Condo-Hotels on the move in Florida

by Lisa Simundson
Meetings South, April 2005

oli aika, jolloin jos hotelli tai Lomakeskus “meni asunnoksi”, sen päivät hotellina olivat käytännössä päättyneet. Nykyään “hotellin” ja “Condon” välinen kova ero on kuitenkin hämärtynyt, kun vieraanvaraisuusalalla on syntynyt suhteellisen uusi käsite-“condo-hotel.”

ajatus hotellissa asumisesta ei ole Uusi; rikkaat ja kuuluisat ovat tehneet sitä vuosikymmeniä, asettuen asumaan luksuskämpille Ritz-Carltonin ja four Seasons in the addressin kanssa. Kuitenkin, toisin kuin hotelliasunnot-jotka ovat totta first tai second homes-condo-hotellin yksiköt, jotka on ostettu yksittäisten omistajien, joko sijoitus-tai loma-asunto, sijoitetaan vuokra-ohjelma aikana, jolloin omistajat eivät käytä niitä.

mutta älä ala vielä ajatella “aikaosaketta” ; huoneistohotellin Huoneiden ostajat omistavat itse osansa kiinteistöstä, ansaiten prosenttiosuuden vuokratuloista, eivätkä ole lukittuina tiettyihin viikkoihin vuodessa käyttöä varten.

on kuitenkin olemassa tiettyjä käyttörajoituksia niille, jotka ostavat huoneistohotellin asuntoja, mikä johtuu siitä, että kiinteistö on ennen kaikkea edelleen hotelli ja tuottaa edelleen vuodeverotuloja kaupungeille, joissa ne sijaitsevat.

” It ‘ s really a living, breathing hotel. 99: lle.9 prosenttia omistamistamme yksiköistä, kukaan ei koskaan asu niissä”, sanoo Chris Falor, falor Cos: n arkkitehtuurin ja tekniikan varajohtaja., Miami – ja Chicago-pohjainen vieraanvaraisuus yritys, joka on jo muunnettu tai parhaillaan muuntaa liuta Etelä-Florida kiinteistöjä condo-Hotellit, mukaan lukien Cheeca Lodge Islamorada ja neljä korkean profiilin South Beach ominaisuudet: Tides; Royal Palm Resort, joka tulee Sol Melia omaisuutta; ja aallonmurtaja ja Edison, joka yhdistetään yhdeksi 113-suite omaisuutta.

aiemmin ilmoitettu sopimus koralli Gablesissa sijaitsevan Omni-pylväikön ostamisesta ja muuntamisesta kaatui äskettäin, vaikka Falor Cos jatkaa Hilton Palm Beach Oceanfrontin ostoa ja muuntamista.

” heillä on oikeus käyttää niitä 30-45 päivää vuodessa riippuen siitä, mitä he perustavat ostaessaan laitteen”, Falor sanoo. “omistaja ei voi vain ilmestyä paikalle ja sanoa: ‘Haluan tuon henkilön pois huoneestani.”

itse asiassa on aikoja, jolloin omistajien on annettava jopa kolmen kuukauden ennakkoilmoitus ennen kuin he käyttävät huonettaan, mikä pitää hotellin avoinna tilapäisille vierailijoille, jotka eivät usein tiedä asuvansa yksittäisen ostajan omistamassa yksikössä.

“se toimii kokonaisuudessaan hotellina. Ero on omistus – ja rahoituspuolella, sanoo Falor Cos: n puheenjohtaja David Falor. “Me myymme kiinteistöjä, emme tuloja, yksityishenkilöille. Ja jos he päättävät, eikä heidän tarvitse, he voivat laittaa yksikön vuokranhallintaohjelmaan.”

valtaosa kuitenkin hyödyntää ohjelmaa, David Falor sanoo ja jättää suurimman osan huoneistohotellin huoneista varattavaksi, myös ryhmäasioita.

” tee ryhmä-tai kokouspalikoita aivan kuten mikä tahansa normaali hotelli tekee”, Falor sanoo. “Joten jos omistaja soittaa ja se on jo varattu ryhmään tai kokoukseen, se on varattu. Sitä ei ole saatavilla.”

jos suunnittelijat halusivat lisää varmuutta siitä, että huoneistohotellissa olisi riittävästi huoneita, he voisivat kuitenkin aina harkita sekakäyttöisiä kiinteistöjä, kuten downtown Miami ‘ s Four Seasons, joka sisältää 221 tavallista hotellihuonetta ja sviittiä, 89 huoneistohotellia-joista 50 prosenttia on tällä hetkellä hotellivarastossa-ja yläkerran asuntoja, jotka eivät kuulu hotellin uima-altaaseen.

neljälle kaudelle ylimääräisen varaston saaminen on ollut suuri etu ryhmätoiminnan kosiskelussa, kertoo hotellin tiedottaja eveliny Bastos-Klein.

“olemme ottaneet enemmän kuin yhden ryhmän, joka oli paljon suurempi kuin olisimme muuten mahtuneet”, hän sanoo. “Meille se on hienoa. Kokoussuunnittelija, joka ei harkinnut meitä ennen-Nyt he voivat.”

toisin kuin joidenkin Falorin kiinteistöjen huoneissa-jotka ovat suoria hotellihuoneita, joissa ei ole keittiöitä-kaikissa Four Seasonsin huoneistoissa on keittiöt ja ne ovat hieman suurempia kuin tavalliset vierashuoneet. Kuitenkin muissa kohteissa, kuten Pink Shell Beach Resort & Spa Fort Myersissä, on sekoitus yksiöitä ilman keittiötä ja yhden ja kahden makuuhuoneen, residence – tyylisiä yksiköitä.

“se on hyvin uusi käsite, joka vaihtelee suuresti”, Bastos-Klein sanoo.

vaikka suurin osa Floridan huoneistohotelleista on ryhmittynyt Etelä-Floridaan, idea on tarttumassa koko osavaltioon, kun kehittäjät ymmärtävät velattoman hotellin taloudelliset edut, jotka kestävät todennäköisemmin laskusuhdanteen markkinoilla ja vähemmän todennäköisesti vaihtavat omistajaa ja brändiä.

“konsepti kasvaa harppauksin”, sanoo Miamissa sijaitsevan Condo Hotel Centerin johtaja Joel Greene, joka markkinoi huoneistohotelleja ympäri Floridaa-sisältäen kiinteistöjä Orlandossa, Sandestinissa ja St. Augustinessa-sekä Chicagossa, Las Vegasissa ja muutamilla lomakeskusalueilla, kuten Avonissa, Colossa., ja Myrtle Beach, S. C.

“siirryimme verkkosivusta, joka tuotti meille 143 ostajaa vuonna 2003 tietokantaan, jota on tässä vaiheessa lähes 3 900”, Greene kertoo. “Joulukuussa 2003 meitä oli koko kuukauden ajan neljä ihmistä, ja joulukuussa 2004 määrä oli yli 850.”

vaikka asuntohotellibuumi olisikin tuottoisaa ostajille ja myyjille, sillä on Etelä-Floridassa joitakin onnettomia. Miami Herald-lehti kertoi lehdistötilaisuudessa, että yksi kaupungin grande Damen kiinteistöistä-Sheraton Bal Harbour-oli Miamissa sijaitsevan floridalaisen Sukulaiskonsernin ostama, ja se oli määrä purkaa sekä osakehuoneistojen että 250 huoneen St. Regis condo-hotellin tieltä.

lähes 50 vuotta vanhan kiinteistön suunnitteli kuuluisa arkkitehti Morris Lapidus-joka loi myös Fontainebleau-ja Eden Roc-hotellit-ja oli paikallisen historioitsijan Tri Paul Georgen mukaan hänen hienoimpia saavutuksiaan.

” It ‘s a crying shame”, George kertoi Heraldille.

kulttuurisen merkityksensä lisäksi Sheraton Balin satama oli myös tärkeä osa Suur-Miamin kongressihotellin inventaariota. Kiinteistö on avoinna toukokuuhun 2006 asti.

kunnioitettavan hotellin siirtyessä historiaan jää nähtäväksi, miten huoneistohotellin muuntaminen vaikuttaa ajan mittaan vapaa-aikaan ja ryhmätoimintaan, kun yhä useammat ostajat kilpailevat matkailijoiden kanssa huoneistohotellihuoneista.

Movers & Shakers

Seuraavassa on otanta Floridan huoneistohotelleista.

• Cheeca Lodge & Spa, Islamorada
• Setai, South Beach
• Fontainebleau II & III, Miami Beach
• Acqualina, A Rosewood Resort, Sunny Isles
• Trump International Sonesta Beach Resort,Sunny Isles
• Conrad Miami
• the Atlantic, Fort Lauderdale
• W Hotel & Residences, Fort Lauderdale
• Hilton Fort Lauderdale
• Pink Shell Beach Resort & Spa, Ft. Myers
• Plaza Resort & Spa, Daytona Beach (avataan loppukesästä 2005)
• Reunion Resort & Club of Orlando
• Villas at ChampionsGate, Kissimmee (avataan 2006)
• Laterra, St. Augustine