lakás-szállodák mozgásban Floridában

Lisa Simundson
találkozók Dél, április 2005

volt idő, amikor, ha egy szálloda vagy üdülőhely “ment lakás,” a nap, hogy egy szálloda alapvetően befejeződött. Ma azonban a “hotel” és a “condo” közötti kemény különbséget elhomályosította egy viszonylag új koncepció megjelenése a vendéglátóiparban-a “condo-hotel.”

a szállodában való élet gondolata nem új keletű; a gazdagok és híresek évtizedek óta csinálják, a Ritz-Carlton és a Four Seasons luxus ásatásaiban élnek. Azonban, ellentétben a szállodai rezidenciákkal-amelyek igazak az első vagy a második otthonok-az egyéni tulajdonosok által vásárolt lakás-szállodai egységek, akár befektetési, akár nyaralóhelyként, bérleti programba kerülnek abban az időben, amikor a tulajdonosok nem használják őket.

de még ne kezdj el gondolkodni az “időmegosztáson” ; a lakás-szálloda szobáinak vásárlói ténylegesen birtokolják az ingatlan egy részét, a bérleti jövedelem egy százalékát, és nem záródnak be az év bizonyos heteibe használat céljából.

vannak azonban bizonyos használati korlátozások a társasházi egységek vásárlására vonatkozóan, amelyeket az a tény tesz szükségessé, hogy az ingatlan elsősorban még mindig szálloda, és továbbra is ágyadóból származó bevételeket generál azoknak a városoknak, amelyekben találhatók.

“ez tényleg egy élő, lélegző szálloda. 99.A birtokunkban lévő egységek 9% – ában soha senki nem él bennük” – mondja Chris Falor, a Falor Cos építészeti és mérnöki alelnöke. egy Miami-és Chicagói székhelyű Vendéglátóipari cég, amely már átalakította vagy jelenleg átalakítja a dél-floridai ingatlanokat társasházakká, beleértve a Cheeca Lodge-t Islamorada-ban és négy nagy horderejű South Beach-i ingatlant: a Tides; a Royal Palm Resort, amely Sol Melia ingatlan lesz; és a Breakwater és Edison, amelyek egy 113 lakosztályos ingatlanba kerülnek.

a Coral Gables-I Omni Colonnade megvásárlására és átalakítására vonatkozó, korábban bejelentett megállapodás nemrégiben meghiúsult, bár a Falor Cos folytatja a Hilton Palm Beach Oceanfront megvásárlását és átalakítását.

“joguk van évente 30-45 napig használni őket, attól függően, hogy mit állítottak fel, amikor megvásárolták az egységet” – mondja Falor. “a tulajdonos nem jelenhet meg csak úgy, és mondhatja:” azt akarom, hogy az a személy távozzon a szobámból.'”

valójában vannak olyan esetek, amikor a tulajdonosoknak három hónapos előzetes értesítést kell adniuk a szobájuk használata előtt, ami a szállodát elérhetővé teszi az átmeneti látogatók számára, akik gyakran nem tudják, hogy egy egyedi vevő tulajdonában lévő egységben tartózkodnak.

“teljes egészében szállodaként működik. A különbség a tulajdonosi oldalon és a finanszírozási oldalon van” – mondja David Falor, a Falor Cos elnöke. “Amit csinálunk, az ingatlan eladása, nem jövedelem, magánszemélyeknek. És ha úgy döntenek, és nem kell, akkor az egységet egy bérleti menedzsment programba helyezhetik.”

azonban a túlnyomó többség kihasználja a programot, mondja David Falor, így a szobák nagy része egy társasházban foglalható, beleértve a csoportos üzletet is.

“végezzen csoportos vagy kongresszusi blokkokat, mint bármely normál szálloda” – mondja Falor. “Tehát, ha egy tulajdonos bejelentkezik, és már lefoglalta egy csoportot vagy konferenciát, akkor le van foglalva. Nem elérhető.”

ha a tervezők további biztosítékot akarnak arra, hogy elegendő szoba áll rendelkezésre egy társasházban, akkor mindig vegyes felhasználású ingatlanokat vehetnek figyelembe, mint például Miami belvárosában a Four Seasons, amely 221 szokásos szállodai szobát és lakosztályt, 89 társasházi egységet-amelyek 50 százaléka jelenleg a szállodai készletbe kerül-és a felső emeleti rezidenciákat, amelyek nem tartoznak a szálloda medencéjébe.

a négy évszakban az extra készlet birtoklása nagy előnyt jelentett a csoportos üzlet udvarlásában-mondja Eveliny Bastos-Klein, a szálloda szóvivője.

“egynél több csoportot vettünk fel, amelyek sokkal nagyobbak voltak, mint amennyit másképp tudtunk volna befogadni” – mondja. “Számunkra ez nagyszerű. Egy találkozószervező, aki korábban nem gondolt ránk-most megtehetik.”

a Falor néhány ingatlanának szobáival ellentétben-amelyek egyenes szállodai szobák, konyhák nélkül-a Four Seasons összes társasházának konyhája van, és kissé nagyobbak, mint a standard vendégszobák. Azonban más ingatlanokban, mint például a Pink Shell Beach Resort & Spa Fort Myersben, a stúdiók konyhák és egy-és két hálószobás, rezidencia stílusú egységek keveréke.

“ez egy nagyon új koncepció, amely nagyban változik”-mondja Bastos-Klein.

bár a floridai társasházak többsége Dél-Floridában csoportosul, az ötlet az egész államban megragad, mivel a fejlesztők felismerik az adósságmentes szálloda működtetésének pénzügyi előnyeit, amely nagyobb valószínűséggel ellenáll a piaci visszaesésnek, és kevésbé valószínű, hogy gazdát és márkát cserél.

“a koncepció ugrásszerűen növekszik” -mondja Joel Greene társasházi bróker, a Miami székhelyű Condo Hotel Center elnöke, amely Floridában-beleértve Orlando, Sandestin és St. Augustine ingatlanokat -, valamint Chicagóban, Las Vegasban és néhány üdülőhelyen, például Avon, Colo., és Myrtle Beach, S. C.

“elmentünk egy olyan weboldalról, amely 143 Vásárlót készített nekünk 2003-ban egy olyan adatbázishoz, amely ezen a ponton majdnem 3900” – mondja Greene. “2003 decemberében négy ember vett fel velünk kapcsolatot az egész hónapban, és 2004 decemberére ez a szám meghaladta a 850-et.”

azonban nyereséges a lakás-hotel boom lehet A vevők és eladók részt, Van néhány Dél-Floridában boldogtalan. Sajtóidőben a Miami Herald arról számolt be, hogy a város egyik grande dame ingatlanát-a Sheraton Bal kikötőt-a Miami székhelyű floridai rokon csoport vásárolta meg, és a tervek szerint lebontották, hogy utat engedjenek mind a társasházaknak, mind a 250 szobás St. Regis társasháznak.

a közel 50 éves ingatlant a híres építész, Morris Lapidus tervezte-aki megalkotta a Fontainebleau és az Eden Roc szállodákat is -, és Dr. Paul George helytörténész szerint az egyik legszebb eredménye volt.

“ez egy síró szégyen” – mondta George a Heraldnak.

kulturális jelentőségén kívül a Sheraton Bal Harbour is fontos része volt nagy-Miami convention hotel leltárának. Az ingatlan 2006 májusáig marad nyitva.

mivel a tiszteletreméltó szálloda a történelembe vezet, továbbra is látni kell, hogy a lakás-hotel átalakítás hosszú távon hogyan befolyásolja a szabadidős és a csoportos üzleti tevékenységet, mivel egyre több vásárló versenyez az utazókkal a lakás-szállodai szobákért.

költöztetők & Shakers

a következő egy mintavétel lakás-szállodák Floridában.

• Cheeca Lodge & Spa, Islamorada
• a Setai, déli part
• Fontainebleau II & III, Miami Beach
• Acqualina, A Rosewood Resort, Sunny Isles
• Trump International Sonesta Beach Resort,Sunny Isles
• Conrad Miami
• az Atlanti-óceán, Fort Lauderdale
• W Hotel & rezidenciák, Fort Lauderdale
• Hilton Fort Lauderdale
• Pink Shell Beach Resort & Spa, Ft. Myers
• Plaza Resort & Spa, Daytona Beach (nyitás 2005 nyár végén)
• Reunion Resort & orlandói Klub
• villák ChampionsGate – ben, Kissimmee-ben (nyitás 2006)
• Laterra, St. Augustine