14 Liikekiinteistöjen termit sinun tulee tietää

kun ostat tai vuokraat sijoituskiinteistöjä, Liikekiinteistöjen sanasto voi olla uhkaava ja melko haastava navigoida. Ehkä olet kuullut Liikekiinteistöjen termeistä, kuten “vuokralaisen parantaminen” tai “käyttökelpoinen neliömateriaali”, mutta et tiedä, mitä alla piilee. Saatat tuntea joitakin yleisempiä liikekiinteistöehtoja, kuten vuokrauslausekkeen ja nettotulot, mutta kun on aika keskustella myyjien ja välittäjien kanssa ja tarkastella vuokrasopimuksia, saatat silti tuntea olevasi alitietoinen.

jos olet valmis sukeltamaan kiinteistösijoitusmarkkinoille, olemme hahmotelleet 14 keskeistä liikekiinteistöehtoa, jotka sinun tulee tietää. Näiden liikekiinteistöehtojen tunteminen hyödyttää yritystäsi, auttaa sinua tekemään tietoon perustuvia päätöksiä ja selventää mahdollisia väärinkäsityksiä terminologiasta.

Laajennusoikeus (puhdas optio)

vuokralaisen vuokrasopimuksessa voi olla Laajennusoikeuslauseke, tai niin sanottu puhdas optio, tulevaa käyttöä varten. Tällaisessa tapauksessa SINÄ-vuokranantaja-olet vastuussa siitä, että vuokralaiselle tarjotaan lisätilaa koko vuokrakaudeksi, ennen kuin vuokralainen todella tarvitsee tilaa. Vuokralainen voi käyttää tai olla käyttämättä mahdollisuutta käyttää vapaata tilaa milloin tahansa vuokrasopimuksen aikana.

sinulle on etua siitä, että vuokranantajana voit korottaa vuokraa lisätilan perusteella, mutta sinun on pidettävä tätä silmällä, koska se voi aiheuttaa ongelmia myöhemmin, jos useammalla vuokralaisella samassa rakennuksessa on laajennuspyyntöjä.

osto-optio

jos vuokraat maksullisen yhden vuokralaisen kiinteistön vuokralaiselle, joka haluaa tehdä paljon rakennushankkeita tai haluaa vain ostaa kiinteistön vuokra-ajan päättyessä, sopimuksessa voi olla “osto-optio”. Jos option-to-buy lease-lauseke on olemassa, haluat määrittää ehdot, joilla vuokralainen voi ostaa kiinteistön, sekä Hinta olet odotettavissa, jos sinun pitäisi päättää myydä. Vuokralaiset suorittavat osto-option yleensä vuokrasopimuksen päättyessä.

yhteisen alueen ylläpitomaksut (CAM)

CAM-maksut sisältävät kaikki liikekiinteistön käyttökustannukset. Näihin maksuihin sisältyy yhteisten alueiden ylläpito: käytävät, hissit, portaikot, aulat, yleiset WC: t, pysäköintialueet, jalkakäytävät jne. Koska vuokranantaja, sinun täytyy tietää, miten CAM maksu lasketaan per asukas.

koska eri vuokralaisilla on erilaisia tarpeita, sinun on myös kyettävä ilmoittamaan selkeästi, miten CAM-maksut vaikuttavat kuhunkin yksittäiseen vuokrasopimukseen. Voisit neuvoa vuokralaisiasi miettimään, mitä he käyttäisivät yhteisistä tiloista. Vuokralaiset voisivat kertoa odotuksistaan ehdotuspyynnössä.

näin osoitat hyvin avointa ja kumppanimaista lähestymistapaa auttaessasi jokaista vuokralaista olemaan kanssasi samalla sivulla kaikista heidän yksittäisten vuokrasopimustensa yksityiskohdista.

käyttökelpoinen neliömateriaali

käyttökelpoinen neliömateriaali on vuokrattavan tilan määrä. Se on jalanjälki, jonka vuokralainen ottaa rakennukseen. Käytettävissä oleva neliömateriaali määrittää vuokrasopimuksen ehtojen mukaisen tilan seinästä seinään ja sisältää vuokralaiselle varatun asunnon neliömateriaalin. Näiden tietojen tunteminen auttaa sinua selvittämään, onko sinulla tarpeeksi tilaa jokaiselle mahdolliselle vuokralaiselle.

vuokrattava neliömateriaali

vuokrattava neliömateriaali sisältää käyttökelpoisen neliömateriaalin sekä osan vuokralaisten kesken jaettavasta neliömateriaalista. Tähän voivat kuulua käytävillä, auloissa, vessoissa, hisseissä tai kahviloissa sijaitsevat kylpyhuoneet. Se voi jopa kattaa tilat, kuten huolto-ja talonmiehen alueet. Vuokran suuruus määräytyy siis vuokrattavan neliömäärän mukaan.

Pysäköintisuhde

muista, että vuokrasopimukseen sisältyy kaikki vuokratyöntekijöille varatut vapaat pysäköintipaikat. Jos haluat määrittää pysäköintisuhteen, ota koko Vuokrattavissa oleva neliömateriaali tilasta ja jaa se pysäköintipaikkojen määrällä. Vuokrasopimuksessa pitäisi kertoa, kuinka monta parkkipaikkaa kullekin vuokralaiselle tulee.

voit myös neuvoa mahdollisia vuokralaisia neuvottelemaan työntekijöidensä kanssa, jotta saisit selville, kuinka moni heistä ajaa töihin ja kuinka moni käyttäisi julkisia kulkuneuvoja. Tällaiset pienet asiat osoittavat vuokralaisillesi, että olet hyvä vuokranantaja, joka huolehtii heidän tarpeistaan.

vuokralaisen edustaja

vuokralaisen edustaja on usein vuokralaista edustava kiinteistönvälittäjä. Hän auttaa vuokralaista neuvottelemaan vuokranantajan kanssa. Vuokralaisen edustaja työskentelee provisiolla, jakaa sen vuokranantajan vuokranantajan kanssa ja toimii välittäjänä vuokralaisten ja vuokranantajien välillä. Lisäksi edustaja yrittää selvittää joitakin vuokralaisen ja vuokranantajan välisiä asioita.

vuokranantajana voi mainita vaihtoehdoksi, että vuokralaisella on oma edustaja, jottei vuokra-aikana tulisi hankalia tilanteita. Ihmisillä on taipumus unohtaa yksityiskohtia, ja ottaa vuokralaisen edustaja helpottaa elämääsi, koska olet laittaa yksi ylimääräinen aste erottaminen (ja vastuu) sinun ja vuokralaisen.

vuokranantajan edustaja (Leasingasiamies)

vuokranantajan edustaja toimii leasingasiamiehenä. Tämä edustaja edustaa vuokranantajaa ja huolehtii vuokranantajan eduista. Kun sinusta tulee yhden tai useamman liikekiinteistön omistaja, vuokranantajasi on yksi parhaista ystävistäsi, joten valitse viisaasti.

vuokranantajan ensimmäinen tehtävä on saada sinulle mahdollisimman paljon vuokraa PIENIMMÄLLÄ kulusummalla. Graalin maljan sopimus on triple-net (NNN) vuokrasopimus, tietenkin! Vuokranantajasi neuvottelee myös vuokralaisen edustajan kanssa puolestasi sopimuksen laatimiseksi, joka (ihannetapauksessa) optimoi vuokrakustannukset, vakuuden, vuokralaisten parannuskorvaukset jne.

hyvän vuokranantajan valitseminen auttaa saamaan parhaan mahdollisen sopimuksen jokaisen vuokralaisen kanssa. Ole kuitenkin tarkkana-et halua liian aggressiivista kauppaa, jossa vuokralainen ajautuu niin ahtaalle, että vuokrasopimuksesta tulee laillinen vastuu sinulle.

Yhteisvälittäjä

jotkut vuokranantajat solmivat yksinlistaussopimuksen liikekiinteistönvälittäjän kanssa. Koska nämä välittäjät ovat siellä jouduttamaan vuokrausprosessia, he voivat kutsua muita välittäjiä katsomaan kiinteistöä ja vuokraamaan sen. Nämä muut välittäjät, sinun näkökulmastasi, ovat kanssavälittäjiä.

jos välittäjäsi ja hänen kanssavälittäjänsä löytävät vuokralaisen, joka suostuu vuokraamaan kiinteistön, nämä kaksi välittäjää jakavat välityspalkkion. Koska co-välittäjä ei ole suoraan yhteydessä sinuun, et ole vastuussa maksaa ylimääräistä provision co-välittäjät osallistumista.

siksi välittäjällä ei pitäisi olla mitään hätää, kun hän pyytää apua muilta välittäjiltä. Se on etu sinulle, koska sinulla on kaksi välittäjät työskentelevät yhdessä ja maksat vain yksi välittäjä.

Lähetemaksu

lähetemaksu on välityspalkkio, joka maksetaan välittäjältä toiselle asiakkaan lähettämisestä. Yleensä kyse on komission prosentuaalisesta osuudesta. Näin meklari toimii kanssavälittäjän kanssa. Kaksikko suostuu yleensä jakamaan maksun 50/50. Saat tuplasti apua, he jakavat rahat, kaikki ovat tyytyväisiä.

Rakennusluokitukset

rakennusluokkia on kolme (A, B ja C), ja on ymmärrettävä, mitä nämä liikekiinteistötermit tarkoittavat.

• A-luokan rakennukset ovat lähes uusia, erittäin viehättävällä paikalla, ja ne tunnetaan hyvästä huollosta.
• luokka B ovat keskimääräisiä rakennuksia, joissa on vähemmän mukavuuksia.
• C-luokan rakennukset ovat yli 20 vuotta vanhoja, ja niitä on parannettava ja korjattava paljon.

A-luokan rakennukset ovat vuokralaisille houkuttelevimpia, mutta yleensä kalleimpia ostaa ja vuokrata. B-luokan rakennukset ovat yleensä halvempia ostaa, niiden vuokra on alhaisempi ja ne ovat vähemmän haluttuja. C-luokan rakennukset ovat tyypillisesti halvimpia ostettavia rakennuksia, mutta edessä voi olla paljon remonttikuluja, joihin voi liittyä jopa kaavoitus-ja ympäristökysymyksiä sekä lupauudistuksia.

näiden liikekiinteistöehtojen ymmärtäminen auttaa varmistamaan, ettet maksa enemmän kuin pitäisi rakennuksesta, joka ei vastaa koettua arvoasi tai odotuksiasi.

vuokrasopimukset

vuokrasopimukset ovat päästöoikeuksia, jotka mahdollistavat diskontatun tai ilmaisen vuokran tietyn ajan. Yleensä vuokrahyvitykset liittyvät uuden vuokralaisen tekemiin remontteihin tai mukautuksiin. Se voi tarkoittaa myös ensimmäisen vuokranmaksun aikaistamista, jolloin vuokralaiselle ei aiheudu ylimääräisiä kuluja muuttaa rakennukseesi.

sinun on oltava tässä hyvin viisas, sillä et halua mennä liian pitkälle myönnytyksiin, jotka vahingoittaisivat pohjaasi. Sinun on myös kiinnitettävä huomiota kassavirtaan, koska saatat kohdata verovelkoja, varsinkin kun lykkäät ensimmäistä maksua.

haluat lähellä olevan välittäjäsi harkitsevan tätä huolellisesti ja tekevän kiinteistöstäsi houkuttelevan kiinteille vuokralaisille heikentämättä kannattavuutta.

vuokralaisten parannukset

“vuokralaisten parannukset” on vuokrasopimusten osajoukko, josta keskusteltaisiin vuokralaisen kanssa. Nämä parannukset ovat vuokralaisen kiinteistöön tekemiä muutoksia. Vuokralainen voi päättää muuttaa kiinteistöä ja tehdä joitakin muutoksia, jotka sopivat paremmin yrityksen tarpeisiin. Tällaisia parannuksia voivat olla lattia, katot, maalaus jne., ja olisi neuvoteltava ennen allekirjoittamista vuokrasopimuksen.

haluat vastatarjouksia kaikille parannuksille, joten tiedät, etteivät vuokrahelpotukset tule sinulle liian kalliiksi. Joissakin tapauksissa sinun on ehkä parempi tehdä vuokrankorotukset itse ja kääntää vuokra suuremmaksi sen sijaan, että hyväksyisit vuokranalennuksen vuokralaisten tekemien parannusten vuoksi.

aiesopimus (LOI)

tämä on kirjallinen asiakirja, joka vahvistaa vuokralaisen sitoutumista kiinteistön vuokraamiseen. Aiesopimus (LOI) sisältää vuokrasopimuksen ehdot, kuten neuvottelut, käyttöoikeussopimukset ja aikataulut, ja se allekirjoitetaan ennen vuokrasopimusta.

jos sinulle esitetään LOI, varmista, että välittäjäsi arvioi nopeasti, kuinka vakava LOI todella on. Joissain tapauksissa kanssavälittäjät kiirehtivät aiesopimusta tarkistamatta, onko vuokralainen todella vankka poimija. Se on jopa sinun ja välittäjä jättää mitään kiviä kääntämättä ja varmista, että olet sulkemassa sopimuksen oikean vuokralaisen.

joskus sinulla on useampi aiesopimus. Tämä on itse asiassa edullinen, jotta voit valita, mistä vuokralaisesta pidät eniten. Tärkeintä on, että vuokraat paikkasi, ja sinulla pitäisi olla mahdollisuus valita.

jos olet ostamassa NNN lease-kiinteistöä, olet se, joka esittää lain. Tässä tapauksessa aiesopimus on sinun, ostajan, ei-sitova, vilpittömässä mielessä tehty ehdotus myyjälle. Tässä asiakirjassa asetetaan virallisen ostotarjouksen tavoitteet. Se on aikaa säästävä, joka kiteyttää mahdollisen tapahtuman yksityiskohdat, minimoi väärinkäsitykset ja dokumentoi edistymistä kohti virallista tarjousta. Sitä käytetään usein välineenä kiinteistön tunnistamisprosessissa 1031-pörssissä ja NNN-sijoituksissa.

sen Paketoimiseksi – keskeisten Kiinteistönvälitystermien tunteminen hyödyttää ROI: ta

liikekiinteistöihin pääseminen vuokranantajana voi olla aika pelottavaa, jos ei tunne perusasioita, joihin kuuluvat keskeiset kiinteistönvälitystermit ja niiden merkitykset. Uutena sijoittajana absoluuttinen NNN lease-kiinteistösijoittaminen voi olla helpoin ja usein tuottoisin reitti, sillä NNN – vuokrasopimukset ovat yleensä suoraviivaisia ja vuokralainen maksaa kaiken-verot, vakuutukset ja CAM-maksut. Sinä vain perit vuokran.

on kuitenkin erittäin tärkeää, että hankitkin yksinkertaisen, yhden vuokralaisen kiinteistön, maanvuokrauksen tai usean vuokralaisen kiinteistösijoituksen, että perehdyt prosessin perusteisiin ja työskentelet kiinteistönvälittäjien ja vuokralaisten kanssa. Työskentelemme tiiminä varmistaaksemme, ettei neuvotteluissa ole katvealueita ja että allekirjoitat vuokrasopimuksen, on välttämätöntä.

Westwood Net Lease Advisors tarjoaa arvioinnin ja riskinsietokyvyn arvioinnin, tutkii sijoituskriteereihisi sopivat kiinteistöt todellisten lukujen eikä arvailujen perusteella ja arvioi vuokralaisten taloudelliset tiedot ja luottoluokitukset löytääksemme sinulle sopivan kiinteistön ja vuokralaisen tyypin. Työskentelemme myös kanssasi laatiaksemme aiesopimuksen (LOI) ja analysoidaksemme/neuvotellaksemme vuokrasopimuksen yksityiskohdista, lähde oikeudellisista ja rahoituspalveluista ja muusta – kaikki ilman kustannuksia sinulle. Ostajaneuvojamme ovat täällä sinua varten joka askeleella – alkukyselystä aina sulkemiseen asti. Voit vapaasti tavoitella ei-velvoite, ilmainen kuuleminen päästä alkuun. 314-997-5227.