Miért Co-Op Senior ház készen áll Primetime

szövetkezeti ház továbbra is hiánypótló belül senior living, de a modell lassan növekszik. Egyes piacokon versenyképes opcióvá vált, és további vonzerőt nyerhet az iparágra nehezedő számos nyomás kezelése révén.

például, co-op ház lehet tőkeáttételes, hogy megfeleljen a növekvő kereslet a közép-piaci vezető lakások. Ezenkívül különféle típusú szövetkezetek léteznek, így rugalmas választás azoknak a fejlesztőknek, akik be akarnak lépni az idősebb piacra. Az önálló életvitel és a Támogatott életvitel ágazatában működő egyes vállalatok már szövetkezetekké váltak.

de a szövetkezeti vezető lakások is megkövetelhetik a fejlesztőktől, hogy a lakosok általános jólétére összpontosítsanak az eredménykimutatások felett-mondta a CSI Support & Nancy Evans fejlesztési vezérigazgató a Senior Housing News-nak. Warren, A Michigani székhelyű CSI 58 szenior lakásszövetkezettel rendelkezik Kaliforniában, Marylandben, Massachusettsben és Michiganben.

“nem azért vagyunk ebben az üzletben, hogy pénzt keressünk a tulajdonosainknak és a részvényeseinknek. Szeretnénk javítani tagjaink életét” – mondta Evans.

csupa potenciális

Co-ops számla egy töredéke vezető lakás leltár, de vannak jelei, hogy egyre népszerűbb.

a vezető szövetkezetek száma 103-ról 2013-ban 125-re nőtt 2019-ben, összesen 7700 egységgel és több mint 10 500 lakossal-mondta Dennis Wilson, a vezető szövetkezeti Alapítvány igazgatóságának elnöke az SHN-nek. A Shoreview, a Minnesotai székhelyű csoport országszerte támogatja az idősebb szövetkezeteket.

de a szolgáltatók észrevették, különösen a középnyugaton, ahol a szövetkezetek virágoznak.

Minnesota, ahol az első vezető szövetkezet 1978-ban nyílt meg, 82 közösségnek ad otthont, és a Testvérvárosok területe versenyképes piac. Az Ebenezer, az állam legnagyobb vezető lakásszolgáltatója 38 szövetkezetet kezel, amelyek többsége az Applewood Pointe és a Realife Cooperative márkák alatt áll.

tavaly az Ökumen elindította a zvago vezető szövetkezeti márkát, egy 20 millió dolláros, 54 egységből álló közösség megnyitásával Minnetonkában, Minnesotában. Az Ecumen megnyitotta a Zvago co-opokat a St. Anthony parkban és az Apple Valley-ben, egy negyedik co-op építése Duluthban majdnem befejeződött, és egy ötödik co-op Stillwaterben tervezik.

Egy másik Gopher állami Fejlesztő — ingatlan részvények fejlesztése Eagan, Minnesota — összpontosít épület és irányító vezető szövetkezetek alatt a Village Cooperative márka, és van egy csővezeték 34 szövetkezetek elkészült vagy építés alatt áll Colorado, Iowa, Kansas, Minnesota, Missouri, Dél-Dakota, Wisconsin és Washington Államokban.

a Real Estate Equities Development nem válaszolt az észrevételek iránti megkeresésekre, az Ökumen pedig nem volt hajlandó kommentálni az SHN-t ezzel a történettel kapcsolatban, hivatkozva a piaci versenykörnyezetre.

Senior szövetkezeti fejlesztés már régóta hajtja kedvező finanszírozás az állam bőséges kínálat. Dennis Johnson, a Senior Housing Cooperative Board elnöke 2013-ban elmondta az SHN-nek, hogy a senior co-ops “mester jelzálog”, amelyet a Minnesota Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériuma (HUD) biztosít a Nemzeti Lakásügyi törvény 213.szakasza alapján.

a HUD három évvel ezelőtti szerkezetátalakítása után a Minneapolisi iroda most feldolgozza az összes szövetkezeti finanszírozási kérelmet az Egyesült Államokban

de Minnesota nem az egyetlen szövetkezeti melegágy. A Village Cooperative csővezetékének többsége Iowában és Coloradóban található, összesen 14 fejlesztés fejeződött be vagy építés alatt áll.

a két állam növekvő idős népességgel rendelkezik. Több mint 514 000 Iowan 65 éves vagy annál idősebb, ez a szegmens várhatóan több mint 677 000-re növekszik 2050-re, az Iowa öregedési Minisztériuma szerint. Colorado 65 és annál idősebb lakossága várhatóan 1,27 millióra emelkedik 2030-ra, és az Egyesült Államok News and World Report szerint az állam az Egyesült Államok öregedésének legjobb állama volt.

piaci alternatívák

a szövetkezetbe történő vásárlás költséghatékony módja annak, hogy belépjen az idősebb lakásba, és alternatívája lehet az önálló életvitelnek és az aktív felnőtt közösségeknek. A lakosok “részvényeket” vásárolnak egy olyan társaságban, amely az épületet birtokolja. Ezek a részvények feljogosítják az érdekelt feleket arra, hogy béreljenek egy adott egységet egy épületen belül, és használják a közös területeket. Ezenkívül havi díjat számítunk fel az értékelésekért, a karbantartásért és a javításokért.

a Co-op living a lakosoknak is részesedést ad a közösség irányításában, hasonlóan a hagyományos lakástulajdonosok egyesületéhez. Minden szövetkezetnek van egy választott Igazgatósága, és a tagok szavazhatnak arról, hogyan kezelik és működtetik az épületeket-mondta Evans az SHN-nek.

a szövetkezeti részvények értéke fokozatosan növekszik-általában évente 1-2%. Ez fenntartja a megfizethetőséget és a piacképességet az új lakosok számára, és mivel a tagok felelősek az üres egységek havi díjaiért, amíg el nem foglalják őket.

a szövetkezetek pénzügyi struktúrája miatt a profitorientált befektetők általában figyelmen kívül hagyják őket, de megfizethetőbb megélhetési lehetőséget kínálnak a fogyasztóknak, Lutz, Bobo & Telfair Partner Scott Gordon mondta az SHN-nek. Gordon a floridai Sarasota cég ingatlan-és mobilház-parkjogára szakosodott.

van valami okunk azt hinni, hogy ha a kereslet megugrik a vezető co-ops számára, a befektetők jövedelmezőbb lehetőséget láthatnak — legalábbis, ha a co-op Mobil otthoni parkok példája jelzi.

évtizedek óta a mobilházakat vásárló nyugdíjasok összefogtak, hogy tulajdonosi szövetkezeteket hozzanak létre, mielőtt a magánbefektetők és a Reit-ek kereskedhető, intézményi szintű befektetési osztálygá tették a terméket.

a szövetkezetből kilépni kívánó tagok befektetésük kis megtérülését láthatják, vagy megtarthatják részvényeiket, és bérbe adhatják egységüket egy másik bérlőnek. Gordon megjegyezte, hogy a havi értékelések lényegesen alacsonyabbak lehetnek, mint a bérleti díj, amelyet a részvényes felszámíthat a lízingbevevőnek.

“ismerek olyan közösségeket, ahol a karbantartási díjak évtizedek óta laposak” – mondta.

csavarják a modellt

a hagyományos lakásszövetkezetektől eltérően, ahol a lakosok saját részesedést vásárolnak az ingatlanban, amely feljogosítja őket egy lakóegységre és a közös kényelmi szolgáltatásokhoz való hozzáférésre, a CSI ingatlanjai — amelyek többnyire megfizethető idősebb apartmanokból állnak — szövetkezeti irányítási rendszer szerint működnek. A tagok a rendelkezésre álló apartmanokra pályáznak, mint bárhol máshol. 100 dolláros belépési díjat is fizetnek a szövetkezethez való csatlakozásért, amelyet ezután biztonsági letét helyett használnak fel.

a tagság szavazati jogot biztosít számukra az épület kezelésében, valamint lehetőséget arra, hogy részt vegyenek az épület kezelésében. Az ingatlankezelők helyett a CSI egyszerre legfeljebb három közösségért felelős kapcsolattartókkal rendelkezik, akik tanácsot adnak és megtanítják a co-op tagoknak, hogyan kell önállóan kezelni épületeiket.

minden CSI co-op rendelkezik egy igazgatósággal és egy emeleti vezetővel, hogy képviselje a lakosokat az étkezési lehetőségektől és a földi karbantartástól az épület karbantartásáig és a tevékenységek programozásáig terjedő döntésekben. Ezek mind választott pozíciók egy évre szól, és egy két távú limit.

a határidők tervezése szerint vannak, mondta Evans az SHN-nek.

“ez nagyobb forgalmat teremt a pozíciókban, és lehetőséget teremt a többi tag számára, hogy belépjen a vezetői szerepekbe” – mondta.

a CSI szövetkezetei mind megfizethető közösségek, amelyeket alacsony jövedelmű lakásadó-jóváírások (LIHTC) és a HUD 202.és 232. szakaszának finanszírozása révén építettek és finanszíroztak. Ez lehetővé teszi a CSI számára a bérleti díjak támogatását, általában a rezidens jövedelmének 30% – án.

a szövetkezeti háztulajdon másik alternatívája az együttlakás. Ilyen például a Garden Spot Community Village Cooperative Living House New Holland-ban, Pennsylvania-ban, amely a 2018-as SHN Architecture & Design Awards “legjobb megfizethető lakástervezés” nyertese volt. Továbbra is szövetkezet abban az értelemben, hogy a lakosok közösségben élnek, Steve Lindsey, a Garden Spot Village vezérigazgatója elmondta az SHN-nek.

mindezek a co-op modellek lehetőséget kínálnak a lakosok számára, hogy új barátokkal találkozzanak, új módszereket találjanak az önkéntességre és az aktívságra, és gazdagítsák életminőségüket. A CSI szövetkezeti lakosainak akár 50% – a végez valamilyen önkéntességet, ami sokakat meglepett-jegyezte meg Evans.

“sok lakónk mondta, hogy azért jöttek, hogy véget vessenek az életüknek. Helyette, új célt találtak, ” azt mondta.