Revisión de Condominios Step Paso a paso

Para aquellos de nosotros que hemos trabajado en la industria hipotecaria el tiempo suficiente para sentirnos cómodos y familiarizados con toda la jerga y los acrónimos, puede ser difícil recordar cómo fue sentirse abrumados e inseguros sobre el proceso hipotecario. Somos alquimistas modernos que podemos convertir un 1003 y algunos talones de pago en un nuevo hogar para una familia. El conocimiento y los procesos que utilizamos para hacerlo pueden parecer tan arcanos y ocultos para nuestros prestatarios como los rituales de los antiguos alquimistas deben haber parecido a un simple granjero. Sin embargo, dentro de esta sociedad de conocimiento secreto, existe un campo de experiencia que confunde e intimida incluso a los profesionales hipotecarios más experimentados. Los suscriptores mayores se ponen nerviosos. Los procesadores experimentados desarrollan dolores de cabeza y necesitan obtener otra taza de café. Este laberinto de dudas y confusión es la Revisión de proyectos, específicamente los tipos de propiedad de condominios y cooperativas. Esperamos poder proporcionar información sobre cómo revisar un proyecto de condominio.

Somos alquimistas modernos que podemos convertir un 1003 y algunos talones de pago en un nuevo hogar para una familia.

Uno de los aspectos más confusos de revisar un condominio es tratar de determinar qué tipo de revisión se requiere para su préstamo sujeto. La Guía de Venta de Fannie Mae enumera varios tipos de reseñas diferentes para condominios, pero los más comunes son la Revisión Limitada y la Revisión Completa. ¿Qué hace que un préstamo sea elegible para un tipo de revisión limitada? La posibilidad de realizar una revisión limitada depende de los parámetros del préstamo individual, no del proyecto en sí. La lógica detrás de una revisión limitada es que el préstamo en sí es un riesgo lo suficientemente bajo como para que la revisión del proyecto no tenga que ser tan rigurosa.

Los tres parámetros que determinan si un préstamo es elegible para revisión limitada son:

• Ubicación
• LTV / CLTV
• Ocupación

Para propiedades en todos los estados, excepto Florida, el LTV/CLTV máximo para cada tipo de ocupación es:

• Ocupado por el propietario-90% LTV/CLTV
• 2a casa – 75% LTV/CLTV
• Inversión-75% LTV / CLTV

Para propiedades ubicadas en Florida, el máximo LTV/CLTV para cada tipo de ocupación es:

• Ocupado por el propietario-75% LTV / 90% CLTV
• 2a Casa-70% LTV/75% CLTV
• Inversión-70% LTV / 75% CLTV

¿Nuevo o establecido?

Tenga en cuenta que si un proyecto es “Nueva Construcción”, no es elegible para una revisión limitada. Requerirá una revisión completa, independientemente de los parámetros específicos del préstamo. Entonces, ¿cómo sabe si su condominio se considera “Nuevo” o “Establecido”? Las actualizaciones recientes de las pautas han hecho que esto sea más complicado, pero también le dan más margen de maniobra para que su proyecto funcione.

Para ser considerado “establecido”, lo siguiente debe ser verdadero:

• El proyecto debe estar 100% completo, incluidas todas las unidades y elementos comunes
• El proyecto no puede estar sujeto a fases adicionales o anexiones
• El control de la HOA debe haber sido entregado a los propietarios de la unidad
• Al menos el 90% del total de las unidades en el proyecto se han transmitido (vendido o bajo contrato) a los compradores de la unidad…

Pero aquí es donde entra el margen de maniobra…

• Un proyecto también se puede considerar “Establecido” con menos del 90% de las unidades vendidas a compradores de unidades, siempre que las unidades no vendidas estén siendo retenido por el desarrollador como unidades de alquiler.

Sin embargo, si va a utilizar esta definición de “Establecido”, junto con los tres primeros elementos anteriores (100% completo, sin fases adicionales, control de HOA entregado), lo siguiente también debe ser cierto:

• Las unidades de alquiler del desarrollador deben ser iguales a menos del 20% del total de las unidades en el proyecto
• Todas las tarifas de HOA deben pagarse al día en las unidades en manos del desarrollador
• Es posible que no haya evaluaciones especiales activas o pendientes en el proyecto

Ahora que sabemos qué TIPO de revisión necesitamos (limitada o completa), podemos pasar a siguiente paso.

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Paso Dos: Revise el Cuestionario

El cuestionario de condominio es su documento de revisión principal. Puede ser llenado por un representante de la asociación de propietarios, la compañía de administración de propiedades u otra parte que esté lo suficientemente familiarizada con el proyecto para responder las preguntas con precisión. La única persona que puede no completar el cuestionario es el prestatario.

Generalmente, los prestamistas tendrán su propio formulario de cuestionario estándar que enviarán para ser completado y devuelto. Fannie Mae tiene sus propias versiones que se pueden usar si no tienes acceso a tu propio formulario.

El formulario largo FNMA se puede encontrar aquí: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1076.pdf

El formulario corto FNMA se puede encontrar aquí: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1077.pdf

El cuestionario nos da información sobre el proyecto, como el número de unidades y los pagos mensuales, pero su función principal es determinar si el proyecto tiene alguna característica que lo haga no elegible para préstamos de acuerdo con Fannie Mae.

¿Qué hace que un proyecto no sea elegible?

Fannie Mae tiene una lista muy larga de cosas que pueden descalificar un proyecto de condominio de la elegibilidad. Algo a tener en cuenta es que, a diferencia de una residencia unifamiliar, una propiedad ubicada en un proyecto de condominio puede ser rechazada por razones que no tienen nada que ver con la unidad en cuestión que se financia. Estos son algunos de los ejemplos más comunes de características no elegibles:

• Proyectos con cuotas de membresía obligatorias por adelantado o periódicas para el uso de servicios recreativos, como instalaciones de clubes de campo y campos de golf, propiedad de un tercero (incluido el desarrollador o constructor)
• Proyectos que se administran y operan como un hotel o motel, aunque las unidades sean propiedad individual
• Proyectos con operaciones comerciales no incidentales propiedad u operadas por la HOA, incluidos, entre otros, un restaurante, spa o centro de salud club
• Proyectos en los que se nombra a la HOA como parte en un litigio pendiente, o para los que el patrocinador o desarrollador del proyecto es nombrado como parte de un litigio pendiente que se relaciona con la seguridad, solidez estructural, habitabilidad o uso funcional del proyecto
• Proyectos en los que una sola entidad (el mismo individuo, grupo inversor, sociedad o corporación) posee más del siguiente número total de unidades en el proyecto:
• Proyectos con 5-20 unidades – 2 unidades
• Proyectos con 21 o más unidades – 20% del total de unidades
• El espacio total que se utilice para fines no residenciales o comerciales no podrá exceder 35%

Paso 3: Revisión de documentos de proyecto

Finalmente hemos llegado al último paso, sabemos el tipo de revisión y si el tema es nuevo o establecido. A partir de aquí tenemos que terminar de analizar estos componentes clave del proceso.

El presupuesto

A pesar de la larga lista de características potencialmente no elegibles que pueden surgir al revisar un cuestionario, una de las razones más comunes por las que un condominio debe rechazarse es un presupuesto inaceptable. El problema con los presupuestos de condominios es que lo que se obtiene de la HOA es tan impredecible. Puede recibir un presupuesto profesional claramente etiquetado de una compañía de administración de propiedades que muestre todos los ingresos y gastos, incluidas las transferencias de reserva requeridas. Esos son los mejores! O puede recibir la mejor conjetura del jubilado-presidente de HOA sobre lo que podrían gastar para el próximo año, escrita a mano en letra cursiva ilegible sin tener en cuenta los ingresos previstos o las transferencias a una cuenta de reserva. A veces se siente como si la persona que crea el “presupuesto” ni siquiera supiera lo que es un presupuesto en realidad

Incluso si el presupuesto está bien hecho y es fácil de leer, el requisito de reserva puede quedarse corto. Fannie Mae requiere que todas las revisiones completas incluyan un presupuesto con al menos el 10% de los ingresos anuales de mantenimiento reservados en la cuenta de reserva. Hay algunas soluciones alternativas que se pueden usar para aumentar un poco el porcentaje si son un poco cortos, pero si el préstamo necesita una revisión completa, el presupuesto puede ser una parada difícil. Algunas HOA ya tienen un saldo tan grande en su cuenta de reserva que no creen que necesiten contribuir con un 10% completo. A Fannie Mae no le importa. Un saldo de cuenta de reserva de 1 1 mil millones no anularía el requisito presupuestario del 10%. La única excepción a la regla del 10% es si la HOA tiene un estudio de reservas actual (completado en los últimos 3 años), realizado por una compañía externa, que demuestre que su contribución de reserva actual es suficiente.

El Seguro

Todas las reseñas de condominios, limitadas y completas, incluyen algún tipo de requisito de seguro. La pieza de seguro es, con diferencia, la mayor fuente de proyectos en declive (¡y dolores de cabeza!). Comprender e interpretar la jerga de la industria de seguros es suficiente para hacer girar la cabeza sin tratar de verificar que las pólizas cumplen con las pautas de Fannie Mae. A continuación se muestra una descripción general de cada tipo de política requerido y algo de información sobre lo que lo hace aceptable.

Política de propiedad maestra

Cada política de propiedad, independientemente del tipo de revisión, debe incluir lo siguiente:

• 100% cobertura de costo de reemplazo
• Cobertura de daños por viento
  • Presente en cobertura especial o amplia
• Ordenanza de construcción & Endoso de ley
  • Requerido en todas las pólizas donde está disponible de la compañía de seguros
• Endoso de avería de equipos
  • Requerido para proyectos con calderas centrales grandes y costosas o sistemas HVAC

Algunas banderas rojas a tener en cuenta en una póliza de propiedad principal son:

• Coaseguro
  • Le cuesta a la HOA una multa si están subasegurados durante un evento de pérdida
• Pólizas agrupadas
  • Cantidad de cobertura de pólizas gigantes dividida entre varias HOA no afiliadas

La cobertura de responsabilidad civil General

solo se requiere para revisiones completas, y debe tener una cantidad de cobertura de al menos $1 millón por ocurrencia. Lo único complicado de la póliza de responsabilidad civil es que Fannie Mae requiere que confirmes que la póliza incluye “Separación de Asegurados”. Esta es la redacción estándar en la mayoría de los formularios de pólizas de responsabilidad civil general, por lo que puede encontrarse con alguien en una agencia de seguros que no sabe lo que está pidiendo y se confunde al buscar un endoso separado en la póliza. He encontrado que la forma más fácil de confirmar su presencia en la póliza es preguntar: “¿El formulario de responsabilidad general incluye la separación del idioma de los asegurados?”

Política de fidelidad

Esta política puede tener varios nombres: Fidelidad, Crimen, Deshonestidad de los empleados, pero todos significan lo mismo. La cobertura de fidelidad es otra póliza que solo se requiere para revisiones completas, e incluso entonces, solo para proyectos con más de 20 unidades. La cantidad de cobertura requerida depende de si la HOA/compañía de Administración tiene o no algunos controles financieros específicos establecidos:

• Se mantienen cuentas bancarias separadas para la cuenta de trabajo y la cuenta de reserva, y el banco en el que se depositan los fondos envía copias de los estados de cuenta bancarios mensuales directamente a la HOA
• La compañía de gestión mantiene registros y cuentas bancarias separados para cada HOA que utiliza sus servicios
• La compañía de gestión no tiene autoridad para usar cheques o transferir fondos de la cuenta de reserva de la HOA
• Dos miembros de la Junta Directiva deben firmar cualquier cheque escrito en la cuenta de reserva

Siempre y cuando se ha implementado al menos uno de estos controles, el monto mínimo de cobertura de fidelidad requerido es igual a tres meses de evaluaciones totales para el proyecto. De lo contrario, la póliza de fidelidad debe cubrir el total de todo el efectivo disponible para la HOA (cuentas de operaciones y de reserva). Si la HOA es administrada por una compañía de administración de propiedades, esa compañía debe estar cubierta por la póliza, ya sea a través de un Anexo de Agente Gerente o como un Asegurado Adicional Nombrado.

Póliza de inundación

El seguro de inundación solo se requiere si el condominio está ubicado en una zona de inundación, y luego solo necesitamos ver la cobertura para el edificio en el que se encuentra nuestra unidad temática. La cantidad de cobertura de inundación requerida es la menor de:

• 80% del costo de reemplazo que se muestra en el RCBAP
• El seguro máximo disponible del NFIP (que es de $250,000 por unidad en el edificio)

Documentos legales del proyecto

Entonces, ¿qué pasa si su condominio es de nueva construcción? ¿Qué más necesitas revisar en ese caso? Fannie Mae requiere una revisión de los documentos o Convenios legales del proyecto, Condiciones & Restricciones (CC& Rs). Este documento puede ser un poco confuso si no está acostumbrado a leer jerga legal, pero hay una lista de elementos específicos que necesita encontrar para satisfacer a Fannie Mae.

• Derecho de preferencia: No todos los proyectos tendrán Derecho de Preferencia, por lo que es lo primero que debe verificar los documentos. Si no se menciona, genial! Pasa al siguiente paso. Si el proyecto retiene el Derecho de Preferencia, deberá verificar que no afectará negativamente los derechos de un acreedor hipotecario o su cesionario a:
  • Ejecutar una hipoteca o tomar el título de una unidad de condominio de conformidad con los remedios en la hipoteca
  • Aceptar una escritura o cesión en lugar de ejecución hipotecaria en caso de incumplimiento por parte del deudor hipotecario
  • Vender o arrendar una unidad adquirida por el acreedor hipotecario o su cesionario
• Derechos de los Deudores hipotecarios a Notificación por escrito: El acreedor hipotecario debe tener derecho a una notificación por escrito oportuna de:
  • Cualquier condena o pérdida por accidente que afecte una parte material del proyecto o la unidad que garantiza su hipoteca
  • Cualquier morosidad de 60 días en el pago de las cuotas o cargos adeudados por el propietario de cualquier unidad en la que tenga la hipoteca
  • Un lapso, cancelación o modificación material de cualquier póliza de seguro mantenida por la asociación de propietarios
  • Cualquier acción propuesta que requiera el consentimiento de un porcentaje específico de acreedores hipotecarios
• Derechos del acreedor hipotecario confirmados: Los documentos legales no pueden dar a ninguna de las partes prioridad sobre los derechos del primer acreedor hipotecario de la unidad en el caso del pago de los ingresos del seguro o las adjudicaciones de condena por pérdidas a la unidad
• Enmiendas a los Documentos: Los documentos del proyecto deben incluir disposiciones para lo siguiente::
  • Modificaciones de un material adverso de la naturaleza a los acreedores hipotecarios ser acordado por los acreedores que representen al menos el 51% de los votos de la unidad de fincas que están sujetos a hipotecas
  • Cualquier acción para rescindir el estatus legal del proyecto después de la destrucción sustancial o la condena se produce o por otras razones a ser acordado por los acreedores que representen al menos el 51% de los votos de la unidad de fincas que están sujetos a hipotecas
  • Implícita la aprobación puede ser asumido cuando un acreedor hipotecario no presentar una respuesta por escrito de la propuesta de modificación dentro de los 60 días después de la recibe la notificación adecuada de la propuesta, siempre que la notificación se haya entregado por correo certificado o certificado, con un acuse de recibo solicitado.

Conclusión

Revisar un condominio es, sin duda, un proceso complicado. Hay muchas partes móviles y muchas que pueden salir mal, pero se pueden dominar. Con suerte, hemos ayudado a proporcionar información y algunas instrucciones paso a paso sobre lo que se incluye en la revisión de un condominio y hemos hecho que el proceso sea un poco menos aterrador.

¿Qué sigue?

¿Por qué UberWriter habla de reseñas de condominios? ¿No hacen análisis de ingresos? Sí, pero estamos transformando las revisiones de condominios y proyectos al igual que hicimos el análisis de ingresos. Si desea obtener más información y entrar en nuestra lista de acceso anticipado, envíe su correo electrónico en el siguiente formulario. No le enviaremos spam, pero le mantendremos al tanto de nuestros desarrollos para este nuevo producto.

En este blog te presentamos a dos de los nuevos miembros de nuestro equipo: Lisa Geloso y Crystal Pickering. Con una experiencia combinada de más de 30 años en el negocio hipotecario, y un enfoque en las revisiones de proyectos, tienen el conocimiento y las habilidades necesarias para enseñarle el sistema perfecto de revisiones de proyectos de condominios y cooperativas. Si no pueden llegar a la tierra de los “proyectos elegibles”, entonces nadie puede!

En adelante.