Condo-Hotels on the move in Florida

di Lisa Simundson
Meetings South, April 2005

C’è stato un tempo in cui, se un hotel o un resort “è andato in condominio”, i suoi giorni di essere un hotel erano fondamentalmente finiti. Oggi, tuttavia, la difficile distinzione tra “hotel” e “condominio” è stata offuscata dall’emergere di un concetto relativamente nuovo nel settore dell’ospitalità-il “condominio-hotel.”

L’idea di vivere in un hotel non è una novità; i ricchi e famosi lo hanno fatto per decenni, prendendo residenza in scavi di lusso con Ritz-Carlton e Four Seasons nell’indirizzo. Tuttavia, a differenza delle residenze alberghiere-che sono vere prime o seconde case-le unità di condominio-hotel che vengono acquistate dai singoli proprietari, come investimento o residenza di vacanza, vengono inserite in un programma di noleggio durante il periodo in cui i proprietari non le utilizzano.

Ma non iniziare a pensare “time share” appena ancora; gli acquirenti di camere in un condominio-hotel in realtà possiedono il loro pezzo di proprietà, guadagnando una percentuale del reddito da locazione, e non sono bloccati in alcune settimane dell’anno per l’utilizzo.

Esistono, tuttavia, alcune restrizioni d’uso per coloro che acquistano unità in un condominio-hotel, rese necessarie dal fatto che la proprietà è, prima di tutto, ancora un hotel e genera ancora entrate fiscali per le città in cui si trovano.

“È davvero un hotel vivo e respirante. Per 99.9 per cento delle unità che possediamo, nessuno vive mai in loro,” dice Chris Falor, vice presidente di architettura e ingegneria per il Falor Cos., una società di ospitalità Miami – e Chicago-based che ha già convertito o sta attualmente convertendo una sfilza di proprietà del sud della Florida in condominio-hotel, tra cui Cheeca Lodge a Islamorada e quattro proprietà di alto profilo South Beach: le maree; il Royal Palm Resort, che diventerà una proprietà Sol Melia; e il frangiflutti e Edison, che sarà fusa in una proprietà di 113 suite.

Un accordo precedentemente annunciato per l’acquisto e la conversione dell’Omni Colonnade in Coral Gables è recentemente fallito, anche se il Falor Cos sta procedendo con l’acquisto e la conversione dell’Hilton Palm Beach Oceanfront.

” hanno il diritto di usarli 30 a 45 giorni all’anno, a seconda di ciò che hanno impostato quando hanno acquistato l’unità,” Falor dice. “un proprietario non può semplicemente presentarsi e dire:’ Voglio quella persona fuori dalla mia stanza.'”

In effetti, ci sono momenti in cui i proprietari devono dare fino a tre mesi di preavviso prima di utilizzare la loro camera, che mantiene l’hotel accessibile ai visitatori transitori che spesso non hanno idea di stare in un’unità di proprietà di un singolo acquirente.

“Funziona come un hotel nella sua interezza. La differenza sta nel lato della proprietà e nel lato del finanziamento”, afferma David Falor, presidente di Falor Cos. “Quello che facciamo è vendere immobili, non reddito, agli individui. E se scelgono di, e non devono, possono mettere l’unità in un programma di gestione del noleggio.”

Tuttavia, la stragrande maggioranza non approfittare del programma, David Falor dice, lasciando la maggior parte delle camere in un condominio-hotel disponibili per le prenotazioni, tra cui attività di gruppo.

“fai blocchi di gruppo o convention proprio come fa qualsiasi normale hotel”, dice Falor. “Quindi, se un proprietario chiama ed è già prenotato per un gruppo o una convention, è prenotato. Non è disponibile.”

Se i progettisti volevano ulteriore garanzia che abbastanza camere in un condominio-hotel sarebbe disponibile, però, si potrebbe sempre prendere in considerazione le proprietà ad uso misto come il centro di Miami Four Seasons, che comprende 221 camere d’albergo regolari e suite, 89 unità condominio-hotel-50 per cento dei quali sono attualmente rotolato nell’inventario hotel-e residenze al piano superiore che non fanno parte

Per le Quattro stagioni, avere l’inventario extra è stato un grande vantaggio nel corteggiare le attività del gruppo, afferma Eveliny Bastos-Klein, portavoce dell’hotel.

“Abbiamo preso più di un gruppo che era molto più grande di quanto saremmo stati in grado di ospitare altrimenti”, dice. “Per noi, è fantastico. Un organizzatore di riunioni che non ci considerava prima – ora possono.”

A differenza delle camere di alcune delle proprietà Falor-che sono camere d’albergo diritte senza cucine-tutte le unità condominiali del Four Seasons hanno cucine e sono un po ‘ più grandi delle camere standard. Tuttavia, in altre proprietà come il Pink Shell Beach Resort & Spa a Fort Myers, c’è un mix di monolocali senza cucine e unità in stile residence con una o due camere da letto.

“È un concetto molto nuovo che varia notevolmente”, afferma Bastos-Klein.

Anche se la maggior parte dei condomini-hotel in Florida sono raggruppati nel sud della Florida, l’idea sta prendendo piede in tutto lo stato come gli sviluppatori si rendono conto dei vantaggi finanziari di gestione di un hotel senza debiti che è più probabilità di resistere a qualsiasi crisi del mercato e meno probabilità di cambiare mani e marchi.

“Il concetto sta crescendo a passi da gigante”, afferma il broker di condo-hotel Joel Greene, presidente del Condo Hotel Center con sede a Miami, che commercializza condo-hotel in tutta la Florida-tra cui proprietà a Orlando, Sandestin e St. Augustine-così come a Chicago, Las Vegas e una manciata di aree turistiche come Avon, Colo., e Myrtle Beach, SC

“Siamo passati da un sito Web che ha prodotto 143 acquirenti per noi nel 2003 a un database che è quasi 3.900 a questo punto”, dice Greene. “Nel dicembre 2003, avevamo quattro persone in contatto con noi per tutto il mese, e nel dicembre 2004, quel numero era oltre 850.”

Tuttavia redditizio il boom condominio-hotel può essere per gli acquirenti e venditori coinvolti, ha alcuni nel sud della Florida infelice. Al momento della stampa, il Miami Herald ha riferito che una delle proprietà della grande dame della città-lo Sheraton Bal Harbour-era stata acquistata dal gruppo correlato di Miami della Florida ed era prevista per la demolizione per far posto sia ai condomini che a un condominio di 250 camere St. Regis-hotel.

La proprietà di quasi 50 anni è stata progettata dal famoso architetto Morris Lapidus-che ha anche creato il punto di riferimento Fontainebleau e Eden Roc hotel-ed è stato uno dei suoi migliori risultati, secondo lo storico locale Dr. Paul George.

“È una vergogna piangente”, disse George all’Herald.

Oltre al suo significato culturale, lo Sheraton Bal Harbour era anche una parte importante dell’inventario degli hotel per convegni di Greater Miami. La struttura rimarrà aperta fino a maggio 2006.

Mentre il venerabile hotel entra nella storia, resta da vedere come la conversione condo-hotel influisce sul tempo libero e sul business di gruppo a lungo termine, poiché sempre più acquirenti competono con i viaggiatori per le camere condo-hotel.

Movers & Shakers

Il seguente è un campione di condominio-hotel in Florida.

• Cheeca Lodge & Spa, Islamorada
• Setai, South Beach
• Fontainebleau II & III, Miami Beach
• Acqualina, A Rosewood Resort Sunny Isles
• Trump International hotel Sonesta Beach Resort Sunny Isles
• Conrad Miami
• L’Atlantico, Fort Lauderdale
• Hotel W & Residenze, Fort Lauderdale
• Hilton Fort Lauderdale
• Pink Shell Beach Resort & Spa, Ft. Myers
• Plaza Resort&Spa, Daytona Beach (apertura fine estate 2005)
• Reunion Resort&Club di Orlando
• Villas at ChampionsGate, Kissimmee (apertura 2006)
• Laterra, St. Augustine