Miksi Co-Op senioriasuminen on valmis ensi alkuun

osuuskunta-asuminen on edelleen markkinarako senioriasumisessa, mutta malli kasvaa hitaasti. Siitä on tullut kilpailukykyinen vaihtoehto joillakin markkinoilla, ja se voi saada lisää vetoapua käsittelemällä useita alaan kohdistuvia paineita.

esimerkiksi osuuskunta-asuntoja voidaan veloittaa vastaamaan keskihintaisten senioriasuntojen kasvavaan kysyntään. Lisäksi on olemassa erilaisia osuuskuntia, joten se on joustava valinta kehittäjille, jotka haluavat hyödyntää senior marketplace. Jo nyt jotkut itsenäiseen asumiseen ja avustettuun asumiseen liittyvät vakiintuneet yritykset ovat haarautuneet osuuskunniksi.

mutta osuuskuntamuotoinen senioriasuminen voi myös vaatia rakennuttajia keskittymään asukkaiden yleiseen hyvinvointiin tuloslaskelmissa, CSI Support & Development General Manager Nancy Evans kertoi Senior Housing Newsille. Warren, michiganilainen CSI omistaa 58 senior apartment-osuuskuntaa Kaliforniassa, Marylandissa, Massachusettsissa ja Michiganissa.

“emme tee rahaa omistajillemme ja osakkeenomistajillemme. Haluamme parantaa jäsentemme elämää”, Evans sanoi.

potentiaaliset

osuuskunnat muodostavat murto-osan senioriasuntojen inventaariosta, mutta niiden suosion kasvusta on merkkejä.

senioreiden osuuskuntien määrä on kasvanut 103: sta vuonna 2013 125: een vuonna 2019 yhteensä 7 700 yksikköä ja yli 10 500 asukasta, Senior Cooperation Foundationin hallituksen puheenjohtaja Dennis Wilson kertoi SHN: lle. The Shoreview, Minnesota-pohjainen ryhmä kannattaa senioriosuuskuntien koko maassa.

mutta tarjoajat ovat kiinnittäneet huomiota erityisesti Keskilännessä, jossa osuuskunnat kukoistavat.

Minnesotassa, jossa ensimmäinen senior co-op avattiin vuonna 1978, asuu 82 yhteisöä, ja Twin Cities-alue on kilpailtu markkina-alue. Ebenezer, osavaltion suurin senioriasuntojen tarjoaja, hallinnoi 38 osuuskuntaa, joista suurin osa Applewood Pointe-ja Realife-osuuskuntien tuotemerkeillä.

Ekumeeni lanseerasi viime vuonna senioriosuuskuntabrändin Zvagon, kun Minnesotan Minnetonkaan avattiin 20 miljoonan dollarin 54 yksikön yhteisö. Ekumen avasi myös Zvago co-ops St. Anthony Park ja Apple Valley, rakentaminen neljäs co-op Duluth on lähes valmis, ja viides co-op Stillwater on suunnitteilla.

Another Gopher State developer — Real Estate Equities Development of Eagan, Minnesota — keskittyy senior co-Opsin rakentamiseen ja johtamiseen Kyläosuuskunta-brändin alla, ja sillä on 34 osuuskunnan putki Valmistuneet tai rakenteilla Coloradossa, Iowassa, Kansasissa, Minnesotassa, Missourissa, Etelä-Dakotassa, Wisconsinissa ja Washingtonissa.

Real Estate Equities Development ei vastannut kommenttipyyntöihin, ja Ecumen kieltäytyi kommentoimasta SHN: lle tätä juttua vedoten kilpailuympäristöönsä sen markkinoilla.

Senioriosuuskuntien kehittämistä on pitkään ajanut valtion suotuisa rahoitus, jolla on runsaasti tarjontaa. Senior Housing Cooperative hallituksen puheenjohtaja Dennis Johnson kertoi SHN 2013 että senior co-ops ovat “master asuntolainat” vakuutettu Minnesotan Department of Housing and Urban Development (HUD) pykälän 213 National Housing Act.

kolme vuotta sitten tehdyn HUD: n uudelleenjärjestelyn jälkeen Minneapolisin toimisto käsittelee nyt kaikki co-op: n rahoitushakemukset Yhdysvalloissa

, mutta Minnesota ei ole ainoa yhteistyöpesäke. Pääosa Kyläosuuskunnan putkesta on Iowassa ja Coloradossa, yhteensä 14 rakennusta on valmistunut tai rakenteilla.

molemmissa osavaltioissa on kasvava senioriväestö. Yli 514,000 iowalaiset ovat 65 ja vanhemmat, segmentin odotetaan kasvavan yli 677,000 vuoteen 2050 mennessä, mukaan Iowan Department of Aging. Coloradon 65-ja vanhemman väestön odotetaan nousevan 1,27 miljoonaan vuoteen 2030 mennessä, ja osavaltio rankattiin U. S. News and World Report-lehden mukaan Yhdysvaltain parhaaksi osavaltioksi ikääntymisessä.

Markkinahintaiset vaihtoehdot

osuuskuntaan ostaminen on kustannustehokas tapa päästä senioriasuntoon, ja se voi olla vaihtoehto itsenäiselle asumiselle ja aktiivisille aikuisyhteisöille. Asukkaat ostavat” osakkeita ” rakennuksen omistavasta yhtiöstä. Nämä osakkeet oikeuttavat sidosryhmät vuokraamaan tietyn yksikön rakennuksen sisällä ja hyödyntämään yhteisiä alueita. Lisäksi arvioinneista, kunnossapidosta ja korjauksista peritään kuukausimaksu.

Yhteisasuminen antaa asukkaille myös panoksen siihen, miten yhteisöä johdetaan, perinteisen asunnonomistajayhdistyksen tapaan. Jokaisella osuuskunnalla on vaaleilla valittu johtokunta ja Jäsenillä on äänestys siitä, miten rakennuksia hoidetaan ja käytetään, Evans kertoi SHN: lle.

osuuskuntien osakkeiden arvo nousee asteittain-yleensä 1-2% vuosittain. Tämä ylläpitää kohtuuhintaisuutta ja markkinakelpoisuutta uusille asukkaille, ja koska jäsenet ovat vastuussa tyhjien asuntojen kuukausimaksuista, kunnes ne ovat käytössä.

osuuskuntien rahoitusrakenteen vuoksi ne jäävät yleensä voitontavoittelijoilta sijoittajilta huomaamatta, mutta ne tarjoavat kuluttajille edullisemman asumisvaihtoehdon, Lutz, Bobo & Telfairin osakas Scott Gordon kertoi SHN: lle. Gordon on erikoistunut floridalaisen Sarasota-yrityksen kiinteistö-ja asuntovaunulakiin.

on syytä uskoa, että jos senioriosuuskuntien kysyntä kiihtyy, sijoittajat saattavat nähdä tuottoisamman mahdollisuuden-ainakin, jos co — op mobile home parks-esimerkki antaa osviittaa.

kymmenien vuosien ajan asuntovaunuja ostaneet eläkeläiset järjestäytyivät omistusosuuskunniksi ennen kuin yksityiset sijoittajat ja REITs tekivät tuotteesta kaupattavan, institutionaalisen sijoitusluokan.

osakkaat, jotka haluavat erota osuuskunnasta, voivat saada pienen tuoton sijoitukselleen tai he voivat pitää kiinni osakkeistaan ja vuokrata osuutensa toiselle vuokralaiselle. Gordon huomautti, että kuukausittaiset arviot voivat olla huomattavasti alhaisempia kuin vuokra, jota osakas voi periä vuokralaiselta.

“tiedän joitakin paikkakuntia, joissa elatusmaksut ovat olleet tasaisia vuosikymmeniä, hän sanoi.

mallia

toisin kuin perinteisissä asunto — osuuskunnissa, joissa asukkaat ostavat omistusosuuden kiinteistöstä oikeuttaen asumisyksikköön ja yhteisiin palveluihin, CSI: n kiinteistöt — jotka koostuvat enimmäkseen kohtuuhintaisista senioriasunnoista-toimivat osuuskuntamuotoisen hallintojärjestelmän alaisuudessa. Jäsenet hakevat vapaita asuntoja kuten missä tahansa muuallakin. He myös maksavat 100 dollaria osallistumismaksu liittyä osuuskunnan, joka sitten käytetään sijasta vakuuden.

jäsenyys antaa heille äänioikeuden rakennuksen hoidossa sekä mahdollisuuden osallistua rakennuksen hallintaan. Isännöitsijöiden sijaan CSI: llä on yhteyshenkilöitä, jotka vastaavat enintään kolmesta yhteisöstä kerrallaan ja jotka neuvovat ja opettavat osuuskunnan jäseniä, miten heidän rakennuksiaan hoidetaan itse.

jokaisella CSI-osuuskunnalla on johtokunta ja floor leader, jotka edustavat asukkaita päätöksenteossa, joka ulottuu ruokailupaikoista ja maankäytöstä rakennusten kunnossapitoon ja toimintojen ohjelmointiin. Nämä kaikki ovat vaaleilla valittuja paikkoja, joissa on yhden vuoden toimikausi ja kahden kauden raja.

termirajat ovat suunniteltu, Evans kertoi SHN: lle.

“tämä luo lisää vaihtuvuutta tehtävissä ja luo muille jäsenille mahdollisuuksia astua johtotehtäviin, hän sanoi.

CSI: n osuuskunnat ovat kaikki kohtuuhintaisia yhteisöjä, jotka on rakennettu ja rahoitettu pienituloisten asuntoverohyvityksillä (LIHTC) sekä HUD-pykälillä 202 ja 232 rahoituksella. Näin CSI voi subventoida vuokria, yleensä 30 prosenttia asukkaan ansioista.

toinen vaihtoehto osuustoiminnalliselle omakotiasumiselle on yhteisasuminen. Yksi esimerkki on Pennsylvanian New Hollandissa sijaitseva Garden Spot Community Village Cooperative Living House, joka oli vuoden 2018 SHN Architecture & Design Awards-kilpailun” Best Affordable Housing Design ” – voittaja. Se pysyy osuuskuntana siinä mielessä, että asukkaat elävät yhteisöllisesti, Garden Spot Villagen toimitusjohtaja Steve Lindsey kertoi SHN: lle.

kaikki nämä osuuskuntamallit tarjoavat asukkaille mahdollisuuden tavata uusia ystäviä, löytää uusia tapoja tehdä vapaaehtoistyötä ja olla aktiivinen sekä rikastuttaa elämänlaatuaan. Jopa 50 prosenttia CSI: n osuuskuntalaisista tekee jonkinlaista vapaaehtoistyötä, mikä on yllättänyt monet, Evans totesi.

“moni asukas on kertonut tulleensa rauhoittamaan elämäänsä. Sen sijaan he ovat löytäneet uuden tarkoituksen”, hän sanoi.