Kiinteistösopimus

kirjoitettuna edit

kaikkien lainkäyttöalueiden lakisääteinen vaatimus on, että maakauppasopimusten on oltava kirjallisesti täytäntöönpanokelpoisia. Petoslain mukaan maakauppasopimukset on tehtävä kirjallisesti. Etelä-Afrikassa Alienation of Land Act määrittelee, että jokaisen kiinteän omaisuuden kauppasopimuksen on oltava kirjallinen. Italiassa jokainen kiinteistöjen siirto on rekisteröitävä julkisen notaarin edessä kirjallisesti.

yleinen käytäntö on” sopimusten vaihto”. Tämä tarkoittaa sitä, että kauppasopimuksesta allekirjoitetaan kaksi kappaletta, joista kukin osapuoli säilyttää yhden kappaleen. Kun osapuolet ovat yhdessä, molemmat allekirjoittaisivat yleensä molemmat kappaleet, joista kumpikin osapuoli säilyttäisi yhden kappaleen, joskus virallisen kopion luovuttamisen osapuolelta toiselle. Yleensä kuitenkin riittää, että vain kummankin osapuolen säilyttämä kappale on vain toisen osapuolen allekirjoittama. Tämä sääntö mahdollistaa sopimusten” vaihtamisen ” postitse. Kauppasopimuksen molemmat kappaleet tulevat sitoviksi vasta sen jälkeen, kun kummallakin osapuolella on hallussaan toisen osapuolen—ts., vaihdon sanotaan olevan “täydellinen”. Sähköisessä muodossa tapahtuva vaihto ei yleensä riitä vaihtoon, elleivät lainkäyttöalueen lait nimenomaisesti vahvista tällaisia allekirjoituksia.

maakauppasopimus on:

• osapuolet: osapuolten koko nimen on oltava sopimuksessa. Kauppasopimuksessa osapuolet ovat kiinteistön myyjä(t) ja ostaja(t), joita usein kutsutaan päämiehiksi erottaakseen ne kiinteistönvälittäjistä, jotka ovat käytännössä niiden välittäjiä ja edustajia kauppahinnasta neuvoteltaessa. Jos on olemassa kiinteistönvälittäjiä välittämässä myyntiä, ne ovat tyypillisesti lueteltu myös kiinteistönvälittäjät / välittäjät, jotka ansaitsisivat provision myynnistä.
• yksilöi kiinteistö (kiinteistö): vähintään osoite, mutta mieluiten juridisen kuvauksen on oltava sopimuksessa.
• yksilöi kauppahinta: Myyntihinnan määrä tai kohtuullisesti todettavissa oleva luku (tulevana ajankohtana tehtävä arviointi) on merkittävä sopimukseen.
• sisältävät allekirjoitukset: kiinteistösopimus on tehtävä vapaaehtoisesti (ei pakolla), ja osapuolten on allekirjoitettava se.
• on laillinen tarkoitus: sopimus on mitätön, jos se edellyttää laittomia toimia.
• mukana on päteviä tahoja: kehitysvammaisia, huumaantuneita jne. ei voi tehdä sopimusta. Sopimukset, joissa vähintään toinen osapuolista on alaikäinen, ovat mitättömiä alaikäiselle.
• kuvastaa mielten kohtaamista: kummankin osapuolen on oltava selvillä ja sovittava sopimuksen olennaisista yksityiskohdista, oikeuksista ja velvollisuuksista.
• sisältävät vastikkeen: vastike on jotakin sellaista, josta on neuvoteltu kiinteistön vaihdossa. Raha on yleisin vastike, mutta myös muu vastike, kuten muu omaisuus vaihdossa tai suorituslupaus (eli maksulupaus) kelpaa.

julkisen notaarin suorittamaa notaarin vahvistusta ei yleensä tarvita kiinteistösopimuksessa, mutta monet kirjaamot edellyttävät, että kauppakirjaan merkitään notaarin tai kuljettimen allekirjoitus kauppakirjan kirjaamiseksi. Kiinteistösopimusta ei tyypillisesti kirjata valtioneuvoston kanssa, vaikka tiliotteet tai ilmoitukset maksetusta hinnasta on yleensä toimitettava tallentajalle.

joskus kiinteistösopimuksissa määrätään useiden päivien pituisesta lakimiehen tarkasteluajasta osapuolten allekirjoittamisen jälkeen sopimuksen määräysten tarkistamiseksi ja sopimattomiin ehdotuksiin vastaamiseksi.

jos kiinteistönvälittäjiä/välittäjiä on, ostajan asiamies täyttää usein tyhjät kohdat vakiosopimuslomakkeella ostajan(ostajien) ja myyjän (myyjien) allekirjoitettavaksi. Välittäjä saa yleensä tällaiset sopimuslomakkeet kiinteistöalan yhdistykseltä, johon hän kuuluu. Kun sekä ostaja että myyjä ovat allekirjoittaneet sopimuksen, välittäjä toimittaa allekirjoitetun sopimuksen kopiot ostajalle ja myyjälle.

tarjous ja hyväksyntä

kuten muissakin sopimuksissa, kiinteistösopimus voi syntyä siten, että toinen osapuoli tekee tarjouksen ja toinen hyväksyy tarjouksen. Jotta tarjoukset ja hyväksymiset olisivat täytäntöönpanokelpoisia, niiden on oltava kirjallisia (Petossääntö, Common Law)ja sopimuspuolten allekirjoittamia. Usein tarjouksen tekijä laatii kirjallisen kiinteistösopimuksen, allekirjoittaa sen ja välittää sen toiselle osapuolelle, joka hyväksyisi tarjouksen allekirjoittamalla sopimuksen. Kuten kaikissa muissakin laillisissa tarjouksissa, toinen osapuoli voi hyväksyä tarjouksen, hylätä sen (jolloin tarjous päättyy), tehdä vastatarjouksen (jolloin alkuperäinen tarjous päättyy) tai olla vastaamatta tarjoukseen (jolloin tarjous päättyy siinä olevaan voimassaoloaikaan). Ennen tarjouksen (tai vastatarjouksen) hyväksymistä tarjouksen (tai vastatarjouksen) osapuoli voi peruuttaa sen. Vastatarjous voidaan torjua vielä toisella tarjouksella, ja vastatarjousprosessi voi jatkua loputtomiin osapuolten välillä.

jotta kiinteistösopimus olisi täytäntöönpanokelpoinen, siinä on oltava osapuolten alkuperäiset allekirjoitukset ja kaikkien osapuolten on parafoitava kaikki Sopimukseen tehdyt muutokset. Jos vastaanottava osapuoli on merkinnyt alkuperäisen tarjouksen ja allekirjoittanut sen, kyseessä ei ole tarjous ja hyväksyntä vaan vastatarjous.

yksilöity kauppakirja

kiinteistösopimus ei tyypillisesti itse luovuta tai siirrä kiinteistön omistusta. Kiinteistövälitykseen käytetään erilaista asiakirjaa, jota kutsutaan kauppakirjaksi. Kiinteistösopimuksessa voidaan täsmentää kiinteistön välittämiseen käytettävän kauppakirjan tyyppi, kuten takauskirja tai luovutuskirja. Jos kauppakirjan tyyppiä ei ole erikseen mainittu, voidaan määritellä “jälkimarkkinakelpoinen omistusoikeus”, mikä tarkoittaa, että on annettava takuutodistus. Lainanantajat vaativat takuuteosta. Kiinteistön omistusoikeuteen liittyvät panttaukset tai muut rasitteet on mainittava kiinteistösopimuksessa etukäteen, joten näiden puutteiden esiintyminen ei ole peruste sopimuksen mitätöinnille sulkemisajankohtana tai sitä ennen. Jos panttioikeutta ei ole selvitetty ennen sulkemisajankohtaa, kauppakirjassa olisi nimenomaisesti mainittava poikkeus / poikkeukset niiden panttioikeuksien osalta, joita ei ole selvitetty.

kiinteistösopimuksen allekirjoittaneet ostajat ovat(juridisesti) vastuussa luvatun vastikkeen antamisesta kiinteistöstä, joka on tyypillisesti kauppahinnan suuruinen raha. Omistustyypistä ei kuitenkaan välttämättä ole sopimuksessa tarkempaa tietoa. Joskus allekirjoittava ostaja(t) voi määrätä kauppakirjaa valmistelevan asianajajan erikseen, minkälainen omistus kauppakirjaan merkitään, ja voi päättää lisätä kauppakirjaan yhteisomistajan(t), kuten puolison. Yhteisomistuksen (titteli) tyyppejä voivat olla esimerkiksi yhteinen vuokrasuhde, yhteinen vuokrasuhde, johon liittyy oikeus jäädä henkiin, tai yhteisvuokrasuhde. Toinen mahdollisuus on suoran omistuksen sijaan luottamusomistus.

ennakoimattomat menot

ennakoimattomat menot ovat ehtoja, jotka on täytettävä, jotta sopimus voidaan toteuttaa.

ennakoimattomia menoja, jotka keskeyttävät sopimuksen tiettyjen tapahtumien ajaksi, kutsutaan “suspensioehdoiksi”. Ennakoimattomia tapahtumia, jotka peruuttavat sopimuksen, jos tietty tapahtuma toteutuu, kutsutaan “resolutiivisiksi ehdoiksi”.

useimmat kauppasopimukset sisältävät jonkinlaisia varokeinoja, koska harvalla on varaa tehdä kiinteistökauppa ilman niitä. Mutta on mahdollista, että kiinteistösopimuksessa ei ole mitään vara-asioita.

eräitä kiinteistösopimukseen mahdollisesti sisältyviä ennakoimattomia menoja ovat:

• Mortgage contingency-sopimuksen täyttäminen (kiinteistön osto) on ehdollista tai edellytyksenä sille, että ostaja saa kiinnelainan ostoa varten. Yleensä tällainen varautuminen edellyttää, että ostaja hakee lainaa tietyn ajan kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta. Koska useimmat ihmiset, jotka ostavat talon tarvitsevat rahoitusta loppuun ostonsa, asuntolaina ennakoimattomat ovat yksi yleisimmistä vikatapahtumat kiinteistösopimuksissa. Jos rahoitusta ei ole varmistettu, ostaja voi yksipuolisesti purkaa sopimuksen ilmoittamalla, että hänen ehtonsa ei ole täyttynyt tai ei täyty, tai antaa sopimuksen raueta kieltäytymällä luopumasta ehdosta määräajassa.
• Inspection contingency-toisen ostajan ehto. Kiinteistön hankinta edellyttää kiinteistön tyydyttävää tarkastusta, jossa ei ilmene merkittäviä vikoja. Myös tietyn kiinteistöön liittyvän kohteen tyydyttävään korjaukseen voitaisiin tehdä varauksia.
• muu myyntivarma-kiinteistön osto tai myynti on riippuvainen toisen kiinteistön myynnin tai oston onnistumisesta. Toisen talon onnistunut myynti voi olla tarpeen uuden oston rahoittamiseksi.
• arvio ennakoimattomuudesta-kiinteistön osto on riippuvainen siitä, että sopimushinta on arvonmäärityksessä määräytyvän käyvän markkina-arvon mukainen tai sitä alhaisempi. Lainanantajat eivät usein lainaa kuin tietyn prosenttiosuuden (murto-osan) arvioidusta arvosta, joten tällainen varajärjestely voi olla hyödyllinen ostajalle.
• 72 tunnin kick out – Varajärjestely-myyjän varajärjestely, jossa myyjä hyväksyy sopimuksen ostajalta, jolla on varajärjestely (tyypillisesti asuntokauppa tai vuokravakuus, jossa ostaja asettaa myynnin ehdoksi sen, että he löytävät ostajan tai vuokraajan nykyiselle kiinteistölleen ennen selvitystä). Myyjällä on oikeus myydä kiinteistö toiselle osapuolelle, jos hän niin haluaa, annettuaan ostajalle 72 tuntia aikaa poistaa vararikko. Tämän jälkeen ostaja joko poistaa varautumisensa ja esittää todisteet siitä, että he voivat toteuttaa kaupan, tai vapauttaa myyjän sopimuksestaan ja antaa myyjän jatkaa uuden sopimuksen tekemistä.

sulkemis-ja omistuspäivä

tyypillisessä kiinteistösopimuksessa määritellään päivämäärä, johon mennessä sulkemisen on tapahduttava. Sulkeminen on tapahtuma, jossa kiinteistöstä maksetaan rahaa (tai muuta vastiketta) ja kiinteistön omistusoikeus (omistus) välittyy myyjältä(myyjiltä) ostajalle(ostajille). Luovutus tapahtuu siten, että myyjä(t) allekirjoittaa kauppakirjan ostajalle(ostajille) tai heidän asianajajilleen tai muille asiamiehilleen kirjatakseen omistajanvaihdoksen. Usein sulkemisvaiheessa tarvitaan muutakin paperityötä.

sulkemispäivä on yleensä myös se päivä, jolloin kiinteistön omistus siirtyy myyjältä(myyjiltä) ostajalle(ostajille). Kiinteistösopimuksessa voi kuitenkin määrätä eri päivämäärän, jolloin omistus vaihtaa omistajaa. Siirto hallussapito talon, osakehuoneisto, tai rakennuksen suoritetaan yleensä luovuttamalla avain (t) se. Sopimuksessa voi olla määräyksiä, jos myyjä(t) pitää hallussaan sovitun päivämäärän jälkeen.

sopimuksessa voidaan myös määritellä, kumpi osapuoli maksaa mitäkin päätöskuluja. Jos sopimuksessa ei täsmennetä, on olemassa tiettyjä tavanomaisia laiminlyöntejä riippuen laista, tapaoikeudesta (tuomioistuimen ennakkotapauksista), sijainnista ja muista määräyksistä tai sopimuksista, jotka koskevat sitä, kuka maksaa mitäkin sulkemiskuluja.

omaisuusehto

kiinteistösopimuksessa voidaan määritellä, missä kunnossa kiinteistön tulee olla omistusoikeutta luovutettaessa tai omistusoikeutta siirrettäessä. Sopimuksessa voi esimerkiksi sanoa, että kiinteistö myydään sellaisenaan, varsinkin jos on tarkoitus purkaa. Vaihtoehtoisesti voi olla edustus tai takuu (takuu) koskien talon kuntoa, rakennusta tai jotain sen osaa, kuten kiinnitettyjä laitteita, LVI-järjestelmää jne. Joskus käytetään myös valtion tahon määrittelemää erillistä ilmoituslomaketta. Sopimuksessa voitaisiin myös määritellä kaikki henkilökohtaiseen omaisuuteen (ei-kiinteistöomaisuuteen) kuuluvat kohteet, kuten pesukone ja kuivausrumpu, jotka ovat yleensä irrotettavissa talosta. Yleishyödylliset mittarit, sähköjohtojärjestelmät, sulake-tai katkaisijarasiat, LVI-laitteet, Uunit, vedenlämmittimet, pesualtaat, wc: t, kylpyammeet ja useimmat keskusilmastointijärjestelmät katsotaan yleensä kiinnitetyiksi taloon tai rakennukseen, ja ne tavallisesti sisältyvät oletusarvoisesti kiinteistöön.

RidersEdit

Riders (tai addenda) ovat erityisiä liitteitä (erillisiä arkkeja), jotka tulevat osaksi sopimusta tietyissä tilanteissa.

Earnest money depositEdit

vaikka raha on yleisin vastike, se ei ole pakollinen osa voimassa olevaa kiinteistösopimusta. Vakuusrahatalletus ostajalta (ostajilta) tavallisesti liittyy ostotarjoukseen ja talletus on kolmannen osapuolen hallussa, kuten omistusyhtiö, asianajaja tai joskus myyjä. Summa, pieni osa kokonaishinnasta, on merkitty sopimukseen, ja loput kustannuksista maksetaan sulkemisen yhteydessä. Joissakin harvoissa tapauksissa vastikkeena voidaan käyttää muita arvoinstrumentteja, kuten velkakirjoja ja/tai osakkeita tai muita Siirtokelpoisia instrumentteja. Myös muuta kovaa omaisuutta, kuten kultaa, hopeaa ja mitä tahansa arvokasta voidaan käyttää, tai muissa tapauksissa rakkautta (jossa sen voidaan osoittaa olleen olemassa osapuolten välillä). Vakuusrahatalletus tarkoittaa kuitenkin luottoa kohti lopullista myyntihintaa, joka on yleensä tärkein tai ainoa vastike.