Loi relative à l’acquisition, à la propriété et à la vente de biens par un mineur
Acquisition de biens immobiliers par un mineur
Un mineur peut acquérir un immeuble de différentes manières. Il peut l’acquérir par héritage, soit par testament, soit par la loi sur les successions ab intestat selon la religion du mineur. Un mineur peut également acquérir un bien immobilier par donation. Un mineur n’est pas compétent pour contracter conformément à la Loi de 1872 sur les contrats indiens, mais conformément aux dispositions de la Loi de 1882 sur le transfert de biens, un mineur peut accepter un don d’un bien immobilier, sans l’intervention de ses tuteurs. D’un point de vue pratique, comme l’accord de transfert de tout bien immobilier doit être enregistré, conformément aux dispositions de la Loi de 1908 sur l’enregistrement et que tout don doit être accepté par le donataire pour le rendre effectif, il est conseillé que le don soit accepté par le tuteur naturel du mineur au nom du mineur, pour éviter tout tracas avec les autorités d’enregistrement. Alors que, légalement, un mineur peut signer l’acte de donation d’un bien immobilier, cette suggestion est faite d’un point de vue pratique, pour éviter les retards dans l’enregistrement du bien.
Bien qu’un mineur puisse accepter un bien immobilier en cadeau, tout don onéreux, qui comporte une certaine responsabilité, ne peut être rendu contraignant pour un mineur. Toutefois, si le mineur acquiesce à la donation onéreuse après être devenu compétent pour contracter, expressément ou par comportement, il ne pourra plus répudier la donation ultérieurement.
Dans le cas où le mineur reçoit un don de biens dont la valeur dépasse Rs 50 000, la valeur marchande de ces biens peut être considérée comme un revenu du mineur, dans l’année au cours de laquelle le bien est transféré. Cependant, dans le cas où le cadeau est reçu de certains parents spécifiés comme les parents, les oncles et tantes maternels et paternels, ainsi que les grands-parents, les cadeaux sont entièrement libres d’impôt entre les mains du mineur.
Un mineur peut également acquérir des biens immobiliers sur ses propres fonds. Tout contrat d’achat d’un bien immobilier doit être exécuté par son tuteur naturel ou légal au nom du mineur, le mineur n’étant pas compétent pour contracter. Lorsqu’il agit au nom d’un mineur, le tuteur doit agir dans la plus grande foi, au profit du mineur.
Imposition des revenus de biens immobiliers appartenant à un mineur
Comme un mineur est autorisé à hériter, à acheter ou à recevoir une donation d’un bien immobilier, il a logiquement le droit de conserver et de jouir des fruits de l’immeuble. En vertu des lois de l’impôt sur le revenu, une personne est autorisée à avoir deux propriétés comme auto-occupées, pour lesquelles la valeur imposable aux fins de l’impôt sur le revenu est considérée comme nulle.
Ainsi, si un bien immobilier est utilisé par le mineur ou les membres de sa famille pour leur propre résidence, aucun revenu n’est présumé en provenir. Les biens appartenant à un mineur peuvent également être cédés, par l’intermédiaire de ses tuteurs. Pour un bien loué, les revenus locatifs sont imposables après déduction de 30% du loyer perçu à titre de déduction forfaitaire. Comme les mineurs n’ont généralement aucun revenu actif, la probabilité qu’un mineur obtienne un prêt immobilier est faible. Toutefois, si le mineur a emprunté de l’argent pour l’achat, la construction, la réparation ou la rénovation d’une propriété, il a le droit de réclamer des avantages fiscaux sur cet argent emprunté.
Tout revenu passif d’un mineur, calculé conformément aux dispositions de la Loi de l’impôt sur le revenu, doit être associé au revenu du parent dont le revenu est plus élevé et continuera de l’être, jusqu’à ce que l’agent évaluateur en ordonne autrement. Par conséquent, le revenu de location ou les gains en capital relatifs à un bien appartenant au mineur doivent être associés au revenu du parent, après avoir permis les déductions et exonérations disponibles. Le revenu du mineur est exonéré jusqu’à Rs 1 500 par an, en vertu de l’article 10 (32) de la Loi de l’impôt sur le revenu. Ainsi, tout revenu supérieur à cela sera ajouté au revenu du parent.
Vente et disposition de biens immobiliers appartenant à un mineur
Selon les dispositions de la Loi de 1956 sur la minorité hindoue et la tutelle, tout bien ou part de biens appartenant à un mineur ne peut être vendu ou aliéné par le tuteur naturel du mineur, sans l’autorisation du tribunal. Pour obtenir l’autorisation, le tuteur du mineur doit présenter une demande devant le tribunal de district. Toute vente d’un bien appartenant au mineur par le tuteur, sans l’autorisation du tribunal, est annulable au choix du mineur lorsqu’il devient majeur. Le fait que la vente du bien ait été faite au profit et pour couvrir les frais d’entretien du mineur ne rendra pas la vente ipso facto juridiquement valable.
La Loi de 1956 sur la minorité hindoue et la tutelle interdit au tuteur naturel d’hypothéquer, de facturer, de vendre, d’échanger ou de donner toute partie des biens immobiliers du mineur, sans l’autorisation du tribunal. Le tuteur naturel doit également obtenir l’autorisation du tribunal, pour louer les biens appartenant au mineur à toute personne. Cette position a été confirmée par la Cour suprême dans l’affaire Saroj c/s Sundersingh. Pour clarifier, toute transaction de biens appartenant à un mineur n’est pas illégale ou nulle ab-initio, mais est annulable au choix du mineur devenant adulte et la même chose peut même être répudiée par toute personne représentant un mineur. Ainsi, lorsque vous achetez, ou même prenez en location, un bien appartenant à un mineur, assurez-vous que l’autorisation nécessaire du tribunal a été obtenue par le tuteur naturel du mineur, afin d’éviter toute complication à l’avenir.
( L’auteur est un expert en fiscalité et en investissement, avec 35 ans d’expérience)
