Miten naapuruston kaavoitus voidaan avata kahdella helpolla askeleella

kolmen vuoden jälkeen uuden kaavoitussäännöstön mukaan on joitakin mutkia, jotka kannattaa silittää. Tässä yhteisön avustaja Matt Ruben, puheenjohtaja Northern Liberties Neighbors Association, tunnistaa kaksi ratkaisua, jotka voisivat auttaa toteuttamaan enemmän naapuruston mittakaavassa sekakäyttöön rakennuksia, vahvistaa kaupallisia käytäviä paikallisen vähittäiskaupan ja asuin tiheys.

lähiöt eivät pärjää ilman kaupallista toimintaa. Pienet, paikalliset yritykset ovat jokaisen kaupunkiyhteisön elinehto. Ja paikalliset yritykset eivät voi olla olemassa ilman, että ihmiset asuvat niiden päällä: rakennuttajat tarvitsevat asuntoja rahoittaakseen ja tehdäkseen rahaa projekteihinsa, ja yritykset tarvitsevat mahdollisimman paljon lähellä olevia asiakkaita.

tällaista kehitystä – katutason yrityksiä, joiden päällä on asuntoja-kutsutaan sekakäyttöiseksi kehitykseksi, ja se luo turvallisia, kiinnostavia, taloudellisesti elintärkeitä kaupunginosia. Philly on rowhousesin kaupunki. Mutta sen kauppakäytävät ovat piikit, jotka pitävät rivitalot koossa yhteisöinä, ja valtimot, jotka ravitsevat naapuruston julkista elämää.

ajattele: niin monet kaupunkimme kerrostuneimmista vanhemmista alueista ja suosituimmista uudemmista keskitetään kauppakäytäville. East Passyunk Avenue South Phillyssä, Frankford Ave. fishtownissa, Baltimore Avessa. West Philly; 9. St Italian markkinoilla; 4. st / Kangas rivi Queen Village; n 2. St. Northern Liberties; “Two Street” Pennsport; Germantown Ave. Mt. Airy ja Chestnut Hill-lista jatkuu ja jatkuu.

kun kaupunkimme vuonna 2012 päivitti vanhanaikaisen kaavoitussääntönsä, se ymmärsi sekakäytävien merkityksen ja loi useita CMX (“commercial mix-use”)-kaavoituskategorioita mahdollistaakseen tällaisen kehittämisen ilman hankalia tapauskohtaisia kaavoitusvariansseja.

mutta jotain meni hyvin pieleen pienellä präntätyssä, ja kaksi tärkeintä CMX – luokkaa on tehty hyödyttömiksi – tai jopa vahingollisiksi-lähiöillemme. Tässä on, mitä vikaa niissä on, ja yksinkertaisia korjauksia, jotka saavat ne toimimaan.

ENSIMMÄINEN VAIHE: CMX-3-Kill the McMansions

CMX-3 on kaavoitusluokka, joka on tarkoitettu pienille ja keskisuurille kerrostaloille. Ongelmana on, että vaikka CMX-3 sallii kerrostalot, joissa on yrityksiä ja aulat ensimmäisissä kerroksissa, se ei vaadi kaupallista komponenttia. Joten kehittäjät voivat sen sijaan rakentaa omakotitaloja CMX-3-tontille.

tämän porsaanreiän avulla rakennuttajat voivat sijoittaa asuntoja katutasoon ja laimentaa kauppakäytäviä. Ja koska CMX – 3 korkeus, avoin tila, ja pysäköintisäännöt on tarkoitettu kerrostaloihin, se antaa rakennuttajien rakentaa umpeenkasvaneita rivitaloja riittämättömillä pihoilla, joiden suuri koko on suhteeton naapurustoon nähden ja houkuttelee ostajia tai vuokraajia, joilla on enemmän autoja. Se luo nurinkurisen kannustimen omakotitalojen kehittäjille etsiä CMX-3-kiinteistöjä sen sijaan, että kiinteistöt olisi todellisuudessa kaavoitettu omakotitalojen kehittämiseen.

joten CMX-3 on häviö-häviö: Jos olet urbanisti, joka haluaa sekakäyttöä, suurempaa tiheyttä ja vähemmän autoja, saat sen sijaan kertakäyttöisiä, pienempiä ja enemmän autoja. Jos olet pitkäaikainen asukas, joka haluaa säilyttää naapuruston arkkitehtonisen kankaan, päästä käteviin yrityksiin ja hallita kasvavaa kysyntää rajoitetuille kadunvarsipysäköintipaikoille, saat sen sijaan häirittyä kangasta, ei uusia yrityksiä ja lisää autoja.

onneksi CMX-3: n porsaanreikä on katastrofaalinen, mutta se on helppo korjata: kaupunginvaltuuston ja pormestarin Kenneyn täytyy säätää laki, joka kieltää yhden perheen kodit CMX-3-alueilla. Tällä yksinkertaisella kynänvedolla he voivat auttaa säilyttämään tärkeän osan siitä, mikä on tehnyt Phillyn kaupunginosista suuria menneisyydessä, ja varmistamaan, että ne pysyvät suurina pitkälle tulevaisuuteen.

Vaihe kaksi: CMX-2 – Stop torturing the Developers

CMX-2 on tarkoitettu pienemmän mittakaavan kaupalliseen kehittämiseen: kadulla sijaitsevaan kerrostaloon, jonka päällä on muutama asunto. Se on klassinen kaupunkiympäristö: Marshall St. lihakauppa omistajan perhe asuu sen yläpuolella vuonna 1926; Pine St. antique store lääketieteen opiskelijoiden asuu sen yläpuolella vuonna 1996; Frankford Ave. kahvila, jonka yläpuolella asuvat web-kehittäjät vuonna 2016.

teoriassa CMX-2 on suuri. Se vaatii kaupalliset ensimmäiset kerrokset (omakotitaloja ei sallita), ja siinä on selkeä, yksinkertainen korkeusraja, joka pitää kehityksen mittakaavaltaan vaatimattomana. Mutta nykyisellään CMX-2: n ongelma on CMX-3: n vastakohta: siinä missä CMX-3 antaa kehittäjille liikaa pelivaraa, CMX-2 on liian rajoittava. Juuri kukaan ei voi rakentaa CMX – 2-projektia Phillyyn kahdesta syystä.

ensinnäkin korkeusraja on liian matala. Se on 38 metriä, sama kuin omakotitalojen raja. Tämä vaikuttaa järkevältä, koska se tarkoittaa, että CMX-2-rakennukset sulautuvat mukavasti läheisiin asuinrakennuksiin.

, mutta 2000-luvulla liiketilojen on oltava korkeampia ja ilmavampia kuin asuintilojen. Toki vintagelevyjä voi myydä vähän vanhasta rowhouse-myymälästä – mutta rahoitusta tai rakennuslupia uuden liiketilan rakentamiseen ei saa. Joten se on erittäin vaikea sovittaa kunnon kaupallinen ensimmäinen kerros, plus kolme kerrosta asuntoja, osaksi 38 metriä korkea. Rahoituksen varmistaminen on vaikeaa, jos ensimmäisen kerroksen päällä on vain kaksi kerrosta asuntoja.

toinen CMX-2: n ongelma saisi Kafkan punastumaan. Koska määräykset on kirjoitettu, useimmissa tapauksissa rakennuttajan rakennuttamien asuntojen määrä ei vastaa sitä, kuinka suuren rakennuksen hän voi tehdä. Esimerkiksi CMX-2: n säännöt saattavat sallia rakennuttajan rakentaa riittävän suuren rakennuksen, johon mahtuu kuusi huoneistoa. Muut CMX – 2: n säännöt eivät sallineet hänen jakaa rakennusta kuuteen asuntoon. Sen sijaan säännöt saattavat rajoittaa hänet vaikkapa neljään.

tämä pakottaisi hänet joko rakentamaan järjettömän suuria asuntoja tai sitten rakentamaan keinotekoisen pienen rakennuksen. Kummassakin tapauksessa rajoitus vie hankkeen kaupallisen tilan potentiaalisilta asiakkailta vähentämällä vuokralaisten määrää edellä-ja olennaisempaa on, että rajoitus todennäköisesti tappaa hankkeen kokonaan, koska sen rahoittaminen on mahdotonta.

kuten CMX-3: n kohdalla, CMX-2: n ongelmat ovat suuria, mutta myös helposti korjattavia. Pormestari Kenny ja kaupunginvaltuusto tarvitsee vain säätää laki, joka nostaa CMX – 2 korkeus raja 41 tai 42 jalkaa, ja säätää sallitun huoneiston tiheys vastaa sallittua kokoa rakennuksen. Näillä kahdella yksinkertaisella muutoksella ne voivat kannustaa sellaista kehitystä, jota pitkäaikaiset asukkaat, tuhatvuotiset urbanistit ja Kehittäjät haluaisivat nähdä.

Matt Ruben istuu Planphillyn neuvottelukunnassa.