Ingatlanszerződés

In writingEdit

minden joghatóságban jogi követelmény, hogy a földterület-adásvételi szerződések írásban végrehajthatók legyenek. A csalások különféle Statútumai megkövetelik, hogy a földterület-adásvételi szerződések írásban legyenek. Dél-Afrikában a Föld elidegenítéséről szóló törvény előírja, hogy az ingatlan adásvételi megállapodásának írásban kell lennie. Olaszországban minden ingatlanátruházást írásban közjegyző előtt kell nyilvántartásba venni.

általános gyakorlat, hogy “szerződéscserére” kerül sor. Ez magában foglalja az adásvételi szerződés két példányát, amelynek egy példányát mindkét fél megőrzi. Amikor a felek együtt vannak, általában mindkettő aláírja mindkét példányt, amelynek egyik példányát mindkét fél megőrzi, néha egy példány hivatalos átadásával az egyik féltől a másikhoz. Általában azonban elegendő, ha csak az egyes felek által megőrzött példányt írja alá a másik fél. Ez a szabály lehetővé teszi a szerződések postai úton történő “cseréjét”. Az adásvételi szerződés mindkét példánya csak akkor válik kötelezővé, ha mindkét fél rendelkezik a másik fél által aláírt szerződés másolatával—azaz., a csere állítólag “teljes”. Az elektronikus úton történő csere általában nem elegendő a cseréhez, kivéve, ha a joghatóság törvényei kifejezetten érvényesítik az ilyen aláírásokat.

a földterület adásvételére vonatkozó szerződés:

• azonosítsa a feleket: a felek teljes nevének szerepelnie kell a szerződésben. Az adásvételi szerződésben a felek az ingatlan eladó (I) és vevője(I), akiket gyakran megbízóknak neveznek, hogy megkülönböztessék őket az ingatlanügynököktől, akik gyakorlatilag közvetítők és képviselők az ár tárgyalásában. Ha vannak olyan ingatlanügynökök, akik közvetítik az eladást, akkor általában olyan ingatlanügynökökként/ügynökökként is szerepelnek, akik az eladásból jutalékot szereznének.
• azonosítsa az ingatlant (ingatlan): legalább a címet, de lehetőleg a jogi leírásnak szerepelnie kell a szerződésben.
• határozza meg a vételárat: Az eladási ár összegét vagy egy ésszerűen megállapítható számot (egy későbbi időpontban elvégzendő értékelést) fel kell tüntetni a szerződésben.
• tartalmazza az aláírásokat: az ingatlanszerződést önként (nem erőszakkal) kell megkötni, és a feleknek alá kell írniuk.
• jogi célja van: a szerződés semmis, ha jogellenes cselekvésre szólít fel.
• az illetékes felek bevonása: értelmi fogyatékos, kábítószeres személyek stb. nem köthet szerződést. Azokat a szerződéseket, amelyekben a felek legalább egyike kiskorú, a kiskorú érvénytelenítheti.
• tükrözze az elmék találkozását: mindkét félnek világosnak kell lennie, és egyet kell értenie a szerződés lényeges részleteiben, jogaiban és kötelezettségeiben.
• tartalmazza a megfontolást: a megfontolás olyan érték, amelyet az ingatlanért cserébe alkudnak. A pénz az ellenszolgáltatás leggyakoribb formája, de más értékbecslés, például más vagyon cserébe, vagy teljesítési ígéret (azaz fizetési ígéret) szintén kielégítő.

az ingatlanszerződéshez általában nem szükséges a közjegyző általi közjegyzői igazolás, de sok nyilvántartó iroda megköveteli, hogy az eladó vagy a szállítószalag aláírását az okiraton közjegyző hitelesítse az okirat rögzítéséhez. Az ingatlanszerződést általában nem rögzítik a kormánnyal, bár a fizetett árról szóló nyilatkozatokat vagy nyilatkozatokat általában be kell nyújtani a felvevő irodájába.

néha az ingatlanszerződések több napos ügyvédi felülvizsgálati időszakot írnak elő a felek aláírását követően, hogy ellenőrizzék a Szerződés rendelkezéseit, és ellenjavasolják az alkalmatlanokat.

ha vannak olyan ingatlanügynökök/ügynökök, akik közvetítik az eladást, a vevő ügynöke gyakran kitölti a vevő(k) és az eladó(k) aláírására szolgáló szabványos Szerződési formanyomtatványt. A bróker általában ilyen szerződéses űrlapokat kap egy ingatlanszövetségtől, amelyhez tartozik. Ha mind a vevő, mind az eladó aláírta a szerződést, a bróker az aláírt szerződés másolatát átadja a vevőnek és az eladónak.

ajánlat és elfogadás

mint más szerződések esetében, az ingatlanszerződések létrejöhetnek úgy is, hogy az egyik fél ajánlatot tesz, a másik pedig elfogadja az ajánlatot. A végrehajthatóság érdekében az ajánlatokat és az elfogadásokat írásban kell benyújtani (csalások alapszabálya, szokásjog), és a szerződést aláíró feleknek alá kell írniuk. Gyakran előfordul, hogy az ajánlatot tevő fél írásbeli ingatlanszerződést készít, aláírja, és továbbítja azt a másik félnek, aki a szerződés aláírásával elfogadja az ajánlatot. Mint minden más törvényes ajánlat esetében, a másik fél is elfogadhatja az ajánlatot, elutasíthatja azt (ebben az esetben az ajánlat megszűnik), ellenajánlatot tehet (ebben az esetben az eredeti ajánlat megszűnik), vagy nem válaszolhat az ajánlatra (ebben az esetben az ajánlat az abban szereplő lejárati dátumig megszűnik). Az ajánlat (vagy ellenajánlat) elfogadása előtt az ajánlattevő (vagy ellenérdekű) fél visszavonhatja azt. Az ellenajánlatot egy másik ajánlattal lehet ellensúlyozni, és az ellenajánlat folyamata határozatlan ideig folytatódhat a felek között.

ahhoz, hogy végrehajtható legyen, az ingatlanszerződésnek rendelkeznie kell a felek eredeti aláírásával, és a Szerződés bármilyen módosítását az összes érintett félnek parafálnia kell. Ha az eredeti ajánlatot a fogadó fél megjelöli és parafálja, majd aláírja, akkor ez nem ajánlat és elfogadás, hanem ellenajánlat.

delete specifiedEdit

egy ingatlan szerződés általában nem közvetíti vagy átruházza az ingatlan tulajdonjogát önmagában. Egy másik okiratnak nevezett dokumentumot használnak az ingatlan továbbítására. Az ingatlanszerződésben meg lehet határozni az ingatlan továbbításához használt okirat típusát, például jótállási okiratot vagy quitclaim okiratot. Ha egy okirat típusát nem említik külön, meg lehet adni a “forgalomképes címet”, ami garanciális okiratot jelent. A hitelezők ragaszkodnak a jótállási okirathoz. Az ingatlan tulajdonjogának zálogjogát vagy egyéb terheit előre meg kell említeni az ingatlanszerződésben, így ezeknek a hiányosságoknak a jelenléte nem indokolja a szerződés érvénytelenítését a záráskor vagy azt megelőzően. Ha a zálogjogot a zárás időpontjáig nem tisztázzák, akkor az okiratnak kifejezetten kivételt kell tartalmaznia a nem törölt zálogjog(OK) ra vonatkozóan.

az ingatlanszerződést aláíró vevő(k) felelősek (jogilag felelősek) az ingatlan ígért ellenértékének biztosításáért, amely jellemzően pénz a vételár összegében. A tulajdonjog típusának részleteit azonban a Szerződés nem határozhatja meg. Néha az aláíró vevő(k) utasíthatja az ügyvédet, hogy külön készítse el az okiratot, hogy milyen típusú tulajdonjogot soroljon fel az okiratban, és dönthet úgy, hogy egy közös tulajdonos(ok), például házastárs, hozzáadja az okirathoz. Például a közös tulajdon (cím) típusai magukban foglalhatják a közös bérleti jogot, a túlélési joggal rendelkező közös bérleti jogot vagy az egész közös bérleti jogot. Egy másik lehetőség a bizalom tulajdonjoga a közvetlen tulajdon helyett.

Kontingenciesedit

a Kontingenciák olyan feltételek, amelyeknek teljesülniük kell a szerződés teljesítéséhez.

azokat az eseteket, amelyek bizonyos események bekövetkezéséig felfüggesztik a szerződést, “felfüggesztő Feltételeknek”nevezzük. Azokat az előre nem látható eseményeket, amelyek bizonyos események bekövetkezése esetén felmondják a szerződést, “resolutív Feltételeknek”nevezzük.

a legtöbb adásvételi szerződés valamilyen vagy más esetet tartalmaz, mert kevesen engedhetik meg maguknak, hogy nélkülük ingatlanvásárlásba kezdjenek. De lehetséges, hogy egy ingatlanszerződés nem rendelkezik esetleges esetekkel.

az ingatlanszerződésben megjelenő esetleges események bizonyos típusai a következők:

• jelzáloghitel-a szerződés teljesítése (ingatlanvásárlás) attól függ, hogy a vevő jelzáloghitelt kap-e a vásárláshoz. Általában egy ilyen eset arra szólítja fel a vevőt, hogy a szerződés aláírását követő bizonyos időn belül kérjen kölcsönt. Mivel a legtöbb ember, aki vesz egy házat finanszírozást igényel, hogy befejezze a vásárlást, jelzálog előre nem látható az egyik leggyakoribb típusú előre nem látható ingatlan szerződések. Ha a finanszírozás nem biztosított, a vevő egyoldalúan felmondhatja a szerződést azzal, hogy kijelenti, hogy feltétele nem teljesült vagy nem fog teljesülni, vagy engedélyezi a szerződés lejáratát azáltal, hogy megtagadja a feltételtől való lemondást a megadott határidőn belül.
• ellenőrzési esetlegesség – egy másik vevő állapota. Az ingatlan megvásárlása az ingatlan kielégítő ellenőrzésétől függ, amely nem mutat jelentős hibákat. Az ingatlanhoz kapcsolódó bizonyos elemek kielégítő javításával kapcsolatban is felmerülhetnek esetleges események.
• egy másik eladás esetlegesség – az ingatlan megvásárlása vagy eladása egy másik ingatlan sikeres eladásától vagy vásárlásától függ. Egy másik ház sikeres eladására lehet szükség egy új ház megvásárlásának finanszírozásához.
• értékelési esetlegesség – az ingatlan megvásárlása attól függ, hogy a szerződéses ár az értékelés által meghatározott valós piaci értéken vagy az alatt van-e. A hitelezők gyakran nem adnak többet, mint az értékelt érték egy bizonyos százalékát (töredékét), így egy ilyen eset hasznos lehet a vevő számára.
• 72-hour kick out contingency – eladó kontingencia, amelyben az eladó elfogadja a vevő szerződését egy esetleges eseménnyel (általában lakáseladás vagy bérleti díj, ha a Vevő az eladást arra a képességére szabja, hogy az elszámolás előtt vevőt vagy bérlőt találjon jelenlegi ingatlanára). Az eladó fenntartja a jogot, hogy eladja az ingatlant egy másik félnek, ha úgy dönt, miután megadta a Vevőt 72 órás felmondási idő a vészhelyzet megszüntetésére. A vevő ezt követően vagy megszünteti a rendkívüli helyzetet, és bizonyítékot szolgáltat arra vonatkozóan, hogy teljesítheti az eladást, vagy felszabadítja az eladót a szerződésből, és lehetővé teszi az eladó számára, hogy továbblépjen az új szerződéssel.

zárás és birtoklás dátuma

egy tipikus ingatlanszerződés meghatározza a zárás időpontját. A zárás az az esemény, amikor az ingatlanért fizetett pénzt (vagy egyéb ellenértéket) és az ingatlan tulajdonjogát (tulajdonjogát) az eladó(k) átadja a vevő(k) nek. A szállítást az eladó(k) írja alá a vevő (k) vagy ügyvédeik vagy más ügynökeik számára a tulajdonjog átruházásának rögzítésére. Gyakran más papírmunkára van szükség a záráskor.

a zárás napja általában az az időpont is, amikor az ingatlan birtoklása az eladó(K) től a vevő(k) hez kerül. Az ingatlanszerződés azonban más dátumot is meghatározhat, amikor a birtoklás gazdát cserél. A ház, társasház vagy épület birtoklásának átruházása általában a kulcs (ok)átadásával történik. A szerződés rendelkezhet abban az esetben, ha az eladó(k) a megállapodás szerinti napon túl birtokolja a birtoklást.

a szerződés azt is meghatározhatja, hogy melyik fél fizeti a zárási költségeket. Ha a Szerződés nem határozza meg, akkor vannak bizonyos szokásos mulasztások a törvénytől, a közjogtól (bírósági precedensek), a helyszíntől és más megrendelésektől vagy megállapodásoktól függően, hogy ki fizeti a zárási költségeket.

ingatlan Feltételeszerkesztés

az ingatlanszerződés meghatározhatja, hogy az ingatlan milyen állapotban legyen a tulajdonjog átadása vagy a birtok átruházása során. Például a szerződés azt mondhatja, hogy az ingatlant úgy adják el, ahogy van, különösen, ha bontást terveznek. Alternatív megoldásként lehet képviselet vagy garancia (garancia) a ház, az épület vagy annak egy részének állapotára vonatkozóan, például rögzített készülékek, HVAC rendszer stb. Időnként egy kormányzati szerv által meghatározott külön közzétételi űrlapot is használnak. A szerződés meghatározhat minden olyan személyes vagyontárgyat (nem Ingatlan) is, amelyet az üzletnek tartalmaznia kell, például mosó-és szárítógép, amelyek általában a házból leválaszthatók. Közüzemi fogyasztásmérők, elektromos vezetékek rendszerek, biztosíték vagy megszakító dobozok, vízvezeték, kemencék, vízmelegítők, mosogatók, WC-k, fürdőkádak, és a legtöbb központi légkondicionáló rendszerek általában úgy kell tekinteni, hogy csatlakozik egy ház vagy épület, és általában tartalmazza az ingatlan alapértelmezés szerint.

RidersEdit

a versenyzők (vagy kiegészítések) speciális mellékletek (külön lapok), amelyek bizonyos helyzetekben a szerződés részévé válnak.

Earnest money depositEdit

bár a pénz a leggyakoribb szempont, nem kötelező elem az érvényes ingatlanszerződés megléte. A vevő(K) től származó komoly pénzbefizetés általában egy ingatlanvásárlási ajánlatot kísér, és a letétet egy harmadik fél, például egy címvállalat, ügyvéd vagy néha az eladó tartja. Az összeg, a teljes ár kis töredéke, szerepel a szerződésben, a fennmaradó költség pedig a záráskor fizetendő. Néhány ritka esetben más értékalapú instrumentumok, például kötvények és/vagy részvények vagy más forgatható instrumentumok is használhatók ellenértékként. Más kemény eszközök, mint az arany, ezüst és bármi értékes is használható, vagy más esetekben a szeretet (ahol bizonyítható, hogy létezett a felek között). A komoly pénzbetét azonban hitelt jelent a végső eladási ár felé, amely általában a fő vagy egyetlen szempont.