Immobilienvertrag

Schriftlich

In allen Gerichtsbarkeiten ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Verträge über den Verkauf von Grundstücken schriftlich abgeschlossen werden müssen, um durchsetzbar zu sein. Die verschiedenen Arten von Betrug erfordern Verträge über den Verkauf von Grundstücken schriftlich zu sein. In Südafrika legt das Gesetz über die Veräußerung von Grundstücken fest, dass jede Vereinbarung über den Verkauf von Immobilien schriftlich erfolgen muss. In Italien muss jede Übertragung von Immobilien vor einem Notar schriftlich registriert werden.

Es ist üblich, dass ein “Austausch von Verträgen” stattfindet. Hierbei werden zwei Kopien des Kaufvertrags unterzeichnet, von denen eine Kopie von jeder Partei aufbewahrt wird. Wenn die Parteien zusammen sind, würden beide normalerweise beide Kopien unterzeichnen, von denen eine Kopie von jeder Partei behalten würde, manchmal mit einer formellen Übergabe einer Kopie von einer Partei zur anderen. In der Regel reicht es jedoch aus, dass nur die von jeder Partei aufbewahrte Kopie nur von der anderen Partei unterzeichnet wird. Diese Regel ermöglicht den “Austausch” von Verträgen per Post. Beide Kopien des Kaufvertrags werden erst verbindlich, nachdem jede Partei im Besitz einer von der anderen Partei unterzeichneten Kopie des Vertrags ist — dh., der Austausch wird gesagt, “vollständig” zu sein. Ein Austausch auf elektronischem Wege reicht für einen Austausch im Allgemeinen nicht aus, es sei denn, die Gesetze der Gerichtsbarkeit bestätigen solche Signaturen ausdrücklich.

Ein Vertrag über den Verkauf von Grundstücken muss:

• Identifizieren Sie die Parteien: Der vollständige Name der Parteien muss auf dem Vertrag stehen. In einem Kaufvertrag sind die Parteien die Verkäufer und Käufer der Immobilie, die oft als Auftraggeber bezeichnet werden, um sie von Immobilienmaklern zu unterscheiden, die effektiv ihre Vermittler und Vertreter bei der Aushandlung des Preises sind. Wenn es Immobilienmakler gibt, die den Verkauf vermitteln, werden sie in der Regel auch als Immobilienmakler / Makler aufgeführt, die die Provision aus dem Verkauf verdienen würden.
• Identifizieren Sie die Immobilie: Mindestens die Adresse, vorzugsweise jedoch die rechtliche Beschreibung, muss auf dem Vertrag stehen.
• Identifizieren Sie den Kaufpreis: Die Höhe des Verkaufspreises oder eine vernünftigerweise feststellbare Zahl (eine Bewertung, die zu einem späteren Zeitpunkt abgeschlossen werden muss) muss auf dem Vertrag stehen.
• Unterschriften: Ein Immobilienvertrag muss freiwillig (nicht gewaltsam) abgeschlossen und von den Parteien unterzeichnet werden.
• Einen rechtlichen Zweck haben: Der Vertrag ist ungültig, wenn er zu rechtswidrigen Handlungen aufruft.
• Kompetente Parteien einbeziehen: Geistig Behinderte, Drogenabhängige usw. kann keinen Vertrag abschließen. Verträge, bei denen mindestens eine der Parteien minderjährig ist, sind für den Minderjährigen anfechtbar.
• Spiegeln ein Treffen der Geister wider: Jede Seite muss klar sein und sich über die wesentlichen Details, Rechte und Pflichten des Vertrags einig sein.
• Gegenleistung einbeziehen: Gegenleistung ist etwas von Wert, das im Austausch für die Immobilie verhandelt wird. Geld ist die allgemeinste Form der Betrachtung, aber andere Betrachtung des Wertes, wie anderes Eigentum im Austausch, oder ein Versprechen durchzuführen (d. h. ein Versprechen zu zahlen) ist auch befriedigend.

Die Beglaubigung durch einen Notar ist normalerweise nicht für einen Immobilienvertrag erforderlich, aber viele Aufnahmebüros verlangen, dass die Unterschrift eines Verkäufers oder Käufers auf einer Urkunde notariell beglaubigt wird, um die Urkunde aufzuzeichnen. Der Immobilienvertrag wird normalerweise nicht mit der Regierung aufgezeichnet, obwohl Erklärungen oder Erklärungen des gezahlten Preises üblicherweise beim Büro des Rekorders eingereicht werden müssen.

Manchmal sehen Immobilienverträge einen Zeitraum von mehreren Tagen nach der Unterzeichnung durch die Parteien vor, um die Vertragsbestimmungen zu überprüfen und ungeeignete Gegenvorschläge zu unterbreiten.

Wenn Immobilienmakler / -agenten den Verkauf vermitteln, füllt der Makler des Käufers häufig die Lücken auf einem Standardvertragsformular aus, das Käufer und Verkäufer unterschreiben müssen. Der Makler erhält solche Vertragsformulare üblicherweise von einem Immobilienverband, dem er angehört. Wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer dem Vertrag durch Unterzeichnung zugestimmt haben, stellt der Makler dem Käufer und Verkäufer Kopien des unterzeichneten Vertrags zur Verfügung.

Angebot und Annahmebearbeiten

Wie bei anderen Verträgen können Immobilienverträge dadurch geschlossen werden, dass eine Partei ein Angebot abgibt und eine andere Partei das Angebot annimmt. Um durchsetzbar zu sein, müssen die Angebote und Annahmen schriftlich (Statut of Frauds, Common Law) und von den Vertragsparteien unterzeichnet sein. Häufig bereitet die Partei, die das Angebot macht, einen schriftlichen Immobilienvertrag vor, unterzeichnet ihn und übermittelt ihn an die andere Partei, die das Angebot durch Unterzeichnung des Vertrags annehmen würde. Wie bei allen anderen Arten von legalen Angeboten kann die andere Partei das Angebot annehmen, ablehnen (in diesem Fall wird das Angebot gekündigt), ein Gegenangebot machen (in diesem Fall wird das ursprüngliche Angebot gekündigt) oder nicht auf das Angebot reagieren (in diesem Fall endet das Angebot mit dem darin enthaltenen Ablaufdatum). Bevor das Angebot (oder Gegenangebot) angenommen wird, kann die anbietende (oder konternde) Partei es zurückziehen. Einem Gegenangebot kann ein weiteres Angebot entgegengesetzt werden, und ein Gegenangebot kann zwischen den Parteien unbegrenzt fortgesetzt werden.

Um vollstreckbar zu sein, muss ein Immobilienvertrag die Originalunterschriften der Parteien besitzen, und Änderungen des Vertrags müssen von allen beteiligten Parteien paraphiert werden. Wenn das ursprüngliche Angebot von der empfangenden Partei markiert und paraphiert und dann unterschrieben wird, handelt es sich nicht um ein Angebot und eine Annahme, sondern um ein Gegenangebot.

Deed specifiedEdit

Ein Immobilienvertrag vermittelt oder überträgt in der Regel nicht das Eigentum an Immobilien. Ein anderes Dokument, eine Urkunde genannt, wird verwendet, um Immobilien zu vermitteln. In einem Immobilienvertrag kann die Art der Urkunde, die zur Vermittlung der Immobilie verwendet werden soll, festgelegt werden, z. B. eine Garantieurkunde oder eine Quitclaim-Urkunde. Wenn ein Urkundentyp nicht ausdrücklich erwähnt wird, kann “marktfähiger Titel” angegeben werden, was bedeutet, dass eine Garantieurkunde vorgelegt werden sollte. Kreditgeber werden auf einer Garantieurkunde bestehen. Jegliche Pfandrechte oder andere Belastungen des Eigentums an der Immobilie sollten im Immobilienvertrag erwähnt werden, so dass das Vorhandensein dieser Mängel kein Grund wäre, den Vertrag bei oder vor dem Abschluss aufzuheben. Wenn die Pfandrechte zum Zeitpunkt des Abschlusses noch nicht geklärt sind, sollte in der Urkunde ausdrücklich eine Ausnahme für das nicht gelöschte Pfandrecht aufgeführt sein.

Die Käufer, die den Immobilienvertrag unterzeichnen, haften (rechtlich verantwortlich) für die Bereitstellung der versprochenen Gegenleistung für die Immobilie, die in der Regel Geld in Höhe des Kaufpreises ist. Die Einzelheiten zur Art des Eigentums sind jedoch möglicherweise nicht im Vertrag festgelegt. Manchmal können unterzeichnende Käufer einen Anwalt, der die Urkunde vorbereitet, separat anweisen, welche Art von Eigentum in der Urkunde aufgeführt werden soll, und können beschließen, der Urkunde einen Miteigentümer, z. B. einen Ehepartner, hinzuzufügen. Zum Beispiel können Arten des Miteigentums (Titel) gemeinsames Mietverhältnis, gemeinsames Mietverhältnis mit Hinterbliebenenrecht oder gemeinsames Mietverhältnis durch die Gesamtheit umfassen. Eine andere Möglichkeit ist das Eigentum an Vertrauen anstelle von direktem Eigentum.

ContingenciesEdit

Contingencies sind Bedingungen, die erfüllt sein müssen, wenn ein Vertrag erfüllt werden soll.

Eventualitäten, die den Vertrag aussetzen, bis bestimmte Ereignisse eintreten, werden als “aufschiebende Bedingungen” bezeichnet. Eventualitäten, die den Vertrag kündigen, wenn ein bestimmtes Ereignis eintritt, werden als “Auflösungsbedingungen” bezeichnet.

Die meisten Kaufverträge enthalten Eventualitäten der einen oder anderen Art, da sich nur wenige Menschen einen Immobilienkauf ohne sie leisten können. Aber es ist möglich, dass ein Immobilienvertrag keine Eventualitäten hat.

Einige Arten von Eventualitäten, die in einem Immobilienvertrag auftreten können, umfassen:

• Hypothekenkontingenz – Die Erfüllung des Vertrages (Kauf der Immobilie) hängt davon ab oder unterliegt dem Käufer, der ein Hypothekendarlehen für den Kauf erhält. In der Regel fordert ein solcher Notfall einen Käufer auf, innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Vertragsunterzeichnung einen Kredit zu beantragen. Da die meisten Menschen, die ein Haus kaufen, eine Finanzierung benötigen, um ihren Kauf abzuschließen, sind Hypothekenkontingenzen eine der häufigsten Arten von Eventualitäten in Immobilienverträgen. Wenn die Finanzierung nicht gesichert ist, kann der Käufer den Vertrag einseitig kündigen, indem er erklärt, dass seine Bedingung nicht erfüllt ist oder nicht erfüllt werden wird, oder den Vertrag auslaufen lassen, indem er es ablehnt, innerhalb der angegebenen Frist auf die Bedingung zu verzichten.
• Inspektionskontingenz – Zustand eines anderen Käufers. Der Kauf der Immobilie setzt voraus, dass eine zufriedenstellende Inspektion der Immobilie keine wesentlichen Mängel aufweist. Kontingente könnten auch für die zufriedenstellende Reparatur eines bestimmten mit der Immobilie verbundenen Gegenstands getroffen werden.
• eine andere Verkaufskontingenz – Der Kauf oder Verkauf der Immobilie hängt von einem erfolgreichen Verkauf oder Kauf einer anderen Immobilie ab. Der erfolgreiche Verkauf eines anderen Hauses kann erforderlich sein, um den Kauf eines neuen Hauses zu finanzieren.
• Beurteilungskontingenz – Der Kauf der Immobilie hängt davon ab, dass der Vertragspreis einen durch eine Bewertung bestimmten Marktwert erreicht oder unterschreitet. Kreditgeber verleihen oft nicht mehr als einen bestimmten Prozentsatz (Bruchteil) des geschätzten Wertes, so dass eine solche Kontingenz für einen Käufer nützlich sein kann.
• 72-Stunden-Kick-out-Kontingenz – Verkäufer-Kontingenz, bei der der Verkäufer einen Vertrag von einem Käufer mit einer Kontingenz akzeptiert (in der Regel ein Hausverkaufs- oder Mietkontingent, bei dem der Käufer den Verkauf an seine Fähigkeit knüpft, vor der Abrechnung einen Käufer oder Mieter für seine aktuelle Immobilie zu finden). Der Verkäufer behält sich das Recht vor, die Immobilie an eine andere Partei zu verkaufen, wenn er dies wünscht, nachdem er dem Käufer eine Frist von 72 Stunden gesetzt hat, um seine Eventualität zu beseitigen. Der Käufer wird dann entweder seine Kontingenz aufheben und den Nachweis erbringen, dass er den Verkauf abschließen kann, oder den Verkäufer von seinem Vertrag entbinden und dem Verkäufer erlauben, mit dem neuen Vertrag fortzufahren.

Datum des Abschlusses und des Besitzes

Ein typischer Immobilienvertrag gibt ein Datum an, bis zu dem der Abschluss erfolgen muss. Das Closing ist das Ereignis, bei dem das Geld (oder eine andere Gegenleistung) für die Immobilie bezahlt wird und das Eigentum (Eigentum) an der Immobilie vom Verkäufer an den Käufer übertragen wird. Die Übertragung erfolgt durch den Verkäufer (s) Unterzeichnung einer Urkunde für Käufer (s) oder ihre Anwälte oder andere Agenten, um die Übertragung des Eigentums aufzuzeichnen. Oft sind beim Abschluss andere Unterlagen erforderlich.

Das Datum des Abschlusses ist normalerweise auch das Datum, an dem der Besitz der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer übertragen wird. Der Immobilienvertrag kann jedoch ein anderes Datum angeben, an dem der Besitz den Besitzer wechselt. Die Übertragung des Besitzes eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Gebäudes erfolgt in der Regel durch Übergabe der Schlüssel. Der Vertrag kann Bestimmungen enthalten, falls der / die Verkäufer über den vereinbarten Termin hinaus im Besitz sind.

Der Vertrag kann auch angeben, welche Partei für welche Abschlusskosten zahlt. Wenn der Vertrag nicht spezifiziert, dann gibt es bestimmte übliche Ausfälle abhängig vom Gesetz, Gewohnheitsrecht (Präzedenzfälle), Standort und anderen Anordnungen oder Vereinbarungen darüber, wer welche Abschlusskosten bezahlt.

Zustand des Eigentumsbearbeiten

Ein Immobilienvertrag kann angeben, in welchem Zustand sich die Immobilie befinden soll, wenn der Titel übertragen oder der Besitz übertragen wird. Beispielsweise kann der Vertrag besagen, dass die Immobilie so verkauft wird, wie sie ist, insbesondere wenn ein Abriss beabsichtigt ist. Alternativ kann es eine Zusicherung oder Garantie (Garantie) in Bezug auf den Zustand des Hauses, des Gebäudes oder eines Teils davon geben, z. B. angebrachte Geräte, HLK-Systeme usw. Manchmal wird auch ein separates, von einer staatlichen Stelle spezifiziertes Offenlegungsformular verwendet. Der Vertrag könnte auch alle persönlichen Gegenstände (Nicht-Immobilien) angeben, die in den Deal einbezogen werden sollen, wie z. B. Waschmaschine und Trockner, die normalerweise vom Haus abnehmbar sind. Stromzähler, elektrische Verkabelungssysteme, Sicherungs- oder Leistungsschalterkästen, Sanitäranlagen, Öfen, Warmwasserbereiter, Waschbecken, Toiletten, Badewannen und die meisten zentralen Klimaanlagen gelten normalerweise als an ein Haus oder Gebäude angeschlossen und sind normalerweise standardmäßig in der Immobilie enthalten.

RidersEdit

Riders (oder Addenda) sind spezielle Anhänge (separate Blätter), die in bestimmten Situationen Vertragsbestandteil werden.

Earnest money depositEdit

Obwohl Geld die häufigste Überlegung ist, ist es kein erforderliches Element, um einen gültigen Immobilienvertrag zu haben. Eine ernsthafte Geldeinlage des Käufers (der Käufer) begleitet üblicherweise ein Angebot zum Kauf von Immobilien, und die Einlage wird von einem Dritten, wie einer Titelgesellschaft, einem Anwalt oder manchmal dem Verkäufer, gehalten. Der Betrag, ein kleiner Bruchteil des Gesamtpreises, ist im Vertrag aufgeführt, wobei der Rest der Kosten beim Abschluss zu zahlen ist. In einigen seltenen Fällen können andere Wertinstrumente wie Noten und / oder Aktien oder andere handelbare Instrumente zur Gegenleistung verwendet werden. Andere harte Vermögenswerte wie Gold, Silber und alles, was von Wert ist, können ebenfalls verwendet werden oder in anderen Fällen Liebe (wo nachgewiesen werden kann, dass sie zwischen den Parteien bestanden hat). Die Anzahlung stellt jedoch eine Gutschrift auf den endgültigen Verkaufspreis dar, der normalerweise die Haupt- oder einzige Gegenleistung darstellt.