¿Qué es un Condominio, Por qué Funciona y por qué es Desafiante?
¿Qué es un Condominio, Por qué Funciona y por qué es desafiante?
Por Irvin W. Sandman
24 de mayo de 2007
Los Condo hotels, el nuevo segmento de moda de la industria, han recibido una facturación destacada en prácticamente todas las conferencias de hoteles en los últimos tres años. La escritura sobre el tema, sin embargo, puede parecer densa y confusa para los no iniciados. Este artículo proporciona una introducción a los conceptos de condominios hoteleros y está destinado a proporcionar un punto de entrada accesible al campo. También busca proporcionar a aquellos familiarizados con los hoteles con condominio un resumen conciso y resumido que cristalice algunos de los conceptos más amplios.
¿Qué Es Un Condominio?
En un condominio, las habitaciones son propiedad por separado como unidades de condominio. Este primer punto es algo obvio: para tener un “condominio hotel”, se necesitan unidades de condominio.
En segundo lugar, en un condominio, las unidades de condominio son alquiladas por el hotel a través de un programa de alquiler. Cada hotel tiene inventario de habitaciones. En un condominio, las unidades de condominio de propiedad separada están destinadas a formar parte del inventario del hotel a través de un programa de alquiler. En algunos condominios, todas las habitaciones del hotel se venden como unidades de condominio. En otros, solo se venden algunas de las habitaciones, y el desarrollador retiene una parte o la mayoría de las habitaciones como “inventario fijo”.”
“Los hoteles residenciales de uso mixto” a veces se confunden con los hoteles con condominio. Los hoteles residenciales de uso mixto se encuentran típicamente en los mercados urbanos. En este concepto, un hotel urbano, con frecuencia de cuatro o cinco diamantes, se construye con condominios residenciales de alta gama en los pisos superiores. Estas unidades de condominio están pensadas como residencias. No están destinados a formar parte del inventario de habitaciones del hotel. Por lo tanto, los hoteles de condominio y los hoteles de uso mixto son animales diferentes.
¿Cuáles son las Ventajas de los Hoteles Condo?
El concepto de condominio hotelero está impulsado por sus ventajas tanto para el consumidor como para el desarrollador.
Ventajas para el Consumidor. Por lo general, el concepto de hotel de condominio se emplea en lugares donde la propiedad de un condominio es deseable para uso a tiempo parcial, como una ubicación de resort. Para entender las ventajas de un condominio hotel para el consumidor, uno puede mirar la alternativa del consumidor en el contexto del resort. Antes de la llegada de los condominios, un consumidor que quería la propiedad total de una unidad de condominio de resort solo tenía una alternativa real: comprar una unidad en un desarrollo de condominio de resort tradicional.
Considere esta comparación desde dos perspectivas: cuando el consumidor no se hospeda en el condominio; y cuando el consumidor se queda allí.
En un complejo de condominios tradicionales, ¿qué hace el consumidor cuando no se hospeda en el condominio? Puede dejar que la unidad quede vacante, renunciando así a cualquier potencial de ingresos. Alternativamente, el comprador puede intentar alquilar la unidad él mismo. Esta alternativa, por supuesto, consume mucho tiempo y problemas. Una tercera alternativa es contratar a una agencia externa que alquile la unidad por semana. Sin embargo, en cualquier escenario de alquiler, la comercialización de la unidad es problemática. Los documentos subyacentes del desarrollo generalmente no requieren que los propietarios mantengan sus unidades con consistencia. Como resultado, cualquier huésped interesado en alquilar la unidad tendrá muy poca confianza en la calidad de la unidad: no hay una “propuesta de valor” consistente para el edificio, el desarrollo o las unidades en él.
El concepto de condominio responde a estas preocupaciones. El alquiler de la unidad se maneja de manera profesional. Por lo general, se requiere que las unidades se mantengan de manera consistente. La comercialización de la unidad es más eficaz, y el propietario de la unidad no necesita perder su tiempo y esfuerzo. En otras palabras, el hotel condo tiene una propuesta de valor mejorada para el consumidor, proporcionando una mejor respuesta a la pregunta: “¿qué hago cuando no estoy usando la unidad?”
El concepto de hotel condo también tiene una propuesta de valor mejorada cuando el consumidor se hospeda en la unidad. En un condominio de resort tradicional, la experiencia del propietario es muy parecida a un apartamento. Un condominio, por el contrario, ofrece al propietario de la unidad las comodidades ampliadas de un hotel: servicio de habitaciones, check-in en recepción, servicio de limpieza y otras comodidades. Es fácil ver por qué muchos compradores encontrarían estos beneficios como una mejora en comparación con una unidad de condominio de resort tradicional.
Ventajas para el Desarrollador. El concepto de condominio hotelero también ofrece ventajas significativas para el desarrollador. El desarrollador hotelero tradicional tiene un largo camino entre el momento en que imagina un proyecto y el momento en que es capaz de obtener un retorno sobre el capital. El desarrollador debe obtener derechos para el proyecto, construirlo, abrirlo y luego, en un período de tres años, estabilizar la operación. Solo entonces el desarrollador puede esperar ver un retorno de la inversión o obtener un beneficio a través de una venta u otro evento de liquidez. Este proceso puede tardar cinco años o más. En contraste, un desarrollador de condominios puede obtener un retorno de la inversión sustancial mucho antes, porque las ventas de las unidades generalmente cierran alrededor del momento en que el hotel abre sus puertas. Además, el desarrollador de condominios hoteleros tiene acceso a una fuente adicional de financiamiento garantizado: el grupo de prestamistas que proporcionan financiamiento para el desarrollo de condominios tradicionales. Esta fuente adicional de capital puede reducir los costos de los préstamos.
¿Por Qué Los Desarrollos De Condominios Son Desafiantes?
Los condo hoteles son desafiantes porque plantean complejidades legales y prácticas que no existen en los desarrollos hoteleros tradicionales.
Complejidades jurídicas. Los desarrollos de condominios hoteleros presentan varios desafíos legales adicionales. En primer lugar, hay riesgos de la ley de valores que no existen en el desarrollo hotelero tradicional. Cuando un desarrollador vende una habitación de hotel como una unidad de condominio, surge una pregunta: ¿El desarrollador está vendiendo bienes raíces o una inversión? El problema se cristaliza cuando uno se reduce y evalúa el lanzamiento del desarrollador al posible comprador de la unidad. El terreno de juego podría ser: “Te venderé una unidad de condominio. Me lo devuelves la mayor parte del tiempo, lo alquilaré como parte del negocio del hotel, y te haré un montón de dinero.”Alternativamente, el terreno de juego podría ser:” Te venderé una unidad de condominio. Aquí está, diviértete con él.”En el primer lanzamiento, el desarrollador está claramente vendiendo un valor, y se aplicarían las leyes de valores. En este último caso, el desarrollador está vendiendo solo bienes raíces, y las leyes de valores no se aplicarían. Para evitar los riesgos de la ley de valores, se ha desarrollado una lista detallada de lo que se debe y no se debe hacer, que surge principalmente de la carta de no acción Intrawest.
Segundo, a diferencia de los hoteles tradicionales, un desarrollador de condominios también debe cumplir con las leyes de condominios estatales y locales. Estas leyes son principalmente leyes de divulgación diseñadas para proteger a los posibles compradores de unidades al proporcionarles información que los legisladores del estado pensaron que sería valiosa. Las leyes también establecen las formas específicas en que se puede crear el régimen de condominios.
En tercer lugar, las complejidades legales pueden surgir de la aplicación de las leyes de zonificación al hotel condo. ¿El condominio es un condominio? ¿O es un hotel? Las leyes de zonificación a menudo no son claras. Esto significa que el desarrollador debe evaluar esas leyes y trabajar con las autoridades locales para resolver los problemas y preguntas de clasificación de zonificación, como si el propietario de la unidad debe pagar un impuesto de ocupación transitoria al ocupar la unidad.
Complejidades de negocio. Además de las cuestiones legales adicionales que surgen en el desarrollo de condominios hoteleros, también hay complejidades prácticas que no existen en el desarrollo hotelero tradicional.
En primer lugar, el desarrollador del hotel tiene tres tipos de prestamistas a considerar, en lugar de solo uno. Puede haber una construcción de hotel tradicional/prestamista permanente, como suele ser el caso en el desarrollo hotelero. Pero también puede haber un prestamista de condominios con experiencia en las características especiales de los préstamos para el desarrollo de condominios, como el proceso de ventas y liberación de escrituras. Y el desarrollador debe considerar las necesidades de los prestamistas minoristas que prestarán dinero a los compradores de las unidades de condominio: la forma en que el desarrollador configura las habitaciones puede afectar el grupo de prestamistas minoristas disponibles para los compradores de unidades.
En segundo lugar, el éxito del proyecto puede depender del mercado de condominios residenciales, en lugar de solo del mercado de hoteles y la oferta y demanda de habitaciones para huéspedes. La dependencia del mercado de condominios residenciales podría estar bien cuando ese mercado está caliente. Sin embargo, cuando no lo es, es posible que se requieran estrategias de reserva.
En tercer lugar, hay incertidumbre sobre el inventario de habitaciones. Para evitar la aplicación de las leyes de registro de valores, el desarrollador de condominios no puede obligar a los compradores de unidades a ingresar al programa de alquiler del hotel. Como resultado, el desarrollador de condominios no puede estar seguro de cuántas habitaciones habrá en el inventario del hotel, y esta incertidumbre hace que las previsiones de ingresos sean más difíciles.
En cuarto lugar, normalmente hay regulaciones sencillas que asumen complejidades en el contexto de los condominios. Por ejemplo, los desarrolladores están familiarizados con el cumplimiento de ADA y saben cómo asegurarse de que se construya un número suficiente de habitaciones que cumplan con ADA. Pero, ¿cómo se hace esto cuando todas las habitaciones están destinadas a ser vendidas como unidades de condominio? Otro ejemplo es la aplicación de las leyes sobre licencias de bebidas alcohólicas. La licencia de licor de un hotel normalmente permite la entrega de bebidas alcohólicas a las habitaciones del hotel. ¿La licencia permite la entrega a unidades que son de propiedad separada?
Finalmente, el desarrollador puede verse obligado a continuar como propietario de la “unidad de hotel”.”Las empresas hoteleras de marca no quieren celebrar acuerdos de gestión con una asociación de condominios. Si una empresa de gestión de marca está involucrada, normalmente requerirá que el desarrollador cree una “unidad de hotel”, compuesta por las áreas comerciales y comunes del hotel, y requerirá que el desarrollador continúe siendo propietario y administrando esta unidad de hotel después de que se vendan las habitaciones del hotel. Esta estructura puede crear conflictos de intereses entre el desarrollador y los propietarios de la unidad a largo plazo, y también puede crear riesgos de litigio.
Los desafíos del desarrollo de condominios hoteleros son muchos. Pero la industria y sus consejeros han hecho bien en satisfacerlos en los últimos años. La base intelectual de los hoteles condo se ha establecido en tierra firme.
¿Están los Hoteles Condo Aquí para quedarse?
Los condo hoteles tienen dos ventajas significativas que perdurarán. Son una excelente solución para las personas que desean poseer una unidad de condominio de resort y no quieren dejar la unidad vacante o tener problemas con el alquiler. Los hoteles condo también brindan al desarrollador la oportunidad de obtener un retorno de capital antes de lo que estaría disponible en un desarrollo hotelero tradicional. Es probable que estos beneficios sigan siendo muy atractivos hasta que se encuentre una solución mejor. Podemos esperar que las unidades de condominios hotel sean una característica en la mayoría de los desarrollos turísticos en los próximos años.
