A Columbus, Indiana, un centro commerciale morto è sempre una nuova vita, come la salute delle comunità dedicate hub

Nel 1990, un anno in cui B. Dalton e Wet Seal regnava sovrana e apparentemente indomabile Americano centro commerciale era al suo zenit, la città di Columbus, Indiana, ha guadagnato il suo secondo racchiuso shopping center—uno di circa 19 centri di aprire in tutto il Stati Uniti, che di anno in anno.

Situato sul sito del vecchio Bartholomew County Fairgrounds nel quartiere centrale della città, il nuovo Fair Oaks Mall è stato costruito a tre miglia a nord-est del centro città, un convenzionale centro commerciale al coperto dell’era degli anni 1970 congiunto a uno spazio per eventi civici rivestito di vetro noto come Commons. Entrambi gli edifici sono stati progettati da César Pelli per Gruen Associates-un nome sinonimo di centri commerciali da Culver City, California, a Waukegan, Illinois, e molti punti in mezzo. Nel 1956, il fondatore di Vienna, Victor Gruen, introdusse i consumatori americani nel primo centro commerciale completamente chiuso e climatizzato della nazione, Southdale Center a Edina, Minnesota.

L’era dei due centri commerciali di Columbus, tuttavia, fu di breve durata. I comuni e il City Center di Pelli, meglio conosciuti come Commons Mall, sono stati quasi completamente demoliti nel 2008 per far posto a un progetto di riqualificazione del centro incentrato su un nuovo spazio comunitario al coperto. Il Fair Oaks Mall di 413.000 piedi quadrati, una destinazione di vendita al dettaglio più workaday con un numero decente di punti metallici del centro commerciale e nessun pedigree architettonico di cui parlare, è stato un soldato.

Oggi, Fair Oaks Mall è ancora aperto e ospita un modesto-meno di quanto si possa contare su due mani-infarinatura di inquilini di negozi e ristoranti con un negozio di articoli sportivi Kmart-turn-Dunham che funge da unica ancora sopravvissuta. Mall walkers continuano a utilizzare il concorso e l’ex JC Penny ha visto un sacco di azione come di ritardo. Ma a tutti gli effetti, Fair Oaks Mall è morto.

Come con molti centri commerciali morenti e morti in tutto il paese, l’aldilà di Fair Oaks Mall è stato predeterminato prima che la proverbiale spina fosse completamente tirata. Ma in una deviazione rinfrescante dalla norma, il centro commerciale non cederà il passo a uno sviluppo privato a uso misto con abitazioni o sarà parzialmente convertito in una mega-chiesa o in un centro di adempimento Amazon. Il no-profit Fair Oaks Community Development Corporation (FOCDC), una partnership tra la città di Columbus e Columbus Regional Health (CRH), ora possiede la proprietà di 36 acri e prevede di trasformare il centro commerciale in un bene pubblico: un campus sanitario e ricreativo incentrato sul “benessere olistico” dove gli attuali escursionisti del centro commerciale e i clienti del negozio di articoli sportivi si sentiranno

Dal centro commerciale morente alla risorsa comunitaria

Dopo aver acquisito il centro commerciale a dicembre 2018, il FOCDC ha sfruttato la società di architettura del paesaggio e progettazione urbana con sede a Columbus, Ohio, MKSK e Perkins& Nel giugno successivo per creare un piano generale e una visione a lungo termine per il sito Fair Oaks Mall. Mentre l’attuazione di tale visione è attualmente in attesa a causa della pandemia di coronavirus, il piano generale emerso dal processo è notevole: un centro comunitario multi-sfaccettato-centro benessere che funziona come una sorta di cugino spirituale di un YMCA ma con una food court e, sì, anche un po ‘ di vendita al dettaglio.

Come Lindsey Peckinpaugh, un leader di pratica con sede a Chicago con Perkins &La divisione Sport, ricreazione e intrattenimento di Will, lo ha spiegato, sia CRH che la Città possiedono “l’obiettivo comune di restituire il centro commerciale a una sorta di uso comunitario e rivolto verso l’esterno.”Eppure entrambi stanno anche perseguendo i propri obiettivi unici. Per il CRH, il progetto di riuso adattivo aiuta l’it a centralizzare alcuni servizi clinici sparsi in tutta la città in un hub di supporto. La città, nel frattempo, è stato a lungo bisogno di entrambe le strutture ricreative al coperto per i parchi di programmazione a capo del dipartimento, e ulteriore spazio amministrativo.

“Penso che il sindaco , più di ogni altra cosa, fosse preoccupato per quello che sarebbe successo al centro commerciale se fosse stato lasciato al mercato privato”, ha aggiunto Peckinpaugh. “Probabilmente non sarebbe stato sviluppato in un modo commisurato all’uso del suolo circostante e additivo alla qualità della vita della città.”

anche se Peckinpaugh pratica ha vissuto, in un turbinio di interesse—sia gli sviluppatori immobiliari e città dirigenti—in e il potenziale di conversione del defunto grande casella di negozi di ancoraggio in strutture ricreative, che cosa è previsto per il Fair Oaks Mall va al di là di trasformare un vecchio Sears in un grande Equinozio. Ogni centimetro quadrato della struttura pianificata di oltre 526.000 piedi quadrati sarà dedicato agli usi relativi alla salute e al benessere, tra cui aree di allenamento di gruppo e studi di fitness, campi sportivi, una cucina dimostrativa, centro cardiaco, piscina per idroterapia e servizi nutrizionali e clinici gestiti da CRH. Poiché il programma dell’edificio è così vario, c’è una sorta di inclusività al forno che porta tutti gli utenti, sia lì per una lezione di pilates che per una consulenza diabetica, a sentirsi i benvenuti.

“Qualcosa che penso sia interessante di cui abbiamo parlato come obiettivo aspirazionale—e lo stiamo vedendo in altri progetti di tipologia mista come questo-è la nozione dello spettro della cura o dello spettro del benessere”, ha spiegato Peckinpaugh. “Non importa se sei sano, ti stai riprendendo da un infortunio o stai ricevendo un trattamento da una malattia, tutti si mescolano come uno in una comunità.”

Bentornati, mall walkers

Oltre ai servizi sanitari ambulatoriali guidati da CRH e alle strutture per il fitness, il 25% dell’impronta del Fair Oaks Mall sarà riservato ai partner della comunità senza scopo di lucro a prezzi di locazione competitivi e al dettaglio” complementare ” -si pensi, ad esempio, a un fornitore di attrezzi da yoga che riempie il punto in cui

Il negozio di articoli sportivi di Dunham che è ancora legato a un contratto di locazione attivo ha espresso interesse per la città nel mantenere una presenza alla proprietà post-riqualificazione che, come osservato da Peckinpaugh, ha senso come “sarà un uso complementare per loro.”Altri inquilini potrebbero potenzialmente includere servizi spa, banche e stabilimenti alimentari e bevande per compilare la food court. “Pensi a tutte le mamme di calcio che potrebbero andare a farsi una manicure tra fare qualcos’altro”, pensò Peckinpaugh. E, come detto, i fedeli camminatori del centro commerciale sono presi in considerazione. Secondo il piano generale, una pista a piedi dedicata lungo il concorso esistente sarebbe una caratteristica centrale del reimmaginato e riattivato Fair Oaks Mall.

“Nella nostra pratica parliamo molto dell’eliminazione delle barriere all’accesso e del fatto che all’interno delle nostre comunità ci sono pochissimi posti in cui puoi andare come membro della comunità e non devi pagare qualcosa, credere in qualcosa o comprare qualcosa”, ha detto Peckinpaugh di mantenere un elemento completamente accessibile al pubblico come un corridoio del centro commerciale. “Un principio importante del piano è che le persone entrano nell’edificio, camminano liberamente e fanno acquisti se lo desiderano. Ma ci saranno punti di controllo di accesso che avete bisogno di appartenenza, un appuntamento, o motivo per essere in un programma.”

David Sheldon, un direttore associato con sede a Los Angeles con Perkins & La pratica aziendale e commerciale di Will, ha anche notato il ruolo chiave che il concorso ha nel dare nuova vita a questo particolare centro commerciale morto e potenzialmente altri. “La cosa interessante del concorso è il potenziale per attivarlo con leasing di benessere più ponderati”, ha detto. “Il ripiego è quello di andare ai pretzel di Claire e zia Anne, ma penso che con concetti come questo e ciò che è previsto per questa particolare proprietà, c’è un’opportunità per renderlo davvero olistico—è proprio lì.”

” Gli sviluppatori devono pensare in modo diverso alle loro prestazioni e devono anche pensare un po ‘diversamente ai loro rent rolls” ha aggiunto Sheldon. “E questo può aiutare ad attivare meglio quell’armatura in modo che tutti sperimentino un senso accresciuto dell’opportunità di benessere.”

Il master plan immaginato da MKSK e Perkins& si estende anche oltre l’impronta esistente del centro commerciale. La riqualificazione sarà ancorato da una grande multi-uso campo di casa trova direttamente a nord del centro commerciale presso il sito di un ex satellite department store (Goody’s) attualmente locato come ufficio spazio per il Columbus a base di Cummins engine company; Cummins Kevin Roche-progettato sede aziendale, completato nel 1983, si trovano nel centro, non troppo lontano dal centro Commons Mall. E quel contratto di locazione sta maturando presto.

Come notato da Peckinpaugh, Columbus ha cercato a lungo di stabilire una struttura coperta di tappeto erboso che potesse essere utilizzata tutto l’anno per ospitare tornei regionali per sport come il lacrosse e il rugby. L’idea è che un tale luogo, immaginato come un vivace hub per “turismo sportivo giovanile regionale”, potrebbe attirare abbastanza spettatori per sostenere la vendita al dettaglio e altri servizi complementari presso il centro commerciale adiacente.

Un ritorno del 21 ° secolo alla visione di Gruen

Mentre la crisi COVID-19 ha costretto il FOCDC a premere il pulsante di pausa per il momento, la riqualificazione metamorfica del Fair Oaks Mall è ancora molto in gioco. “Ci è stato detto dalla Città di Colombo che non è una questione di se, è solo una questione di quando”, ha spiegato Peckinpaugh. “Stanno aspettando il recupero. (Una grande quantità di finanziamenti che erano stati accantonati per la prima fase del progetto è stata infine distribuita in tutta la comunità come prestiti alle piccole imprese durante la pandemia.)

Come con l’ampio processo di coinvolgimento della comunità che ha informato il master plan e ha disegnato quello che Peckinpaugh stima essere una media di 20-300 membri della comunità per riunione, il FOCDC si impegna a un alto livello di trasparenza per quanto riguarda il futuro della riqualificazione.

“Questa è una delle maggiori differenze tra questo concetto e il concetto più tipico di impegno sul futuro di queste proprietà”, ha aggiunto Sheldon dell’apertura del progetto. “Perché il fatto che sia così pubblico e si stia già ingraziando nella comunità—non hai scelta, ci sei dentro. Non si tratta di qualcosa di diverso da come si fa a spostare qualcosa in avanti che ha un certo livello di consenso.”

E mentre il Fair Oaks Mall possono essere nello stesso stato di limbo (ex executive editor di Matt Shaw ha pagato una visita a Fair Oaks Mall nel 2008 e poi anche osservato come in gran parte abbandonati, come innumerevoli altre mall proprietà nel paese c’è, naturalmente, il fatto che si tratta di un centro commerciale morto in una media città del Midwest, famoso a livello internazionale per la sua ricchezza di architettura modernista. “Lavorare a Columbus è sia un onore che una grande responsabilità”, ha detto Peckinpaugh. “Solo riqualificare 400 o 500.000 piedi quadrati di spazio in sé è un investimento enorme. Penso che quando entreremo nel design ci sarà molta gestione delle aspettative perché questo è un progetto presentato dalla comunità—e probabilmente non sarà il gioiello architettonico che vogliono che sia, ma so che con creatività e gestione corretta la struttura può essere significativamente trasformata in una struttura di cui Columbus è orgoglioso.”

Aspettative di design a parte, Peckinpaugh e Sheldon sperano che il reimmaginato Fair Oaks Mall non raccolga necessariamente l’attenzione per il suo aspetto, ma per la sua enfasi sulla programmazione basata sulla comunità che richiama la visione originale di Victor Gruen per il centro commerciale americano.

“Abbiamo visto una quantità abbastanza significativa di centri commerciali che stanno cercando di trasformare”, ha detto Sheldon. “E noi come architetti entriamo, e guardiamo al residenziale, guardiamo all’uso misto, guardiamo all’intrattenimento. E poi torna a una sorta di forma di vendita al dettaglio usa e getta, che sarà obsoleta e superata nei prossimi cinque o sette anni, comunque. E quindi, non stanno davvero risolvendo il problema.”

“Il nostro interesse per questo è davvero nato da come prendere milioni di piedi quadrati di proprietà e trasformarli di nuovo alle nostre comunità e farlo in un modo diverso”, ha aggiunto. “E penso che quello di cui stiamo parlando con Columbus sia un grande esempio di ciò.”