mikä on huoneistohotelli, miksi se toimii ja miksi se on haastava?
What is a Condo Hotel, Why Does it Work, and Why is it Challenging?
Irvin W. Sandman
24.toukokuuta 2007
Condo hotels, alan kuuma uusi segmentti, on saanut näkyvää laskutusta lähes jokaisessa hotellikonferenssissa viimeisen kolmen vuoden aikana. Kirjoitus aiheesta voi kuitenkin tuntua asiaan vihkiytymättömästä tiheältä ja sekavalta. Tämä artikkeli tarjoaa johdannon condo hotel concepts ja on tarkoitus antaa esteettömän sisääntulokohdan kentälle. Se pyrkii myös tarjoamaan huoneistohotelleihin perehtyneille ytimekkään, keitetyn yhteenvedon, johon kiteytyy osa isomman kuvan käsitteistä.
Mikä On Huoneistohotelli?
huoneistohotellissa huoneet omistetaan erikseen osakehuoneistoina. Tämä ensimmäinen kohta on hieman ilmeinen: on “condo hotel”, condominium yksiköt tarvitaan.
toiseksi, kerrostaloasunnoissa hotelli vuokraa asuntoja vuokrausohjelman kautta. Jokaisessa hotellissa on huonevarasto. Kerrostalohotellissa erikseen omistetut osakehuoneistot on tarkoitus saada osaksi hotellin inventaariota vuokraohjelman kautta. Joissakin huoneistohotelleissa kaikki hotellin huoneet myydään osakehuoneistoina. Toisissa vain osa huoneista myydään, ja rakennuttaja säilyttää osan tai enemmistön huoneista ” kiinteänä varastona.”
“Sekakäyttöiset asuinhotellit” sekoitetaan joskus huoneistohotelleihin. Sekakäyttöisiä asuinhotelleja löytyy tyypillisesti kaupunkimarkkinoilta. Tässä konseptissa rakennetaan kaupunkihotelli, usein neljä-tai viisitimanttinen, jonka Ylempiin kerroksiin on rakennettu korkeatasoisia asuinkerrostaloja. Nämä osakehuoneistot on tarkoitettu asunnoiksi. Niitä ei ole tarkoitettu osaksi hotellin huoneluetteloa. Niinpä Huoneistohotellit ja sekakäyttöhotellit ovat eri eläimiä.
mitkä ovat Huoneistohotellien edut?
condo hotel-konseptin taustalla ovat sen edut sekä kuluttajalle että rakennuttajalle.
edut kuluttajalle. Tyypillisesti huoneistohotellikonseptia käytetään paikoissa, joissa osakehuoneiston omistus on toivottavaa osa-aikaiseen käyttöön, kuten lomakohteessa. Ymmärtää edut huoneistohotelli kuluttajalle, voi tarkastella kuluttajan vaihtoehto keinona yhteydessä. Ennen kynnyksellä condo Hotellit, kuluttaja, joka halusi täyden omistuksen resort condominium yksikkö oli vain yksi todellinen vaihtoehto:ostaa yksikkö perinteisessä resort condominium kehitys.
harkitse tätä vertailua kahdesta näkökulmasta: kun kuluttaja ei asu taloyhtiössä; ja kun kuluttaja on siellä.
mitä kuluttaja tekee perinteisessä lomahuoneistokehityksessä, kun hän ei asu taloyhtiössä? Hän voi antaa yksikön olla vapaana, jolloin kaikki tulopotentiaali menetetään. Vaihtoehtoisesti ostaja voi yrittää vuokrata laitteen ulos itse. Tämä vaihtoehto tietenkin kuluttaa paljon aikaa ja vaivaa. Kolmas vaihtoehto on palkata ulkopuolinen taho, joka vuokraisi yksikön viikoksi. Kaikissa vuokraustilanteissa yksikön markkinointi on kuitenkin ongelmallista. Kehityksen taustalla olevat asiakirjat eivät yleensä vaadi omistajia ylläpitämään yksikköjään millään johdonmukaisuudella. Tämän seurauksena jokainen vieras, joka on kiinnostunut yksikön vuokraamisesta, luottaa hyvin vähän yksikön laatuun–ei ole johdonmukaista “arvolupausta” rakennukselle, kehittämiselle tai siinä oleville yksiköille.
condo hotel-konsepti vastaa näihin huoliin. Yksikön vuokraus hoidetaan ammattimaisesti. Yksiköitä on tyypillisesti ylläpidettävä johdonmukaisesti. Yksikön markkinointi on tehokkaampaa, eikä yksikön omistajan tarvitse tuhlata aikaansa ja ponnistelujaan. Toisin sanoen, condo hotel on parempi arvolupaus kuluttajalle, tarjoaa paremman vastauksen kysymykseen, ” Mitä teen, kun en käytä laitetta?”
condo hotel-konseptilla on myös parempi arvolupaus kuluttajan yöpyessä yksikössä. Perinteisessä lomahuoneistossa omistajan kokemus muistuttaa hyvin paljon asuntoa. Huoneistohotelli sen sijaan tarjoaa yksikön omistajalle hotellin laajennetut mukavuudet: Huonepalvelu, vastaanotto lähtöselvitys, siivouspalvelu ja muut mukavuudet. On helppo nähdä, miksi monet ostajat löytäisivät nämä edut parannus verrattuna perinteinen resort condominium yksikkö.
etuja kehittäjälle. Condo hotel-konsepti tarjoaa myös merkittäviä etuja rakennuttajalle. Perinteikkäällä hotellikehittäjällä on pitkä tie hankkeen visioimisen ja oman pääoman tuoton toteutumisen välillä. Rakennuttajan on hankittava oikeudet hankkeeseen, rakennettava se, avattava se ja sen jälkeen, tyypillisesti kolmen vuoden aikana, vakautettava toiminta. Vasta silloin rakennuttaja voi odottaa saavansa sijoitukselle tuottoa tai saavansa voittoa myynnistä tai muusta likviditeettitapahtumasta. Tämä prosessi voi kestää viisi vuotta tai kauemmin. Sen sijaan huoneistohotellin rakennuttaja voi realisoida huomattavan tuoton sijoitukselle jo paljon aikaisemmin, koska yksiköiden myynti sulkeutuu yleensä hotellin avautuessa liiketoiminnalle. Lisäksi huoneistohotellin rakennuttajalla on käytössään toinen turvattu rahoituslähde: perinteisten osakehuoneistojen kehittämiseen rahoitusta tarjoavien lainanantajien joukko. Tämä lisäpääoman lähde voi vähentää lainakustannuksia.
Miksi Huoneistohotellin Kehitys On Haastavaa?
Huoneistohotellit ovat haastavia, koska ne nostavat esiin sekä juridisia että käytännön mutkia, joita perinteisessä hotellikehityksessä ei ole.
Oikeudelliset Kompleksit. Condo hotel kehitys aiheuttaa useita muita oikeudellisia haasteita. Ensinnäkin on arvopaperilakiin liittyviä riskejä, joita perinteisessä hotellikehityksessä ei ole. Kun rakennuttaja myy hotellihuoneen osakehuoneistona, herää kysymys: myykö rakennuttaja kiinteistöjä vai sijoitusta? Kysymys kiteytyy, kun kiehuu alas ja arvioi kehittäjän piki mahdolliselle yksikön ostajalle. Myyntipuhe voisi olla: “myyn sinulle osakehuoneiston. Jos annat sen takaisin, vuokraan sen osana hotellin liiketoimintaa ja tienaan sinulle paljon rahaa.”Vaihtoehtoisesti sävel voisi olla:” myyn sinulle osakehuoneiston. Tässä se on – pidä hauskaa sen kanssa.”Entisessä pikissä kehittäjä on selvästi myymässä arvopaperia, ja arvopaperilakeja sovellettaisiin. Jälkimmäisessä myyntipuheessa rakennuttaja myy vain kiinteistöjä,eivätkä arvopaperilait pätisi. Arvopaperilainsäädäntöön liittyvien riskien välttämiseksi on laadittu yksityiskohtainen luettelo tehdyistä ja kielletyistä toimenpiteistä, jotka johtuvat pääasiassa sisäisestä ei toimia-kirjeestä.
toiseksi, toisin kuin perinteisissä hotelleissa, huoneistohotellin rakennuttajan on noudatettava myös osavaltion ja paikallisia osakehuoneistolakeja. Nämä lait ovat ensisijaisesti tiedonantolakeja, joiden tarkoituksena on suojella mahdollisille yksikön ostajille tarjoamalla heille tietoa, että valtion lainsäätäjät ajatellut olisi arvokasta. Laeissa säädetään myös siitä, millä tavoin osakehuoneisto voidaan luoda.
kolmanneksi, kaavoituslakien soveltamisesta huoneistohotelliin voi syntyä oikeudellisia mutkia. Onko condo hotel osakehuoneisto? Vai onko se Hotelli? Kaavoituslait eivät useinkaan ole selkeitä. Tämä tarkoittaa, että rakennuttajan on arvioitava nämä lait ja tehtävä yhteistyötä paikallisten viranomaisten kanssa ratkaistakseen kaavoituskysymykset ja-kysymykset, kuten sen, onko yksikön omistajan maksettava tilapäistä asumisveroa, kun yksikkö on käytössä.
Yrityskompleksit. Lisäksi lisättyjä oikeudellisia kysymyksiä, jotka nousevat esiin condo hotel development, on myös käytännön monimutkaisuutta, joita ei ole olemassa perinteisen hotellin kehittämiseen.
ensin hotellin rakennuttajalla on mietittävänään vain yhden sijaan kolmenlaisia lainanantajia. Siellä voi olla perinteinen hotellirakentaminen / pysyvä lainanantaja, kuten hotellikehityksessä yleensä. Mutta voi olla myös taloyhtiölainaaja, jolla on kokemusta taloyhtiölainojen erityispiirteistä, kuten myynti-ja kauppakirjojen julkistamisprosessista. Ja kehittäjä on otettava huomioon tarpeet vähittäislainanantajien, jotka lainaavat rahaa ostajille osakehuoneistojen-miten kehittäjä määrittää huoneet voi vaikuttaa allas vähittäislainaajien käytettävissä yksikön ostajille.
toiseksi hankkeen onnistuminen saattaa riippua asuntojen markkinoista eikä pelkästään hotellien markkinoista ja vierashuoneiden tarjonnasta ja kysynnästä. Riippuvuus asuntomarkkinoista voi olla hyvä, kun markkinat ovat kuumat. Kun se ei ole, voidaan kuitenkin tarvita varastrategioita.
kolmanneksi huoneluetteloon liittyy epävarmuutta. Välttääkseen arvopaperirekisteröintilakien soveltamisen huoneistohotellin rakennuttaja ei voi pakottaa asunnonostajia osallistumaan hotellin vuokrausohjelmaan. Tämän vuoksi huoneistohotellin rakennuttaja ei voi olla varma, kuinka monta huonetta hotellin inventaarioon tulee, ja tämä epävarmuus tekee tuloennusteet haastavammiksi.
Neljänneksi, on olemassa normaalisti suoraviivaisia säädöksiä, jotka ottavat huomioon kompleksisuuden huoneistohotellin kontekstissa. Kehittäjät tuntevat esimerkiksi ada-vaatimusten noudattamisen ja osaavat varmistaa, että ADA-vaatimusten mukaisia huoneita rakennetaan riittävästi. Mutta miten tämä tapahtuu, kun kaikki huoneet on tarkoitus myydä osakehuoneistoina? Toinen esimerkki on anniskelulupia koskevien lakien soveltaminen. Hotellin anniskelulupa sallii yleensä alkoholijuomien toimittamisen hotellin huoneisiin. Salliiko lisenssi toimituksen erikseen omistettaville yksiköille?
lopulta rakennuttaja saattaa joutua jatkamaan ” hotelliyksikön omistajana.”Brändihotelliyhtiöt eivät halua solmia hallinnointisopimuksia taloyhtiön kanssa. Jos kyseessä on brändätty rahastoyhtiö, se edellyttää rakennuttajalta tyypillisesti hotellin kaupallisista ja yhteisistä tiloista koostuvan “hotelliyksikön” perustamista ja rakennuttajalta tämän hotelliyksikön omistamista ja pyörittämistä hotellihuoneiden myynnin jälkeen. Tämä rakenne voi pitkällä aikavälillä aiheuttaa eturistiriitoja rakennuttajan ja yksiköiden omistajien välille ja aiheuttaa myös oikeudenkäyntiriskejä.
huoneistohotellin kehittämisen haasteet ovat monet. Mutta teollisuus ja sen ohjaajat ovat tehneet hyvää tavatessaan heitä viime vuosien aikana. Huoneistohotellien henkinen perusta on asetettu vakaalle pohjalle.
ovatko Huoneistohotellit tulleet jäädäkseen?
Huoneistohotelleilla on kaksi merkittävää etua, jotka kestävät. Ne ovat erinomainen ratkaisu ihmisille, jotka haluavat omistaa resort condo yksikön ja eivät halua jättää yksikön tyhjäksi tai vaivaa vuokraamalla sen. Condo hotels tarjoaa rakennuttajalle myös mahdollisuuden saada oman pääoman tuotto aikaisemmin kuin perinteisessä hotellikehityksessä olisi tarjolla. Nämä edut ovat todennäköisesti edelleen erittäin houkuttelevia, kunnes on keksitty parempi ratkaisu. Voimme odottaa, että huoneistohotelliyksiköt ovat ominaisuus useimmissa lomakohteissa tulevina vuosina.
