Tendencias en Tecnología de Bienes Raíces Comerciales

No están equivocados. Las relaciones siguen siendo importantes, las matemáticas siguen funcionando de la misma manera, y principios como la ubicación, los fundamentos del mercado y el riesgo frente a la recompensa siguen vigentes, al igual que lo hicieron hace cien años.

Pero los inversores inmobiliarios comerciales ignoran las tendencias tecnológicas a su propio riesgo. En Feldman Equities, valoramos estar al día con las tendencias modernas (incluida la tecnología) como una forma de avanzar con estrategias fundamentales. Aquí está nuestra guía de tendencias en tecnología de bienes raíces comerciales.

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¿Qué es la Tecnología de Bienes Raíces?

Centro de la ciudad

La tecnología de bienes raíces a veces se conoce como “RE Tech” o “PropTech”.”La industria de bienes raíces puede haber sido históricamente resistente al cambio, pero esa terquedad está pasando. Solo en la primera mitad de 2019, los capitalistas de riesgo y los inversores ángeles invirtieron $12,9 mil millones en nuevas empresas inmobiliarias.

PropTech no busca necesariamente reinventar la rueda de las transacciones de bienes raíces o las prácticas de inversión. Es probable que ninguna startup de tecnología invente nuevas tierras o un tipo completamente nuevo de bienes raíces fuera de los residenciales, comerciales e industriales. Ningún Isaac Newton de bienes raíces está esperando entre bastidores para descubrir una nueva teoría fundamental de bienes raíces que vaya junto con las Tasas de Capitalización, las TIR o la Devolución de Dinero en Efectivo. (¡O tal vez lo son! Nunca digas nunca.)

Lo que PropTech tiene el potencial de hacer a corto plazo es cambiar la forma en que hacemos negocios como inversores inmobiliarios: qué tan rápido encontramos, evaluamos y cerramos acuerdos; cómo nos relacionamos con socios, coinversores e inquilinos; cómo comercializamos propiedades y obtenemos una ventaja competitiva.

El juego de bienes raíces es el mismo; la forma en que lo jugamos está cambiando rápidamente. PropTech está preparado para proporcionar soluciones más inteligentes para propietarios, inquilinos e inversores.

¿La Tecnología Está Alterando Los Bienes Raíces Comerciales?

” Interrupción “suena como algo malo, como cuando un estudiante desobediente” interrumpe ” la clase. Sin embargo, las “perturbaciones del mercado” tienen un significado diferente. Las actividades habituales no pueden continuar después de una perturbación del mercado. El paisaje ha cambiado demasiado dramáticamente. Las perturbaciones del mercado a menudo empujan a las empresas y a la sociedad hacia niveles más altos de sofisticación tecnológica. Piense en el destino del CD o la cinta de casete después de que Apple estrenara el iPod, o en la perspectiva de los carruajes tirados por caballos en la llegada del automóvil.

Vemos que este tipo de cambio se avecina en el sector inmobiliario comercial de muchas maneras. Por ejemplo:

• Es menos probable que los inversores confíen en una sonrisa brillante, un traje a medida y un apretón de manos firme. Quieren ver números y datos, y quieren que esos datos sean predictivos.
• Los intermediarios históricos se están eliminando gradualmente. Compradores, vendedores, inversores e inquilinos dependen menos que nunca de bancos, abogados y compañías de custodia. La brecha entre el comprador y el vendedor se reduce cada año, lo que reduce los gastos de los intermediarios de las transacciones.
• La “nube” sigue siendo el rey. Bienes raíces cambia de manos sin una gota de tinta en papel real. Los datos digitales y la autenticación permiten que las transacciones se cierren más rápido que nunca.
• La inversión inmobiliaria se acerca cada vez más a las manos de “la gente”.”Antes, solo la élite podía invertir en bienes raíces. Ahora, cada vez más jugadores, incluso los de medios modestos, pueden unirse al juego a través de plataformas de crowdfunding.

• Aunque la tendencia es hacia la democratización de la inversión inmobiliaria, existen algunas limitaciones. Por ejemplo, las reglas que restringen ciertas inversiones a inversores “acreditados” (de altos ingresos y alto patrimonio neto) pueden parecer una herramienta pesada para apuntalar a una aristocracia. Sin embargo, estas reglas debutaron en respuesta a fraudes perpetrados en ciudadanos promedio por vendedores de aceite de serpiente, ofreciendo vender a personas crédulas el Puente de Brooklyn. Las personas con ingresos más bajos pueden haber sido cerradas de los tratos lucrativos, pero también estaban más protegidas de las estafas. El espíritu de la regla de” inversor acreditado ” es que si tiene mucho dinero, debe saberlo mejor, o al menos puede permitirse el lujo de asumir una pérdida si las cosas no van exactamente según lo planeado.

Otros peligros de una perturbación del mercado incluyen:

• Costos adicionales para integrar nueva tecnología.
• La curva de aprendizaje para integrar nuevas tecnologías.
• Resistencia de generaciones anteriores, muchos de ellos expertos experimentados con una memoria institucional invaluable.
• Sobrecarga de información: tantos datos en línea que puede ser difícil tomar una decisión (“parálisis de análisis”).
• Los datos son poderosos, pero las relaciones personales todavía tienen su lugar: evaluar la probabilidad de que un comprador cierre un negocio; la idoneidad de una inversión; la magia innegable de un “instinto”.”

Tendencias Tecnológicas Que Están Alterando El Sector Inmobiliario Comercial

Morgan Stanley Tower

Muchas tendencias tecnológicas intentan facilitar el negocio de los bienes raíces. Unos pocos representan el potencial de un cambio sísmico en la industria. Estas tecnologías aún no han alcanzado todo su potencial. Hay que resolver muchos problemas. Sin embargo, una mente creativa y con visión de futuro puede ver el potencial para acelerar y agilizar las transacciones, hacerlas transparentes y resistentes al fraude, y llevar el potencial de riqueza de los bienes raíces al público en general en lugar de a unos pocos de élite.

¿Mejorarán la industria de bienes raíces o causarán más problemas de los que valen? En cualquier caso, están aquí, y su influencia está creciendo …

Blockchain

Para todo el ruido del auge y la caída de las criptomonedas, el potencial de blockchain es poco comprendido y mucho más grande que Bitcoin. De hecho, la tecnología blockchain revolucionará incluso un viejo vehículo de inversión polvoriento como los bienes raíces a través de las ventajas de la tokenización y los contratos inteligentes.

Tokenización

La tokenización es la función de “criptomoneda” de la cadena de bloques. Los activos mantenidos en la cadena de bloques se pueden dividir en tokens en la cadena, en lugar de acciones torpes y fuertemente reguladas de una LLC. Esto permite efectivamente que un propietario venda una parte de su propiedad, o que los inversores revendan sus acciones de propiedad en un mercado secundario.

El efecto, para bien o para mal, a menudo se elogia como la democratización de la inversión inmobiliaria. Las personas que nunca tuvieron la oportunidad de invertir en bienes raíces comerciales tendrán la oportunidad de poner su dinero en acuerdos comerciales. No tenían esta oportunidad antes porque estaban demasiado lejos, demasiado mal conectados o” demasiado pobres ” (no acreditados).

La tokenización sigue siendo, sin embargo, altamente especulativa y, en consecuencia, de muy alto riesgo. Invertir en bienes raíces a través de tecnologías no probadas y no probadas, como la tokenización, es una vía rápida para obtener pérdidas sustanciales.

Hay otras opciones disponibles para los inversores. Los cambios regulatorios, reconociendo el deseo de muchos inversores de invertir sus ahorros en oportunidades inmobiliarias comerciales que antes les habían sido inaccesibles, lo han hecho posible sin la necesidad de invertir utilizando tecnologías no probadas. El crowdfunding inmobiliario, por ejemplo, proporciona un camino directo a inversiones inmobiliarias de alta calidad que aún dependen de las protecciones proporcionadas por las leyes de valores, sin exponer a los inversores al riesgo adicional de usar tecnologías “innovadoras”.

Contratos inteligentes

Centro de la ciudad

Comprar bienes raíces como Bitcoin suena elegante, pero el verdadero cambio de juego oculto en la cadena de bloques es mucho más mundano. Para comprender el impacto, debe comprender qué es una cadena de bloques. Consiste en un bloque (información digitalizada) almacenado en una cadena (una base de datos pública 100% encriptada).

Que los datos digitalizados no tienen que ser el número de serie de una moneda criptográfica. También podrían ser detalles de un contrato de bienes raíces. De repente, las empresas de custodia y los bancos se quedan sin trabajo. No necesitamos los dedos de intermediarios potencialmente fraudulentos en todas nuestras transacciones de bienes raíces, porque no se necesita verificación. Los datos están ahí en la cadena, disponibles públicamente en miles de computadoras, casi imposibles de hackear o defraudar.

Al menos esa es la teoría. Una vez más, hay razones significativas para ser escépticos de los contratos inteligentes sin, necesariamente, ser completamente despectivos. Es mejor esperar hasta que la tecnología haya sido probada y dejar que otros tomen las flechas del pionero. La oportunidad de utilizar tecnología probada, como firmas digitales ofrecidas a través de empresas como Docusign, o sitios de transacciones financieras que cumplen con las regulaciones, como IMS o CrowdStreet, que emplean los sistemas de seguridad digital más altos, puede hacer que invertir en bienes raíces sea eficiente sin ser innecesariamente riesgoso.

Inteligencia Artificial

Cuando pensamos en Inteligencia Artificial (IA), tendemos a pensar en Terminator, HAL9000 u otros habitantes de un futuro distópico aterrador.

Todavía no hemos llegado a eso. Lo que sí tenemos a nuestro alcance es el poder del Aprendizaje automático (ML).

Los ordenadores ordinarios deben programarse para realizar una tarea específica. La tarea puede ser increíblemente compleja, pero una vez programada, la computadora puede reproducir esa tarea a pedido, a menudo en una pequeña fracción del tiempo que le tomaría a un humano realizar la misma tarea. Es por eso que el software de suscripción digital (análisis de negocios) tiene la promesa de cambiar las reglas del juego.

Un cambio de juego aún más grande sería una computadora que pueda analizar datos y aprender de ella. En lugar de hacer lo que se le dice sin desviarse, puede procesar información y trazar un curso de acción basado en esa información.

Las empresas ya utilizan el aprendizaje automático para tomar decisiones empresariales más inteligentes. ¿Qué pasaría si una computadora pudiera examinar tendencias pasadas y actuales en indicadores económicos localizados — los datos de empleo, la demografía y la salud económica de un estado, una ciudad, un código postal — y descubrir qué tendencias predicen un rápido aumento o disminución del valor de la propiedad para una clase de propiedad específica? ¿Y si esa computadora pudiera decirte qué estado, qué ciudad, qué código postal estaba al principio del proceso y qué porcentaje de probabilidad la región estaba al borde de un auge o una caída? ¿Ya sea comercial, multifamiliar o industrial era la mejor inversión para ese lugar y esa época? Todo mediante el uso de datos pasados para predecir el futuro.

El hecho es, sin embargo, que dicha tecnología aún no existe de manera que el inversor prudente pueda confiar en ella. La inversión en bienes raíces sigue siendo una forma de arte. Considere, por ejemplo, la psicografía de un edificio, la sensación que uno tiene cuando entra en un edificio. No hay nada artificial en eso. Es una verdadera sensación de seguridad, elegancia, sofisticación y solo los propietarios y operadores con décadas de experiencia alquilando a miles de inquilinos pueden entender cómo maximizar la satisfacción del inquilino a través del diseño y el ambiente en un edificio.Sin embargo, los sofisticados operadores de edificios de oficinas utilizan la tecnología

para mejorar el espacio de trabajo. Por ejemplo, en Feldman incorporamos wi-fi de alta velocidad en las áreas comunes de nuestros edificios, enormes pantallas digitales de arte en los vestíbulos, sistemas de ascensores de última generación que reducen los tiempos de espera y mejoran la productividad.

El aprendizaje automático y la inteligencia artificial aún no están listos para reinventar el edificio de oficinas por completo; pero en Feldman, aprovechamos lo que está disponible para agregar valor a los edificios que poseemos y proporcionar algunos de los entornos de trabajo más avanzados del país.

Realidad virtual

A todos les gusta probar antes de comprar. En bienes raíces comerciales, pocos inversores se limitan a su propio patio trasero. Los inversores en un edificio de oficinas en Poughkeepsie podrían estar ubicados en Portland o incluso en Pakistán. La computación móvil y en la nube hacen que las distancias entre países y monedas sean aún más pequeñas.

Lo que la tecnología móvil y en la nube no ha hecho más fácil, sin embargo, es caminar por los jardines. Observando el edificio desde todos los lados. Inspeccionando el sistema eléctrico de cerca. Camine por el vecindario circundante.

Hasta ahora.

Las imágenes de drones y las vistas de la calle ofrecidas por compañías como Google Maps ya le permiten colocar pies virtuales en las proximidades de una oportunidad de inversión distante. La realidad virtual aumenta la apuesta con videografía de 360 grados y fotografía de alta calidad. Vendedores, corredores y patrocinadores de negocios pueden sumergir a inversores distantes en propiedades como nunca antes.

VR también ofrece la ventaja de la planificación virtual, que le permite visualizar un edificio en dificultades después de la renovación e incluso amueblarlo o agregar comodidades. Esto ayuda a vender su visión a compradores, inversores e inquilinos por igual.

Internet de las cosas (IoT)

First Central Tower

“Internet de las cosas” es el lenguaje tech bro para dispositivos cotidianos que se adaptan a las necesidades tecnológicas. Es posible que nunca hayamos pensado en puertas, luces o HVAC como parte de un “internet”, hasta que recordemos que ahora es posible cerrar una puerta, atenuar las luces o ajustar la temperatura de una habitación desde un dispositivo móvil a miles de millas de distancia.

“SmartHomes” o “SmartOffices” que responden al control móvil es solo el comienzo. Las oficinas modernas pueden equiparse con sensores que utilizan aprendizaje automático (véase más arriba) para optimizar la experiencia del inquilino. Los controladores de oficina centralizados pueden aprender qué áreas reciben más tráfico peatonal y cuándo, ajustando la iluminación y la temperatura en consecuencia. Pueden aprender cuando un ejecutivo llega a su oficina y ajustar la iluminación o la temperatura en consecuencia y según las estaciones. Incluso pueden detectar cuando muchas personas están en una habitación y ajustar la temperatura para tener en cuenta su respiración y el calor corporal.

Los controles de seguridad de IoT marcan una gran diferencia en la seguridad de los edificios comerciales. Los bloqueos automáticos y la autenticación inteligente del personal autorizado ayudan a mantener la integridad de las áreas y los datos confidenciales.

A medida que avanza la tecnología, cada vez más inquilinos de oficinas de alta gama, muchos de ellos empresas tecnológicas, esperarán tecnología de “oficina inteligente”. Obtenga una ventaja competitiva al mantenerse por delante del campo.

Análisis de datos

¿Alguna vez se ha preguntado cómo sabe Amazon qué productos recomendarle? ¿Cómo sabe Netflix qué películas y programas proponerte?

Todo lo que hacemos en Internet, en nuestros teléfonos, se convierte en un punto de datos que estas empresas pueden usar para evaluar nuestro comportamiento de compra a través de una práctica llamada “análisis predictivo.”

¿Recuerda la Inteligencia artificial desde arriba? Esta tecnología solo funciona porque Internet está inundado de datos. Los inversores y desarrolladores de bienes raíces comerciales no necesitan contratar analistas costosos para recopilar datos de informes enterrados. Las ciudades, condados y estados publican montones de datos en línea para facilitar el acceso público, incluidos datos de empleo, datos de migración, datos demográficos y otras estadísticas muy relevantes para la inversión en bienes raíces comerciales.

Los datos más profundos están disponibles a través de las tarifas mensuales de Software como Servicio (SaaS) para los inversores que tienen los medios y la voluntad de tomar decisiones de inversión aún más basadas en datos.

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La tecnología está Cambiando los Bienes Raíces Comerciales para Mejor

Preguntamos antes si la inminente interrupción de la industria de bienes raíces comerciales, representada por estas tendencias tecnológicas, era algo bueno o malo. La gente razonable puede estar en desacuerdo, pero estamos en el equipo ” Lo bueno.”Considere …

• PropTech permite a más inversionistas de bienes raíces comerciales reconocer oportunidades que pueden haber pasado por alto anteriormente. Esto permite que más propiedades encuentren al comprador adecuado y que más compradores tengan éxito en su inversión.
• Con una inversión inmobiliaria más accesible, los inversores experimentados tendrán que mejorar su juego. Incapaces de dormirse en los laureles, estarán a la altura del nuevo desafío, mejorando las relaciones con los inversores y los servicios para los inquilinos para todos.
• El ciclo de ventas se acortará, con menos intermediarios y menos dedos en el pastel. Esto reduce los gastos, la posibilidad de fraude y la cantidad de obstáculos que ralentizan las transacciones. El dinero podrá moverse más rápido, con mayor transparencia y comprensión.
• Los compradores aprovecharán los datos para tomar mejores decisiones de inversión. Los inversores descubrirán en masa que no tienen que tomar la palabra de nadie para nada; todos los datos que necesitan para tomar la decisión correcta estarán a su alcance, con la ayuda de poderosas bases de datos y computadoras de aprendizaje.
• La experiencia del inquilino seguirá mejorando y mejorando, con la tecnología mejorando las propiedades y la entrega de servicios de sus propietarios.
• El patrimonio inmobiliario estará disponible para más y más personas … y tendrán acceso a los datos y la educación para manejarlo.

Conclusión

Centro de la ciudad

La tecnología lidera el camino en todas las industrias. Los bienes raíces comerciales no son una excepción.

a Veces esto es fácil de olvidar. En bienes raíces, tendemos a adoptar una actitud de” algunas cosas nunca cambian”. Después de todo, la tierra en la que estamos construyendo ha estado allí durante millones o incluso miles de millones de años. Los edificios que compramos se han mantenido durante décadas o incluso siglos; esperamos que los nuevos que construyamos se mantengan durante siglos más.

Es posible que la tecnología no cambie la naturaleza de los tratos, pero puede cambiar en gran medida la forma en que se hacen los tratos, de muchas maneras. Esto incluye:

• Cómo encontramos tratos.
• Cómo evaluamos las ofertas.
• Cómo cerramos las ofertas.
• Cómo comercializamos esas ofertas.
• Cómo satisfacemos las expectativas de nuestros socios y nuestros inquilinos.

La industria de bienes raíces se remonta a la Era Agrícola, pero cada época posterior se ha basado en ella. La Era Industrial ofreció revoluciones en los recursos humanos y el auge de las oficinas y la propiedad industrial. La Era de la Información agregó datos. Ahora, la era de la innovación hace que nuestras transacciones de bienes raíces sean más rápidas, seguras, accesibles y tecnológicas de lo que nunca creímos posible.

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