Come Fortis Tower getta ombra su Cobble Hill, NYU Langone Sito Siede Idle
Alla fine del 2017, al 347 Henry Street, la costruzione è iniziata su 5 River Park, il primo dei quattro grattacieli pianificati dallo sviluppatore Fortis Property Group che presto incomberà sul Cobble Hill Historic District. Progettato da Romines Architecture, le 15 storie dell’edificio terranno 25 condomini, con un prezzo medio di million 3.15 milioni per unità. I lavori per la torre finiranno l’anno prossimo.
ascendente telaio in calcestruzzo e acciaio a fianco il low-rise arenaria Pacifico e di Amicizia strade segna l’inizio di una nuova fase topografico storia del quartiere, e a lungo, doloroso saga iniziata nel 2013, quando, tra proteste e azioni legali, SUNY Downstate Medical Center, sotto il Governatore Cuomo, ha deciso di chiudere il Long Island College Hospital (LICH), che aveva acquistato da meno di due anni, al fine di alleggerire il lavoro dei sempre più prezioso terreno su cui è seduto.
Fortis, una società privata poco conosciuta fondata da un donatore Cuomo, ha presentato l’offerta vincente per riqualificare la proprietà nel 2014.
Complicato regime di proprietà
L’accordo di vendita tra SUNY e Fortis dettava una chiusura in più parti, per cui Fortis avrebbe effettuato due pagamenti di each 120 milioni ciascuno, diversi anni di distanza-un accordo che probabilmente assomigliava a un mutuo senza interessi. A partire dal 2019, SUNY – o, più precisamente, la sua Downstate at LICH Holding Company-possiede ancora tecnicamente una gran parte dell’ex campus LICH: l’edificio Henry Street (340 Henry Street), il Padiglione Polak (363 Hicks Street) e il demolito Fuller Pavilion (70 Atlantic Avenue).
SUNY attualmente affitta il Padiglione Polak a Fortis, che, come condizione del contratto di vendita, lo subaffitta alla NYU Langone, il centro medico accademico affiliato alla New York University, che gestisce un dipartimento di emergenza indipendente nel sito come misura per mitigare in piccola parte la perdita dei servizi sanitari più ampi di LICH.
L’accordo stabiliva che, mentre Fortis avrebbe pagato il valore di interi locali LICH (sei lotti principali per un totale di circa 200.000 piedi quadrati, più piccole proprietà assortite nell’area circostante), la seconda parte della chiusura avrebbe trasferito la proprietà del lotto di 33.345 piedi quadrati all’angolo tra Hicks e Atlantic da SUNY alla NYU, senza alcun costo per quest’ultima, per la costruzione di una clinica ambulatoriale.
Prevale l’As-of-Right
Nel 2015, Fortis ha presentato Cobble Hill con due scelte di design per il resto della proprietà: una proposta ULURP (Uniform Land Use Review Procedure) e un piano AOR (as-of-right). ULURP è il processo pubblico con cui gli sviluppatori negoziano per i cambiamenti di uso del suolo. La proposta di Fortis richiedeva un upzoning che avrebbe permesso quasi il doppio della densità residenziale sul sito di LICH in cambio della costruzione di alloggi a prezzi accessibili (il 20% delle unità), una scuola pubblica, uno spazio commerciale su Hicks e un parco al 347 Henry Street. Avrebbe anche posizionato la torre più alta dello sviluppo tra Hicks e la Brooklyn-Queens Expressway (BQE) – il più lontano possibile dal quartiere storico di Cobble Hill.
A seguito di una revisione consultiva da parte del consiglio della comunità e del presidente del distretto, ULURPs richiede un pollice in su da parte della Commissione urbanistica, del Consiglio comunale e del sindaco, mentre il pubblico in generale pesa lungo la strada. (Il consigliere locale in genere ha la voce più influente nel processo. D’altra parte, i progetti AOR soddisfano i regolamenti di zonizzazione esistenti e richiedono solo l’approvazione statutaria della città – finché il costruttore non infrange alcuna legge, può fare quello che vuole, che piaccia o no ai vicini o ai funzionari eletti. L’AOR di Fortis non ha offerto benefici alla comunità in quanto non avevano bisogno di dolcificanti governativi per realizzarlo.
Sebbene significativamente più piccolo dell’ULURP, l’AOR include ancora un grattacielo di 470 piedi sul lato nord del Pacifico tra Henry e Hicks. Solo nove edifici in tutta Brooklyn sono più alti. Ciò è stato possibile perché, quando la Landmarks Preservation Commission (LPC) ha creato il distretto storico di Cobble Hill nel 1969, i rappresentanti di LICH si sono lamentati del fatto che i nuovi regolamenti di zonizzazione – incluso un limite di altezza di 50 piedi-avrebbero inibito la crescita futura dell’ospedale. La comunità, che aveva premuto per la designazione storica di Cobble Hill, concesso il punto e LICH è stato tagliato fuori del distretto.
L’altro fattore chiave dell’AOR, come sottolineato in un articolo della Municipal Art Society (MAS) lo scorso anno, era una fusione di lotti di zonizzazione (ZLM) a cui Fortis, SUNY e NYU hanno ufficialmente accettato in un emendamento – datato settembre 2015 – al loro accordo di vendita 2014. Quando gli edifici non sfruttano appieno il FAR (rapporto di superficie) che la loro zonizzazione consente, gli ZLM danno ai loro proprietari la possibilità di vendere la loro metratura inutilizzata ai proprietari di pacchi adiacenti.
New York City non ha alcuna autorità discrezionale sugli ZLM. “Possono essere fatti come affari privati, senza revisione pubblica, e il cielo è letteralmente il limite”, ha scritto MAS in 1999, subito dopo che ZLMs aveva permesso a “Donald Trump di piantare la torre residenziale più alta del mondo in un quartiere di midrise” di Manhattan (dove Trump World Tower ora si protende per 861 piedi nello skyline). Oggi, MAS sostiene una revisione del codice di zonizzazione che fisserebbe “limiti alla quantità di diritti di sviluppo che potrebbero essere trasferiti” tramite ZLM.
Lo ZLM di Cobble Hill spostò 81.028 piedi quadrati di diritti di sviluppo residenziale dal sito designato per la nuova struttura medica della NYU (così come altri 34.989 piedi quadrati dal Polak Pavilion e dall’Henry Street Building) in un lotto di 33.108 piedi quadrati di proprietà di Fortis, ponendo così le basi per un grattacielo residenziale grande come 210.000 piedi quadrati all’interno di un distretto di zonizzazione R6 a media densità. Il 1969 demapping di Pacific Street tra Henry e Hicks, che ha dato contiguità al campus LICH e zonizzazione adiacenza ai suoi lotti su entrambi i lati, facilitato il trasferimento.
Queste circostanze assicurarono che Fortis potesse fare un bel profitto sul suo sviluppo – che arrivò a dub River Park – anche senza un cambiamento di zonizzazione, che ridusse la leva della città durante i negoziati di ULURP. Dopo che la proposta di ULURP sovradimensionata di Fortis ha incontrato la disapprovazione della Cobble Hill Association (CHA), un influente gruppo civico nella zona, e la successiva condanna da parte di politici locali (tra cui l’assemblywoman statale Jo Anne Simon, il senatore Daniel Squadron e la deputata Nydia Velazquez) alla fine del 2015, Fortis ha deciso nel 2016 di Nemmeno a nessuno nelle vicinanze di LICH piaceva quel piano.
Lander incolpa lo stato
Il consigliere comunale di Cobble Hill, Brad Lander, ritiene che lo Stato di New York abbia messo il quartiere in una situazione senza vittorie. “Quando lo Stato di New York, il governatore e SUNY Downstate hanno deciso di chiudere e vendere l’ospedale, avrebbero potuto stabilire disposizioni per farlo funzionare per la comunità”, ha detto il mese scorso. “Lo stato possedeva la proprietà. Avrebbero potuto decidere di continuare a gestirlo come ospedale, ma anche se avessero deciso di chiudere l’ospedale e venderlo, la cosa decente da fare sarebbe stata stabilire parametri per renderlo utilizzato nel miglior modo possibile.”
Lander ha ribadito il punto: “Questo è un pezzo di terra di proprietà pubblica che SUNY Downstate e il governatore Cuomo hanno deciso di vendere senza linee guida di progettazione urbana e senza alloggi a prezzi accessibili o altri requisiti di pubblica utilità. Voglio solo essere chiaro: questo è ciò che ci ha portato in questo casino.”
Mentre la colpevolezza dello Stato di New York sembra davvero chiara alla maggior parte degli osservatori, non è necessariamente ovvio che New York City fosse più determinata a prevenire lo sviluppo eccessivo nel sito di LICH di quanto non fosse Cuomo. Alcuni residenti di Cobble Hill speravano invano in una sovrapposizione storica del distretto dal LPC per il campus LICH – una mossa che, se eseguita in ritardo nel gioco, probabilmente avrebbe provocato una causa da Fortis. Non e ‘ successo. Ma più schiacciante, forse, è stato il rifiuto del Municipio nel 2014 e nel 2015 di esercitare una clausola in un documento firmato da LICH e dalla città il 28 novembre 1994, che avrebbe ridotto le dimensioni della proprietà del campus ospedaliero e quindi la metratura consentita secondo il piano AOR di Fortis.
Nel 1994, in cambio del diritto di costruire un garage su Upper Van Voorhees Park, LICH accettò di costruire e mantenere tre spazi pubblici di proprietà privata su Henry Street: due parchi giochi per bambini sul lato ovest e una zona salotto sul lato est. Tale obbligo riportato a qualsiasi futuro proprietario della proprietà.
Ma l’Accordo e la Concessione di Servitù inoltre stabilito che l’ospedale o il suo successore deve girare il titolo a questi parchi per la città “, se richiesto per iscritto dal Sindaco, il Vice Sindaco o il Commissario di Parks and Recreation” in qualsiasi punto “nel periodo di inizio agosto 15, 2009 e si concluderà 20 anni e 305 giorni dalla data del presente Accordo” (nel senso di settembre 28, 2015). Lasciare questi parchi in mani private non ha messo a repentaglio il loro futuro come spazio aperto ad uso pubblico, ma ha significato che la loro metratura ha continuato a contribuire alla metratura totale su ciascuno dei lotti che li conteneva, che a sua volta ha determinato la possibile metratura delle strutture su quei lotti in zonizzazione.
de Blasio double-dealing
Come candidato sindaco nel 2013, Bill de Blasio ha fatto una campagna contro la chiusura di LICH e poi, una volta che Cobble Hill aveva perso la battaglia per impedire a SUNY di vendere la proprietà, ha sostenuto che il sito dovesse rimanere un ospedale. Dopo la sua elezione, tuttavia, aiutò a mediare l’accordo tra Fortis e SUNY, e i sospetti di uno schema pay-to-play gli valsero un’indagine federale da parte del procuratore degli Stati Uniti Preet Bharara.
“penso che un sacco di persone giustamente la colpa de Blasio per sfruttare la chiusura del LICH per fini politici, e quindi di procedere a chiedere agli offerenti il LICH sito per i contributi a suo e quindi, in definitiva, di tradire la comunità che ha usato come base per la sua campagna elettorale”, ha commentato Peter Bray, direttore esecutivo di Brooklyn Heights Association (BHA), il gruppo civico che rappresenta il quartiere che costeggia il lato nord del LICH campus. “È un ragazzo pro-sviluppo. Non ce l’ha nel suo DNA per sostenere le preoccupazioni della comunità sullo sviluppo eccessivo rispetto agli obiettivi della comunità immobiliare.”
Nel 2015, l’ufficio del sindaco ha riconosciuto pubblicamente la sua delusione per il fatto che Fortis avesse scelto l’AOR invece di continuare a lavorare verso un ULURP fattibile. Al suo insediamento, de Blasio aveva prominente impegnato a creare 200.000 unità di alloggi a prezzi accessibili; lo sviluppo Fortis avrebbe potuto generare circa 200 di quelli.
Lander ha ricordato di essere stato “sorpreso” quando Fortis ha scelto la rotta AOR. “L’ho letto da Crain. Di sicuro pensavo che almeno sarebbero tornati in contatto con noi”, si lamentò. “Credo che, per essere onesti, quando hanno proposto di raddoppiare la densità, hanno detto,’ Questa è la nostra offerta – prendere o lasciare. Ma è quello che dicono tutti.”
Il consigliere ritiene, tuttavia, che, quando il CHA e i loro funzionari eletti respinto la ULURP, lo hanno fatto nella piena consapevolezza che Fortis potrebbe scegliere il AOR invece di creare una nuova proposta, e hanno preso il gioco solo perché “una forte maggioranza” (in Lander, usando le parole di Cobble Hill residenti avevano ritenuto l’AOR, il migliore dei due mali. Mentre sia il Lander che il CHA speravano che Fortis sarebbe tornato al tavolo con “qualcosa nel mezzo” – cioè un ULURP con un aumento della densità residenziale del 50% (o giù di lì) rispetto all’AOR, invece del 100% – erano pronti ad accettare le conseguenze se lo sviluppatore si fosse ritirato.
“La comunità ha preso questa decisione con molte informazioni e con gli occhi aperti. Ho davvero spinto le persone a essere chiare”, ha raccontato Lander. “C’erano centinaia di persone coinvolte negli incontri e feedback e nel processo decisionale. Abbiamo avuto centinaia di risposte al sondaggio.”
Il resoconto di Lander sui negoziati Fortis è una storia su ciò che è accaduto a Cobble Hill nell’anno 2015. Quello di Roy Sloane, che ha guidato il CHA tra il 1980 e il 2015, è un altro.
Il mandato di Sloane al CHA finì quando i suoi membri minacciarono di metterlo sotto accusa. Si è dimesso invece. Sloane aveva ritenuto il piano AOR di Fortis di gran lunga inferiore alla proposta di ULURP. Nel mese di dicembre, ha chiamato l “AOR” semplicemente orribile. Distrugge la qualità a bassa scala e la luce e l’aria e i parchi del nostro quartiere.”
Nel ricordo di Sloane,” ogni urbanista con cui abbiamo parlato ha convenuto che era una soluzione migliore”, anche se avrebbe portato” 900 persone in più ” rispetto all’AOR nel quartiere. Il fattore più importante, per lui, non era la quantità ma la distribuzione: “900 persone nel tuo salotto è un problema, ma se ci sono 900 persone in più al Brooklyn Bridge Park e meno persone nel tuo salotto, stai meglio.”
La storia di Roy Sloane
Sloane contesta la storia di Lander della proposta ULURP, che Lander ricordava come un’offerta generata indipendentemente da Fortis e ricevuta più o meno contemporaneamente dai politici e dal CHA, che poi” parlarono e consultarono “e insieme concordarono che il piano era” troppo. Secondo Sloane, de Blasio, il vice sindaco Alicia Glen e Lander avevano, infatti, collaborato con Fortis per progettare il piano ULURP, che i funzionari della città “sovraccaricavano” di benefici per la comunità (aggiunti all’obbligo preesistente di Fortis di donare una parte significativa della terra alla NYU), trasformando il progetto in un “pezzo da showboat.”
Nel racconto di Sloane, Fortis acconsentì provvisoriamente a questi oneri – l’alloggio a prezzi accessibili (non ancora automaticamente integrato nell’ULURP dalla politica inclusiva obbligatoria di de Blasio del 2016) e la scuola – solo a causa dell’enormità dell’aumento di densità che i politici avevano promesso in cambio. Quando il piano raggiunse il CHA, era ovvio per Sloane che la metratura non era negoziabile e che la ragione per cui non poteva essere ridotta era che i politici non avrebbero permesso una riduzione del numero di benefici per la comunità, che pensavano avrebbe impressionato il pubblico.
In questa versione degli eventi, Lander si dissociò dal piano ULURP solo dopo che si era rivelato impopolare. Il 7 agosto 2015, la Star-Revue ha pubblicato un resoconto di “il primo di una serie di” Incontri di pianificazione pubblica per il sito del Long Island College Hospital “”e ha riferito che Lander stava” sollecitando il processo di cambiamento di zonizzazione (ULURP) ricercato da FORTIS, definendolo il migliore di una brutta situazione.”È uscito contro la proposta di ULURP tre mesi dopo, spingendo per una revisione che soddisfacesse meglio il quartiere.
in Definitiva, il Lander potrebbe avere sovrastimato Fortis impegno per l’ULURP processo – che, se non funziona al primo tentativo, significa che la progettazione di ulteriori spese e ritardi per gli sviluppatori e contemporaneamente sottovalutare il crypto-conservatorismo di Cobble Hill solidamente Democratica proprietari di casa: per Sloane, molti di loro in realtà non si preoccupano il ULURP comunità di benefici – cosa che gli interessava era la quantità di nuove persone nella zona. Dopo tutto, non avevano bisogno di alloggi a prezzi accessibili, e hanno mandato i loro figli a scuola privata.
Sloane ha ricordato che “hanno detto cose come,’ Oh, beh, non vogliamo avere una scuola. Sai che tipo di ragazzi vanno in quelle scuole.”Fondamentalmente, la mia comunità ha rifiutato alloggi a prezzi accessibili, una scuola che era necessaria disperatamente – non volevano avere” povera gente.”Amy Breedlove, che ora è presidente del CHA, ha dichiarato il mese scorso,” La comunità ha espresso in riunioni di blocco tenute in tutto il quartiere che non avrebbero accettato la metratura extra per i cosiddetti servizi.”
Ritenuto morbido su Fortis dal CHA, Sloane – che, all’inizio del suo mandato, aveva negoziato l’accordo di parcheggio con LICH – era stato disposto a lavorare con lo sviluppatore sull’ULURP senza chiedere una diminuzione delle dimensioni: Fortis gli aveva mostrato la disponibilità a spostare la metratura per accogliere le preferenze della comunità, ma nessuno di questi sarebbe mai scomparso. Secondo Sloane, il capro espiatorio CHA lui per l’ULURP sovradimensionato che la città aveva pre-negoziato, disprezzando i suoi sforzi per lavorare pragmaticamente in condizioni indesiderabili.
Durante questo periodo, ha ricevuto telefonate arrabbiate e una roccia attraverso la sua finestra. Egli ha affermato che il cambio di regime a CHA dovuto alla convinzione sbagliata del gruppo “elite tipi avvocato-banchiere” e “politici” che avrebbero potuto “ottenere un accordo migliore.”Alla fine, come ha detto,” non hanno ottenuto nulla.”
Le stesse fonti di Sloane gli dissero che, dopo un solo incontro con il nuovo consiglio CHA, Fortis abbandonò i colloqui. Quando lo sviluppatore ha smesso di restituire le chiamate del CHA, i suoi leader devono aver sospettato che il piano AOR fosse ormai inevitabile, ha sottolineato Sloane.
Sloane ritiene che, per coprire le sue tracce, il CHA abbia successivamente intrapreso una campagna per persuadere il resto del quartiere che la proposta di ULURP era peggiore dell’AOR – anche rassicurando i residenti che l’AOR, che Fortis potrebbe eseguire senza il contributo pubblico, potrebbe essere ulteriormente migliorato attraverso azioni legali (possibilmente una causa ambientale). Sperando di trovare una “pallottola d’argento legale” o “soluzione unicorno”, la nuova leadership ha assunto nuovi avvocati e “ha consumato l’intero tesoro del CHA in circa sei settimane.”
Mentre Sloane riconobbe che i suoi vicini detestavano organicamente l’ULURP, insistette sul fatto che, se i residenti di Cobble Hill avessero veramente capito che rifiutarlo avrebbe significato una torre di 15 piani sul lato est di Henry Street, avrebbero scelto l’altra strada. Una volta completata, quella torre bloccherà la luce del sole nel cortile di Sloane su Pacific Street.
Un piano malvagio
D’altra parte, Peter Bray – un partito relativamente neutrale, poiché il suo BHA rimase fuori dai negoziati Fortis del CHA-fece eco al verdetto degli oppositori di Sloane: “Direi che la comunità di Brooklyn Heights sentiva che il piano AOR era il minore dei due mali. Questo è molto diverso dal dire che erano soddisfatti o soddisfatti o soddisfatti del risultato. Era il minore dei due mali, ma è ancora un piano malvagio.”
Con il “piano diabolico” ora fissati irrevocabilmente in movimento, il CHA tiene occupato dal monitoraggio del “giorno per giorno cose” (Breedlove frase) in cantiere, tra cui “le cose come teloni e tie-downs che hanno soffiato sciolto a causa del vento,” camion parcheggiato sul marciapiede, e “le luci della sovrastruttura al 347 Henry Street”, che sono stati “brilla in tutti case” di notte.
“Questo è uno sviluppatore a cui non piace rispondere a nessuno tranne se stessi”, ha detto Breedlove, “quindi è un compito quotidiano tenerli in pista, ritenerli responsabili e assicurarsi che stiano facendo la cosa giusta” per quanto riguarda “problemi di sicurezza e problemi di qualità della vita.”Lo scorso ottobre, il Dipartimento degli edifici (DOB) ha emesso un “ordine di lavoro di stop parziale” a 347 Henry Street dopo che un appaltatore ha colpito una linea del gas, e a dicembre il DOB ha stabilito che il costruttore non aveva presentato “prove accettabili” di aver promulgato “misure adeguate per salvaguardare le utenze esistenti.”Al momento della stesura di questo documento, la violazione (che costa $2.500) rimane attiva.
Anche il cortile di 347 Henry si è trasformato in un campo di battaglia. A differenza del resto della proprietà, rientra nel quartiere storico di Cobble Hill, il che significa che qui Fortis deve camminare con più attenzione. Quando il suo architetto ha proposto un muro di mattoni sul lato sud del cantiere, lungo Amity, Community Board 6 ha respinto il progetto, e il CHA ha richiesto invece una recinzione.
Il successivo progetto di recinzione in tre parti-una recinzione corta davanti, seguita da un muro di vegetazione e poi una recinzione più alta sul retro – è andato prima dei punti di riferimento il 15 gennaio. I rendering presentati da Fortis hanno anche mostrato varie caratteristiche del cortile, tra cui una piscina. Il CHA ha rilasciato una dichiarazione di condanna “tutti gli elementi, come il traliccio proposto, cucina esterna, pali della luce, o doccia esterna, che sarebbe visibile dalla strada” e “qualsiasi piscina che sarebbe visibile dalla strada.”
La questione della visibilità dalla strada, che determina se le caratteristiche del cortile ricadono sotto la competenza del LPC, era emersa specificamente perché il CHA aveva chiesto una recinzione invece di un muro: l’unica pretesa di opacità della recinzione, il suo denso arbusto, potrebbe un giorno morire. Ma il LPC ha chiesto formalmente che il proprietario dell’edificio mantenesse permanentemente la barriera proposta di holly, che a sua volta ha rimosso la questione dell’adeguatezza storica della piscina dalla sua preoccupazione.
Il piano ha ottenuto l’approvazione del LPC con due clausole aggiuntive: che la dimensione di un deposito di mattoni capannone di fronte alla strada essere ridotto e che la recinzione anteriore essere fatto di ferro battuto invece di acciaio. Sul problema della piscina indesiderata, il CHA ora ripone la sua fiducia nel DOB, che, durante un audit dei documenti approvati presentati da Romines Architecture per 347 Henry, ha notato che, contrariamente alle normative sulla zonizzazione, la piscina pianificata si trova a meno di 100 piedi dalla linea di proprietà.
Romines è tornato al lavoro e, a novembre, il DOB ha deciso, tramite una Zoning Resolution Determination (ZRD1), di concedere un’eccezione per un progetto alternativo di piscina all’aperto che, in virtù della sua relazione posizionale con le strutture sotterranee dell’edificio, si qualificherebbe come una caratteristica “all’interno dell’impronta dell’edificio.”Per il DOB, questa piscina” è proposta sotto lo spazio del tetto della cantina e come tale è all’interno dell’edificio” – quindi, le “disposizioni di distanza per le piscine non all’interno dell’edificio non sono applicabili.”Tuttavia, il problema della piscina e di altri nodi scoperti durante l’audit di 347 Henry ha richiesto allo sviluppatore di presentare una serie modificata di piani per l’intero edificio, e quando il DOB li ha esaminati a gennaio, il dipartimento ha scoperto che non avevano incorporato il nuovo design della piscina delineato nello ZRD1 e ha emesso un rifiuto.
Se il CHA vuole pompare i freni sulla piscina, desidera che Fortis acceleri il suo progresso altrove. Secondo Breedlove, lo sviluppatore è ” in esecuzione in ritardo su tutto.”Il Parco fluviale del Polhemus Residenze e case a Schiera – 17 condomini all’interno del restaurato Polhemus Edificio, 1897 Beaux-Arts punto di riferimento sul lato sud di Amicizia, e otto adiacente rowhouses – quest’anno sarà aperta, ma il 48 condomini a 1 Parco Fluviale FXCollaborative e 103 condomini a 2 Parco Fluviale Collina Ovest Architetti attualmente esiste solo come rendering digitali, anche se i lavoratori hanno cancellato il sito per l’ex e ha iniziato la fondazione per la seconda. Nel settembre del 2017, Fortis ha acquisito un prestito di million 297 milioni da Madison Realty Capital per finanziare la loro costruzione.
3 River Park e 4 River Park, che occuperanno il blocco tra Hicks, Henry, Pacific e Amity, rimangono più enigmatici. Dal momento che lo ZLM aveva spostato una parte dei diritti di sviluppo residenziale del lotto a 2 River Park, Fortis ha considerato di mettere un dormitorio universitario indipendente (che conterebbe come una “struttura comunitaria” non residenziale in termini di zonizzazione) a 363 Hicks nel 2015, ma Breedlove ha sentito che l’edificio diventerà una scuola privata, che ospiterà i suoi gradi inferiori dall’altra parte della strada a 350 Hicks. Si aspetta che 4 River Park consista in una conversione residenziale dell’edificio di Henry Street.
Nuova struttura medica futuro poco chiaro
Il più grande ritardo, tuttavia, deve alla NYU Langone, che ha annunciato in 2015 che avrebbe speso million 120 milioni per costruire una struttura medica a 70 Atlantic Avenue con una data di completamento prevista di 2018. Il lavoro non è ancora iniziato. SUNY detiene ancora il terreno in cui la NYU ha pianificato di costruire, anche se i documenti del tribunale mostrano che la NYU avrebbe dovuto chiudere sulla proprietà “entro e non oltre il 30 giugno 2016.”Ci si aspettava che il lotto fosse pronto per la nuova costruzione a quel punto.
Che si è rivelato non essere il caso. Breedlove ha sottolineato ” problemi nello scavo del sito. C’erano fondamenta sotterranee del vecchio ospedale e servizi pubblici not che non potevano essere recisi.”Il giornale di Brooklyn ha riferito a marzo dello scorso anno, tuttavia, che la demolizione di Fortis del Fuller Pavilion era terminata, e l’accordo di vendita di LICH 2014 ha specificato che il trasferimento della proprietà da SUNY a NYU “avverrà alla data che è trenta (30) giorni dopo che l’Acquirente ha completato le attività di demolizione.”
Sebbene la promessa di Fortis di mantenere le cure mediche presso il campus LICH abbia contribuito a legittimare la sua offerta agli occhi del pubblico, il successivo accordo di vendita non garantiva pienamente una struttura medica permanente. Piuttosto, ha creato una serie di requisiti e obblighi il cui adempimento tempestivo renderebbe la proprietà a Hicks e Atlantic alla NYU “a condizione che non possa essere utilizzato per scopi diversi dalla fornitura di servizi sanitari e attività accessorie ad esso per 20 anni.”In caso di fallimento da parte della NYU a rispettare i termini dell’accordo prima della chiusura, SUNY manterrebbe la proprietà con “il diritto di utilizzare i nuovi locali medici per qualsiasi uso consentito come struttura comunitaria, non limitato all’uso medico.”
Altrimenti, al ricevimento, la NYU ha promesso di fornire “un dipartimento di emergenza, inclusi non meno di quattro (4) e ben dodici (12) letti di osservazione”; un centro di chirurgia ambulatoriale; “cure primarie e preventive”; “servizi completi per le donne, inclusa l’assistenza perinatale”; e “un FQHC” (struttura sanitaria federale qualificata). A differenza degli altri servizi, il FQHC potrebbe essere situato fuori sede.
Secondo la Health Resources and Services Administration (HRSA) del governo federale, gli FQHCS “sono fornitori di assistenza sanitaria basati sulla comunità che ricevono fondi dal programma HRSA Health Center per fornire servizi di assistenza primaria in aree sottoservite.”L’accordo 2014 ha osservato che la NYU intendeva “far funzionare il FQHC nel quartiere di Red Hook di Brooklyn, New York”, piuttosto che Cobble Hill. Nulla si è ancora materializzato di questo-per la portavoce della NYU Lisa Greiner, “il FQHC non ha bisogno di essere operativo fino all’apertura di Cobble Hill” – ma potrebbe ancora accadere.
Ciò presuppone, tuttavia, che la clinica medica di Cobble Hill accadrà. Grazie alle scadenze mancate del progetto, SUNY non ha più alcun obbligo legale di consegnare la proprietà alla NYU, e la NYU non ha alcun obbligo di riceverla, ma entrambe le parti possono comunque scegliere di portare a termine l’accordo. “Ho capito dalle recenti conversazioni con la NYU che stanno ancora pianificando di andare avanti per costruire la struttura medica promessa”, ha affermato Lander.
Nel 2015, la NYU ha assunto gli architetti Perkins Eastman per progettare la sua nuova clinica a Cobble Hill. A partire dal settembre dello stesso anno, il DOB ha respinto i nuovi piani di costruzione presentati da Perkins Eastman dieci volte. “Non è raro che le domande di progetto per nuovi edifici passino attraverso diversi cicli di esami del piano prima di ricevere l’approvazione”, ha spiegato Abigail G. Kunitz, portavoce del DOB. “La domanda di 70 Atlantic Avenue è stata disapprovata perché non tutti gli elementi richiesti sono stati presentati al Dipartimento.”L’ultimo esame fallito, tuttavia, è stato a marzo di 2017.
L’anno scorso, a dicembre, una nuova recinzione di costruzione ha sostituito quella vecchia a 70 Atlantic, e i rendering architettonici che avevano adornato la recinzione non sono stati ripristinati. “La NYU, come abbiamo capito, ha riportato la loro struttura al tavolo da disegno”, ha riferito Breedlove.
Il ritardo a 70 Atlantic, nelle parole di Breedlove, “è stato estremamente problematico in molti modi.”In particolare, significa che la sua eventuale costruzione coinciderà con quella di 1 River Park e 2 River Park, invece di precederlo:” Ora ci troviamo di fronte a tre grandi cantieri sul blocco logisticamente sfidato di Hicks e Atlantic Avenue, che come sapete è bloccato tra un parco pubblico, un’autostrada e una rampa, una grande arteria, e una servitù pedonale e una carreggiata chiusa.”
Il CHA sta lavorando con il DOB e il Dipartimento dei Trasporti “per elaborare la migliore pianificazione e messa in scena di questi progetti. Gru, camion di cemento, chiusure stradali e tutto ciò che ne deriva avranno un impatto pesante su questo blocco e area per il 2019 e fino al 2020.”
Tutto sommato, Breedlove si aspetta altri sei – otto anni di costruzione presso l’ex campus LICH-un periodo che vedrà anche una dirompente, riparazione su larga scala in qualche forma del BQE adiacente, ” l’inizio del carcere borough-based a 275 Atlantic Ave., “e forse l’edificio del connettore Brooklyn-Queens, il cui ultimo progetto aveva il tram che correva lungo l’Atlantico. “C’è una meteora di grande costruzione che si avvicina a noi!”Breedlove ha avvertito.
