SHN. Gordon se especializa en derecho de bienes raíces y parques de casas móviles para la firma con sede en Sarasota, Florida.

Hay algunas razones para creer que si aumenta la demanda de cooperativas de alto nivel, los inversores pueden ver una oportunidad más lucrativa, al menos, si el ejemplo de los parques de casas móviles cooperativas es una indicación.

Durante décadas, los jubilados que compraban casas móviles se unieron para crear cooperativas de propiedad antes de que los inversores privados y las REIT convirtieran el producto en una clase de inversión negociable de grado institucional.

Los miembros que buscan salir de una cooperativa pueden ver un pequeño retorno de su inversión, o pueden conservar sus acciones y alquilar su unidad a otro inquilino. Gordon señaló que las evaluaciones mensuales pueden ser sustancialmente más bajas que el alquiler que un accionista puede cobrar a un arrendatario.

“Conozco algunas comunidades donde las tarifas de mantenimiento han sido estables durante décadas”, dijo.

Giros en el modelo

A diferencia de las cooperativas de vivienda tradicionales, donde los residentes compran una participación en el capital de la propiedad, lo que les da derecho a una unidad de vivienda y acceso a servicios compartidos, las propiedades de CSI, que en su mayoría consisten en apartamentos para personas mayores asequibles, operan bajo un sistema de gestión cooperativa. Los miembros solicitan apartamentos disponibles como lo harían en cualquier otro lugar. También pagan una cuota de inscripción de 1 100 para unirse a la cooperativa, que luego se usa en lugar de un depósito de seguridad.

La membresía les da derecho de voto en la forma de administrar un edificio, así como la oportunidad de participar en la administración del edificio. En lugar de administradores de propiedades, CSI tiene enlaces responsables de hasta tres comunidades a la vez, que aconsejan y enseñan a los miembros de la cooperativa a autogestionar sus edificios.

Cada cooperativa de CSI tiene una junta ejecutiva y un líder de planta para representar a los residentes en decisiones que van desde opciones de restaurantes y mantenimiento de jardines hasta mantenimiento de edificios y programación de actividades. Todos estos son cargos electos con mandatos de un año y un límite de dos mandatos.

Los límites de término son por diseño, dijo Evans a SHN.

“Esto crea más rotación en los puestos y crea oportunidades para que otros miembros asuman funciones directivas”, dijo.

Las cooperativas de CSI son todas comunidades asequibles, construidas y financiadas a través de créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos (LIHTC) y financiamiento de las Secciones 202 y 232 del HUD. Esto permite a CSI subsidiar los alquileres, generalmente al 30% de los ingresos de un residente.

Otra alternativa a la propiedad de vivienda cooperativa es la co-vivienda. Un ejemplo es Garden Spot Community Village Cooperative Living House en New Holland, Pensilvania, que fue el ganador del “Mejor Diseño de vivienda asequible” de los Premios de Diseño SHN Architecture & de 2018. Sigue siendo una cooperativa en el sentido de que los residentes viven en comunidad, dijo a SHN el CEO de Garden Spot Village, Steve Lindsey.

Todos estos modelos cooperativos ofrecen oportunidades para que los residentes conozcan nuevos amigos, encuentren nuevas formas de ser voluntarios y activos, y enriquezcan su calidad de vida. Hasta el 50% de los residentes de las cooperativas de CSI hacen algún tipo de voluntariado, lo que ha sorprendido a muchos, señaló Evans.

“Muchos de nuestros residentes me han dicho que vinieron a relajar sus vidas. En cambio, han encontrado un nuevo propósito”, dijo.