In Columbus, Indiana, erhält ein totes Einkaufszentrum ein neues Leben als gesundheitsorientiertes Gemeindezentrum

1990, ein Jahr, in dem B. Dalton und Wet Seal die Oberhand hatten und das scheinbar unbezwingbare amerikanische Einkaufszentrum auf seinem Höhepunkt war, erhielt die Stadt Columbus, Indiana, ihr zweites richtiges geschlossenes Einkaufszentrum — eines von schätzungsweise 19 Einkaufszentren, die in diesem Jahr in den Vereinigten Staaten eröffnet wurden.

Auf dem Gelände des alten Bartholomew County Fairgrounds im Kerneinkaufsviertel der Stadt gelegen, wurde die neue Fair Oaks Mall drei Meilen nordöstlich des Stadtzentrums gebaut, ein konventionelles Indoor-Einkaufszentrum aus den frühen 1970er Jahren, das mit einem glasumhüllten bürgerlichen Veranstaltungsraum verbunden ist Commons. Beide Gebäude wurden von César Pelli für Gruen Associates entworfen – ein Name, der für Einkaufszentren von Culver City, Kalifornien, bis Waukegan, Illinois, und viele Punkte dazwischen steht. 1956 führte der in Wien geborene Firmengründer Victor Gruen amerikanische Verbraucher in das erste vollständig geschlossene, klimatisierte Einkaufszentrum des Landes, das Southdale Center in Edina, Minnesota, ein.

Columbus ‘zweijährige Ära war jedoch nur von kurzer Dauer. Pellis Commons und das Stadtzentrum – besser bekannt als Commons Mall — wurden 2008 fast vollständig abgerissen, um Platz für ein Sanierungsprojekt in der Innenstadt zu schaffen, das sich um einen neuen Gemeinschaftsraum im Innenbereich drehte. Die 413.000 Quadratmeter große Fair Oaks Mall, eine eher alltägliche Einzelhandelsdestination mit einer anständigen Anzahl von Mall-Heftklammern und keinem architektonischen Stammbaum, von dem man sprechen könnte, kämpfte weiter.

Heute ist die Fair Oaks Mall immer noch geöffnet und beherbergt eine bescheidene — weniger als man mit zwei Händen zählen könnte — Anzahl von Einzelhandels- und Restaurantmietern, wobei ein Kmart-Sportartikelgeschäft von Dunham als einziger überlebender Anker dient. Mall Walker nutzen weiterhin die Halle und der ehemalige JC Penny hat in letzter Zeit viel Action gesehen. Aber in jeder Hinsicht ist Fair Oaks Mall tot.

Wie bei vielen sterbenden und toten Einkaufszentren im ganzen Land, Das Leben nach dem Tod der Fair Oaks Mall wurde vorbestimmt, bevor der sprichwörtliche Stecker vollständig gezogen wurde. Aber in einer erfrischenden Abweichung von der Norm wird das Einkaufszentrum keiner privaten gemischt genutzten Entwicklung mit Wohnraum weichen oder teilweise in eine Megakirche oder ein Amazon-Fulfillment-Center umgewandelt werden. Die gemeinnützige Fair Oaks Community Development Corporation (FOCDC), eine Partnerschaft zwischen der Stadt Columbus und Columbus Regional Health (CRH), besitzt nun das 36 Hektar große Grundstück und plant, das Einkaufszentrum in ein öffentliches Gut umzuwandeln: Einen Gesundheits- und Freizeitcampus, der sich um “ganzheitliches Wohlbefinden” dreht, in dem sich die derzeitigen Mall Walker und Sportartikelhändler wie zu Hause fühlen werden.

Vom Einzelhandelszentrum zur Community-Ressource

Nach dem Erwerb des Einkaufszentrums im Dezember 2018 hat das FOCDC das in Columbus, Ohio, ansässige Landschaftsarchitektur- und Städtebauunternehmen MKSK und Perkins&Im folgenden Juni angezapft, um einen Masterplan und eine langfristige Vision für das Fair Oaks Mall-Gelände zu erstellen. Während die Umsetzung dieser Vision derzeit aufgrund der Coronavirus-Pandemie auf Eis liegt, Der Masterplan, der aus dem Prozess hervorgegangen ist, ist bemerkenswert: ein facettenreicher Community Center-Slash-Wellness-Hub, der als eine Art spiritueller Cousin eines YMCA fungiert, aber mit einem Food Court und, Ja, sogar etwas Einzelhandel.

Wie Lindsey Peckinpaugh, ein in Chicago ansässiger Übungsleiter bei Perkins& Wills Sport-, Erholungs- und Unterhaltungsabteilung, erklärte, haben sowohl CRH als auch die Stadt “das gemeinsame Ziel, das Einkaufszentrum einer Art Gemeinschaft und nach außen gerichteter Nutzung zurückzugeben.” Beide verfolgen aber auch ihre eigenen Ziele. Für das CRH hilft das Adaptive Reuse-Projekt dabei, einige über die Stadt verstreute klinische Dienstleistungen zu einem unterstützenden Zentrum zu zentralisieren. Die Stadt benötigt seit langem sowohl Indoor-Freizeiteinrichtungen für die Programmierung der Parkabteilung als auch zusätzlichen Verwaltungsraum.

“Ich denke, der Bürgermeister war mehr als alles andere besorgt darüber, was mit dem Einkaufszentrum passieren würde, wenn es nur dem privaten Markt überlassen würde”, fügte Peckinpaugh hinzu. “Es sollte wahrscheinlich nicht so entwickelt werden, dass es der umgebenden Landnutzung entsprach und zur Lebensqualität der Stadt beitrug.”

Obwohl Peckinpaughs Praxis — sowohl von Immobilienentwicklern als auch von Stadtverwaltern — ein reges Interesse an dem Potenzial hat, nicht mehr existierende Big Box Anchor Stores in Freizeiteinrichtungen umzuwandeln, geht das, was für die Fair Oaks Mall geplant ist, über die Umwandlung eines alten Sears in ein sehr großes Equinox hinaus. Jeder Quadratzentimeter der über 526.000 Quadratmeter großen geplanten Anlage wird Gesundheits- und Wellnessanwendungen gewidmet sein, darunter Gruppenübungsbereiche und Fitnessstudios, Sportplätze, eine Demonstrationsküche, ein Herzzentrum, ein Hydrotherapie-Pool sowie ernährungs- und klinische Dienstleistungen von CRH. Da das Programm des Gebäudes so vielfältig ist, gibt es eine Art gebackene Inklusivität, die dazu führt, dass sich alle Benutzer, ob für einen Pilates-Kurs oder eine Diabetesberatung, willkommen fühlen.

” Ich finde es interessant, dass wir als ehrgeiziges Ziel darüber gesprochen haben — und wir sehen es in anderen gemischten Typologieprojekten wie diesem — ist der Begriff des Spektrums der Pflege oder des Spektrums des Wohlbefindens “, erklärte Peckinpaugh. “Egal, ob du gesund bist, dich von einer Verletzung erholst oder dich von einer Krankheit behandeln lässt, jeder mischt sich als einer in einer Gemeinschaft.”

Willkommen zurück, Mall Walkers

Zusätzlich zu den von CRH geführten ambulanten Gesundheitsdiensten und Fitnesseinrichtungen werden 25 Prozent des Fußabdrucks der Fair Oaks Mall gemeinnützigen Community-Partnern zu wettbewerbsfähigen Mietpreisen sowie “komplementärem” Einzelhandel vorbehalten sein — denken Sie zum Beispiel an einen Yoga-Ausrüster, der die Stelle ausfüllt, an der sich das Einkaufszentrum befand.

Das Sportgeschäft von Dunham, das noch an einen aktiven Mietvertrag gebunden ist, hat der Stadt Interesse bekundet, nach der Sanierung auf dem Grundstück präsent zu bleiben, was, wie von Peckinpaugh beobachtet, Sinn macht, da “es eine ergänzende Nutzung für sie sein wird.” Andere Mieter könnten möglicherweise Wellnessangebote, Banken sowie Lebensmittel- und Getränkeunternehmen einschließen, um den Food Court auszufüllen. “Du denkst an all die Fußballmütter, die eine Maniküre machen könnten, um etwas anderes zu tun”, sinnierte Peckinpaugh. Und wie bereits erwähnt, werden treue Mall Walker berücksichtigt. Gemäß dem Masterplan wäre ein dedizierter Wanderweg entlang der bestehenden Halle ein zentrales Merkmal der neu gestalteten und reaktivierten Fair Oaks Mall.

“Wir sprechen in unserer Praxis viel über die Beseitigung von Zugangsbarrieren und die Tatsache, dass es in unseren Gemeinden nur sehr wenige Orte gibt, an die man als Gemeindemitglied gehen kann und nicht für etwas bezahlen, an etwas glauben oder etwas kaufen muss”, sagte Peckinpaugh über die Aufrechterhaltung eines Elements, das für die Öffentlichkeit vollständig zugänglich ist, wie ein Korridor in einem Einkaufszentrum. “Ein wichtiger Grundsatz des Plans ist, dass die Menschen in das Gebäude gehen, frei herumlaufen und einkaufen, wenn sie möchten. Es gibt jedoch Zugriffskontrollpunkte, für die Sie eine Mitgliedschaft, einen Termin oder einen Grund benötigen, an einem Programm teilzunehmen.”

David Sheldon, ein in Los Angeles ansässiger Associate Principal bei Perkins & Wills Unternehmens- und Handelspraxis, wies auch auf die Schlüsselrolle hin, die die Halle dabei spielt, diesem und möglicherweise anderen toten Einkaufszentrum neues Leben einzuhauchen. “Das Interessante an der Halle ist das Potenzial, sie mit durchdachteren Wellness-Mietverträgen zu aktivieren”, sagte er. “Der Fallback ist, zu Claires und Tante Annes Brezeln zu gehen, aber ich denke, dass mit Konzepten wie diesem und dem, was für dieses spezielle Anwesen vorgesehen ist, es eine Gelegenheit gibt, es wirklich ganzheitlich zu machen — es ist genau dort.”

“Entwickler müssen anders über ihre Leistung nachdenken und auch ein bisschen anders über ihre Mieteinnahmen nachdenken”, fügte Sheldon hinzu. “Und das kann helfen, diese Armatur besser zu aktivieren, so dass jeder ein gesteigertes Gefühl für die Wellness-Gelegenheit hat.”

Der von MKSK und Perkins geplante Masterplan&wird auch über den bestehenden Fußabdruck des Einkaufszentrums hinausgehen. Die Sanierung wird durch ein großes Mehrzweck-Feldhaus verankert, das sich direkt nördlich des Einkaufszentrums auf dem Gelände eines ehemaligen Satellitenkaufhauses (Goody’s) befindet, das jetzt als Bürofläche an die in Columbus ansässige Cummins Engine Company vermietet ist; Cummins ‘Kevin Roche entworfene Unternehmenszentrale, die 1983 fertiggestellt wurde, befindet sich in der Innenstadt, nicht weit von der Old Commons Mall entfernt. Und dieser Mietvertrag wird bald fällig.

Wie von Peckinpaugh bemerkt, hat Columbus lange versucht, eine Crowd-Drawing-Indoor-Rasen-Anlage zu etablieren, die das ganze Jahr über genutzt werden könnte, um regionale Turniere für Sportarten wie Lacrosse und Rugby Football zu veranstalten. Die Idee ist, dass ein solcher Veranstaltungsort, der als geschäftiger Knotenpunkt für den “regionalen Jugendsporttourismus” gedacht ist, genügend Zuschauer anziehen könnte, um den Einzelhandel und andere ergänzende Dienstleistungen im angrenzenden Einkaufszentrum zu unterstützen.

Eine Rückkehr des 21.Jahrhunderts zu Gruens Vision

Während die COVID-19-Krise das FOCDC gezwungen hat, vorerst die Pause-Taste zu drücken, ist die metamorphe Sanierung der Fair Oaks Mall immer noch sehr im Spiel. “Uns wurde von der Stadt Columbus gesagt, dass es keine Frage des Ob ist, sondern nur eine Frage des Wann”, erklärte Peckinpaugh. “Sie warten auf Genesung. (Ein großer Teil der Mittel, die für die erste Phase des Projekts bereitgestellt worden waren, wurde schließlich während der Pandemie als Darlehen für kleine Unternehmen in der gesamten Gemeinschaft verteilt.)

Wie bei dem umfangreichen Community-Engagement-Prozess, der den Masterplan informierte und von Peckinpaugh auf durchschnittlich 20 bis 300 Community-Mitglieder pro Sitzung geschätzt wurde, setzt sich das FOCDC für ein hohes Maß an Transparenz in Bezug auf die Zukunft der Sanierung ein.

” Dies ist einer der größten Unterschiede zwischen diesem Konzept und dem typischeren Konzept des Engagements für die Zukunft dieser Immobilien “, fügte Sheldon über die Offenheit des Projekts hinzu. “Weil die Tatsache, dass es so öffentlich ist und sich bereits in die Community einschmeichelt — Sie haben keine Wahl, Sie sind dabei. Es geht um nichts anderes als darum, wie wir etwas voranbringen, das einen gewissen Konsens hat.”

Und während sich die Fair Oaks Mall im selben Zustand der Schwebe befindet (der ehemalige Chefredakteur von AN, Matt Shaw, besuchte die Fair Oaks Mall 2008 und stellte selbst dann fest, dass sie weitgehend aufgegeben wurde) wie unzählige andere Einkaufszentren im Land gibt es natürlich die Tatsache, dass es sich um ein totes Einkaufszentrum in einer mittelgroßen Stadt im Mittleren Westen handelt, die international für ihren Reichtum an modernistischer Architektur bekannt ist. “In Columbus zu arbeiten ist sowohl eine Ehre als auch eine große Verantwortung”, sagte Peckinpaugh. “Allein die Sanierung von 400 oder 500.000 Quadratmetern Fläche ist eine enorme Investition. Ich denke, wenn wir mit dem Design beginnen, wird es eine Menge Management der Erwartungen geben, weil dies ein Projekt ist, das von der Community vorangetrieben wird — und es wird wahrscheinlich nicht das architektonische Juwel sein, das sie wollen, aber ich weiß Mit Kreativität und richtigem Management kann die Einrichtung sinnvoll in eine Einrichtung umgewandelt werden, auf die Columbus stolz ist.”

Designerwartungen beiseite, Peckinpaugh und Sheldon hoffen, dass die neu gestaltete Fair Oaks Mall nicht unbedingt Aufmerksamkeit für die Art und Weise erregt, wie sie aussieht, sondern für ihre Betonung auf Community-basierter Programmierung, die auf Victor Gruens ursprüngliche Vision für die American Mall zurückgeht.

“Wir haben eine ziemlich bedeutende Anzahl von Einkaufszentren gesehen, die sich verändern wollen”, sagte Sheldon. “Und wir als Architekten kommen herein, und wir schauen auf Wohn-, wir schauen auf Mixed-Use, wir schauen auf Unterhaltung. Und dann geht es einfach zurück zu einer Art Einweg-Einzelhandel, der in den nächsten fünf bis sieben Jahren sowieso veraltet und veraltet sein wird. Und so lösen sie das Problem nicht wirklich.”

“Unser Interesse daran ist wirklich daraus entstanden, wie wir Millionen Quadratmeter Immobilien in unsere Gemeinden zurückverwandeln und auf andere Weise tun können”, fügte er hinzu. “Und ich denke, worüber wir mit Columbus sprechen, ist ein großartiges Beispiel dafür.”