Come svitare la zonizzazione del quartiere in due semplici passaggi

Dopo tre anni con un nuovo codice di zonizzazione ci sono alcuni nodi che vale la pena stirare. Qui il collaboratore della comunità Matt Ruben, presidente dell’Associazione Northern Liberties Neighbours, identifica due correzioni che potrebbero aiutare a realizzare più edifici ad uso misto su scala di quartiere, rafforzando i corridoi commerciali con la vendita al dettaglio locale e la densità residenziale.

I quartieri non possono prosperare senza attività commerciali. Le piccole imprese locali sono il sangue vitale di qualsiasi comunità urbana. E le aziende locali non possono esistere senza persone che vivono su di loro: gli sviluppatori hanno bisogno degli appartamenti per finanziare e fare soldi sui loro progetti, e le aziende hanno bisogno di quanti più clienti nelle vicinanze possibile.

Questo tipo di sviluppo – le imprese al livello della strada con appartamenti in cima – si chiama sviluppo ad uso misto, e crea sicuri, interessanti, economicamente vitali quartieri della città. Philly è una città di case a schiera, sì. Ma i suoi corridoi commerciali sono le spine che tengono insieme le case a schiera come comunità e le arterie che alimentano la vita pubblica del quartiere.

Pensateci: molte delle aree più vecchie della nostra città e quelle più recenti più popolari si concentrano su corridoi commerciali. East Passyunk Avenue a South Philly; Frankford Ave. a Fishtown; Baltimore Ave. in West Philly; 9th St nel mercato italiano; 4th St / Fabric Row in Queen Village; N 2nd St. in Northern Liberties;” Two Street ” in Pennsport; Germantown Ave. in Mt. Airy e Chestnut Hill-la lista potrebbe continuare all’infinito.

Quando la nostra città ha aggiornato il suo antiquato codice di zonizzazione nel 2012, ha riconosciuto l’importanza dei corridoi ad uso misto e ha creato diverse categorie di zonizzazione CMX (“commercial mixed-use”) per consentire questo tipo di sviluppo senza la necessità di ingombranti varianze di zonizzazione caso per caso.

Ma qualcosa è andato molto storto nella stampa fine, e le due categorie CMX più importanti sono state rese inutili – o addirittura dannose – ai nostri quartieri. Ecco cosa c’è di sbagliato in loro e le semplici correzioni che li faranno funzionare.

FASE UNO: CMX-3 – Kill the McMansions

CMX-3 è una categoria di zonizzazione destinata a piccoli e medi condomini. Il problema è che mentre CMX-3 consente condomini con aziende e lobby ai primi piani, non richiede una componente commerciale. Così gli sviluppatori possono invece costruire case unifamiliari sulla proprietà CMX-3.

Questa scappatoia consente agli sviluppatori di mettere le residenze al livello della strada, diluendo i corridoi commerciali. E poiché l’altezza CMX-3, lo spazio aperto e le regole di parcheggio sono pensati per i condomini, consente agli sviluppatori di costruire case a schiera invase con cantieri insufficienti, le cui grandi dimensioni sono sproporzionate rispetto al quartiere e attirano acquirenti o affittuari con più auto. Crea un incentivo perverso per gli sviluppatori di case unifamiliari a cercare proprietà CMX-3 invece di proprietà effettivamente suddivise in zone per lo sviluppo residenziale unifamiliare.

Quindi CMX-3 è un lose-lose: Se sei un urbanista che vuole usi misti, maggiore densità e meno auto, ottieni invece uso singolo, densità inferiore e più auto. Se sei un residente di lunga data che vuole mantenere il tessuto architettonico del quartiere, accedere a attività commerciali convenienti e controllare la crescente domanda di posti auto limitati, ottieni invece tessuto interrotto, nessuna nuova attività e più auto.

Fortunatamente la scappatoia CMX-3, mentre catastrofica, è facile da risolvere: il Consiglio comunale e il sindaco Kenney hanno bisogno di emanare una legge che vieta le case unifamiliari nelle zone CMX-3. Con questo semplice tratto di penna, possono aiutare a preservare una parte fondamentale di ciò che ha reso grandi i quartieri di Philly in passato e garantire che rimangano grandi a lungo nel futuro.

FASE DUE: CMX-2 – Stop Torturare gli sviluppatori

CMX-2 è pensato per lo sviluppo commerciale su piccola scala: una vetrina sulla strada con un paio di appartamenti in cima. È il classico ambiente urbano: la macelleria Marshall St. con la famiglia del proprietario che vive sopra di esso nel 1926; il negozio di antiquariato Pine St. con studenti di medicina che vivono sopra di esso nel 1996; il Frankford Ave. coffee shop con gli sviluppatori web che vivono sopra di esso nel 2016.

In teoria CMX-2 è grande. Richiede i primi piani commerciali (nessun case unifamiliari permesse) ed ha un limite chiaro e semplice di altezza che tiene lo sviluppo modesto nella scala. Ma come attualmente implementato, il problema di CMX-2 è l’opposto di CMX-3: mentre CMX-3 offre agli sviluppatori troppo margine di manovra, CMX-2 è troppo restrittivo. Quasi nessuno può effettivamente costruire un progetto CMX-2 a Philly, per due motivi.

Innanzitutto, il limite di altezza è troppo basso. È 38 piedi, lo stesso del limite per le case unifamiliari. Questo sembra avere senso perché significa che gli edifici CMX-2 si fondono bene con quelli residenziali vicini.

Ma nel 21 ° secolo, gli spazi commerciali devono essere più alti e ariosi di quelli residenziali. Certo, puoi vendere dischi vintage da un piccolo negozio di rowhouse-ma non puoi ottenere finanziamenti o permessi di costruzione per costruire un nuovo spazio commerciale come quello. Quindi è molto difficile montare un primo piano commerciale adeguato, più tre livelli di appartamenti, in 38 piedi di altezza. Ed è molto difficile garantire il finanziamento se hai solo due livelli di appartamenti in cima al tuo primo piano.

Il secondo problema con CMX-2 farebbe arrossire Kafka. A causa di come sono scritti i regolamenti, nella maggior parte dei casi il numero di appartamenti che uno sviluppatore può mettere in un edificio non corrisponde a quanto grande può fare l’edificio. Ad esempio, le regole CMX-2 potrebbero consentire a uno sviluppatore di costruire un edificio abbastanza grande da ospitare sei appartamenti. Ma altre regole CMX-2 non le permetterebbero di dividere effettivamente quell’edificio in sei appartamenti. Invece, le regole potrebbero limitarla a, diciamo, quattro.

Ciò la costringerebbe a costruire appartamenti assurdamente grandi, oppure a costruire un edificio artificialmente piccolo. In entrambi i casi, la restrizione priva lo spazio commerciale del progetto di potenziali clienti riducendo il numero di inquilini sopra-e più fondamentalmente, la restrizione rischia di uccidere del tutto il progetto rendendo impossibile finanziare.

Come con CMX-3, i problemi con CMX-2 sono importanti, ma anche facilmente risolvibili. Il sindaco Kenny e il Consiglio comunale devono solo emanare una legge che eleva il limite di altezza CMX-2 a 41 o 42 piedi e regola la densità dell’appartamento ammissibile in base alle dimensioni consentite dell’edificio. Con questi due semplici cambiamenti, possono stimolare il tipo di sviluppo che i residenti di lunga data, gli urbanisti millenari e gli sviluppatori vorrebbero vedere.

Matt Ruben fa parte del Comitato consultivo di PlanPhilly.