mi az a társasház, miért működik, és miért jelent kihívást?
mi az A Condo Hotel, miért működik, és miért van ez kihívást?
Irvin W. Sandman
május 24, 2007
Condo hotels, az iparág forró új szegmens kapott kiemelkedő számlázási szinte minden szállodai konferencia az elmúlt három évben. A témáról szóló írás azonban sűrűnek és zavarónak tűnhet az avatatlanok számára. Ez a cikk bemutatja a condo hotel koncepcióit, és célja, hogy hozzáférhető belépési pontot biztosítson a mezőbe. Arra is törekszik, hogy tömören nyújtson azoknak, akik ismerik a társasházakat, főtt összefoglaló, amely kristályosítja a nagyobb kép fogalmait.
Mi Az A Társasház?
egy társasházban a szobák külön tulajdonban vannak társasházi egységként. Ez az első pont kissé nyilvánvaló: ahhoz, hogy “társasház” legyen, társasházi egységekre van szükség.
másodszor, egy társasházban a lakásegységeket a szálloda bérleti program útján bérli. Minden szállodában van Szoba leltár. Egy társasházban a külön tulajdonban lévő társasházi egységeket bérleti program révén a szálloda készletének részévé kívánják tenni. Néhány apartmanhotelben a szálloda összes szobáját társasházi egységként értékesítik. Másokban, csak a szobák egy részét értékesítik, a fejlesztő pedig a szobák egy részét vagy többségét “rögzített készletként” megőrzi.”
a”vegyes felhasználású lakossági szállodákat” néha összekeverik a társasházakkal. A vegyes felhasználású lakossági szállodák általában a városi piacokon találhatók. Ebben a koncepcióban egy városi szálloda, gyakran négy vagy öt gyémánt, a felső emeleten csúcskategóriás társasházakkal épül. Ezeket a társasházi egységeket rezidenciának szánják. Ezek nem célja, hogy egy része a szálloda szobák leltár. Így a társasházak és a vegyes felhasználású szállodák különböző állatok.
milyen előnyei vannak a társasházaknak?
A condo hotel koncepcióját mind a fogyasztó, mind a fejlesztő számára nyújtott előnyei vezérlik.
előnyök a fogyasztó számára. Jellemzően, a társasház koncepcióját olyan helyeken alkalmazzák, ahol a társasház tulajdonjoga kívánatos a részmunkaidős használathoz, például üdülőhely. Ahhoz, hogy megértsük a társasház előnyeit a fogyasztó számára, megnézhetjük a fogyasztó alternatíváját az üdülőhely kontextusában. A társasházak megjelenése előtt annak a fogyasztónak, aki teljes tulajdonjogot akart az üdülőhelyi társasház egységében, csak egy valódi alternatívája volt: egy egységet vásárolni egy hagyományos üdülőhelyi társasház fejlesztésben.
Tekintsük ezt az összehasonlítást két szempontból: amikor a fogyasztó nem tartózkodik a társasházban; amikor a fogyasztó ott tartózkodik.
egy hagyományos társasházi társasházban mit csinál a fogyasztó, ha nem a társasházban lakik? Hagyhatja, hogy az egység üresen feküdjön, ezáltal lemondva minden jövedelempotenciálról. Alternatív megoldásként a vevő megpróbálhatja bérbe adni az egységet. Ez az alternatíva természetesen sok időt és fáradságot igényel. A harmadik alternatíva egy külső ügynökség felvétele, amely a hétre bérbe adná az egységet. Bármely bérleti forgatókönyv esetén azonban az egység marketingje problematikus. A fejlesztés alapjául szolgáló dokumentumok általában nem követelik meg a tulajdonosoktól, hogy egységeiket bármilyen következetességgel fenntartsák. Ennek eredményeként az egység bérbeadása iránt érdeklődő vendégek nagyon kevéssé bíznak az egység minőségében-nincs következetes “értékajánlat” az épületre, a fejlesztésre vagy a benne lévő egységekre vonatkozóan.
A condo hotel koncepciója megválaszolja ezeket az aggályokat. Az egység bérlése szakszerűen történik. Az egységeket általában következetes módon kell fenntartani. Az egység marketingje hatékonyabb, és az egység tulajdonosának nem kell pazarolnia az idejét és erőfeszítéseit. Más szavakkal, a társasháznak jobb értékajánlata van a fogyasztó számára, jobb választ adva a kérdésre, “mit tegyek, ha nem használom az egységet?”
a condo hotel koncepció is van egy jobb értékajánlatot, ha a fogyasztó tartózkodik az egység. Egy hagyományos üdülőhelyi társasházban a tulajdonos tapasztalata nagyon hasonlít egy lakásra. Társasház, ellentétben, biztosítja az egység tulajdonosának a szálloda kibővített kényelmét: szobaszerviz, recepció check-in, takarítás, és egyéb szolgáltatások. Könnyű belátni, hogy sok vásárló miért találná ezeket az előnyöket a hagyományos üdülőhelyi társasház egységhez képest.
előnyök a fejlesztő számára. A társasházi koncepció jelentős előnyöket nyújt a fejlesztő számára is. A hagyományos hotelfejlesztőnek hosszú útja van a projekt elképzelésének és a saját tőke megtérülésének megvalósításának ideje között. A fejlesztőnek jogosultságokat kell szereznie a projekthez, meg kell építenie, meg kell nyitnia, majd általában három év alatt stabilizálnia kell a műveletet. A fejlesztő csak akkor számíthat arra, hogy megtérül a befektetés, vagy nyereséget realizál eladás vagy más likviditási esemény révén. Ez a folyamat öt évig vagy tovább tarthat. Ezzel szemben a társasházi szálloda fejlesztője sokkal korábban jelentős megtérülést érhet el, mivel az egységek értékesítése általában akkor zárul le, amikor a szálloda megnyílik az üzleti élet számára. Továbbá, a társasház fejlesztője hozzáférhet egy további biztosított finanszírozási forráshoz: a hitelezők medencéjéhez, amelyek finanszírozást nyújtanak a hagyományos társasházi fejlesztéshez. Ez a hozzáadott tőkeforrás csökkentheti a hitelezési költségeket.
Miért Jelentenek Kihívást A Társasházi Fejlesztések?
a társasházak kihívást jelentenek, mivel jogi és gyakorlati bonyolultságokat is felvetnek, amelyek nem léteznek a hagyományos szállodai fejlesztésekben.
Jogi Bonyolultságok. A társasházi fejlesztések számos további jogi kihívást jelentenek. Először is vannak olyan értékpapír-jogi kockázatok, amelyek nem léteznek a hagyományos szállodafejlesztésben. Amikor egy fejlesztő társasházi egységként értékesít egy szállodai szobát, felmerül a kérdés: a fejlesztő ingatlant vagy befektetést értékesít? A probléma kristályosodik, amikor az egyik csapódik le, és értékeli a fejlesztő pályán, hogy a leendő egység vásárló. A hangmagasság lehet: “eladok neked egy társasházi egységet. Ha visszaadod nekem az idő nagy részében, bérbe adom a hotel üzletének részeként, és egy csomó pénzt keresek neked.”Alternatív megoldásként a hangmagasság lehet:” eladok neked egy társasházi egységet. Itt van – érezd jól magad vele.”A korábbi pályán a fejlesztő egyértelműen eladja az értékpapírokat, és az értékpapír-törvények alkalmazandók. Az utóbbi pályán a fejlesztő csak ingatlanokat értékesít, az értékpapír-törvények nem alkalmazandók. Az értékpapír-jogi kockázatok elkerülése érdekében részletes listát dolgoztak ki a tennivalókról, amelyek elsősorban az Intrawest no action levélből származnak.
másodszor, a hagyományos szállodákkal ellentétben a társasház-fejlesztőknek be kell tartaniuk az állami és helyi társasházi törvényeket is. Ezek a törvények elsősorban közzétételi törvények, amelyek célja a leendő egységvásárlók védelme azáltal, hogy olyan információkat szolgáltatnak számukra, amelyeket az állam törvényhozói értékesnek tartottak. A törvények előírják a társasházi rendszer létrehozásának konkrét módjait is.
harmadszor, jogi bonyodalmak merülhetnek fel a zónázási törvények alkalmazása a társasházra. A társasház egy társasház? Vagy ez egy hotel? A zónázási törvények gyakran nem egyértelműek. Ez azt jelenti, hogy a fejlesztőnek értékelnie kell ezeket a törvényeket, és együtt kell működnie a helyi hatóságokkal a zónázási osztályozási kérdések és kérdések megoldása érdekében, például hogy az egység tulajdonosának átmeneti Használati adót kell-e fizetnie az egység elfoglalásakor.
Üzleti Komplexitás. A társasház-fejlesztés során felmerülő további jogi kérdések mellett vannak olyan gyakorlati bonyolultságok is, amelyek a hagyományos szállodafejlesztésben nem léteznek.
először is, a szálloda Fejlesztő háromféle hitelezők, hogy fontolja meg, nem csak egy. Lehet, hogy van egy hagyományos szállodaépítés / állandó hitelező, mint általában a szálloda fejlesztésében. De lehet olyan társasházi hitelező is, aki tapasztalt a társasházi fejlesztési hitelek sajátosságaiban, például az értékesítési folyamatban és az okiratok kiadásában. A fejlesztőnek pedig figyelembe kell vennie a lakossági hitelezők igényeit, akik pénzt kölcsönöznek a társasházi egységek vásárlóinak–a fejlesztő szobáinak konfigurálásának módja befolyásolhatja az egységvásárlók számára elérhető kiskereskedelmi hitelezők körét.
másodszor, a projekt sikere a társasházak piacától függhet, nem csak a szállodák piacától, valamint a vendégszobák kínálatától és keresletétől. A lakóingatlan-piactól való függőség rendben lehet, ha ez a piac forró. Ha nem, azonban, tartalék stratégiákra lehet szükség.
harmadszor, bizonytalanság van a szobák leltárában. Az értékpapír-nyilvántartási törvények alkalmazásának elkerülése érdekében a társasház fejlesztője nem kényszerítheti az egység vásárlóit arra, hogy belépjenek a szálloda bérleti programjába. Ennek eredményeként a lakáshotel fejlesztője nem lehet biztos abban, hogy hány szoba lesz a szálloda készletében, és ez a bizonytalanság nagyobb kihívást jelent a bevételi előrejelzésekhez.
negyedszer, általában egyszerű szabályok vannak, amelyek bonyolultságot vállalnak a társasházi környezetben. Például a fejlesztők ismerik az ADA-megfelelést, és tudják, hogyan kell megbizonyosodni arról, hogy elegendő számú ADA-kompatibilis szoba épül. De hogyan történik ez, ha az összes szobát társasházi egységként kívánják eladni? Egy másik példa a szeszes italok engedélyezési törvényeinek alkalmazása. A szálloda italengedélye általában lehetővé teszi az alkoholtartalmú italok szállítását a szálloda szobáiba. A licenc lehetővé teszi-e a külön tulajdonban lévő egységek szállítását?
végül a fejlesztő kénytelen lehet folytatni a “szállodai egység” tulajdonosaként.”A márkás szállodavállalatok nem akarnak gazdálkodási megállapodásokat kötni egy társasházi szövetséggel. Ha egy márkás alapkezelő társaság vesz részt, akkor általában megköveteli a fejlesztőtől, hogy hozzon létre egy “szállodai egységet”, amely a szálloda kereskedelmi és közös területeiből áll, és megköveteli, hogy a fejlesztő továbbra is birtokolja és működtesse ezt a szállodai egységet a szállodai szobák eladása után. Ez a struktúra hosszabb távon összeférhetetlenséget okozhat a fejlesztő és az egység tulajdonosai között, és peres kockázatokat is okozhat.
a társasházak fejlesztésének számos kihívása van. De az ipar és tanácsadói jól teljesítettek, hogy találkoztak velük az elmúlt néhány évben. A lakáshotelek szellemi alapja szilárd talajon áll.
itt maradnak a társasházak?
a társasházak két jelentős előnnyel rendelkeznek, amelyek kitartanak. Kiváló megoldás azok számára, akik üdülőhelyi lakást szeretnének birtokolni, és nem akarják üresen hagyni az egységet, vagy gond nélkül bérelni. A társasházak lehetőséget nyújtanak a fejlesztőnek arra is, hogy a saját tőke megtérülését korábban megszerezze, mint egy hagyományos szállodafejlesztésben elérhető lenne. Ezek az előnyök valószínűleg továbbra is nagyon vonzóak lesznek, amíg jobb megoldást nem találnak. Arra számíthatunk, hogy a társasházi egységek az elkövetkező években a legtöbb üdülőhely-fejlesztésben szerepet játszanak.
