Az Indiana állambeli Columbusban egy halott bevásárlóközpont új életet kezd, mint egészségközpontú Közösségi Központ

1990—ben, amikor B. Dalton és Wet Seal uralkodott, és a látszólag fékezhetetlen Amerikai bevásárlóközpont a zenitjén volt, az Indiana állambeli Columbus városa megszerezte második megfelelő zárt bevásárlóközpontját-az Egyesült Államokban abban az évben megnyitott becslések szerint 19 bevásárlóközpont egyikét.

a régi Bartholomew Megyei Vásártér helyén, a város központi kiskereskedelmi kerületében található az új Fair Oaks Mall a városközponttól három mérföldre északkeletre épült, egy hagyományos, az 1970-es évek eleji fedett bevásárlóközpont, amely a Commons néven ismert üvegburkolatú polgári rendezvénytérhez kapcsolódik. Mindkét épületet a C ons Pelli tervezte a Gruen Associates számára—ez a név a bevásárlóközpontok szinonimája a kaliforniai Culver City-től az Illinois-i Waukeganig, és sok pont között. 1956-ban a cég bécsi születésű alapítója, Victor Gruen bemutatta az amerikai fogyasztóknak az ország első teljesen zárt, légkondicionált bevásárlóközpontját, a Southdale Centert Edinában, Minnesotában.

Columbus két bevásárlóközpontos korszaka azonban rövid életű volt. Pelli Commons and City Center-ismertebb nevén a Commons Mall—2008-ban szinte teljesen lebontották, hogy utat engedjenek egy belvárosi átépítési projektnek, amelynek középpontjában egy új fedett közösségi tér áll. A 413 000 négyzetméteres Fair Oaks Mall, egy munkanapos kiskereskedelmi célpont, tisztességes számú bevásárlóközpont-kapcsokkal,és nincs építészeti törzskönyv, amelyről beszélni lehetne.

ma a Fair Oaks Mall még mindig nyitva áll, és egy szerény—kevesebb, mint amire számíthat a kiskereskedelmi és éttermi bérlők két kezével, egy Kmart—esztergált Dunham sportáruházával, amely egyedüli túlélő horgonyként szolgál. Mall walkers továbbra is kihasználja a concourse és a korábbi J. C. Penny látott sok akció, mint a késői. De minden szempontból a Fair Oaks Mall halott.

mint sok haldokló és halott bevásárlóközpont az egész országban, a Fair Oaks Mall utóéletét előre meghatározták, mielőtt a közmondásos dugót teljesen meghúznák. De a normától való frissítő eltéréssel, a bevásárlóközpont nem enged utat egy magán vegyes felhasználású fejlesztésnek házzal, vagy részben átalakul mega-templommá vagy Amazon teljesítési központtá. A nonprofit Fair Oaks Community Development Corporation (FOCDC), a Columbus városa és a Columbus Regional Health (CRH) közötti partnerség, most birtokolja a 36 hektáros ingatlant, és azt tervezi, hogy a bevásárlóközpontot közvagyonná alakítja: egy egészségügyi és rekreációs campus, amelynek középpontjában a “holisztikus jólét” áll, ahol a jelenlegi bevásárlóközpontok és sportszerboltok védnökei otthon érzik magukat.

a haldokló kiskereskedelmi központtól a közösségi erőforrásig

miután 2018 decemberében megvásárolta a bevásárlóközpontot, a FOCDC megérintette Columbus, Ohio központja tájépítészeti és várostervező cég MKSK és Perkins& a következő júniusban elkészíti a Fair Oaks Mall helyszínének főtervét és hosszú távú elképzelését. Míg ennek a jövőképnek a megvalósítása a koronavírus-járvány miatt jelenleg szünetel, a folyamatból kialakult főterv figyelemre méltó: egy sokoldalú Közösségi Központ-Slash-wellness hub, amely egyfajta spirituális unokatestvérként működik egy YMCA-nak, de Élelmiszer-bírósággal és igen, még néhány kiskereskedelemmel is.

ahogy Lindsey Peckinpaugh, a Chicagói székhelyű gyakorlat vezetője, a Perkins& Will sport -, rekreációs és szórakoztató részlege elmagyarázta, mind a CRH, mind a város rendelkezik “a közös cél, hogy a bevásárlóközpontot valamilyen közösséghez és kifelé néző felhasználáshoz juttassák.”Ugyanakkor mindketten saját egyedi céljaikat követik. A CRH számára az adaptive reuse project segít abban, hogy a városban szétszórt klinikai szolgáltatásokat támogató központtá központosítsa. A város, közben, régóta szüksége van mind a fedett szabadidős létesítményekre a parkok osztályának vezetésével történő programozáshoz, valamint további adminisztratív térre.

“úgy gondolom , hogy a polgármester mindennél jobban aggódott amiatt, hogy mi történne a bevásárlóközponttal, ha csak a magánpiacra hagynák” – tette hozzá Peckinpaugh. “Valószínűleg nem olyan módon fejlesztették ki, amely arányos lenne a környező földhasználattal, és hozzájárulna a város életminőségéhez.”

bár Peckinpaugh gyakorlata érdeklődést váltott ki—mind az ingatlanfejlesztők, mind a városvezetők részéről—a megszűnt big box anchor üzletek rekreációs létesítményekké történő átalakításának lehetőségében, a Fair Oaks Mall-ra tervezett terv túlmutat azon, hogy egy régi Sears-t nagyon nagy Napéjegyenlőséggé alakítsa. A több mint 526 000 négyzetméteres tervezett létesítmény minden négyzetcentiméterét az egészséggel és a wellness-vel kapcsolatos felhasználásokra fordítják, beleértve a csoportos edzőtermeket és a fitnesz stúdiókat, a sportpályákat, a demonstrációs konyhát, a szívközpontot, a hidroterápiás medencét, valamint a CRH által üzemeltetett táplálkozási és klinikai szolgáltatásokat. Mivel a program az épület annyira változatos, van egyfajta sült inkluzivitás, amely elvezet minden felhasználó, hogy ott egy pilates osztály vagy diabetikus tanácsadás, érzés szívesen.

“valami, ami szerintem érdekes, amiről már beszéltünk, mint egy törekvő cél—és ezt látjuk más kevert tipológiai projektekben, mint ez—a gondozás vagy a jólét spektrumának fogalma” – magyarázta Peckinpaugh. “Nem számít, hogy egészséges vagy – e, felépülsz egy sérülésből, vagy kezelést kapsz egy betegségből, mindenki együtt keveredik egy közösségben.”

Üdvözöljük újra, mall walkers

a CRH által vezetett járóbeteg-egészségügyi szolgáltatások és fitneszlétesítmények mellett a Fair Oaks Mall lábnyomának 25%—át nonprofit közösségi partnerek számára tartják fenn versenyképes bérleti díjakkal, valamint “kiegészítő” kiskereskedelemmel-gondoljunk például egy jógafelszerelés-szállítóra, aki kitölti azt a helyet, ahol a korlátozott volt.

a Dunham sportszerboltja, amely még mindig aktív bérleti szerződéshez kötődik, kifejezte érdeklődését a város iránt, hogy fenntartsa jelenlétét az ingatlan felújítása után, amelynek-amint azt Peckinpaugh megfigyelte-értelme van, mivel “kiegészítő felhasználás lesz számukra.”Más bérlők potenciálisan magukban foglalhatják a spa szolgáltatásokat, a bankokat, valamint az élelmiszer-és italtermeket, hogy kitöltsék az élelmiszer-bíróságot. “Azt hiszem, az összes foci anyukák, akik mehetnek, és kap egy manikűr között csinál valami mást,” töprengett Peckinpaugh. Mint már említettük, a hűséges bevásárlóközpontokat is figyelembe veszik. A főterv szerint a meglévő csarnok mentén egy dedikált sétapálya lenne az újragondolt és újraaktivált Fair Oaks Mall központi eleme.

“sokat beszélünk a gyakorlatban a hozzáférés akadályainak megszüntetéséről és arról a tényről, hogy közösségeinkben nagyon kevés olyan hely van, ahol a közösség tagjaként el lehet menni, és nem kell fizetni valamiért, hinni valamiben, vagy vásárolni valamit”-mondta Peckinpaugh egy olyan elem fenntartásáról, amely teljes mértékben hozzáférhető a nyilvánosság számára, mint egy bevásárlóközpont folyosó-fordult gyalogos pálya. “A terv egyik fontos tétele, hogy az emberek bemennek az épületbe, szabadon sétálgatnak és vásárolnak, ha úgy döntenek. De lesznek olyan hozzáférési pontok, amelyekre tagságra van szükség, találkozó, vagy ok arra, hogy részt vegyen egy programban.”

David Sheldon, a Perkins&Will vállalati és kereskedelmi gyakorlatával foglalkozó Los Angeles-i székhelyű társigazgató azt is megjegyezte, hogy a concourse kulcsszerepet játszik abban, hogy új életet leheljen ebbe a halott bevásárlóközpontba és potenciálisan másokba. “Az érdekes dolog a concourse az a lehetőség, hogy aktiválja azt több átgondolt wellness bérleti,” mondta. “A tartalék az, hogy Claire és Anne néni perecéhez megyünk, de úgy gondolom, hogy az ilyen koncepciókkal és azzal, amit elképzelnek erre a konkrét ingatlanra, lehetőség van arra, hogy valóban holisztikussá tegyük—ez ott van.”

“a fejlesztőknek másképp kell gondolkodniuk a teljesítményükről, és kicsit másképp kell gondolkodniuk a bérleti díjukról is” – tette hozzá Sheldon. “És ez segíthet jobban aktiválni ezt az armatúrát, hogy mindenki megtapasztalja a wellness lehetőség fokozott érzését.”

az MKSK és a Perkins& által elképzelt főterv túlmutat a bevásárlóközpont meglévő lábnyomán is. Az átépítést egy nagy, többcélú terepi ház rögzíti, amely közvetlenül a bevásárlóközponttól északra található, egy korábbi műholdas áruház (Goody’ s) helyén, amelyet most irodaterületként bérelnek a Columbus-alapú Cummins engine company; Cummins Kevin Roche által tervezett vállalati központja, 1983-ban készült el, a belvárosban található, nem túl messze az old Commons bevásárlóközponttól. És ez a bérlet hamarosan lejár.

amint azt Peckinpaugh megjegyezte, Columbus már régóta törekedett arra, hogy létrehozzon egy tömegrajzoló fedett gyepes létesítményt, amelyet egész évben fel lehetne használni regionális versenyek megrendezésére olyan sportokhoz, mint a lacrosse és a rögbi futball. Az elképzelés az, hogy egy ilyen helyszín, amelyet a “regionális ifjúsági sportturizmus” nyüzsgő csomópontjaként képzelnek el, elegendő nézőt vonzhat a szomszédos bevásárlóközpont kiskereskedelmi és egyéb kiegészítő szolgáltatásainak támogatásához.

a 21.századi visszatérés Gruen jövőképéhez

míg a COVID-19 válság arra kényszerítette a FOCDC-t, hogy egyelőre nyomja meg a szünet gombot, a Fair Oaks Mall metamorf átalakítása még mindig nagyon fontos. “Columbus városa azt mondta nekünk, hogy nem az a kérdés, hogy ha, csak az a kérdés, hogy mikor” – magyarázta Peckinpaugh. “Várják a helyreállítást. (A projekt első szakaszára elkülönített nagy összegű finanszírozást végül a világjárvány idején kisvállalkozói hitelként osztották szét az egész Közösségben.)

mint a kiterjedt közösségi elkötelezettségi folyamat, amely tájékoztatta a főtervet, és felhívta a peckinpaugh becslése szerint átlagosan 20-300 közösségi tagot ülésenként, a FOCDC elkötelezett a magas szintű átláthatóság mellett a Felújítás jövőjével kapcsolatban.

“ez az egyik legnagyobb különbség e koncepció és az ezen ingatlanok jövőjével kapcsolatos elkötelezettség tipikusabb koncepciója között” – tette hozzá Sheldon a projekt nyitottságáról. “Mert az a tény, hogy annyira nyilvános, és máris beleillik a Közösségbe—nincs választásod, benne vagy. Nem másról van szó, mint arról, hogyan haladunk előre valamit, amelynek valamilyen szintű konszenzusa van.”

és bár a Fair Oaks Mall ugyanabban a bizonytalanságban lehet (Matt Shaw volt ügyvezető szerkesztő 2008-ban meglátogatta a Fair Oaks Mall-t, és még akkor is megfigyelte, hogy nagyrészt elhagyott), mint számtalan más bevásárlóközpont az országban, természetesen az a tény, hogy ez egy halott bevásárlóközpont egy közepes méretű középnyugati városban, amely nemzetközileg híres a modernista építészet gazdagságáról. “Columbusban dolgozni egyszerre megtiszteltetés és nagy felelősség” – mondta Peckinpaugh. “A 400 vagy 500 000 négyzetméteres terület átalakítása önmagában hatalmas befektetés. Úgy gondolom, hogy amikor elkezdjük a tervezést, sok elvárás lesz, mert ez egy olyan projekt, amelyet a közösség terjeszt elő—és valószínűleg nem lesz az építészeti gyöngyszem, amit akarnak, de tudom, hogy kreativitással és megfelelő menedzsmenttel a létesítmény értelmesen átalakítható egy olyan létesítménygé, amelyre Columbus büszke.”

a tervezési elvárásokat félretéve, Peckinpaugh és Sheldon remélik, hogy az újragondolt Fair Oaks Bevásárlóközpont nem feltétlenül a kinézete miatt vonzza a figyelmet, hanem a közösségi alapú programozásra való hangsúlyozása miatt, amely visszatér Victor Gruen eredeti elképzeléséhez az American mall-ról.

“meglehetősen jelentős mennyiségű bevásárlóközpontot láttunk, amelyek átalakulni akarnak” – mondta Sheldon. “És mi, építészek bejövünk, és megnézzük a lakóingatlanokat, a vegyes felhasználást, a szórakoztatást. Aztán visszatérünk az eldobható Kiskereskedelem valamilyen formájához, ami egyébként is elavult és elavult lesz a következő öt-hét évben. Tehát nem igazán oldják meg a problémát.”

“érdeklődésünk az iránt, hogy hogyan lehet több millió négyzetméternyi ingatlant átvenni és átalakítani a közösségeinkbe, és másképp csinálni” – tette hozzá. “Úgy gondolom, hogy az, amiről Kolumbusszal beszélünk, nagyszerű példa erre.”