Liikekiinteistötekniikan trendit

ne eivät ole väärässä. Suhteet ovat edelleen tärkeitä, matematiikka toimii edelleen samalla tavalla, ja periaatteet, kuten sijainti, markkinoiden perusteet, ja riski-vs-palkkio edelleen voimassa, aivan kuten he tekivät sata vuotta sitten.

mutta liikekiinteistösijoittajat sivuuttavat teknologiatrendit omalla vastuullaan. Me Feldman Equities-yhtiössä arvostamme ajan tasalla pysymistä moderneissa trendeissä (mukaan lukien teknologia) keinona päästä eteenpäin perusstrategioiden kanssa. Tässä on oppaamme liikekiinteistötekniikan trendeistä.

aiheeseen liittyvää: Liikekiinteistötrendit vuonna 2020

mitä on Kiinteistötekniikka?

kaupunkikeskustasta

Kiinteistötekniikasta käytetään joskus nimitystä “RE Tech” tai ” PropTech.”Kiinteistöala on ehkä ollut historiallisesti muutosvastarinta, mutta se jääräpäisyys on menossa ohi. Pelkästään vuoden 2019 ensimmäisellä puoliskolla pääomasijoittajat ja enkelisijoittajat kaatoivat 12,9 miljardia dollaria kiinteistöalan startup-yrityksiin.

PropTech ei välttämättä pyri keksimään pyörää uudelleen Kiinteistökaupoissa tai sijoituskäytännöissä. Mikään tekninen startup ei todennäköisesti keksi uutta maata tai kokonaan uudenlaista kiinteistöä asuin -, kauppa-ja teollisuusalueiden ulkopuolella. Ei Isaac Newton real estate odottaa siivet löytää kokonaan uusi perustavanlaatuinen teoria kiinteistöjen mennä rinnalla Cap hinnat, IRR: n, tai Cash-on-Cash Return. (Tai ehkä ne ovat! Älä koskaan sano ei koskaan.)

se, mitä Protechilla on potentiaalia tehdä lähitulevaisuudessa, on muuttaa liiketoimintaamme kiinteistösijoittajina—kuinka nopeasti löydämme, arvioimme ja teemme kauppoja; miten suhtaudumme kumppaneihin, yhteissijoittajiin ja vuokralaisiin; miten markkinoimme kiinteistöjä ja saamme kilpailuetua.

kiinteistöpeli on sama; pelitapamme muuttuu nopeasti. PropTech on valmis tarjoamaan älykkäämpiä ratkaisuja vuokranantajille, vuokralaisille ja sijoittajille.

Häiritseekö Teknologia Liikekiinteistöjä?

“Disruption” kuulostaa pahalta asialta, kuten silloin, kun tottelematon oppilas “häiritsee” luokkaa. “Markkinahäiriöillä” on kuitenkin eri merkitys. Tavanomainen toiminta ei voi jatkua markkinahäiriön jälkeen. Maisema on muuttunut liian dramaattisesti. Markkinahäiriöt usein sysäävät liike-elämän ja yhteiskunnan yhä korkeammalle teknologiselle tasolle. Ajattele CD-tai kasettinauhan kohtaloa sen jälkeen, kun Apple esitteli iPodin, tai hevoskärryjen tulevaisuudennäkymiä auton saapuessa.

näemme, että tällainen muutos häämöttää liikekiinteistöalalla monin tavoin. Esimerkiksi:

• sijoittajat eivät todennäköisesti luota säkenöivään hymyyn, mittatilauspukuun ja jämäkkään kädenpuristukseen. He haluavat nähdä numeroita ja dataa, ja he haluavat niiden olevan ennustavia.
• historiallisia välikäsiä ollaan lakkauttamassa. Ostajat, myyjät, sijoittajat ja vuokralaiset ovat entistä vähemmän riippuvaisia pankeista, lakimiehistä ja sulkuyhtiöistä. Ostajan ja myyjän välinen kuilu pienenee vuosi vuodelta, mikä leikkaa välikäsien kulut pois kaupoista.
• “pilvi” jatkaa kuninkaana. Kiinteistöt vaihtavat omistajaa ilman tussipisaraa varsinaiselle paperille. Digitaaliset tiedot ja tunnistautuminen mahdollistavat kauppojen sulkeutumisen nopeammin kuin koskaan.
• kiinteistösijoittaminen siirtyy yhä lähemmäksi “kansan käsiin.”Ennen vain eliitti saattoi sijoittaa kiinteistöihin. Nyt yhä useampi, jopa vähävarainen pelaaja voi liittyä peliin joukkorahoitusalustojen kautta.

• vaikka trendi on kohti kiinteistösijoittamisen demokratisoitumista, on joitakin rajoituksia. Esimerkiksi säännöt, jotka rajoittavat tiettyjä sijoituksia “akkreditoituihin” (hyvätuloisiin, korkeaan nettovarallisuuteen) sijoittajiin, saattavat tuntua kömpelöltä työkalulta aristokratian pönkittämiseksi. Nämä säännöt kuitenkin otettiin käyttöön vastauksena petoksiin, joita käärmeöljykauppiaat tekevät tavallisille kansalaisille tarjoutuen myymään hyväuskoisille ihmisille Brooklyn Bridgen. Vähemmän tienaavia saatettiin sulkea tuottoisilta kaupoilta, mutta he olivat myös paremmin suojassa huijauksilta. “Akkreditoidun sijoittajan” säännön henki on, että jos on paljon rahaa, pitäisi tietää paremmin, tai ainakin on varaa ottaa tappiota, jos asiat eivät mene aivan suunnitelmien mukaan.

muita markkinahäiriön vaaroja ovat:

• uuden teknologian integroinnista aiheutuvat lisäkustannukset.
• oppimiskäyrä uuden teknologian integroimiseksi.
• aikaisempien sukupolvien vastustus, monet heistä maustoivat asiantuntijoita korvaamattomalla laitosmuistilla.
• informaatio ylikuormittuu-niin paljon dataa verkossa, että päätöstä voi olla vaikea tehdä lainkaan (“analysis paralysis”).
• Data on väkevää, mutta henkilökohtaisilla suhteilla on silti paikkansa-ostajan todennäköisyyden arviointi kaupan solmimiseksi; sijoituksen sopivuus; “gut feelingin kiistaton taika.”

liikekiinteistöjä häiritsevät teknologiatrendit

Morgan Stanley Tower

monet teknologiasuuntaukset yrittävät helpottaa kiinteistöbisnestä. Muutama niistä edustaa seismisen muutoksen mahdollisuutta teollisuudessa. Nämä teknologiat eivät ole vielä saavuttaneet täyttä potentiaaliaan. Monia mutkia on selvitettävä. Luova ja eteenpäin ajatteleva mieli voi kuitenkin nähdä mahdollisuudet nopeuttaa ja virtaviivaistaa liiketoimia, tehdä niistä läpinäkyviä ja petoksia kestäviä ja tuoda kiinteistöjen varallisuuspotentiaalin suuren yleisön ulottuville harvojen eliittien sijaan.

parantavatko ne kiinteistöalaa vai aiheuttavatko ne enemmän ongelmia kuin kannattavat? Joka tapauksessa he ovat täällä, ja heidän vaikutusvaltansa kasvaa….

Blockchain

kaikesta kryptovaluuttabuumin ja-nurin aiheuttamasta kohusta huolimatta lohkoketjun potentiaali on vähän ymmärretty ja paljon Bitcoinia suurempi. Itse asiassa blockchain teknologia on mullistaa jopa pölyinen vanha sijoitusväline kuten kiinteistöjen kautta etuja tokenization ja älykkäitä sopimuksia.

Tokenization

Tokenization on lohkoketjun “kryptovaluuttafunktio”. Varat pidetään blockchain voidaan jakaa kuponkia ketjussa, sen sijaan kömpelö ja voimakkaasti säänneltyjen osakkeiden LLC. Näin kiinteistön omistaja voi myydä osan omaisuudestaan tai sijoittajat myydä osuutensa omaisuudestaan jälkimarkkinoilla.

vaikutusta, niin hyvässä kuin pahassa, ylistetään usein kiinteistösijoittamisen demokratisoitumisena. Yksityishenkilöt, joilla ei koskaan ollut mahdollisuutta sijoittaa liikekiinteistöihin, saavat mahdollisuuden laittaa rahansa kaupallisiin sopimuksiin. Heillä ei ollut tätä mahdollisuutta aiemmin, koska he olivat joko liian kaukana, liian huonosti kytkettyjä tai “liian köyhiä” (ei akkreditoitu).

Tokenisointi on kuitenkin edelleen hyvin spekulatiivista ja siten erittäin suuri riski. Investoiminen kiinteistöihin testaamattomilla ja todistamattomilla teknologioilla, kuten tokenisoinnilla, johtaa nopeasti huomattaviin tappioihin.

sijoittajille on tarjolla muitakin vaihtoehtoja. Sääntelymuutokset, joissa tunnustetaan monien sijoittajien halu sijoittaa säästönsä kaupallisiin kiinteistöihin, joihin heillä ei ole aiemmin ollut pääsyä, ovat mahdollistaneet tämän ilman tarvetta investoida testaamattomilla teknologioilla. Esimerkiksi kiinteistöjen joukkorahoitus tarjoaa suoran väylän korkealaatuisiin kiinteistösijoituksiin, jotka ovat edelleen riippuvaisia arvopaperilakien tarjoamasta suojasta altistamatta sijoittajia “innovatiivisten” teknologioiden käyttöön liittyvälle lisäriskille.

älykkäät sopimukset

City Center

Bitcoinin kaltaisten kiinteistöjen ostaminen kuulostaa hienolta, mutta lohkoketjuun piilotettu todellinen pelinvaihtaja on paljon arkisempi. Ymmärtää vaikutus, sinun täytyy ymmärtää, mitä blockchain on. Se koostuu lohkosta (digitoitu tieto), joka on tallennettu ketjuun (Julkinen, 100% salattu tietokanta).

että digitoidun tiedon ei tarvitse olla kryptorahan Sarjanumero. Kyse voi olla myös kiinteistösopimuksen yksityiskohdista. Yhtäkkiä sulkuyhtiöt ja pankit ovat työttömiä. Emme tarvitse mahdollisesti petollisten välikäsien sormia kiinteistökaupoihimme, koska varmistusta ei tarvita. Tiedot ovat suoraan ketjussa, julkisesti saatavilla tuhansissa tietokoneissa, lähes mahdotonta hakkeroida tai huijata.

ainakin näin teoriassa. Jälleen on merkittäviä syitä suhtautua skeptisesti älykkäisiin sopimuksiin olematta välttämättä täysin vähätteleviä. Parempi odottaa, kunnes tekniikka on todistettu ja antaa muiden ottaa nuolia edelläkävijä. Mahdollisuus hyödyntää todistettua teknologiaa, kuten digitaalisia allekirjoituksia tarjoamia yrityksiä, kuten Docusign, tai asetuksen mukaisia rahoitustransaktiosivustoja, kuten IMS tai CrowdStreet, jotka työllistävät eniten digitaalisissa turvajärjestelmissä, voi tehdä investoimalla kiinteistöihin tehokkaasti olematta tarpeettomasti riskialtista.

tekoäly

kun ajattelemme tekoälyä (AI), meillä on taipumus ajatella pelottavan dystopisen tulevaisuuden terminaattoria, HAL9000: ta tai muita denizenejä.

ei olla vielä perillä. Se, mitä meillä on käden ulottuvilla, on koneoppimisen voima (ML).

tavalliset tietokoneet on ohjelmoitava suorittamaan tietty tehtävä. Tehtävä voi olla uskomattoman monimutkainen, mutta kun tietokone on ohjelmoitu, se voi toistaa tuon tehtävän tarpeen mukaan, usein vain murto-osassa ajasta, jonka saman tehtävän suorittaminen vaatisi ihmiseltä. Siksi digital underwriting (deal analysis) ohjelmisto on lupaus olla game-changer.

vielä suurempi pelinvaihtaja olisi tietokone kuin pystyy analysoimaan dataa ja oppimaan siitä. Sen sijaan, että se tekisi mitä sille sanotaan ilman poikkeamia, se voi käsitellä tietoa ja suunnitella toimintatavan sen perusteella.

yritykset käyttävät jo koneoppimista tehdäkseen fiksumpia liiketoimintapäätöksiä. Entä jos tietokone voisi tutkia paikallisten talousindikaattoreiden aiempia ja nykyisiä suuntauksia-työllisyystietoja, väestötietoja ja valtion, kaupungin, postinumeron, taloudellista terveyttä — ja selvittää, mitkä suuntaukset ennustavat tietyn kiinteistöluokan omaisuuden arvon nopeaa kasvua tai laskua? Entä jos tietokone voisi sitten kertoa, mikä osavaltio, mikä kaupunki, mikä postinumero oli prosessin alkuvaiheessa ja millä todennäköisyydellä alue oli nousukauden tai konkurssin partaalla? Oliko kaupallinen, moniperheellinen vai teollinen sijoitus parempi siihen paikkaan ja siihen aikaan? Kaikki käyttämällä mennyttä dataa tulevaisuuden ennustamiseen.

tosiasia kuitenkin on, että tällaista teknologiaa ei ole vielä olemassa tavalla, johon järkevästi toimiva sijoittaja voisi luottaa. Kiinteistösijoittaminen on edelleen hyvin taiteenlaji. Ajatellaanpa esimerkiksi rakennuksen psykografiaa-sitä tunnetta, joka ihmisellä on, kun hän menee rakennukseen. Siinä ei ole mitään keinotekoista. Se on todellinen turvallisuuden tunne, eleganssia, hienostuneisuutta ja vain omistajat ja operaattorit, joilla on vuosikymmenten kokemus vuokraamalla tuhansia vuokralaisia voi ymmärtää, miten maksimoida vuokralaisen tyytyväisyys suunnittelun ja ilmapiirin rakennuksessa.

tekniikkaa käyttävät kuitenkin pitkälle kehitetyt toimistorakennusoperaattorit työtilan parantamiseksi. Esimerkiksi Feldman meillä on nopea wi-fi yhteisissä tiloissa rakennuksissamme, valtava digitaalinen taide-näytöt auloissa, state-of-the-art hissijärjestelmät, jotka vähentävät odotusaikoja ja parantavat tuottavuutta.

Koneoppiminen ja tekoäly eivät ole vielä valmiita keksimään toimistorakennusta kokonaan uudelleen, mutta feldmanilla hyödynnämme sitä, mitä on tarjolla lisäarvoa omistamillemme rakennuksille ja tarjoamaan maan kehittyneimpiä työympäristöjä.

virtuaalitodellisuus

jokainen haluaa kokeilla ennen ostoa. Liikekiinteistöissä harva sijoittaja rajoittuu omaan takapihaansa. Sijoittajia toimistorakennukseen Poughkeepsiessä voisi olla Portlandissa tai jopa Pakistanissa. Mobiili-ja pilvilaskenta tekevät etäisyydet maiden ja valuuttojen välillä entistä pienemmiksi.

se, mitä mobiili-ja pilviteknologia ei ole helpottanut, on kuitenkin todellisuudessa maastossa kävelemistä. Tarkkailemme rakennusta joka puolelta. Tarkistan sähköjärjestelmän läheltä. Kävele ympäröivällä alueella.

tähän asti.

Google Mapsin kaltaisten yritysten tarjoamat Lennokkikuvat ja katunäkymät mahdollistavat jo virtuaalijalan laskemisen kaukaisen sijoitusmahdollisuuden läheisyyteen. VR nostaa panosta 360 asteen videografialla ja laadukkaalla valokuvauksella. Myyjät, välittäjät, ja deal sponsorit voivat upottaa kaukaisia sijoittajia ominaisuuksia kuin koskaan ennen.

VR: n etuna on myös virtuaalisuunnittelu, jonka avulla remontin jälkeistä hädänalaista rakennusta voi visualisoida ja jopa kalustaa tai lisätä mukavuuksia. Tämä auttaa myymään näkemyksesi ostajille, sijoittajille ja vuokralaisille.

Esineiden Internet (IoT)

First Central Tower

“Internet of Things” on tech bro speak for everyday devices that get adapted to serve technological needs. Emme ehkä ole koskaan ajatelleet ovien, valojen tai LVI-laitteiden olevan osa “Internetiä” … ennen kuin muistamme, että nyt on mahdollista lukita ovi, himmentää valot tai säätää huoneen lämpötilaa mobiililaitteella tuhansien kilometrien päässä.

“SmartHomes” eli Mobiiliohjaukseen reagoiva “SmartOffices” on vasta alkua. Nykyaikaiset toimistot voidaan varustaa koneoppimista hyödyntävillä antureilla (KS. yllä), jotka optimoivat vuokralaisen kokemuksen. Keskitetyt toimistosäätimet voivat oppia, mitkä alueet saavat eniten jalankulkuliikennettä ja milloin, säätämällä valaistusta ja lämpötilaa sen mukaisesti. He voivat oppia, kun johtaja saapuu toimistoonsa, ja säätää valaistusta tai lämpötilaa sen mukaan ja kausittain. Ne voivat jopa havaita, kun monet ihmiset ovat huoneessa, ja säätää lämpötilaa hengitys-ja ruumiinlämmön huomioon ottamiseksi!

IoT-turvatarkastuksilla on iso merkitys liikerakennusten turvallisuudelle. Automaattiset lukot ja valtuutetun henkilöstön älykäs tunnistautuminen auttavat säilyttämään arkaluonteisten alueiden ja tietojen eheyden.

tekniikan kehittyessä yhä useampi korkean tason toimistovuokraaja—monet heistä itse teknologiayrityksiä-odottaa “SmartOffice” – teknologiaa. Hanki kilpailuetu pysymällä kentän edellä.

Data Analytics

Oletko koskaan miettinyt, miten Amazon tietää, mitä tuotteita sinulle kannattaa suositella? Miten Netflix tietää, mitä elokuvia ja ohjelmia ehdottaa sinulle?

kaikesta, mitä teemme internetissä, puhelimissamme, tulee datapiste, jonka avulla nämä yritykset voivat arvioida ostokäyttäytymistämme “ennakoiva analytiikka” – nimisen käytännön avulla.”

Muistatko Koneälyn ylhäältä? Tämä teknologia toimii vain, koska internet on täynnä dataa. Liikekiinteistösijoittajien ja rakennuttajien ei tarvitse palkata kalliita analyytikoita keräämään tietoja haudatuista raporteista. Kaupungit, maakunnat, ja valtiot julkaisevat valtavasti tietoja verkossa helposti yleisön, mukaan lukien työllisyystiedot, muuttoliike tiedot, väestötiedot, ja muut tilastot hyvin merkityksellisiä liikekiinteistösijoittamisen.

syvempää dataa on saatavilla Software as a Service (SaaS)-kuukausimaksujen kautta sijoittajille, joilla on varaa ja tahtoa tehdä vielä datalähtöisempiä sijoituspäätöksiä.

liittyvät: mitkä ovat tyypillisiä Liikekiinteistöjen Kiinteistönhoitomaksuja?

teknologia muuttaa liikekiinteistöjä parempaan

kysyimme aiemmin, oliko näiden teknologisten trendien edustama liikekiinteistöalan uhkaava häiriö hyvä vai huono asia. Järkevät ihmiset voivat olla eri mieltä, mutta olemme tiimissä ” hyvä juttu.”Harkitse …

• Proptechin avulla useammat kaupalliset kiinteistösijoittajat voivat tunnistaa mahdollisuuksia, joita he ovat saattaneet aiemmin unohtaa. Näin useammat kiinteistöt löytävät oikean ostajan ja useammat ostajat onnistuvat sijoituksissaan.
• kun kiinteistösijoittaminen on helpommin saavutettavissa, kokeneiden sijoittajien on nostettava peliään. Koska he eivät pysty lepäämään laakereillaan, he nousevat uuden haasteen eteen parantaen sijoittajasuhteita ja vuokralaispalveluja kaikille.
• myyntisykli lyhenee, kun välikäsiä ja sormia on piirassa vähemmän. Tämä vähentää kuluja, petosten mahdollisuutta ja sellaisten esteiden määrää, jotka hidastavat kauppoja. Raha voi liikkua nopeammin, avoimemmin ja ymmärtäväisemmin.
• ostajat hyödyntävät tietoja tehdäkseen parempia sijoituspäätöksiä. Sijoittajat huomaavat massoittain, että heidän ei tarvitse ottaa kenenkään sanaa mistään; kaikki tiedot, joita he tarvitsevat oikean päätöksen tekemiseen, ovat heidän ulottuvillaan tehokkaiden tietokantojen ja oppivien tietokoneiden avulla.
• vuokralaisten kokemus paranee koko ajan, kun teknologia parantaa kiinteistöjä ja palvelujen tarjoamista vuokranantajilta.
• Kiinteistövarallisuus on yhä useamman saatavilla … ja heillä on pääsy tietoihin ja koulutukseen niiden käsittelemiseksi.

johtopäätös

Kaupungin keskusta

teknologia näyttää tietä kaikilla toimialoilla. Liikekiinteistöt eivät ole poikkeus.

joskus tämä on helppo unohtaa. Kiinteistöalalla meillä on tapana omaksua” jotkut asiat eivät koskaan muutu ” – asenne. Maa, jolle rakennamme, on ollut olemassa miljoonia tai jopa miljardeja vuosia. Ostamamme rakennukset ovat kestäneet vuosikymmeniä tai jopa vuosisatoja; toivomme, että rakentamamme uudet pysyvät pystyssä vielä vuosisatoja.

teknologia ei välttämättä muuta kauppojen luonnetta, mutta se muuttaa hyvin paljon sitä, miten kaupat tehdään, monellakin tavalla. Näihin kuuluvat:

• miten löydämme sopimuksia.
• miten arvioimme diilejä.
• miten teemme kaupat.
• miten markkinoimme niitä sopimuksia.
• miten vastaamme kumppaneidemme ja vuokralaistemme odotuksiin.

kiinteistöteollisuus juontaa juurensa maatalouden aikakaudelle, mutta jokainen myöhempi aikakausi on rakentanut sen varaan. Teollinen aika tarjosi henkilöresurssien vallankumouksia sekä toimisto-ja teollisuuskiinteistöjen nousua. Tietoikä lisäsi tietoja. Nyt innovaatioaika tekee kiinteistökaupoistamme nopeampia, turvallisempia, helpommin lähestyttäviä ja teknisempiä kuin koskaan ajattelimme mahdolliseksi.

Related: the Story of Feldman Equities – 100 Years in Real Estate