Condo Review… Step by Step

niille meistä, jotka ovat työskennelleet asuntolaina-alalla tarpeeksi kauan tullakseen mukavaksi ja tunteakseen kaikki ammattikielet ja lyhenteet, voi olla vaikea muistaa, millaista oli tuntea hukkua ja epävarmaa kiinnitysprosessista. Olemme nykyajan alkemisteja, jotka voivat muuttaa 1003: n ja osan palkkakupongeista perheen uudeksi kodiksi. Tieto ja prosessit, joita käytämme tähän, voivat vaikuttaa lainaajistamme aivan yhtä salaisilta ja okkultistisilta kuin muinaisten alkemistien rituaalien on täytynyt tuntua yksinkertaisesta maanviljelijästä. Tässä salaisen tiedon yhteiskunnassa on kuitenkin erikoisala, joka hämmentää ja pelottaa kokeneimpiakin asuntolaina-alan ammattilaisia. Vakuutuksenantajat alkavat hermostua. Kokeneet prosessorit kehittävät päänsärkyä ja tarvitsevat toisen kupin kahvia. Tämä epäilyksen ja hämmennyksen labyrintti on Projektikatselmus, erityisesti osakehuoneisto-ja osuuskuntakiinteistötyypit. Toivomme, että voimme antaa jonkinlaisen käsityksen siitä, miten tarkastella osakehuoneistohanketta.

olemme nykyajan alkemisteja, jotka voivat muuttaa 1003: n ja osan palkkakupongeista perheen uudeksi kodiksi.

yksi osakehuoneiston arvostelun hämmentävimmistä puolista on se, että yritetään selvittää, mitä arvostelutyyppiä lainaan tarvitaan. Fannie Mae-myyntiopas listaa asunnoille useita erilaisia arvostelutyyppejä, mutta yleisimpiä ovat rajoitettu arvostelu ja täysi arvostelu. Mikä tekee lainasta tukikelpoisen rajoitetun tarkistuksen tyypin? Se, voidaanko rajoitettu tarkistus tehdä, riippuu yksittäisen lainan parametreista, ei itse hankkeesta. Rajatun tarkastelun taustalla on se logiikka, että laina itsessään on niin pieni riski, ettei hankkeen tarkastelun tarvitse olla yhtä tiukkaa.

kolme parametria, jotka määrittävät, voidaanko lainaa tarkastella rajoitetusti, ovat:

• sijainti
• LTV/CLTV
• käyttöaste

kiinteistöjen osalta kaikissa osavaltioissa Floridaa lukuun ottamatta kunkin asukastyypin LTV/CLTV: n enimmäisarvo on:

• omistusasunto-90% LTV / CLTV
• 2. Koti-75% LTV/CLTV
• sijoitus-75% LTV/CLTV

Floridassa sijaitsevien kiinteistöjen osalta kunkin asukastyypin LTV/CLTV: n enimmäisarvo on:

• omistusasunto – 75% LTV/90% CLTV
• 2. Koti – 70% LTV/75% CLTV
• sijoitus-70% LTV/75% CLTV

uusi tai vakiintunut?

muista, että jos hanke on “uudisrakentaminen”, se ei ole oikeutettu rajoitettuun tarkasteluun. Se edellyttää täydellistä uudelleentarkastelua riippumatta erityisistä lainaparametreista. Mistä siis tietää, pidetäänkö asuntoa ” uutena “vai”vakiintuneena”? Viimeaikaiset ohjepäivitykset ovat tehneet tästä monimutkaisempaa, mutta antavat myös enemmän liikkumavaraa saada projekti toimimaan.

jotta sitä voidaan pitää “vakiintuneena”, seuraavien on oltava totta:

• hankkeen on oltava 100-prosenttisesti valmis, mukaan lukien kaikki yksiköt ja yhteiset osat
• hankkeeseen ei saa soveltaa lisävaihetta tai-liittämistä
• HOA: n määräysvallan on oltava luovutettu yksiköiden omistajille
• vähintään 90% hankkeen kokonaisyksiköistä on siirretty (myyty tai tehty sopimus) yksiköiden ostajille…

mutta tässä kohtaa heilutustila astuu kuvaan…

• hanketta voidaan pitää myös “vakiintuneena”, kun Alle 90 prosenttia yksiköistä myydään yksiköiden ostajille, kunhan myymättömät yksiköt ovat rakennuttaja säilyttää ne vuokrausyksikköinä.

Jos kuitenkin aiotaan käyttää tätä määritelmää “vakiintunut”, kolmen ensimmäisen edellämainitun kohdan (100% täydellinen, ei lisävaihetta, HOA: n kontrolli on käännetty) lisäksi seuraavien on oltava totta:

• rakennuttajan vuokra-asuntojen on oltava alle 20% hankkeen kokonaisyksiköistä
• kaikki HOA: n maksut on maksettava nykyisissä rakennuttajan hallussa olevissa yksiköissä
• hankkeessa ei välttämättä ole aktiivisia tai vireillä olevia erityisarviointeja

nyt kun tiedämme minkälaista tarkistusta tarvitsemme (rajoitettua tai täydellistä), voimme siirtyä seuraava askel.

liity julkaisulistallemme ja pidämme sinut ajan tasalla.

Vaihe kaksi: käy läpi kyselylomake

condo-kysely on ensisijainen tarkasteluasiakirja. Sen voi täyttää asunnonomistajayhdistyksen edustaja, isännöintiyhtiö tai muu hankkeesta riittävän tuttu taho vastatakseen kysymyksiin tarkasti. Yksi henkilö, joka ei välttämättä täytä kyselylomaketta, on lainanottaja.

yleensä lainanantajilla on oma vakiokyselylomake, jonka he lähettävät täytettäväksi ja palautettavaksi. Fannie Maella on omat versionsa, joita voi käyttää, jos ei ole pääsyä omaan lomakkeeseen.

FNMA: n pitkä muoto löytyy täältä: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1076.pdf

FNMA: n lyhyt lomake löytyy täältä: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1077.pdf

kyselylomakkeesta saadaan tietoa hankkeesta, kuten yksikkömäärästä ja kuukausimaksuista, mutta sen ensisijaisena tehtävänä on selvittää, onko hankkeella sellaisia ominaisuuksia, joiden vuoksi sitä ei Fannie Maen mukaan voida myöntää lainaksi.

mikä tekee projektista tukikelvottoman?

Fannie Maella on hyvin pitkä lista asioita, jotka voivat poistaa asuntohankkeen kelpoisuudesta. On pidettävä mielessä, että toisin kuin yhden perheen asunto, osakehuoneistohankkeessa sijaitseva kiinteistö voidaan hylätä syistä, joilla ei ole mitään tekemistä rahoitettavan aineyksikön kanssa. Tässä muutamia yleisimpiä esimerkkejä tukeen kelpaamattomista ominaisuuksista:

• hankkeet, joissa on pakollinen ennakko-tai kausittainen jäsenmaksu vapaa-ajanviettomahdollisuuksien, kuten country club-tilojen ja golfkenttien käytöstä ja jotka omistaa ulkopuolinen taho (mukaan lukien rakennuttaja tai rakennuttaja)
• hankkeet, joita hallinnoidaan ja hoidetaan hotellina tai motellina, vaikka yksiköt ovat yksittäin omistettuja
• hankkeet, joissa on HOA: n omistamaa tai ylläpitämää muuta kuin satunnaista liiketoimintaa, mukaan lukien muun muassa ravintola, kylpylä, tai kuntoklubi
• hankkeet, joissa Hoa on nimetty osapuoleksi vireillä olevassa oikeudenkäynnissä tai joissa hankkeen rahoittaja tai kehittäjä on nimetty osapuoleksi vireillä olevassa riita – asiassa, joka koskee hankkeen turvallisuutta, rakenteellista luotettavuutta, asuinkelpoisuutta tai toiminnallista käyttöä
• hankkeet, joissa yksi yksikkö (sama henkilö, sijoittajaryhmä, kumppanuus tai yhteisö) omistaa enemmän kuin seuraavat kokonaisyksiköt hankkeessa:
• hankkeet, joissa on 5-20 yksikköä – 2 yksikköä
• hankkeet, joissa on vähintään 21 yksikköä-20% kokonaisyksiköistä
• muuhun kuin asuinkäyttöön tai kaupallisiin tarkoituksiin käytettävä tila saa olla enintään 35%

Vaihe 3: Projektin Asiakirjakatselmus

olemme vihdoin päässeet viimeiseen vaiheeseen, tiedämme tarkastustyypin ja onko aihe uusi tai vakiintunut. Tästä meidän on lopettava näiden prosessin keskeisten osien tarkastelu.

talousarvio

huolimatta siitä pitkästä luettelosta, joka saattaa tulla esiin kyselyä tarkastellessa, yksi yleisimmistä syistä, joiden vuoksi asuntoa ei voida hyväksyä, on talousarvio, jota ei voida hyväksyä. Taloyhtiöbudjettien ongelma on se, mitä HOA: sta lopulta saa, on niin hurjan arvaamaton. Voit saada isännöintiyhtiöltä ammattimaisen, selkeästi merkityn budjetin, josta käyvät ilmi kaikki tulot ja menot, mukaan lukien vaaditut varantosiirrot. Ne ovat parhaita! Tai voit saada eläkeläis-HOA-presidentin parhaan arvauksen siitä, mitä he saattavat käyttää seuraavan vuoden aikana käsin kirjoitettuna lukukelvottomalla kaunokirjoituksella ilman, että oletettuja tuloja tai tulonsiirtoja varallaolotilille kirjataan. Joskus tuntuu siltä, että “budjetin” laatija ei edes tiedä, mikä budjetti todellisuudessa on

, vaikka budjetti olisi hyvin tehty ja helppolukuinen, varantovelvoite saattaa jäädä vajaaksi. Fannie Mae edellyttää, että kaikki täydelliset tarkistukset sisältävät budjetin, jossa vähintään 10 prosenttia vuosittaisista elatustuloista on varattu varantotilille. On olemassa joitakin työrupeamia, joilla prosenttimäärää voidaan nostaa hieman korkeammaksi, jos ne ovat vähän lyhyitä, mutta jos laina tarvitsee täyden tarkastelun, budjetti voi olla kova stoppi. Joillakin HOALLA on jo niin suuri saldo varantotilillään, että he eivät usko tarvitsevansa täyttä 10%: a. Fannie Mae ei välitä. Miljardin dollarin varantotilin saldo ei kumoaisi 10 prosentin budjettivaatimusta. Ainoa poikkeus 10 prosentin sääntöön on se, että HOA: lla on meneillään (kolmen viime vuoden aikana suoritettu) ulkopuolisen yrityksen tekemä varantotutkimus, joka osoittaa, että sen nykyinen varantotuki on riittävä.

vakuutus

kaikki osakehuoneistokatsaukset, rajoitetut ja täydet, sisältävät jonkinlaisen vakuutusvaatimuksen. Vakuutus pala on, ylivoimaisesti, suurin lähde taantuneita hankkeita (ja päänsärkyä!). Vakuutusalan ammattikielen ymmärtäminen ja tulkitseminen riittää tekemään pään pyörälle yrittämättä varmistaa, että vakuutukset vastaavat Fannie Mae-ohjeita. Alla on yleiskatsaus kuhunkin vaadittuun toimintatyyppiin ja joitakin tietoja siitä, mikä tekee siitä hyväksyttävän.

Master Property Policy

jokaisen kiinteistöpolitiikan on arvostelutyypistä riippumatta sisällettävä seuraavat tiedot:

• 100% korvauskustannusten kattavuus
• Tuulivahinkojen kattavuus
  • erityisenä tai laajana kattavuutena
• Rakennusmääräys & lakimerkintä
  • vaaditaan kaikissa vakuutuksissa, jos se on saatavissa vakuutusyhtiöltä
• laitehäiriömerkintä
  • vaaditaan hankkeissa, joissa on suuria, kalliita, keskuskattiloita tai LVI-järjestelmiä

joitakin punaisia lippuja varo master property policy ovat:

• rinnakkaisvakuutus
  • maksaa HOA: lle uhkasakon, jos he ovat alivakuutettuja tappiotapahtuman aikana
• yhdistetyt sopimukset
  • Jättipolitiikan kattavuusmäärät jaoteltuina useiden rahoittamattomien HOAs: ien kesken

yleinen Vastuukäytäntö

Vastuukattavuus vaaditaan vain täydellisiin tarkasteluihin, ja sen kattavuuden on oltava vähintään 1 miljoonaa dollaria per tapahtuma. Ainoa hankala asia vastuukäytännössä on se, että Fannie Mae vaatii sinua vahvistamaan, että politiikka sisältää “vakuutettujen erottamisen”. Tämä on standardi sanamuoto useimmissa yleisissä vastuu politiikan muotoja, joten saatat törmätä joku vakuutusyhtiö, joka ei tiedä, mitä pyydät ja hämmentyy etsivät erillistä hyväksyntää politiikan. Olen löytänyt helpoin tapa vahvistaa sen läsnäolo politiikassa on kysyä: “Onko yleinen vastuu lomake sisältää erottaminen insured kieli?”

Uskollisuuspolitiikka

tämä käytäntö voi kulkea useilla nimillä: uskollisuus, rikollisuus, työntekijöiden epärehellisyys, mutta ne kaikki tarkoittavat samaa asiaa. Fidelity kattavuus on toinen politiikka, joka on vain vaaditaan täydellinen tarkastelu, ja silloinkin vain hankkeita, joissa on yli 20 yksikköä. Vaadittu kattavuuden määrä riippuu siitä, onko HOA: lla/Rahastoyhtiöllä joitakin erityisiä varainhoidon valvontatoimia.:

• työtiliä ja varantotiliä varten pidetään erillistä pankkitiliä, ja pankki, jolle varoja talletetaan, lähettää jäljennökset kuukausittaisista tiliotteista suoraan HOAA: lle
• rahastoyhtiö pitää erillistä kirjanpitoa ja pankkitiliä jokaisesta HOAA: sta, joka käyttää sen palveluja
• rahastoyhtiöllä ei ole valtuuksia tehdä tarkastuksia tai siirtää varoja HOA: n varantotililtä

kahden hallituksen jäsenen on allekirjoitettava varantotilille

kirjatut sekit niin kauan kuin vähintään yksi näistä tarkastuksista on käytössä, ja vaadittu uskollisuuden vähimmäiskattavuus on yhtä suuri kuin kolme kuukautta hankkeen kokonaisarviointeja. Muussa tapauksessa kanta-asiakaspolitiikan on katettava kaikki HOA: n (toiminta-ja varantotilien) käytössä olevat käteisvarat. Jos HOAA hallinnoi isännöintiyhtiö, kyseisen yhtiön on kuuluttava vakuutuksen piiriin joko Managing Agent Riderin kautta tai erikseen nimettynä vakuutettuna.

tulvavakuutus

tulvavakuutus vaaditaan vain, jos asunto sijaitsee tulva-alueella, ja silloin on katsottava vain sen rakennuksen kattavuus, jossa aineyksikkömme sijaitsee. Tarvittavan tulvapeitteen määrä on pienempi:

• 80% rcbap: ssä esitetyistä korvauskustannuksista
• NFIP: ltä saatavilla oleva enimmäisvakuutus (joka on 250 000 dollaria rakennuksen yksikköä kohti)

projektin Lakiasiakirjat

niin, mitä jos asuntosi on uudisrakentamista? Mitä muuta siinä tapauksessa pitää kerrata? Fannie Mae vaatii hankkeen oikeudellisten asiakirjojen tai sopimusten tarkistamista, ehdot &rajoitukset (CC& Rs). Tämä asiakirja voi olla hieman sekava, jos et ole tottunut lukemaan legalese, mutta on luettelo tiettyjä kohteita sinun täytyy löytää, jotta tyydyttää Fannie Mae.

• etuosto – oikeus-joka hankkeella ei ole etuosto-oikeutta, joten se on ensimmäinen asia tarkistaa asiakirjoista. Jos sitä ei mainita, hienoa! Siirry seuraavaan vaiheeseen. Jos hankkeessa säilyy etuosto-oikeus, on tarkistettava, ettei se vaikuta haitallisesti kiinnityksen tai sen saajan oikeuksiin:
  • ulosmitata tai ottaa omistusoikeus asuntoyksikköön kiinnityksessä
  • hyväksyä ulosmittauksen sijasta kauppakirja tai luovutus siinä tapauksessa, että kiinnittäjä on laiminlyönyt kiinnityksen
  • myy tai vuokraa kiinnityksen tai sen hankkiman asunnon valtuutettu
• Kiinnelainaajan oikeus kirjalliseen ilmoitukseen-kiinnelainaajalla on oltava oikeus saada ajoissa kirjallinen ilmoitus:
  • kaikki tuomiot tai tapaturmatappiot, jotka vaikuttavat joko hankkeen olennaiseen osaan tai sen kiinnityksen varmistaneeseen yksikköön
  • kaikki 60 päivän laiminlyönnit niiden arviointien tai kulujen maksamisessa, jotka kiinteistön omistajan on maksettava
  • home owners’ Associationin
  • minkä tahansa vakuutussopimuksen raukeaminen, peruuttaminen tai olennainen muuttaminen
  • kaikki ehdotetut toimet, jotka edellyttävät asuntolainojen tietty prosenttiosuus
• Kiinnelainaajan oikeudet varmistuivat – lakiasiakirjat eivät välttämättä anna mitään osapuolta etuoikeus yksikön ensimmäisen kiinnityksen haltijan oikeuksiin nähden, kun kyseessä on vakuutustulojen maksaminen tai yksikön tappioiden tuomitseminen
• asiakirjojen muuttaminen-hankeasiakirjoissa on oltava määräykset seuraavista::
  • kiinnitysluottojen olennaisen epäsuotuisat muutokset, jotka edustavat vähintään 51: tä prosenttia kiinnityksen kohteena olevien yksikkökiinteistöjen äänistä
  • kaikki toimet hankkeen oikeudellisen aseman lopettamiseksi sen jälkeen, kun hanke on tuhottu tai tuomittu, tai muista syistä, joihin kiinnityksen saajan on suostuttava ja jotka edustavat vähintään 51: tä prosenttia kiinnityksen kohteena olevien kiinteistöjen äänistä
  • implisiittistä hyväksyntää voidaan olettaa, kun kiinnitys ei toimita vastausta kirjalliseen muutosehdotukseen 60 päivän kuluessa siitä, kun se saa asianmukaisen ilmoituksen ehdotuksesta edellyttäen, että ilmoitus on toimitettu varmennetulla tai kirjatulla kirjeellä ja pyydetty palautuskuitti.

päätelmä

osakehuoneiston tarkistaminen on kieltämättä monimutkainen prosessi. On paljon liikkuvia osia ja paljon, jotka voivat mennä pieleen, mutta se voidaan hallita. Toivottavasti olemme auttaneet antamaan joitakin oivalluksia ja askel askeleelta suuntaan, mitä menee huoneisto tarkastelu ja teki prosessi hieman vähemmän pelottava.

mitä seuraavaksi?

miksi UberWriter puhuu asunto-arvioista? Ettekö te tee tuloanalyysiä? Kyllä, mutta muutamme asunto-ja projektiarvioita, aivan kuten teimme tuloanalyysin. Jos haluat lisätietoja ja päästä early access-listallemme, pudota sähköpostisi alla olevaan lomakkeeseen. Emme roskapostita sinua, mutta pidämme sinut ajan tasalla tämän uuden tuotteen kehityksestä.

tässä blogissa tutustuimme kahteen uusimpaan tiimimme jäseneen: Lisa Gelosoon ja Crystal Pickeringiin. Kun yhdistetty kokemus yli 30 vuotta kiinnitys liiketoimintaa, ja keskittyä hankkeen katsauksia, heillä on tietoja ja taitoja tarpeen opettaa sinulle täydellinen järjestelmä condo ja coop projektin arvostelua. Jos he eivät voi saada sinua maahan “tukikelpoisia hankkeita” niin kukaan ei voi!

eteenpäin.