Columbuksessa, Indianassa, kuollut ostoskeskus on saamassa uutta puhtia elämään terveyspainotteisena yhteisökeskittymänä

vuonna 1990, jolloin B. Dalton ja Wet Seal hallitsivat ylimpänä ja näennäisesti lannistumaton amerikkalainen ostoskeskus oli huipussaan, Columbuksen kaupungissa Indianassa, sai toisen varsinaisen suljetun kauppakeskuksensa—yhden arviolta 19 ostoskeskuksesta, jotka avattiin ympäri Yhdysvaltoja tuona vuonna.

Uusi Fair Oaks Mall sijaitsee vanhan Bartholomew County-messualueen paikalla kaupungin ydinkeskustassa, ja se rakennettiin kolme kilometriä kaupungin keskustasta koilliseen.se on 1970-luvun alun perinteinen sisäpihatalo, joka on yhdistetty Lasikuoriseen Kansalaistapahtumatilaan, joka tunnetaan nimellä Commons. Molemmat rakennukset on suunnitellut César Pelli Gruen Associates-yhtiölle-nimi on synonyymi ostoskeskuksille Kalifornian Culver Citystä Illinoisin Waukeganiin ja moniin niiden välisiin kohtiin. Vuonna 1956 yrityksen Wieniläissyntyinen perustaja Victor Gruen esitteli amerikkalaisille kuluttajille maan ensimmäisen täysin suljetun, ilmastovalvotun ostoskeskuksen, Southdale Centerin Edinassa Minnesotassa.

Columbuksen kahden kauppakeskuksen aikakausi jäi kuitenkin lyhytaikaiseksi. Pellin Commons ja City Center—joka tunnetaan paremmin nimellä Commons Mall-purettiin lähes kokonaan vuonna 2008 keskustan kunnostusprojektin tieltä, jonka keskuksena oli uusi sisätila. 413,000-neliöinen Fair Oaks Mall, työläämpi vähittäiskaupan kohde, jossa on kunnollinen määrä mall niittejä ja ei arkkitehtoninen sukutaulu puhua, soldiered on.

nykyään Fair Oaks Mall on yhä auki ja koti vaatimattomalle—vähemmän kuin kaksin käsin voisi luottaa—kauppa-ja ravintolavuokralaisten lyömiselle, jonka ainoana elossa olevana ankkurina toimii Kmartista muuttunut Dunhamin urheiluvälinekauppa. Ostoskeskuksen kävelijät käyttävät hallia edelleen ja entinen J. C. Penny on nähnyt paljon toimintaa viime aikoina. Mutta käytännössä Fair Oaks Mall on kuollut.

kuten monissa kuolevissa ja kuolleissa ostoskeskuksissa eri puolilla maata, Fair Oaks Mall-ostoskeskuksen tuonpuoleinen elämä on ennalta määrätty ennen kuin sananlaskun tulppa vedetään kokonaan pois. Mutta virkistävä poikkeama normi, ostoskeskus ei anna tilaa yksityisen sekakäytön kehitys asuntojen tai osittain muunnetaan mega-kirkko tai Amazon täyttymys keskus. Voittoa tavoittelematon Fair Oaks Community Development Corporation (FOCDC), kumppanuus City of Columbus ja Columbus Regional Health (CRH), nyt omistaa 36 hehtaarin kiinteistön ja aikoo muuttaa mall osaksi julkista omaisuutta: terveys-ja vapaa-ajan kampus keskittyy “kokonaisvaltaista hyvinvointia”, jossa nykyinen mall walkers ja urheiluvälineet myymälä suojelijoita tuntuu aivan kotona.

dying retail Hubista community resource

ostettuaan ostoskeskuksen joulukuussa 2018 FOCDC hyödyntää Columbuksessa Ohiossa pääkonttoriaan pitävää Maisema-arkkitehtuuri-ja kaupunkisuunnitteluyritystä MKSK and Perkins&seuraavan vuoden kesäkuussa luodakseen yleiskaavan ja pitkän aikavälin vision Fair Oaks Mall-tontille. Vaikka tämän vision toteuttaminen on tällä hetkellä jäissä koronaviruspandemian vuoksi, prosessin tuloksena syntynyt yleissuunnitelma on merkittävä: monitoimitalo ja hyvinvointikeskus, joka toimii NMKY: n henkisenä serkkuna, – mutta jossa on ruokapaikka ja jopa vähittäiskauppa.

kuten Lindsey Peckinpaugh, chicagolainen käytännön johtaja Perkins&Willin Urheilu -, virkistys-ja Viihdeosaston kanssa selitti, sekä CRH: lla että kaupungilla on “yhteinen tavoite palauttaa ostoskeskus jonkinlaiseen yhteisöön ja ulospäin suuntautuvaan käyttöön.”Silti molemmat tavoittelevat myös omia ainutlaatuisia tavoitteitaan. Adaptiivinen uudelleenkäyttö-projekti auttaa CRH: ta keskittämään joitakin kliinisiä palveluita ympäri kaupunkia tukevaan keskukseen. Kaupunki taas on jo pitkään kaivannut sekä sisäilmaelämätiloja puistojen osastopohjaiseen ohjelmointiin että lisää hallintotilaa.

“luulen , että pormestari oli ennen kaikkea huolissaan siitä, mitä ostoskeskukselle tapahtuisi, jos se vain jätettäisiin yksityisille markkinoille”, lisäsi Peckinpaugh. “Sitä ei todennäköisesti ollut tarkoitus kehittää niin, että se olisi oikeassa suhteessa ympäröivään maankäyttöön ja lisäisi kaupungin elämänlaatua.”

vaikka Peckinpaugh ‘ n käytäntö on kokenut vilske kiinnostusta-sekä kiinteistökehittäjien ja kaupungin johtajat keskuudessa-potentiaali muuntaa lakkautettu iso laatikko ankkuri myymälöissä virkistysmahdollisuuksia, mitä on suunniteltu Fair Oaks Mall menee muuta kuin kääntämällä vanha Sears osaksi erittäin suuri Equinox. Suunnitellun yli 526 000 neliön laitoksen jokainen neliösenttimetri on omistettu terveyteen ja hyvinvointiin liittyville käyttötarkoituksille, mukaan lukien ryhmäliikuntatilat ja kuntosalit, urheilukentät, esittelykeittiö, sydänkeskus, vesiterapiaallas sekä CRH: n ylläpitämät ravinto-ja kliiniset palvelut. Koska ohjelma rakennuksen on niin monipuolinen, siellä on eräänlainen paistettu-in inklusiivisuus, joka johtaa kaikki käyttäjät, onko siellä pilates luokka tai diabeettinen neuvonta, tunne tervetullut.

“jotain, että mielestäni on mielenkiintoista, että olemme puhuneet tavoitteellinen tavoite—ja näemme sen muissa sekoitettu typologia hankkeita, kuten tämä-on käsite spektri hoidon tai spektri hyvinvoinnin”, selitti Peckinpaugh. “Ei ole väliä onko olet terve, olet toipumassa vamman, tai saat hoitoa sairaus, kaikki yhteistyössä sekoittuu yhtenä yhteisössä.”

Welcome back, mall walkers

CRH: n johtamien avohoitopalvelujen ja kuntoilupaikkojen lisäksi 25 prosenttia Fair Oaks Mall: n jalanjäljestä varataan voittoa tavoittelemattomille yhteisökumppaneille kilpailukykyisin vuokrahinnoin sekä “täydentäville” vähittäiskaupoille-ajattele esimerkiksi joogatarvikkeiden toimittajaa tai täyttämässä paikkaa, jossa Limited ennen oli.

Dunham ‘ s sporting goods store, joka on edelleen sidottu aktiiviseen vuokrasopimukseen, on ilmaissut kiinnostuksensa kaupunkia kohtaan säilyttää läsnäolo kiinteistössä kunnostuksen jälkeen, mikä, kuten Peckinpaugh totesi, on järkevää, koska “se tulee olemaan täydentävä Käyttötarkoitus niille.”Muita vuokralaisia voivat olla kylpyläpalvelut, pankit ja ruoka-ja juomaliikkeet, jotka täyttävät ruokapaikan. “Sitä ajattelee kaikkia jalkapalloäitejä, jotka voisivat käydä manikyyrissä välillä tekemässä jotain muuta”, mietti Peckinpaugh. Ja kuten mainittua, uskolliset ostarin kulkijat otetaan huomioon. Yleiskaavan mukaan oma kävelyreitti nykyisen hallin varrella olisi keskeinen osa uudelleenrakennettua ja uudelleen käyttöön otettua Fair Oaks Mall-ostoskeskusta.

“puhumme paljon käytännössämme pääsyesteiden poistamisesta ja siitä, että yhteisöissämme on hyvin vähän paikkoja, joihin voi mennä yhteisön jäsenenä eikä tarvitse maksaa jostain, uskoa johonkin tai ostaa jotain”, sanoi Peckinpaugh pitäessään yllä elementtiä, joka on täysin yleisön saavutettavissa, kuten ostoskeskuksen käytävälle käännettyä kävelyreittiä. “Tärkeä periaate suunnitelmassa on, että ihmiset menevät rakennukseen, kävelevät vapaasti ja tekevät halutessaan ostoksia. Mutta siellä on kohtia kulunvalvonta, että tarvitset jäsenyyden, tapaaminen, tai syy olla ohjelmassa.”

David Sheldon, losangelesilainen apulaispääjohtaja Perkins&Willin yritys-ja kauppatoiminnasta, totesi myös, että Hallilla on keskeinen rooli uuden elämän hengittämisessä tähän kuolleeseen ostoskeskukseen ja mahdollisesti muihinkin. “Mielenkiintoista hallissa on mahdollisuus aktivoida se harkitummilla wellness-vuokrasopimuksilla”, hän sanoi. “Varasuunnitelma on mennä Clairen ja Anne-tädin rinkeleihin, mutta uskon, että tällaisten käsitteiden ja tämän nimenomaisen ominaisuuden suhteen on mahdollisuus todella tehdä siitä kokonaisvaltainen—se on siinä.”

“kehittäjien on ajateltava suoritustaan eri tavalla ja myös vuokrarulliaan hieman eri tavalla” lisäsi Sheldon. “Ja se voi auttaa paremmin aktivoida että armature niin, että jokainen kokee kohonnut tunne wellness mahdollisuus.”

mksk: n ja Perkinsin&visioima yleissuunnitelma ulottuu myös ostoskeskuksen nykyisen jalanjäljen ulkopuolelle. Kunnostaminen ankkuroidaan suuri monikäyttöinen kenttä talo sijaitsee suoraan pohjoiseen ostoskeskuksen paikalla entinen satelliitti tavaratalo (Goody’ s), joka on nyt vuokrattu toimistotilaa Columbus-pohjainen Cummins engine company; Cummins ” Kevin Roche suunniteltu pääkonttori, valmistui vuonna 1983, sijaitsevat keskustassa, ei liian kaukana vanha Commons Mall. Vuokrasopimus erääntyy pian.

kuten Peckinpaugh totesi, Columbus on jo pitkään pyrkinyt perustamaan joukko-piirroskentän, joka voisi ympärivuotisesti järjestää alueellisia turnauksia lajeille kuten lacrosse ja rugby Jalkapallo. Ajatuksena on, että tällainen “alueellisen nuorison liikuntamatkailun” vilkkaaksi keskukseksi kaavailtu paikka voisi vetää riittävästi katsojia tukemaan viereisen ostoskeskuksen vähittäiskauppaa ja muita täydentäviä palveluja.

2000-luvun paluu Gruenin visioon

COVID-19-kriisin pakottaessa FOCDC: n painamaan toistaiseksi taukopainiketta, Fair Oaks Mall-ostoskeskuksen Metamorfinen uudistaminen on yhä vahvasti pelissä. “Kolumbuksen kaupunki on kertonut meille, että kyse ei ole siitä, jos, vaan siitä, milloin”, Peckinpaugh selitti. “He odottavat toipumista. (Suuri osa hankkeen ensimmäiseen vaiheeseen varatusta rahoituksesta jaettiin lopulta pandemian aikana pienyrityksille myönnettävinä lainoina koko yhteisön alueelle.)

FOCDC on sitoutunut avoimuuteen uudistamisen tulevaisuuden suhteen, kuten laajassa yhteisön sitoutumisprosessissa, joka tiedotti yleissuunnitelmasta ja veti esiin Peckinpaughin arvion mukaan keskimäärin 20-300 yhteisön jäsentä kokousta kohti.

“tämä on yksi suurimmista eroista tämän konseptin ja tyypillisemmän sitoutumiskäsityksen välillä koskien näiden ominaisuuksien tulevaisuutta”, lisäsi Sheldon projektin avoimuudesta. “Koska se, että se on niin julkinen ja on jo uppoutumassa yhteisöön—sinulla ei ole valinnanvaraa, olet siinä. Kyse ei ole mistään muusta kuin siitä, miten viemme eteenpäin jotain sellaista, josta on jonkinasteinen yksimielisyys.”

ja vaikka Fair Oaks Mall saattaa olla samassa Limbon osavaltiossa (entinen päätoimittaja Matt Shaw vieraili Fair Oaks Mall-ostoskeskuksessa vuonna 2008 ja jo silloin totesi sen olevan suurelta osin hylätty), niin on tietenkin tosiasia, että se on kuollut ostoskeskus keskikokoisessa Keskilännen kaupungissa, joka on kansainvälisesti tunnettu modernistisesta arkkitehtuuristaan. “Työskentely Columbuksessa on sekä kunnia että suuri vastuu”, Peckinpaugh sanoi. “Jo 400 – 500 000 neliömetrin tilan kunnostaminen on valtava investointi. Uskon, että kun pääsemme suunnitteluun, siellä on paljon odotusten hallintaa, koska tämä on projekti, jota yhteisö esittää—ja se ei luultavasti ole se arkkitehtoninen helmi, jota he haluavat sen olevan, mutta tiedän, että luovuudella ja asianmukaisella hallinnoinnilla laitos voidaan muuttaa tarkoituksellisesti sellaiseksi laitokseksi, josta Columbus on ylpeä.”

Design-odotukset sikseen, Peckinpaugh ja Sheldon toivovat, että uudelleenmuotoiltu Fair Oaks Mall ei välttämättä kerää huomiota ulkonäöllään, vaan korostamalla yhteisöllistä ohjelmointia, joka muistuttaa Victor Gruenin alkuperäistä visiota amerikkalaisesta ostoskeskuksesta.

“olemme nähneet melko merkittävän määrän ostoskeskuksia, jotka haluavat muuttua”, Sheldon sanoi. “Ja me arkkitehdit tulemme sisään, ja katsomme asuin -, katsomme sekakäyttöä, katsomme viihdettä. Ja sitten se vain palaa jonkinlaiseen kertakäyttömyyntiin, joka tulee olemaan vanhanaikaista ja vanhanaikaista seuraavien viiden tai seitsemän vuoden aikana joka tapauksessa. He eivät siis ratkaise ongelmaa.”

“kiinnostuksemme tähän on todella syntynyt siitä, miten ottaa miljoonia neliöjalkoja kiinteistöjä ja muuttaa ne takaisin yhteisöihimme ja tehdä se eri tavalla”, hän lisäsi. “Ja mielestäni mitä puhumme Columbus on hyvä esimerkki siitä.”