14 kereskedelmi ingatlan feltételek, amelyeket tudnia kell

befektetési ingatlanok vásárlásakor vagy lízingelésekor a kereskedelmi ingatlanok szókincse megfélemlítő és meglehetősen nehéz navigálni. Talán hallott már olyan kereskedelmi ingatlan kifejezésekről, mint a “bérlő fejlesztése” vagy a “használható négyzetméter”, de nem tudja, mi rejlik alatta. Lehet, hogy ismeri a leggyakoribb kereskedelmi ingatlanfeltételeket, például a bérleti záradékot és a nettó működési jövedelmet, de amikor eljön az ideje, hogy beszéljen az eladókkal és a brókerekkel, és felülvizsgálja a lízingeket, még mindig alulinformáltnak érezheti magát.

ha készen áll arra, hogy belemerüljön az ingatlanbefektetési piacra, 14 kulcsfontosságú kereskedelmi ingatlan kifejezést vázoltunk fel, amelyeket tudnia kell. Ezeknek a kereskedelmi ingatlanoknak a ismerete előnyös lesz az Ön vállalkozásának, segít megalapozott döntések meghozatalában, és tisztázza a terminológiával kapcsolatos félreértéseket.

bővítési jog (tiszta opció)

a bérlő bérleti szerződése tartalmazhat bővítési jogot, vagy úgynevezett tiszta opciót a későbbi felhasználásra. Ilyen esetben ön – a bérbeadó-felelős azért, hogy további rendelkezésre álló helyet biztosítson a bérlő számára a teljes bérleti időtartamra, mielőtt a bérlőnek valóban szüksége lenne a helyre. A bérlő a bérlet során bármikor gyakorolhatja a rendelkezésre álló hely használatának lehetőségét.

az Ön előnye, hogy bérbeadóként növelheti a bérleti díjat a további hely alapján, de ezt figyelemmel kell kísérnie, mivel később problémákat okozhat, ha ugyanabban az épületben több bérlő bővítési kérelmet nyújt be.

opció vásárolni

ha bérbe egy díj-egyszerű, egy bérlő ingatlan a bérlő, aki azt akarja, hogy egy csomó építmények, vagy egyszerűen csak azt akarja, hogy megvásárolja az ingatlant végén a bérleti idő, lehet, hogy egy “opció vásárolni” a szerződésben. Ha létezik opciós vételi bérleti záradék, akkor meg kell adnia azokat a feltételeket, amelyek mellett a bérlő megvásárolhatja az ingatlant, valamint az elvárt árat, ha úgy dönt, hogy eladja. A bérlők általában a bérleti szerződés megkötésekor hajtják végre a vásárlási lehetőséget.

közös terület karbantartási (CAM) díjak

a CAM Díjak tartalmazzák a kereskedelmi ingatlan üzemeltetésének összes költségét. Ezek a díjak magukban foglalják a közös területek fenntartását: folyosók, liftek, lépcsők, előcsarnokok, nyilvános mellékhelyiségek, parkolók, járdák stb. Bérbeadóként tudnia kell, hogyan számítják ki a CAM-díjat bérlőnként.

mivel a különböző bérlőknek eltérő igényeik lesznek, képesnek kell lennie arra is, hogy világosan közölje, hogy a CAM díjak hogyan befolyásolják az egyes bérleti szerződéseket. Azt tanácsolhatja bérlőinek, hogy gondolkodjanak el azon, hogy mit használnának a közös területekről. A bérlők felvázolhatják elvárásaikat egy pályázati dokumentumban.

ily módon nagyon nyitott és partnerszerű megközelítést mutat be abban, hogy minden bérlő ugyanazon az oldalon legyen veled az egyedi bérleti szerződések minden részletével kapcsolatban.

hasznos alapterület

hasznos alapterület a bérelt terület mennyisége. Ez az a lábnyom, amelyet a bérlő elvesz egy épületben. A felhasználható alapterület meghatározza a bérleti feltételek szerinti faltól falig terjedő helyet, és magában foglalja a bérlő számára fenntartott hely alapterületét. Ezen információk ismerete segít meghatározni, hogy van-e elegendő hely minden potenciális bérlő számára.

bérelhető alapterület

a bérelhető alapterület tartalmazza a felhasználható alapterületet, valamint a bérlők között megosztott alapterület egy részét. Ez magában foglalhatja a folyosók fürdőszobáit, előcsarnokok, mellékhelyiségek, liftek, vagy kávézók. Akár olyan tereket is lefedhet, mint a karbantartás és a gondnokság. Ezért a bérleti díj összegét a bérelhető négyzetméter határozza meg.

parkolási Arány

ne feledje, hogy a bérlet magában foglalja az összes rendelkezésre álló parkolóhelyet a bérlő alkalmazottai számára. A parkolási arány meghatározásához vegye ki a tér teljes bérelhető alapterületét, és ossza el a parkolóhelyek számával. A bérleti szerződésnek tartalmaznia kell, hogy hány parkolóhely áll rendelkezésre minden bérlő számára.

azt is tanácsolhatja potenciális bérlőinek, hogy konzultáljanak alkalmazottaikkal, hogy megtudják, hányan vezetnek munkába, és hányan vennének tömegközlekedést. Az ilyen apró dolgok megmutatják a bérlőknek, hogy jó bérbeadó vagy, aki gondoskodik az igényeikről.

bérlői képviselő

a bérlői képviselő gyakran az ingatlanügynök, aki képviseli a bérlőt. Segít a bérlőnek tárgyalni veled, a bérbeadóval. A bérlői képviselő jutalékon dolgozik, felosztva azt a bérbeadó lízingügynökével, és közvetítőként működik a bérlők és a bérbeadók között. Ezenkívül a képviselő megpróbál megoldani néhány kérdést a bérlő és a bérbeadó között.

bérbeadóként megemlítheti azt a lehetőséget, hogy a bérlő saját képviselőjével rendelkezzen, csak azért, hogy a bérleti idő alatt ne legyenek kínos helyzetek. Az emberek hajlamosak elfelejteni a részleteket, és a bérlő képviselője megkönnyíti az életét, mivel egy extra fokú szétválasztást (és felelősséget) tesz közted és a bérlő között.

bérbeadó képviselője (lízing ügynök)

a bérbeadó képviselője működik, mint a lízing ügynök. Ez az ügynök képviseli a bérbeadót, és gondoskodik a bérbeadó érdekeiről. Amikor egy vagy több kereskedelmi ingatlan tulajdonosává válik, lízingügynöke az egyik legjobb barátja, ezért bölcsen válasszon.

a bérbeadó képviselőjének első feladata, hogy a legmagasabb bérleti díjat kapja a legkevesebb költséggel. A Szent Grál üzlet egy hármas nettó (NNN) bérlet, természetesen! Lízingügynöke az Ön nevében tárgyal a bérlő képviselőjével is, hogy olyan megállapodást dolgozzon ki, amely (ideális esetben) optimalizálja a bérleti költségeket, a biztosítékot, a bérlői fejlesztési juttatásokat stb.

a jó lízingügynök kiválasztása segít abban, hogy minden bérlővel a lehető legjobb ajánlatot kapja. De légy óvatos – nem akar túl agresszív üzletet, ahol a bérlőt annyira sarokba szorítják, hogy a bérleti szerződés jogi felelősséggé váljon az Ön számára.

Társközvetítő

egyes bérbeadók kizárólagos tőzsdei megállapodást írnak alá egy kereskedelmi ingatlanközvetítővel. Mivel ezek a brókerek ott vannak, hogy siettessék a bérleti folyamatot, meghívhatnak más brókereket, hogy nézzék át az ingatlant, és béreljék. Ezek a többi brókerek, az Ön szemszögéből, Társ-brókerek.

ha a bróker és a társ-bróker talál egy bérlőt, aki beleegyezik az ingatlan bérbeadásába, a két bróker felosztja a jutalékot. Mivel a társ-bróker nem kapcsolódik közvetlenül hozzád, nem vagy felelős azért, hogy extra jutalékot fizess a társ-brókerek részvételéért.

ezért tökéletesen jól kell lennie azzal, hogy brókere segítséget kér más brókerektől. Ez egy előny, hogy akkor két brókerek együtt dolgozni, csak akkor fizet egy bróker.

Referral Fee

a referral fee az egyik brókertől a másikig fizetett díj, amikor egy ügyfelet utalnak. Általában ez a jutalék százalékos aránya. Így működik a bróker egy társközvetítővel. Ketten általában megállapodnak abban, hogy a díjat 50/50 arányban osztják fel. Dupla segítséget kapsz, megosztják a pénzt, mindenki boldog.

épület besorolások

három épületosztály van (A, B és C), és meg kell értened, hogy mit jelentenek ezek a kereskedelmi ingatlanok.

• az A osztályú épületek szinte újak, rendkívül vonzó helyen vannak, és jó karbantartásukról ismertek.
• A B osztály átlagos épületek, kevesebb kényelemmel.
• a C osztályú épületek 20 évnél idősebbek, és sok javításra és javításra van szükségük.

az A osztályú épületek lesznek a legvonzóbbak a bérlők számára, de általában a legdrágábbak vásárolni és bérelni. A B osztályú épületeket általában olcsóbban lehet megvásárolni, alacsonyabb a bérleti díj, és kevésbé kívánatosak. A C osztály általában a legolcsóbb épületek, amelyeket vásárolni lehet, de sok felújítási költséggel szembesülhet, amelyek magukban foglalhatják a zónázást és a környezetvédelmi kérdéseket, és engedélyezhetik a megújításokat.

segít megérteni ezeket a kereskedelmi ingatlanfeltételeket annak biztosítása érdekében, hogy ne fizessen többet, mint amennyit kellene egy olyan épületért, amely nem felel meg az észlelt értéknek vagy megfelel az elvárásainak.

bérleti koncessziók

a bérleti koncessziók olyan kibocsátási egységek, amelyek meghatározott időtartamra kedvezményes vagy ingyenes bérleti díjat tesznek lehetővé. A bérleti engedmények általában az új bérlő által végzett felújításokhoz vagy átalakításokhoz kapcsolódnak. Ez azt is jelentheti, hogy előre kell vinni az első bérleti díjat, így a bérlő nem szembesül extra költségekkel az épületbe való költözéshez.

itt nagyon bölcsnek kell lenned, mivel nem akarsz túl messzire jutni olyan engedményekbe, amelyek ártanának az alsó sorodnak. Figyelnie kell a cash flow-ra is, mivel adókötelezettségekkel szembesülhet, különösen az első kifizetés elhalasztásakor.

azt akarja, hogy a közeli bróker gondosan átgondolja ezt, és vonzóvá tegye ingatlanát a szilárd bérlők számára anélkül, hogy károsítaná a jövedelmezőséget.

bérlői fejlesztések

a”bérlői fejlesztések” a bérleti engedmények bérleti részhalmaza, amelyet megbeszélne a bérlővel. Ezek a fejlesztések a bérlő által az ingatlanon végrehajtott változtatások. A bérlő dönthet úgy, hogy megváltoztatja az ingatlant, és olyan változtatásokat hajt végre, amelyek jobban megfelelnek az üzleti igényeknek. Ilyen fejlesztések lehetnek padló, mennyezet, festés stb., és tárgyalni kell a bérleti szerződés aláírása előtt.

minden fejlesztéshez ellenajánlatot szeretne kapni, így tudja, hogy a bérleti engedmények nem lesznek túl drágák az Ön számára. Bizonyos esetekben jobb lehet, ha a bérlői fejlesztéseket saját maga végzi el, és a bérleti díjat magasabb számra fordítja, ahelyett, hogy a bérlő által végrehajtott fejlesztések miatt elfogadja a bérleti díj csökkentését.

szándéknyilatkozat (LOI)

ez egy írásos dokumentum, amely megerősíti a bérlő elkötelezettségét az ingatlan bérbeadása iránt. A szándéknyilatkozat (LOI) tartalmazza a lízing feltételeit, például a tárgyalásokat, a koncessziókat és az időkereteket, és a lízingszerződés előtt írják alá.

ha LOI-t mutatnak be, győződjön meg róla, hogy a bróker gyorsan értékeli, mennyire komoly a LOI. Bizonyos esetekben a társközvetítők felgyorsítják a szándéknyilatkozatot anélkül, hogy ellenőriznék, hogy a bérlő valóban szilárd választás-e. Az Ön és a bróker feladata, hogy ne hagyjon köveket, és győződjön meg róla, hogy a megfelelő bérlővel foglalkozik.

néha több szándéknyilatkozata is lesz. Ez valójában előnyös, hogy kiválaszthassa, melyik bérlő tetszik a legjobban. A lényeg, hogy ez a hely, amit bérel, és meg kell adni a lehetőséget, hogy válasszon.

ha NNN bérleti ingatlant vásárol, akkor Ön fogja bemutatni a LOI-t. Ebben az esetben a szándéknyilatkozat nem kötelező erejű, jóhiszemű javaslat Ön, a vevő részéről az eladónak. Ez a dokumentum meghatározza a hivatalos vásárlási ajánlat céljait. Ez egy időmegtakarító, amely kristályosítja a leendő tranzakció részleteit, minimalizálja a félreértéseket, és dokumentálja a hivatalos ajánlat felé vezető haladást. Gyakran használják eszközként az ingatlan-azonosítási folyamathoz egy 1031-es tőzsdén és az NNN befektetéseknél.

ahhoz, hogy lezárja – ismerve kulcsfontosságú ingatlan feltételek előnyeit a ROI

bekerülni a kereskedelmi ingatlan, mint a bérbeadó lehet elég ijesztő, ha nem ismeri az alapokat, amelyek magukban foglalják a legfontosabb ingatlan feltételek és azok jelentését. Új befektetőként az abszolút NNN lízing ingatlanbefektetés lehet a legegyszerűbb és gyakran legjövedelmezőbb út, mivel az NNN lízing általában egyszerű, és a bérlő mindent fizet – adókat, biztosítást és CAM-ot. Egyszerűen összegyűjti a bérleti díjat.

Mindazonáltal, függetlenül attól, hogy egy egyszerű, egy bérlős ingatlant, földbérletet vagy több bérlős ingatlanbefektetést vásárol, nagyon fontos, hogy oktassa magát a folyamat alapjairól és az ingatlanközvetítőkkel és bérlőkkel való együttműködésről. Csapatként dolgozni, hogy megbizonyosodjon arról, hogy nincsenek vakfoltok a tárgyalások során, és minden aláírt bérleti szerződés elengedhetetlen.

a Westwood Net Lease Advisorsnál értékelést és kockázattűrő értékelést készítünk, a találgatások helyett a tényleges számok alapján vizsgáljuk meg azokat az ingatlanokat, amelyek megfelelnek az Ön befektetési kritériumainak, és értékeljük a bérlők pénzügyi és hitelminősítéseit, hogy megtaláljuk az Önnek megfelelő ingatlant és bérlőtípust. Együttműködünk Önnel a szándéknyilatkozat (LOI) elkészítésében és a lízing részleteinek elemzésében/tárgyalásában, a jogi és pénzügyi szolgáltatások beszerzésében és még sok másban – mindezt költség nélkül. Vevői tanácsadóink az út minden lépésében itt vannak az Ön számára – a kezdeti megkereséstől egészen a bezárásig. Nyugodtan keresse meg a kötelezettség nélküli, ingyenes konzultációt az induláshoz. 314-997-5227.