14 Termini immobiliari commerciali che devi sapere

Quando acquisti o noleggi immobili di investimento, il vocabolario immobiliare commerciale può essere intimidatorio e piuttosto impegnativo da navigare. Forse hai sentito parlare di termini immobiliari commerciali come” miglioramento degli inquilini “o” metratura utilizzabile”, ma non sai cosa c’è sotto. Potresti conoscere alcuni dei termini immobiliari commerciali più comuni, come la clausola di leasing e il reddito operativo netto, ma quando arriva il momento di parlare con venditori e broker e rivedere i contratti di locazione, potresti ancora sentirti sotto-informato.

Se siete pronti a tuffarsi nel mercato degli investimenti immobiliari, abbiamo delineato 14 termini immobiliari commerciali chiave che è necessario conoscere. Conoscere questi termini immobiliari commerciali beneficerà il vostro business, aiutarvi a prendere decisioni informate, e chiarire eventuali idee sbagliate circa la terminologia.

Diritto di espansione (opzione pura)

Il contratto di locazione del locatario può includere una clausola di diritto di espansione, o quella che viene anche chiamata Opzione pura, per un uso futuro. In tal caso, tu – il proprietario – sei responsabile di fornire ulteriore spazio disponibile per l’inquilino per l’intero periodo di locazione, prima che l’inquilino abbia effettivamente bisogno dello spazio. L’inquilino può o non può esercitare la possibilità di utilizzare lo spazio disponibile in qualsiasi momento durante il contratto di locazione.

Il vantaggio per te è che, come proprietario, puoi aumentare l’affitto in base allo spazio aggiuntivo, ma dovrai tenere d’occhio questo perché può causare problemi in seguito se più inquilini nello stesso edificio hanno richieste di espansione.

Opzione di acquisto

Se stai affittando una proprietà a pagamento semplice, a un inquilino che vuole fare un sacco di build-out o semplicemente vuole acquistare la proprietà alla fine del periodo di locazione, potrebbe esserci una “opzione di acquisto” nel contratto. Se esiste una clausola di locazione option-to-buy, si desidera specificare i termini in base ai quali l’inquilino può acquistare la proprietà, così come il prezzo che ci si aspetta, se si dovrebbe decidere di vendere. Gli inquilini di solito eseguono l’opzione di acquisto alla conclusione del contratto di locazione.

Spese di manutenzione Area comune (CAM)

Le spese CAM comprendono tutti i costi di gestione della proprietà commerciale. Queste tasse includono la manutenzione delle aree comuni: corridoi, ascensori, scale, lobby, bagni pubblici, parcheggi, marciapiedi, ecc. Essendo un padrone di casa, è necessario sapere come viene calcolata la tariffa CAM per inquilino.

Poiché i diversi inquilini avranno esigenze diverse, dovrai anche essere in grado di comunicare chiaramente in che modo le commissioni CAM influenzeranno ogni singolo contratto di locazione. Potresti consigliare ai tuoi inquilini di pensare a cosa userebbero dalle aree comuni. Gli inquilini potrebbero delineare le loro aspettative in una richiesta di documento di proposta.

In questo modo stai dimostrando un approccio molto aperto e simile al partner nell’aiutare ogni inquilino a essere sulla stessa pagina con te su tutti i dettagli che compongono i loro contratti di locazione individuali.

Metratura utilizzabile

Metratura utilizzabile è la quantità di spazio che viene affittato. È l’impronta che il tuo inquilino prenderà in un edificio. La metratura utilizzabile determina lo spazio da parete a parete secondo i termini del contratto di locazione e include la metratura del posto riservato al tuo inquilino. Conoscere queste informazioni ti aiuterà a determinare se hai abbastanza spazio per ciascuno dei tuoi potenziali inquilini.

Metratura affittabile

Metratura affittabile include la metratura utilizzabile più una parte della metratura che sarà condivisa tra gli inquilini. Questo può includere bagni in corridoi, lobby, servizi igienici, ascensori o caffetterie. Può anche coprire spazi come la manutenzione e le aree di servizio. Pertanto, l’importo dell’affitto è determinato dalla metratura affittabile.

Rapporto di parcheggio

Si ricorda che un contratto di locazione coinvolge tutti i posti auto disponibili riservati ai dipendenti tenant. Per determinare il rapporto di parcheggio, prendere la metratura totale affittabile di uno spazio e dividerlo per il numero di posti auto. Il contratto di locazione dovrebbe suggerire quanti posti auto saranno disponibili per ogni inquilino.

Puoi anche consigliare ai tuoi potenziali inquilini di consultarsi con i loro dipendenti per sapere quanti di loro vanno al lavoro e quanti prenderebbero i mezzi pubblici. Piccole cose come questa mostreranno ai tuoi inquilini che sei un buon padrone di casa che si prende cura dei loro bisogni.

Rappresentante inquilino

Il rappresentante inquilino è spesso l’agente immobiliare che rappresenta l’inquilino. Lui o lei aiuta l’inquilino negoziare con voi, il padrone di casa. Un rappresentante inquilino lavora su commissione, dividendolo con l’agente di leasing del proprietario e funge da intermediario tra inquilini e proprietari. Inoltre, il rappresentante cercherà di risolvere alcuni problemi tra l’inquilino e il proprietario.

Come proprietario, puoi menzionare l’opzione dell’inquilino che ha il proprio rappresentante solo così non ci sarebbero situazioni imbarazzanti durante il periodo di locazione. Le persone tendono a dimenticare i dettagli, e avere un rappresentante inquilino renderà la vita più facile come si sta mettendo un ulteriore grado di separazione (e responsabilità) tra voi e l’inquilino.

Rappresentante locatore (agente di leasing)

Il rappresentante locatore lavora come agente di leasing. Questo agente rappresenta il proprietario e si prende cura degli interessi del proprietario. Quando diventi proprietario di una o più proprietà commerciali, il tuo agente di leasing è uno dei tuoi migliori amici, quindi scegli saggiamente.

Il primo lavoro del proprietario rappresentante è quello di ottenere la più alta quantità di affitto con il minor importo di spesa. L’affare del Santo Graal è un contratto di locazione a tripla rete (NNN), ovviamente! Il tuo agente di leasing negozia anche con il rappresentante dell’inquilino per tuo conto per redigere un accordo che ottimizzi (idealmente) i costi di affitto, il deposito cauzionale, le indennità di miglioramento dell’inquilino, ecc.

La scelta di un buon agente di leasing ti aiuterà a ottenere il miglior accordo possibile con ogni inquilino. Ma fai attenzione – non vuoi un accordo eccessivamente aggressivo in cui l’inquilino è messo alle strette così tanto che il contratto di locazione diventa una responsabilità legale per te.

Co-Broker

Alcuni proprietari firmano un accordo di quotazione in esclusiva con un broker immobiliare commerciale. Poiché questi broker sono lì per accelerare il processo di noleggio, possono invitare altri broker a guardare oltre la proprietà e affittarla. Questi altri broker, dal tuo punto di vista, sono co-broker.

Se il tuo broker e il suo co-broker trovano un inquilino che accetta di affittare la proprietà, i due broker si dividono la commissione. Poiché il co-broker non è direttamente collegato a te, non sei responsabile del pagamento di commissioni extra per il coinvolgimento dei co-broker.

Pertanto, dovresti stare perfettamente bene con il tuo broker che cerca aiuto da altri broker. E ‘ un vantaggio per voi come si avrà due broker che lavorano insieme e si paga solo per un broker.

Commissione referral

Una commissione referral è una commissione pagata da un broker all’altro quando si riferisce un cliente. Di solito, è la percentuale della commissione. Questo è il modo in cui il tuo broker funziona con un co-broker. I due di loro di solito accettano di dividere la tassa 50/50. Ottieni il doppio dell’aiuto, si dividono i soldi e tutti sono felici.

Classificazioni degli edifici

Esistono tre classi di edifici (A, B e C) e devi capire cosa significano questi termini immobiliari commerciali.

• Gli edifici di classe A sono quasi nuovi, in una posizione molto attraente e sono noti per una buona manutenzione.
• Classe B sono edifici medi con meno servizi.
• Gli edifici di classe C hanno più di 20 anni e hanno bisogno di molti miglioramenti e riparazioni.

Gli edifici di classe A saranno i più attraenti per gli inquilini, ma di solito saranno i più costosi da acquistare e affittare. Gli edifici di classe B sono solitamente più economici da acquistare, hanno un affitto inferiore e sono meno desiderabili. Classe C sono in genere gli edifici più economici per comprare, ma si può affrontare un sacco di spese di ristrutturazione che possono anche includere zonizzazione e problemi ambientali e consentire rinnovi.

Aiuta a capire questi termini immobiliari commerciali per garantire che non si paga più di quanto si dovrebbe per un edificio che non soddisfa il valore percepito o soddisfare le vostre aspettative.

Concessioni di affitto

Le concessioni di affitto sono indennità che consentono un affitto scontato o gratuito per un determinato periodo di tempo. Di solito, le concessioni di affitto sono legate a ristrutturazioni o adattamenti eseguiti dal nuovo inquilino. Può anche significare spingere in avanti il primo pagamento dell’affitto, quindi l’inquilino non sta affrontando spese extra per trasferirsi nel tuo edificio.

Dovrai essere molto saggio qui perché non vuoi andare troppo lontano in concessioni che danneggerebbero la tua linea di fondo. Dovrai anche prestare attenzione al flusso di cassa, poiché potresti affrontare passività fiscali, specialmente quando rinvii il primo pagamento.

Vorrai che il tuo broker nelle vicinanze rifletta attentamente e renda la tua proprietà attraente per gli inquilini solidi senza danneggiare la redditività.

Miglioramenti Tenant

“Miglioramenti tenant” è un sottoinsieme di concessioni di affitto che si dovrebbe discutere con il tenant. Questi miglioramenti sono modifiche apportate alla proprietà dall’inquilino. Il tuo inquilino può decidere di modificare la proprietà e apportare alcune modifiche che si adattano meglio alle esigenze dell’azienda. Tali miglioramenti possono includere pavimenti, soffitti, pittura ecc., e dovrebbe essere negoziato prima di firmare il contratto d’affitto.

Vorrai avere contro-offerte per tutti i miglioramenti, in modo da sapere che le concessioni di affitto non saranno eccessivamente costose per te. In alcuni casi, si può essere meglio fare miglioramenti inquilino te stesso e lanciando l’affitto verso un numero più alto, piuttosto che accettare una riduzione dell’affitto a causa di miglioramenti inquilino-eseguiti.

Lettera di intenti (LOI)

Si tratta di un documento scritto che rafforza l’impegno dell’inquilino di affittare la proprietà. La Lettera di intenti (LOI) include i termini del contratto di locazione come trattative, concessioni e tempi ed è firmata prima del contratto di locazione.

Se ti viene presentata una LOI, assicurati che il tuo broker valuti rapidamente quanto sia seria la LOI. In alcuni casi, i co-broker accelereranno la Lettera di intenti senza verificare se l’inquilino è davvero una scelta solida. Spetterà a te e al tuo broker non lasciare pietre intatte e assicurarti di chiudere un accordo con l’inquilino giusto.

A volte, avrai più di una lettera di intenti. Questo è in realtà preferito in modo da poter scegliere quale inquilino ti piace di più. In conclusione, è il tuo posto che stai affittando e dovresti avere la possibilità di scegliere.

Se si acquista una proprietà di locazione NNN, sarà quello che presenta la LOI. In questo caso, una lettera di intenti è una proposta non vincolante e in buona fede da parte tua, l’acquirente, al venditore. Questo documento definisce gli obiettivi per un’offerta ufficiale di acquisto. È un risparmio di tempo che cristallizza i potenziali dettagli della transazione, riduce al minimo le incomprensioni e documenta i progressi verso un’offerta ufficiale. Viene spesso utilizzato come strumento per il processo di identificazione della proprietà in uno scambio 1031 e per gli investimenti NNN.

Per avvolgerlo – Conoscere i termini immobiliari chiave avvantaggia il tuo ROI

Entrare nel settore immobiliare commerciale come proprietario può essere abbastanza spaventoso se non hai familiarità con le basi, che includono i termini immobiliari chiave e il loro significato. Come nuovo investitore, absolute NNN lease property investing può essere il percorso più semplice e spesso più redditizio, poiché i leasing NNN tendono ad essere semplici e l’inquilino paga tutto – tasse, assicurazioni e CAM. È sufficiente raccogliere l’affitto.

Tuttavia, se si acquista una tassa-semplice, proprietà single-tenant, un contratto di locazione a terra, o un investimento immobiliare multi-tenant, è molto importante che si educare se stessi sulle basi del processo e lavorare con gli intermediari immobiliari e inquilini. Lavorare come una squadra per assicurarsi che non ci sono punti ciechi in qualsiasi negoziazione e qualsiasi contratto di locazione si firma è imperativo.

In Westwood Net Lease Advisors, forniamo una valutazione e una valutazione della tolleranza al rischio, esploriamo le proprietà che si adattano ai vostri criteri di investimento in base ai numeri effettivi piuttosto che alle congetture e valutiamo i dati finanziari e i rating del credito degli inquilini per trovare la proprietà e il tipo di inquilino che fa per voi. Lavoriamo anche con te per creare la Lettera di intenti (LOI) e analizzare/negoziare i dettagli del contratto di locazione, fornire servizi legali e finanziari e altro ancora, il tutto senza alcun costo per te. I nostri buyer advisors sono qui per voi in ogni fase del percorso – dalla richiesta iniziale fino alla chiusura. Sentitevi liberi di raggiungere per un no-obbligo, consulenza gratuita per iniziare. 314-997-5227.