Condo Review … Step by Step

azok számára, akik elég hosszú ideig dolgoztak a jelzálogiparban ahhoz, hogy kényelmessé váljanak és megismerjék az összes zsargont és rövidítést, nehéz lehet emlékezni arra, hogy milyen érzés volt túlterheltnek és bizonytalannak érezni a jelzálogfolyamatot. Modern alkimisták vagyunk, akik egy 1003-AST és néhány fizetőeszközt egy család új otthonává tudnak alakítani. Az ehhez felhasznált tudás és folyamatok éppoly misztikus és okkultnak tűnhetnek kölcsönvevőink számára, mint az ősi alkimisták rituáléi egy egyszerű földművesnek. Mégis, a titkos tudás társadalmán belül létezik egy olyan szakterület, amely még a legtapasztaltabb jelzáloghitel-szakembereket is megzavarja és megfélemlíti. Senior biztosítók kitörni ideges izzadás. A tapasztalt processzorok fejfájást okoznak, és még egy csésze kávét kell kapniuk. A kétség és a zűrzavar labirintusa a projekt felülvizsgálata, különösen a társasház és a szövetkezeti ingatlanok típusai. Reméljük, hogy némi betekintést nyújthatunk a társasházi projekt felülvizsgálatába.

modern kori alkimisták vagyunk, akik egy 1003-as és néhány fizetőeszközt egy család új otthonává alakíthatnak.

a társasház felülvizsgálatának egyik legzavaróbb szempontja annak meghatározása, hogy melyik felülvizsgálati Típus szükséges a tárgyi kölcsönhöz. A Fannie Mae értékesítési útmutató számos különböző felülvizsgálati típust sorol fel a lakások számára, de a leggyakoribbak a korlátozott felülvizsgálat és a teljes felülvizsgálat. Mi teszi a kölcsönt korlátozott felülvizsgálati típusra? Az, hogy korlátozott felülvizsgálat elvégezhető-e, az egyedi hitel paramétereitől függ, nem pedig magától a projekttől. A korlátozott felülvizsgálat logikája az, hogy maga a hitel elég alacsony kockázatot jelent ahhoz, hogy a projekt felülvizsgálatának nem kell olyan szigorúnak lennie.

a három paraméter, amely meghatározza, hogy a kölcsön korlátozott felülvizsgálatra jogosult-e:

• hely
• LTV / CLTV
• kihasználtság

Florida kivételével az összes államban található ingatlanok esetében a maximális LTV/CLTV minden foglaltsági típus esetében:

• tulajdonos által elfoglalt-90% LTV / CLTV
• 2. Otthon – 75% LTV / CLTV
• beruházás-75% LTV / CLTV

a floridai ingatlanok esetében a maximális LTV / CLTV minden foglaltsági típus esetében:

• tulajdonos által elfoglalt-75% LTV / 90% CLTV
• 2. Otthon – 70% LTV/75% CLTV
• beruházás – 70% LTV/75% CLTV

új vagy létrehozott?

ne feledje, hogy ha egy projekt “új építés”, akkor nem jogosult korlátozott felülvizsgálatra. Teljes körű felülvizsgálatot igényel, függetlenül a konkrét hitelparaméterektől. Szóval, honnan tudod, hogy a lakásod “újnak” vagy “megalapozottnak”tekinthető-e? A legújabb iránymutatás-frissítések ezt bonyolultabbá tették, de több mozgásteret is biztosítanak a projekt működéséhez.

ahhoz, hogy “megalapozottnak” lehessen tekinteni, a következőknek igaznak kell lenniük:

• a projektnek 100% – ban teljesnek kell lennie, beleértve az összes egységet és közös elemet
• a projekt nem képezheti további szakasz vagy annektálás tárgyát
• a HOA irányítását át kell adni az egységtulajdonosoknak
• a projektben lévő összes egység legalább 90% – át átadták (eladták vagy szerződés alapján) az egységvásárlóknak…

de itt jön be a kígyózó szoba…

• egy projekt “megalapozottnak” is tekinthető, ha az egységek vásárlóinak eladott egységek kevesebb mint 90% – a van, mindaddig, amíg az eladatlan egységeket a fejlesztő bérleti egységként tartja fenn.

Ha azonban ezt a “létrehozott” meghatározást fogja használni, akkor a fenti első három elem mellett (100% – ban teljes, Nincs további szakasz, a HOA ellenőrzése átfordult) a következőknek is igaznak kell lenniük:

• a fejlesztő bérleti egységeinek a projekt összes egységének kevesebb mint 20%-ával kell megegyezniük
• minden HOA-díjat meg kell fizetni jelenlegi fejlesztő által tartott egységekben
• lehet, hogy nincs aktív vagy függőben lévő speciális értékelés a projektben

most, hogy tudjuk, hogy milyen típusú felülvizsgálatra van szükségünk (korlátozott vagy teljes), továbbléphetünk a projekthez következő lépés.

csatlakozzon indítási listánkhoz, és folyamatosan tájékoztatjuk Önt.

második lépés: tekintse át a kérdőívet

a lakás kérdőív az elsődleges felülvizsgálati dokumentum. Kitöltheti a háztulajdonos Egyesületének képviselője, az ingatlankezelő társaság vagy egy másik fél, amely elég jól ismeri a projektet a kérdések pontos megválaszolásához. Az egyetlen személy, aki nem töltheti ki a kérdőívet, a hitelfelvevő.

általában a hitelezők saját szabványos kérdőívet kapnak, amelyet kitöltenek és visszaküldenek. A Fannie Mae-nek saját verziói vannak, amelyeket akkor lehet használni, ha nincs hozzáférése a saját űrlapjához.

az FNMA hosszú formája itt található: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1076.pdf

az FNMA rövid formája itt található: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1077.pdf

a kérdőív információkat nyújt a projektről, például az egységek számáról és a havi díjfizetésekről, de elsődleges feladata annak meghatározása, hogy a projekt rendelkezik-e olyan jellemzőkkel, amelyek miatt a Fannie Mae szerint nem jogosult hitelezésre.

mitől nem támogatható egy projekt?

a Fannie Mae-nek nagyon hosszú listája van azokról a dolgokról, amelyek kizárhatják a lakásprojekt jogosultságát. Valami szem előtt tartani, hogy ellentétben egy családi rezidencia, egy ingatlan található egy társasház projekt elutasítható okok miatt, hogy semmi köze a tárgy egység finanszírozása. Íme néhány a nem támogatható jellemzők leggyakoribb példái:

• Külső fél (beleértve a fejlesztőt vagy építőt is) tulajdonában lévő, kötelező előzetes vagy időszakos tagsági díjakkal rendelkező projektek, amelyek szabadidős szolgáltatások, például country club létesítmények és golfpályák használatára vonatkoznak
• szállodaként vagy motelként kezelt és üzemeltetett projektek, annak ellenére, hogy az egységek egyénileg vannak tulajdonban
• a HOA tulajdonában vagy üzemeltetésében nem véletlen üzleti tevékenységet folytató projektek, beleértve, de nem kizárólagosan, éttermet, gyógyfürdőt vagy golfpályát egészségklub
• olyan projektek, amelyekben a HOA-t folyamatban lévő peres eljárásban félként nevezik meg, vagy amelyek esetében a projektszponzor vagy fejlesztő a projekt biztonságával, szerkezeti szilárdságával, lakhatóságával vagy funkcionális használatával kapcsolatos folyamatban lévő peres eljárásban részt vevő félnek minősül
• olyan projektek, amelyekben egyetlen entitás (ugyanaz az egyén, befektetői csoport, partnerség vagy vállalat) a projektben az alábbi Összes egységnél többet birtokol:
• 5-20 egységgel rendelkező projektek – 2 egység
• 21 vagy több egységgel rendelkező projektek – az összes egység 20% – a
• a nem lakossági vagy kereskedelmi célokra használt teljes terület nem haladhatja meg 35%

3. lépés: Projektdokumentum felülvizsgálata

végül elértük az utolsó lépést, ismerjük a felülvizsgálat típusát és azt, hogy a téma új vagy megalapozott-e. Innen kell befejeznünk a folyamat ezen kulcsfontosságú összetevőinek áttekintését.

a költségvetés

annak ellenére, hogy a kérdőív felülvizsgálatakor felmerülhet a potenciálisan nem támogatható funkciók hosszú listája, a lakás elutasításának egyik leggyakoribb oka az elfogadhatatlan költségvetés. A társasházi költségvetéssel az a probléma, amit végül a HOA-tól kap, annyira vadul kiszámíthatatlan. Kaphat egy professzionális, egyértelműen címkézett költségvetést egy Ingatlankezelő társaságtól, amely megmutatja az összes bevételt és kiadást, beleértve a szükséges tartalékátutalásokat is. Ezek a legjobbak! Vagy megkaphatja a nyugdíjas-HOA-elnök legjobb tippjét arról, hogy mit költhetnek a következő évre, olvashatatlan kurzív formában, anélkül, hogy elszámolnák az előre jelzett jövedelmet vagy átutalnának egy tartalékszámlára. Néha úgy érzi, mintha a “költségvetést” létrehozó személy nem is tudja, mi a költségvetés valójában

még akkor is, ha a költségvetés jól elkészült és könnyen olvasható, a tartalékkövetelmény elmaradhat. A Fannie Mae megköveteli, hogy az összes teljes értékelés tartalmazzon egy költségvetést, amelyben az éves karbantartási jövedelem legalább 10% – A szerepel a tartalékszámlán. Vannak olyan megoldások, amelyek felhasználhatók arra, hogy a százalékos arány kissé magasabb legyen, ha kissé rövidek, de ha a hitel teljes felülvizsgálatra szorul, a költségvetés nehéz megállás lehet. Néhány HOA – nak olyan nagy egyenlege van a tartalékszámláján, hogy már nem gondolják, hogy teljes 10% – kal kell hozzájárulniuk. Fannie Mae-t nem érdekli. Az 1 milliárd dolláros tartalékszámla egyenlege nem változtatná meg a 10% – os költségvetési követelményt. Az egyetlen kivétel a 10% – os szabály alól, ha a HOA rendelkezik egy jelenlegi (az elmúlt 3 évben befejezett) tartaléktanulmánnyal, amelyet egy külső vállalat végez, bemutatva, hogy a jelenlegi tartalék hozzájárulásuk elegendő.

a biztosítási

minden lakás vélemények, korlátozott és teljes, tartalmaznak valamilyen biztosítási követelmény. A biztosítási darab, messze, a legnagyobb forrása a csökkent projektek (és fejfájás!). A biztosítási ipar zsargonjának megértése és értelmezése elegendő ahhoz, hogy a fejed forogjon anélkül, hogy megpróbálná ellenőrizni, hogy a politikák megfelelnek-e a Fannie Mae irányelveinek. Az alábbiakban áttekintjük az egyes kötelező politikatípusokat, valamint néhány információt arról, hogy mi teszi elfogadhatóvá azokat.

fő Ingatlanpolitika

minden ingatlanpolitikának a felülvizsgálat típusától függetlenül tartalmaznia kell a következőket:

• 100% pótlási költségek fedezet
• Szélkárosodás fedezete
  • különleges vagy széles formában jelen van lefedettség
• építési rendelet & törvény jóváhagyása
  • minden olyan kötvényhez szükséges, ahol a biztosító társaságtól elérhető
• a berendezések meghibásodásának jóváhagyása
  • nagy, drága, központi kazánokkal vagy HVAC rendszerekkel rendelkező projektekhez szükséges

néhány vörös zászló, amelyre figyelni kell a mester ingatlanpolitikáján:

• együttes biztosítás
  • a HOA-nak büntetési díjat számít fel, ha veszteséges esemény során alulbiztosítottak
• összevont politikák
  • az Óriáspolitika lefedettségének összege több Független Hoa között felosztva

általános felelősségi politika

a felelősség fedezete csak a teljes felülvizsgálathoz szükséges, és előfordulásonként legalább 1 millió dollár fedezeti összeggel kell rendelkeznie. Az egyetlen trükkös dolog a felelősségi politika, hogy Fannie Mae megköveteli, hogy erősítse meg, hogy a politika magában foglalja a “szétválasztása biztosítottak”. Ez a szokásos megfogalmazás a legtöbb általános felelősségbiztosítási formában, így előfordulhat, hogy egy biztosítási ügynökségben találkozik valakivel, aki nem tudja, mit kér, és összezavarodik, ha külön jóváhagyást keres a politikára. Megtaláltam a legegyszerűbb módja annak, hogy erősítse meg jelenlétét a politika, hogy kérje:” vajon az általános felelősség formája tartalmazza a szétválasztása biztosítottak nyelv?”

Hűségpolitika

ez a politika több néven is szerepelhet: hűség, bűnözés, munkavállalói becstelenség, de mindegyik ugyanazt jelenti. A Fidelity lefedettség egy másik politika, amelyre csak a teljes áttekintéshez van szükség, sőt akkor is csak a 20 egységnél nagyobb projektek esetében. A szükséges fedezeti összeg attól függ, hogy a HOA/alapkezelő társaság rendelkezik-e valamilyen speciális pénzügyi ellenőrzéssel:

• a munkaszámlához és a tartalékszámlához külön bankszámlákat vezetnek, és az a bank, amelyben a pénzeszközöket letétbe helyezik, a havi bankszámlakivonatok másolatát közvetlenül a HOA-nak küldi
• az alapkezelő társaság külön nyilvántartást és bankszámlát vezet minden egyes HOA számára, amely szolgáltatásait igénybe veszi
• az alapkezelő társaságnak nincs felhatalmazása arra, hogy a HOA tartalékszámláján csekkeket vonjon le, vagy pénzeszközöket utaljon át
• az Igazgatóság két tagjának alá kell írnia a tartalékszámlára írt csekkeket

mindaddig, amíg ezen ellenőrzések közül legalább az egyik érvényben van, a szükséges minimális hűségfedezeti összeg megegyezik a projekt teljes értékelésének három hónapjával. Ellenkező esetben a hűségpolitikának ki kell terjednie a HOA (működési és tartalékszámlák) összes készpénzére. Ha a HOA-t egy vagyonkezelő társaság kezeli, ezt a társaságot a házirend hatálya alá kell vonni, akár egy irányító ügynök Rider útján, akár további megnevezett biztosítottként.

Árvízpolitika

Árvízbiztosítás csak akkor szükséges, ha a lakás árvíz zónában található, majd csak annak az épületnek a lefedettségét kell látnunk, amelyben a tárgyegység található. Az összeg az árvíz lefedettség szükséges a kisebb:

• 80% az RCBAP-on feltüntetett pótlási költségből
• az NFIP-től elérhető maximális biztosítás (ami az épületben egységenként 250 000 dollár)

projekt jogi dokumentumok

Szóval, mi van, ha a lakás új építés? Mit kell még felülvizsgálnia ebben az esetben? Fannie Mae felülvizsgálatát igényli a projekt jogi dokumentumok vagy szövetségek, feltételek & korlátozások (CC&Rs). Ez a dokumentum kissé zavaró lehet, ha nem szokott olvasni a legalese-t, de van egy lista azokról a konkrét elemekről, amelyeket meg kell találnia a Fannie Mae kielégítése érdekében.

• elővásárlási jog – nem minden projektnek lesz elővásárlási joga, így ez az első dolog, amit ellenőrizni kell a dokumentumokban. Ha nem említik, nagyszerű! Folytassa a következő lépéssel. Ha a projekt megtartja az elővásárlási jogot, akkor ellenőriznie kell, hogy az nem befolyásolja-e hátrányosan a jelzálogjogosult vagy engedményes jogait:
  • kizárja vagy tulajdonjogot szerez egy lakásegységre a jelzálogban szereplő jogorvoslatok alapján
  • elfogadja a kizárás helyett egy okiratot vagy engedményt a jelzálogjogosult nemteljesítése esetén
  • eladja vagy bérbe adja a jelzálogjogosult vagy engedményes által megszerzett egységet
• a Jelzálogjogosultak írásbeli értesítéshez való joga – a jelzálogjogosultnak joga van időben írásban értesíteni:
  • bármilyen elítélés vagy baleset veszteség, amely hatással van akár egy anyagi része a projekt vagy az egység biztosítása a jelzálog
  • bármely 60 napos bűnözés a Fizetési értékelések vagy díjak tulajdonosa által fizetendő bármely egység, amelyen tartja a jelzálog
  • a megszűnése, törlése, vagy anyagi módosítása bármely biztosítási kötvény által fenntartott lakástulajdonosok Szövetsége
  • minden javasolt intézkedés, amely megköveteli a hozzájárulását a meghatározott a jelzáloghitelesek százalékos aránya
• Jelzálogjogosult jogait megerősítette – a jogi dokumentumok nem ad semmilyen fél elsőbbség az egység első jelzálogjogának jogaival szemben a biztosítási bevételek kifizetése vagy az egység veszteségeinek elítélése esetén
• dokumentumok módosítása – a projektdokumentumoknak tartalmazniuk kell a következőkre vonatkozó rendelkezéseket:
  • a jelzáloggal terhelt lakóingatlanok szavazatainak legalább 51% – át képviselő jelzáloggal terhelt jelzálogjoggal rendelkezők megállapodhatnak a jelzáloggal terhelt ingatlanokra vonatkozó lényeges kedvezőtlen természetű módosításokról
  • bármely olyan intézkedés, amely a projekt jogi státuszának megszüntetésére irányul, miután jelentős megsemmisítés vagy elítélés történt, vagy más olyan okból, amelyet a jelzáloggal terhelt lakóingatlanok szavazatainak legalább 51% – át képviselő jelzáloggal terhelt jelzálogjoggal rendelkező jelzálogjoggal rendelkezők megállapodnak
  • a hallgatólagos jóváhagyást feltételezni lehet ha a jelzálogjogosult nem nyújt be választ az írásbeli módosítási javaslatra belül 60 nappal azután megfelelő értesítést kap a javaslatról, feltéve, hogy az értesítést hitelesített vagy ajánlott levélben kézbesítették, kért tértivevénnyel.

következtetés

a társasház felülvizsgálata kétségkívül bonyolult folyamat. Sok mozgó alkatrész van, és rengeteg, ami elromolhat, de elsajátítható. Remélhetőleg segítettünk némi betekintést és lépésről lépésre, hogy mi megy a lakás felülvizsgálatába, és egy kicsit kevésbé ijesztővé tette a folyamatot.

mi a következő lépés?

miért uberwriter beszél condo vélemények? Ti nem csináltok jövedelemelemzést? Igen, de átalakítjuk a lakás – és projektértékeléseket, ahogy a jövedelemelemzést is. Ha többet szeretne megtudni és felkerülni a korai hozzáférési listánkra, dobja el e-mailjét az alábbi űrlapon. Nem küldünk spam-et, de naprakészen tartjuk Önt az új termék fejlesztéseiről.

ebben a blogban bemutattuk két legújabb csapattagunkat: Lisa Geloso és Crystal Pickering. A jelzáloghitel-üzletágban több mint 30 éves tapasztalattal és a projekt-felülvizsgálatokra összpontosítva rendelkeznek olyan ismeretekkel és készségekkel, amelyek szükségesek ahhoz, hogy megtanítsák a lakás-és coop-projekt-felülvizsgálatok tökéletes rendszerét. Ha nem tudnak eljutni a “támogatható projektek” földjére, akkor senki sem tud!

tovább.