Hogyan csavarja ki a környék zónázását két egyszerű lépésben

három év után egy új zónakód alapján vannak olyan kinks, amelyeket érdemes vasalni. Matt Ruben, a Northern Liberties Neighbors Association elnöke, a Here közösségi közreműködője két javítást azonosít, amelyek elősegíthetik a szomszédsági méretű vegyes felhasználású épületek megvalósítását, megerősítve a kereskedelmi folyosókat a helyi kiskereskedelmi és lakossági sűrűséggel.

a városrészek nem tudnak boldogulni kereskedelmi tevékenység nélkül. A Kis, Helyi vállalkozások minden városi közösség életvérét jelentik. A helyi vállalkozások pedig nem létezhetnek anélkül, hogy emberek élnének rajtuk: a fejlesztőknek szükségük van a lakásokra, hogy finanszírozzák és pénzt keressenek projektjeiken, a vállalkozásoknak pedig a lehető legtöbb közeli ügyfélre van szükségük.

ezt a fajta fejlesztést – az utcaszinten lévő vállalkozásokat, tetején lakásokkal – vegyes felhasználású fejlesztésnek nevezzük, és biztonságos, érdekes, gazdaságilag létfontosságú városrészeket hoz létre. Philly a sorházak városa, igen. De kereskedelmi folyosói a tüskék, amelyek a sorházakat közösségként tartják össze, és az artériák, amelyek táplálják a környék közéletét.

Gondolj bele: városunk legtöbb emeletes régi területe és a legnépszerűbb újabbak a kereskedelmi folyosókon helyezkednek el. Kelet-Passyunk sugárút Philly déli részén; Frankford Ave. Fishtown – ban; Baltimore Ave. Nyugat-Philly – ben; 9. utca az olasz piacon; 4.utca/Szövetsor Queen Village-ben; N 2. utca. az Északi Szabadságjogokban; “két utca” Pennsportban; Germantown Ave. a Mt. Airy és Chestnut Hill – a lista folytatódik.

amikor városunk 2012-ben frissítette elavult zónakódját, felismerte a vegyes felhasználású folyosók fontosságát, és több CMX (“kereskedelmi vegyes felhasználású”) zónakategóriát hozott létre, hogy lehetővé tegye ezt a fajta fejlesztést anélkül, hogy nehézkes eseti zónázási eltérésekre lenne szükség.

de valami nagyon rosszul ment az apró betűs részben, és a két legfontosabb CMX kategória használhatatlanná – vagy akár károssá – vált a környékünkön. Itt van, mi a baj velük, és az egyszerű javítások, amelyek működni fognak.

ELSŐ LÉPÉS: CMX-3-Öld meg a McMansions

CMX-3 egy rendezési kategória jelentette a kis-és közepes méretű lakóházak. A probléma az, hogy míg a CMX-3 lehetővé teszi a lakóházak üzleti és előcsarnokok az első emeleten, nem igényel kereskedelmi komponenst. Tehát a fejlesztők ehelyett családi házakat építhetnek a CMX – 3 ingatlanra.

ez a kiskapu lehetővé teszi a fejlesztők számára, hogy a lakóhelyeket utcai szintre helyezzék, hígítva a kereskedelmi folyosókat. És mivel a CMX – 3 magasság, nyitott tér és parkolási szabályok lakóházakra vonatkoznak, lehetővé teszi a fejlesztők számára, hogy elégtelen udvarokkal rendelkező, túlméretezett városi házakat építsenek, amelyek nagy mérete nem arányos a környezettel, és több autóval vonzza a vásárlókat vagy bérlőket. Perverz ösztönzést teremt az egycsaládos házfejlesztők számára, hogy a CMX-3 ingatlanokat keressék az egycsaládos lakóépületek fejlesztésére ténylegesen zónázott ingatlanok helyett.

tehát a CMX-3 egy vesztes-vesztes: Ha Ön urbanista, aki vegyes felhasználást, nagyobb sűrűséget és kevesebb autót szeretne, akkor ehelyett egyszer használatos, alacsonyabb sűrűségű és több autót kap. Ha régóta lakik, aki meg akarja őrizni a szomszédos építészeti szövetet, hozzáférni a kényelmes vállalkozásokhoz, és ellenőrizni a korlátozott utcai parkolóhelyek iránti növekvő keresletet, akkor ehelyett megszakadt szövetet, új vállalkozásokat és több autót kap.

szerencsére a CMX-3 kiskaput, bár katasztrofális, könnyű kijavítani: a városi tanácsnak és Kenney polgármesternek törvényt kell hoznia a cmx-3 zónákban lévő családi házak tilalmáról. Ezzel az egyszerű tollvonással segíthetnek megőrizni egy kulcsfontosságú részét annak, ami Philly környékét a múltban nagyszerűvé tette, és biztosítják, hogy a jövőben is nagyszerűek maradjanak.

második lépés: CMX-2 – hagyja abba a fejlesztők kínzását

a CMX-2 kisebb méretű kereskedelmi fejlesztésekre szolgál: egy kirakat az utcán, néhány lakással a tetején. Ez a klasszikus városi környezet: a Marshall St. hentesüzlet, amelynek felett a tulajdonos családja él 1926-ban; a Pine St. antik üzlet, amelynek felett 1996-ban orvostanhallgatók éltek; a Frankford Ave. kávézó webfejlesztőkkel, akik felette élnek 2016-ban.

elméletileg a CMX-2 nagyszerű. Kereskedelmi első emeleteket igényel (családi házak nem engedélyezettek), és világos, egyszerű magasságkorlátozással rendelkezik, amely szerény mértékben tartja a fejlődést. De a jelenlegi megvalósítás szerint a CMX-2 problémája ellentétes a CMX-3-mal: míg a CMX-3 Túl sok mozgásteret biztosít a fejlesztőknek, a CMX-2 túl korlátozó. Szinte senki sem tud CMX-2 projektet építeni Philly-ben, két okból.

először is, a magassághatár túl alacsony. Ez 38 láb, ugyanaz, mint a családi házak határa. Úgy tűnik, hogy ennek van értelme, mert ez azt jelenti, hogy a CMX-2 épületek szépen beolvadnak a közeli lakóházakba.

de a 21. században a kereskedelmi tereknek magasabbnak és levegősebbnek kell lenniük, mint a lakóépületek. Persze, eladhat szüreti rekordokat egy kicsit régi sorház kirakatból-de nem kaphat finanszírozást vagy építési engedélyt egy ilyen új kereskedelmi tér felépítéséhez. Tehát ez nagyon nehéz, hogy illeszkedjen a megfelelő kereskedelmi első emeleten, plusz három szinten lakások, be 38 láb magas. És nagyon nehéz finanszírozást biztosítani, ha csak két szintje van az első emeleten.

a CMX-2 második problémája Kafka elpirulna. A szabályok megfogalmazása miatt a legtöbb esetben a fejlesztő által az épületbe helyezhető lakások száma nem egyezik meg azzal, hogy mekkora lehet az épület. Például a CMX-2 szabályok lehetővé tehetik a fejlesztő számára, hogy elég nagy épületet építsen hat lakás befogadására. De más CMX-2 szabályok nem engednék meg neki, hogy ezt az épületet hat lakásra ossza fel. Helyette, a szabályok korlátozhatják őt, mond, négy.

ez arra kényszerítené, hogy abszurd módon nagy lakásokat építsen, vagy pedig mesterségesen kicsi épületet építsen. Mindkét esetben a korlátozás megfosztja a projekt kereskedelmi terét a potenciális ügyfelektől azáltal, hogy csökkenti a fenti bérlők számát – és ami még lényegesebb, a korlátozás valószínűleg teljesen megöli a projektet azáltal, hogy lehetetlenné teszi a finanszírozást.

a CMX-3-hoz hasonlóan a CMX-2 problémái is jelentősek, de könnyen megoldhatók. Kenny polgármesternek és a városi tanácsnak csak olyan törvényt kell elfogadnia, amely a CMX-2 magasságkorlátot 41 vagy 42 lábra emeli, és a megengedett lakássűrűséget az épület megengedett méretéhez igazítja. Ezzel a két egyszerű változtatással ösztönözhetik azt a fajta fejlődést, amelyet a régóta lakók, a millenniumi urbanisták és a fejlesztők egyaránt szívesen látnának.

Matt Ruben a PlanPhilly Tanácsadó Testületének tagja.