Che cos’è un condominio, perché funziona e perché è impegnativo?

Che cos’è un condominio, perché funziona e perché è impegnativo?

Di Irvin W. Sandman
24 maggio 2007

Condo hotels, il nuovo segmento caldo del settore, ha ricevuto una fatturazione importante praticamente in ogni conferenza alberghiera negli ultimi tre anni. La scrittura sull’argomento, tuttavia, può sembrare densa e confusa per chi non lo sapesse. Questo articolo fornisce un’introduzione ai concetti condo hotel ed è destinato a dare un punto di ingresso accessibile nel campo. Cerca anche di fornire a coloro che hanno familiarità con gli hotel condo un riassunto conciso e bollito che cristallizza alcuni dei concetti più grandi.

Che cos’è un condominio?

In un condominio, le camere sono di proprietà separatamente come unità condominiali. Questo primo punto è un po ‘ ovvio: per avere un “condominio”, sono necessarie unità condominiali.

In secondo luogo, in un condominio, le unità condominiali vengono affittate dall’hotel attraverso un programma di noleggio. Ogni hotel dispone di camere inventario. In un condominio, le unità condominiali di proprietà separata sono destinate a far parte dell’inventario dell’hotel attraverso un programma di noleggio. In alcuni condomini, tutte le camere dell’hotel sono vendute come unità condominiali. In altri, solo alcune delle camere sono venduti, e lo sviluppatore mantiene una parte o una maggioranza delle camere come “inventario fisso.”

“Gli hotel residenziali ad uso misto” sono talvolta confusi con gli hotel condo. Gli hotel residenziali ad uso misto si trovano tipicamente nei mercati urbani. In questo concetto, un hotel urbano, spesso quattro o cinque diamanti, è costruito con condomini residenziali di fascia alta ai piani superiori. Queste unità condominiali sono intese come residenze. Non sono destinati a far parte dell’inventario delle camere dell’hotel. Pertanto, gli hotel condominiali e gli hotel ad uso misto sono animali diversi.

Quali sono i vantaggi dei condomini?

Il concetto di hotel condo è guidato dai suoi vantaggi sia per il consumatore che per lo sviluppatore.

Vantaggi per il consumatore. In genere, il concetto di hotel condominio è impiegato in luoghi in cui la proprietà condominiale è auspicabile per l’uso part-time, come ad esempio una posizione resort. Per comprendere i vantaggi di un hotel condo al consumatore, si può guardare l’alternativa del consumatore nel contesto del resort. Prima dell’avvento degli hotel condo, un consumatore che voleva la piena proprietà di un’unità di condominio resort aveva solo una vera alternativa: acquistare un’unità in uno sviluppo tradizionale condominio resort.

Considera questo confronto da due prospettive: quando il consumatore non soggiorna nel condominio; e quando il consumatore rimane lì.

In uno sviluppo tradizionale del condominio del resort, che cosa fa il consumatore quando non sta alloggiando al condominio? Può lasciare vacante l’unità, rinunciando così a qualsiasi potenziale di reddito. In alternativa, l’acquirente può provare ad affittare l’unità da solo. Questa alternativa, ovviamente, consuma molto tempo e problemi. Una terza alternativa è quella di assumere un’agenzia esterna che avrebbe affittato l’unità entro la settimana. In qualsiasi scenario di noleggio, tuttavia, la commercializzazione dell’unità è problematica. I documenti sottostanti dello sviluppo di solito non richiedono ai proprietari di mantenere le loro unità con alcuna coerenza. Di conseguenza, qualsiasi ospite interessato ad affittare l’unità avrà pochissima fiducia sulla qualità dell’unità–non esiste una “proposta di valore” coerente per l’edificio, lo sviluppo o le unità in esso contenute.

Il concetto di condo hotel risponde a queste preoccupazioni. Il noleggio dell’unità è gestito professionalmente. Le unità sono in genere richiesto di essere mantenuto in modo coerente. La commercializzazione dell’unità è più efficace e il proprietario dell’unità non deve perdere tempo e fatica. In altre parole, l’hotel condo ha una proposta di valore migliorata per il consumatore, fornendo una risposta migliore alla domanda: “cosa faccio quando non sto usando l’unità?”

Il concetto di hotel condo ha anche una proposta di valore migliorata quando il consumatore soggiorna presso l’unità. In un condominio tradizionale resort, l’esperienza del proprietario è molto simile a un appartamento. Un hotel condo, al contrario, fornisce al proprietario dell’unità i servizi ampliati di un hotel: servizio in camera, reception check-in, pulizie e altri servizi. È facile capire perché molti acquirenti troverebbero questi benefici un miglioramento rispetto a un’unità di condominio tradizionale resort.

Vantaggi per lo sviluppatore. Il concetto di hotel condo offre anche vantaggi significativi per lo sviluppatore. Lo sviluppatore tradizionale dell’hotel ha una lunga strada tra il tempo in cui immagina un progetto e il tempo in cui è in grado di realizzare un ritorno sul capitale. Lo sviluppatore deve ottenere i diritti per il progetto, costruirlo, aprirlo e quindi, in genere per tre anni, stabilizzare l’operazione. Solo allora lo sviluppatore può aspettarsi di vedere un ritorno sull’investimento o realizzare un profitto attraverso una vendita o un altro evento di liquidità. Questo processo può richiedere cinque anni o più. Al contrario, uno sviluppatore condominio hotel può realizzare un notevole ritorno sugli investimenti molto prima, perché le vendite delle unità di solito chiudono intorno al tempo l’hotel si apre per le imprese. Ulteriormente, lo sviluppatore dell’hotel del condominio ha accesso ad una fonte supplementare di finanziamento assicurato: il pool dei prestatori che forniscono il finanziamento per lo sviluppo tradizionale del condominio. Questa ulteriore fonte di capitale può ridurre i costi di prestito.

Perché gli sviluppi degli hotel condo sono impegnativi?

Gli hotel condo sono impegnativi perché sollevano complessità legali e pratiche che non esistono negli sviluppi alberghieri tradizionali.

Complessità giuridiche. Condo hotel sviluppi presentano diverse sfide legali supplementari. In primo luogo, ci sono rischi di legge sui titoli che non esistono nello sviluppo alberghiero tradizionale. Quando uno sviluppatore vende una camera d’albergo come unità condominiale, sorge una domanda: lo sviluppatore vende immobili o un investimento? Il problema è cristallizzato quando si riduce e valuta il passo dello sviluppatore al potenziale acquirente dell’unità. La piazzola potrebbe essere: “Ti venderò un’unità condominiale. Se me lo restituisci per la maggior parte del tempo, lo affittero ‘come parte dell’attivita’ dell’hotel, e ti faro ‘ guadagnare un sacco di soldi.”In alternativa, la piazzola potrebbe essere:” Ti venderò un’unità condominiale. Eccolo qui-divertiti con esso.”Nel primo campo, lo sviluppatore sta chiaramente vendendo un titolo e si applicherebbero le leggi sui titoli. In quest’ultimo campo, lo sviluppatore sta vendendo solo immobili, e le leggi sui titoli non si applicano. Per evitare i rischi di legge sui titoli, è stato sviluppato un elenco dettagliato di cose da fare e da non fare, derivanti principalmente dalla lettera Intrawest no action.

In secondo luogo, a differenza degli hotel tradizionali, uno sviluppatore di hotel condo deve anche rispettare le leggi condominiali statali e locali. Queste leggi sono principalmente leggi di divulgazione progettate per proteggere i potenziali acquirenti di unità fornendo loro informazioni che i legislatori dello stato pensavano sarebbero preziose. Le leggi prevedono anche le modalità specifiche che il regime condominiale può essere creato.

In terzo luogo, le complessità legali possono sorgere dall’applicazione delle leggi di zonizzazione al condominio. Il condominio è un condominio? O è un hotel? Le leggi di zonizzazione spesso non sono chiare. Ciò significa che lo sviluppatore deve valutare tali leggi e lavorare con le autorità locali per risolvere i problemi di classificazione zonizzazione e domande, come ad esempio se un proprietario di unità deve pagare una tassa di occupazione transitoria quando occupa l’unità.

Complessità aziendali. Oltre alle domande legali aggiunte che sorgono nello sviluppo dell’hotel condo, ci sono anche complessità pratiche che non esistono nello sviluppo tradizionale dell’hotel.

In primo luogo, lo sviluppatore dell’hotel ha tre tipi di istituti di credito da considerare, piuttosto che uno solo. Ci può essere una costruzione tradizionale hotel/prestatore permanente, come di solito è il caso nello sviluppo di hotel. Ma ci può anche essere un prestatore di condominio che è esperto nelle caratteristiche speciali dei prestiti di sviluppo di condominio, come il processo per le vendite e le uscite di atto. E lo sviluppatore deve considerare le esigenze dei creditori al dettaglio che saranno prestando denaro agli acquirenti delle unità condominiali – il modo in cui lo sviluppatore configura le camere possono influenzare il pool di istituti di credito al dettaglio disponibili per gli acquirenti di unità.

In secondo luogo, il successo del progetto può dipendere dal mercato dei condomini residenziali, piuttosto che solo dal mercato degli hotel e dalla domanda e dall’offerta di camere per gli ospiti. Dipendenza dal mercato condominio residenziale potrebbe andare bene quando quel mercato è caldo. Quando non lo è, tuttavia, possono essere necessarie strategie di ripiego.

In terzo luogo, c’è incertezza sull’inventario delle stanze. Per evitare l’applicazione delle leggi di registrazione dei titoli, lo sviluppatore condominio hotel non può costringere gli acquirenti di unità di entrare nel programma di noleggio dell’hotel. Di conseguenza, lo sviluppatore del condominio non può essere sicuro di quante stanze saranno nell’inventario dell’hotel e questa incertezza rende le previsioni di entrate più impegnative.

In quarto luogo, ci sono norme normalmente semplici che assumono complessità nel contesto alberghiero condominiale. Ad esempio, gli sviluppatori hanno familiarità con la conformità ADA e sanno come assicurarsi che venga costruito un numero sufficiente di stanze conformi ADA. Ma come viene fatto questo quando tutte le camere sono destinate ad essere vendute come unità condominiali? Un altro esempio è l’applicazione delle leggi sulle licenze di liquori. La licenza per liquori di un hotel consente normalmente la consegna di bevande alcoliche alle camere dell’hotel. La licenza consente la consegna a unità di proprietà separata?

Infine, lo sviluppatore può essere costretto a continuare come proprietario della ” unità alberghiera.”Le aziende alberghiere di marca non vogliono stipulare accordi di gestione con un’associazione condominiale. Se è coinvolta una società di gestione di marca, in genere richiede allo sviluppatore di creare una “unità alberghiera” composta dalle aree commerciali e comuni dell’hotel e richiede allo sviluppatore di continuare a possedere e gestire questa unità alberghiera dopo che le camere dell’hotel sono state vendute. Questa struttura può creare conflitti di interesse tra lo sviluppatore e i proprietari delle unità a più lungo termine e può anche creare rischi di contenzioso.

Le sfide dello sviluppo del condominio sono molte. Ma l’industria e i suoi consiglieri hanno fatto bene a incontrarli negli ultimi anni. Il fondamento intellettuale degli hotel condo è stato impostato su un terreno solido.

Gli hotel condo sono qui per soggiornare?

Gli hotel condo hanno due vantaggi significativi che dureranno. Sono un’ottima soluzione per le persone che vogliono possedere un’unità di condominio resort e non vogliono lasciare l’unità vacante o problemi con l’affitto. Gli hotel condo forniscono anche allo sviluppatore l’opportunità di ottenere un ritorno del capitale prima di quanto sarebbe disponibile in uno sviluppo alberghiero tradizionale. È probabile che questi benefici continuino ad essere molto interessanti fino a quando non verrà escogitata una soluzione migliore. Possiamo aspettarci unità condo hotel per essere una caratteristica nella maggior parte degli sviluppi resort nei prossimi anni.